【正文】 公開(kāi)發(fā)售成交火爆v 正式開(kāi)業(yè)v 促銷(xiāo)信息改變推廣戰(zhàn)術(shù)一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場(chǎng)的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大萬(wàn)盛區(qū)以外的推廣區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購(gòu)買(mǎi)力。l 增加招商的推廣力度年 月份正式開(kāi)業(yè)，則 年 月份進(jìn)入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強(qiáng)項(xiàng)目的最后招商。公關(guān)活動(dòng)2：美食物街靚鋪壓軸奉獻(xiàn)活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)方式：即日搶購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)3）促銷(xiāo)策略l 折扣優(yōu)惠促銷(xiāo)期會(huì)間購(gòu)鋪為98折，暗操97折；非銷(xiāo)期會(huì)期間為99折，暗操98折；對(duì)于部分滯銷(xiāo)單位視乎情況建議額外95~97折。4）公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)主題：美食街財(cái)富盛會(huì)主題闡釋?zhuān)和ㄟ^(guò)廣為人知的到美食街財(cái)富的廣告表現(xiàn)，形象化地引導(dǎo)人們?nèi)リP(guān)注美食街，以“美食街財(cái)盛會(huì)”，延續(xù)演繹上階段的主題思路。建議本項(xiàng)目在總體包裝上應(yīng)采用能充分體現(xiàn)特色韻味的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔美食街道形象帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)同感。本項(xiàng)目雖地處商業(yè)步行街，昭示性強(qiáng)，尤其是從順河大道來(lái)的的客戶流，而此部分客戶將是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的重要來(lái)源方向。功能分布主要包括：l 模型展示區(qū)l 接待中心l 資料索取臺(tái)（架）l 洽談區(qū)l 音像放送區(qū)l 簽約區(qū)l 銷(xiāo)售職能房l 員工更衣室及儲(chǔ)物間l 衛(wèi)生間售樓處導(dǎo)示、展板系列售樓處導(dǎo)示主要包括銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外用以標(biāo)識(shí)各區(qū)域的標(biāo)識(shí)牌。宣傳物料：宣傳物料主要指銷(xiāo)售中所需要的基本資料，宣傳海報(bào)、用于參加各類(lèi)展銷(xiāo)活動(dòng)派發(fā)以及DM直郵活動(dòng)、禮品（主要包括促銷(xiāo)活動(dòng)用）促銷(xiāo)禮品的運(yùn)用有幾方面作用：◆ 吸引看樓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生良好印象；◆ 通過(guò)小禮品敦促落定；◆ 回饋業(yè)主五、費(fèi)用預(yù)估項(xiàng)目推廣資金的安排，我們考慮以下幾個(gè)前提：——?jiǎng)?chuàng)造美食街特色品牌，并通過(guò)美食街樹(shù)立康隆盛公司的企業(yè)品牌；——盡可能節(jié)省資金；——整體安排推廣資金一般為銷(xiāo)售收入的13%左右；項(xiàng)目?jī)?nèi)容預(yù)算（單位：萬(wàn)）備注宣傳物料海報(bào)DM宣傳展價(jià)宣傳禮品活動(dòng)推廣美食街投資推薦會(huì)齊來(lái)參加美食街財(cái)富運(yùn)動(dòng)。 以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，商鋪定位似乎也是一件很容易的事情：只要將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來(lái)?yè)屼仯?，適合銷(xiāo)售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營(yíng)，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷(xiāo)售，不管經(jīng)營(yíng)定位、招商營(yíng)運(yùn)，遲早得給自己檫屁股，于是就有了商場(chǎng)賣(mài)完了卻無(wú)法開(kāi)業(yè)的事情……. 所以說(shuō)，商鋪銷(xiāo)售完了，并不代表成功，“商業(yè)地產(chǎn)得錢(qián)，是會(huì)咬手的”！ 導(dǎo)致商鋪銷(xiāo)售之后成為不良物業(yè)的兩種銷(xiāo)售模式：一種是長(zhǎng)期包租銷(xiāo)售的虛擬產(chǎn)權(quán)式鋪位，找個(gè)大商家租上個(gè)十年，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報(bào)8%、帶十年租約返銷(xiāo)售，十年之后，投資者肯定在統(tǒng)一收銀經(jīng)營(yíng)的大賣(mài)場(chǎng)中，找不到自己的鋪位，這個(gè)時(shí)候，十年前埋下的“定時(shí)炸彈”就要引爆了。