【正文】 公開發(fā)售成交火爆v 正式開業(yè)v 促銷信息改變推廣戰(zhàn)術(shù)一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴大萬盛區(qū)以外的推廣區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購買力。l 增加招商的推廣力度年 月份正式開業(yè)，則 年 月份進入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強項目的最后招商。公關(guān)活動2：美食物街靚鋪壓軸奉獻活動時間： 活動地點：現(xiàn)場方式：即日搶購優(yōu)惠活動3）促銷策略l 折扣優(yōu)惠促銷期會間購鋪為98折，暗操97折；非銷期會期間為99折，暗操98折；對于部分滯銷單位視乎情況建議額外95~97折。4）公關(guān)活動活動主題：美食街財富盛會主題闡釋：通過廣為人知的到美食街財富的廣告表現(xiàn)，形象化地引導(dǎo)人們?nèi)リP(guān)注美食街，以“美食街財盛會”，延續(xù)演繹上階段的主題思路。建議本項目在總體包裝上應(yīng)采用能充分體現(xiàn)特色韻味的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔美食街道形象帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價值認(rèn)同感。本項目雖地處商業(yè)步行街，昭示性強，尤其是從順河大道來的的客戶流，而此部分客戶將是本項目目標(biāo)客戶的重要來源方向。功能分布主要包括：l 模型展示區(qū)l 接待中心l 資料索取臺（架）l 洽談區(qū)l 音像放送區(qū)l 簽約區(qū)l 銷售職能房l 員工更衣室及儲物間l 衛(wèi)生間售樓處導(dǎo)示、展板系列售樓處導(dǎo)示主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標(biāo)識各區(qū)域的標(biāo)識牌。宣傳物料：宣傳物料主要指銷售中所需要的基本資料，宣傳海報、用于參加各類展銷活動派發(fā)以及DM直郵活動、禮品（主要包括促銷活動用）促銷禮品的運用有幾方面作用：◆ 吸引看樓客戶對項目產(chǎn)生良好印象；◆ 通過小禮品敦促落定；◆ 回饋業(yè)主五、費用預(yù)估項目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個前提：——創(chuàng)造美食街特色品牌，并通過美食街樹立康隆盛公司的企業(yè)品牌；——盡可能節(jié)省資金；——整體安排推廣資金一般為銷售收入的13%左右；項目內(nèi)容預(yù)算（單位：萬）備注宣傳物料海報DM宣傳展價宣傳禮品活動推廣美食街投資推薦會齊來參加美食街財富運動。 以銷售為導(dǎo)向，商鋪定位似乎也是一件很容易的事情：只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經(jīng)營定位、招商營運，遲早得給自己檫屁股，于是就有了商場賣完了卻無法開業(yè)的事情……. 所以說，商鋪銷售完了，并不代表成功，“商業(yè)地產(chǎn)得錢，是會咬手的”！ 導(dǎo)致商鋪銷售之后成為不良物業(yè)的兩種銷售模式：一種是長期包租銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式鋪位，找個大商家租上個十年，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報8%、帶十年租約返銷售，十年之后，投資者肯定在統(tǒng)一收銀經(jīng)營的大賣場中，找不到自己的鋪位，這個時候，十年前埋下的“定時炸彈”就要引爆了。對于零售類商場，發(fā)展商應(yīng)該盡可能對大商家租賃的部分只租不售，對于專業(yè)市場，發(fā)展商必須充分考慮足夠的配套空間。發(fā)展商正面臨商場經(jīng)營管理新課題，絕不能做“甩手掌柜”，一方面可以聘請知名商業(yè)企業(yè)的管理隊伍來管理或充當(dāng)商場經(jīng)營顧問，另一方面可以招聘專業(yè)的經(jīng)營管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營管理公司，切實把商場做旺，這樣才能從根本上消除后顧之憂。 較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務(wù)項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。績效考核和激勵機制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。師資力量既可考慮商學(xué)院等學(xué)院派的教授，又可考慮高學(xué)歷的實踐派的職業(yè)經(jīng)理人。二、 招商人員的考評績效考核是對招商人員在一定時期內(nèi)新做的招商行為及工作效果進行評定和測量。德才測評是把招商人員的多類基本素質(zhì)分解為若干要素作為測評項目，由人力資源部進行評定，最后匯總，綜合分析出結(jié)果；模擬測試則指將不同的有一定深度或棘手的問題，由其進行現(xiàn)場模擬處理，評委可從其表現(xiàn)中評分。物質(zhì)激勵指工資、獎金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵則指表揚、表彰、晉升職務(wù)、評定更高一級的職稱等。比如成功招商按比例提成等。從而激勵招商人員的積極性。31 / 31。它是指圍繞招商目標(biāo)使招商人員展開競爭，提高招商效果。招商機構(gòu)及時對成功的招商行為給予肯定和表彰，使其繼續(xù)發(fā)揚；三是榜樣激勵。招商機構(gòu)通過設(shè)置一定的工作目標(biāo)鼓勵招商人員努力去實現(xiàn)目標(biāo)。三、 招商人員的激勵招商人員的激勵是指激發(fā)、引導(dǎo)招商人員主動、積極、創(chuàng)造性地完成上級下達的某一預(yù)期目標(biāo)，爭取達到更佳的招商效果?？冃Э己说膬?nèi)容有品質(zhì)項目：如忠誠、可靠、主動、有創(chuàng)造性、團隊精神、自信心等，這些主觀性較強，但可進行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進行平衡調(diào)整。再者就是加強招商實戰(zhàn)。首先，要建立招商人員培訓(xùn)的工作機制，既要全面規(guī)劃，又要切合實際的教學(xué)計劃，更要建立嚴(yán)格的規(guī)章制度。我國將在2004年底對外全面開放零售服務(wù)業(yè)，大量的外商將進入我國各地拓展業(yè)務(wù)，因而具備各種外語應(yīng)用能力的招商人員更有助于招商工作。興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強自信心和對工作的激情。如果一座商城的定位，缺乏起碼的消費基礎(chǔ)，一切都成為無本之末。我認(rèn)為只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場一致商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經(jīng)營獨立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。 以銷售為目的，以經(jīng)營為根本，這樣得商鋪定位卻很難：不少發(fā)展商在開發(fā)商鋪時，先找一家銷售代理商，再找一家招商代理商，結(jié)果招商的與銷售的，由于定位的出發(fā)點不一樣，簡直是水火不相融，發(fā)展商也給搞懵了，最終，項目要么賣出去了卻沒經(jīng)營好，要么經(jīng)營好了卻沒賣出去…… 以經(jīng)營為導(dǎo)向，商鋪定位似乎是一件很容易的事情：超市、百貨、電器、家居、餐飲、休閑、娛樂等等，這么