對(duì)于零售類(lèi)商場(chǎng)，發(fā)展商應(yīng)該盡可能對(duì)大商家租賃的部分只租不售，對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，發(fā)展商必須充分考慮足夠的配套空間。發(fā)展商正面臨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理新課題，絕不能做“甩手掌柜”，一方面可以聘請(qǐng)知名商業(yè)企業(yè)的管理隊(duì)伍來(lái)管理或充當(dāng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，另一方面可以招聘專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，切實(shí)把商場(chǎng)做旺，這樣才能從根本上消除后顧之憂。 較佳的團(tuán)隊(duì)精神，招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類(lèi)或中類(lèi)分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功?？?jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商實(shí)踐中對(duì)人才的培養(yǎng)起到重大的作用。師資力量既可考慮商學(xué)院等學(xué)院派的教授，又可考慮高學(xué)歷的實(shí)踐派的職業(yè)經(jīng)理人。二、 招商人員的考評(píng)績(jī)效考核是對(duì)招商人員在一定時(shí)期內(nèi)新做的招商行為及工作效果進(jìn)行評(píng)定和測(cè)量。德才測(cè)評(píng)是把招商人員的多類(lèi)基本素質(zhì)分解為若干要素作為測(cè)評(píng)項(xiàng)目，由人力資源部進(jìn)行評(píng)定，最后匯總，綜合分析出結(jié)果；模擬測(cè)試則指將不同的有一定深度或棘手的問(wèn)題，由其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)模擬處理，評(píng)委可從其表現(xiàn)中評(píng)分。物質(zhì)激勵(lì)指工資、獎(jiǎng)金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵(lì)則指表?yè)P(yáng)、表彰、晉升職務(wù)、評(píng)定更高一級(jí)的職稱(chēng)等。比如成功招商按比例提成等。從而激勵(lì)招商人員的積極性。31 / 31。它是指圍繞招商目標(biāo)使招商人員展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，提高招商效果。招商機(jī)構(gòu)及時(shí)對(duì)成功的招商行為給予肯定和表彰，使其繼續(xù)發(fā)揚(yáng)；三是榜樣激勵(lì)。招商機(jī)構(gòu)通過(guò)設(shè)置一定的工作目標(biāo)鼓勵(lì)招商人員努力去實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。三、 招商人員的激勵(lì)招商人員的激勵(lì)是指激發(fā)、引導(dǎo)招商人員主動(dòng)、積極、創(chuàng)造性地完成上級(jí)下達(dá)的某一預(yù)期目標(biāo)，爭(zhēng)取達(dá)到更佳的招商效果?？?jī)效考核的內(nèi)容有品質(zhì)項(xiàng)目：如忠誠(chéng)、可靠、主動(dòng)、有創(chuàng)造性、團(tuán)隊(duì)精神、自信心等，這些主觀性較強(qiáng)，但可進(jìn)行量化，而且不同商品大類(lèi)的最高及最低分均可進(jìn)行平衡調(diào)整。再者就是加強(qiáng)招商實(shí)戰(zhàn)。首先，要建立招商人員培訓(xùn)的工作機(jī)制，既要全面規(guī)劃，又要切合實(shí)際的教學(xué)計(jì)劃，更要建立嚴(yán)格的規(guī)章制度。我國(guó)將在2004年底對(duì)外全面開(kāi)放零售服務(wù)業(yè)，大量的外商將進(jìn)入我國(guó)各地拓展業(yè)務(wù)，因而具備各種外語(yǔ)應(yīng)用能力的招商人員更有助于招商工作。興趣可為招商人員加快對(duì)問(wèn)題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過(guò)程中增強(qiáng)自信心和對(duì)工作的激情。如果一座商城的定位，缺乏起碼的消費(fèi)基礎(chǔ)，一切都成為無(wú)本之末。我認(rèn)為只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)一致商鋪才能賣(mài)，一類(lèi)是獨(dú)立的街鋪，一類(lèi)是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。 以銷(xiāo)售為目的，以經(jīng)營(yíng)為根本，這樣得商鋪定位卻很難：不少發(fā)展商在開(kāi)發(fā)商鋪時(shí)，先找一家銷(xiāo)售代理商，再找一家招商代理商，結(jié)果招商的與銷(xiāo)售的，由于定位的出發(fā)點(diǎn)不一樣，簡(jiǎn)直是水火不相融，發(fā)展商也給搞懵了，最終，項(xiàng)目要么賣(mài)出去了卻沒(méi)經(jīng)營(yíng)好，要么經(jīng)營(yíng)好了卻沒(méi)賣(mài)出去…… 以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，商鋪定位似乎是一件很容易的事情：超市、百貨、電器、家居、餐飲、休閑、娛樂(lè)等等，這么