商業(yè)街營(yíng)銷報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-13 11:27本頁(yè)面
【正文】 接銷售。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；同時(shí)為各種置業(yè)者提供平臺(tái)，延長(zhǎng)了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。 銷售方式比率戶數(shù)備注以租代售30%房款20%+兩年租金一次性付款、按揭70%總計(jì)100%（四）投資回報(bào)分析無(wú)論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營(yíng)戶來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如7~8%，這樣從表面上看可能會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)幾百元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。因此針對(duì)這種情況，就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。具體操作如下：推出特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租；“客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃針對(duì)目前美食街人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，代理商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購(gòu)買的商鋪總價(jià)2‰作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式針對(duì)目標(biāo)客戶采用DM策略對(duì)于一些目標(biāo)客戶，可以通過(guò)直郵（DM）或直接派業(yè)務(wù)員上門向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。三 營(yíng)銷推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。（三）、各階段推售計(jì)劃（根據(jù)工程動(dòng)工時(shí)間為準(zhǔn)）根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由次制定各階段推售計(jì)劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間推廣重點(diǎn)炒作美食街商圈炒作區(qū)域商圈；炒作開發(fā)商品牌；炒作項(xiàng)目特色經(jīng)營(yíng)理念；項(xiàng)目招商正式發(fā)售+與主力點(diǎn)簽約發(fā)售+招商+開業(yè)：1. 項(xiàng)目招商推廣2. 以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場(chǎng)尾盤清理推廣媒體組合電視造勢(shì) 戶外：燈桿廣告、條幅廣告樹立形象 海報(bào)、DM銷售推廣 D、夾報(bào)、DM直投直效行銷 第一階段推廣計(jì)劃（ ）1.）推廣思路項(xiàng)目工程動(dòng)工階段期間，從戰(zhàn)略的角度考慮，該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期，是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。前期是告知性宣傳，從12月份開始逐漸加大宣傳力度，到2007年1月份達(dá)到第一個(gè)小高潮。推廣重點(diǎn)：v 炒作美食街——隆盛美食街商業(yè)價(jià)值；v 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位；v 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹；v 項(xiàng)目招商；v 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)宣傳主題：隆盛美食街——民俗、特色l 炒作美食街商圈順河路通過(guò)炒作美食街商圈，使人們正確認(rèn)識(shí)隆盛美食街商圈將是順河路的財(cái)富腹地，將是綿陽(yáng)娛樂美食發(fā)展的核心地標(biāo)，是萬(wàn)盛娛樂美食的財(cái)富金礦，是商業(yè)投資的良好機(jī)遇。l 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過(guò)廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。為堅(jiān)定目標(biāo)客戶投資信心，有必要加強(qiáng)開發(fā)商的形象宣傳，因此可對(duì)發(fā)展商進(jìn)行系列包裝并炒作開發(fā)商品牌，讓市場(chǎng)更多認(rèn)識(shí)開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商建立良好的信心，將有利于未來(lái)項(xiàng)目推廣。2）公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過(guò)不同的方式或手段展開公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下：活動(dòng)：活動(dòng)主題：隆盛美食街投資推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 月 日。目的及作用： 做為市場(chǎng)價(jià)格的初探，可以隨時(shí)控制； 消化一部分，為正式認(rèn)籌做準(zhǔn)備；3）招商推廣招商方式：l 大型招商會(huì)（活動(dòng)）l 現(xiàn)場(chǎng)售樓招商部招商范圍：CCC3招商對(duì)象：l 特色酒樓l 中小型特色餐飲l 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者招商優(yōu)惠策略（待定）第二階段推售計(jì)劃（ 年 月~ 年 月）1）推售思路在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳。l 完成項(xiàng)目的整體包裝確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)特色包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。l 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌作為隆盛首席量版式民俗美食街全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)的作用，大力推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。2）推廣主題l 主題形象第一主題：隆盛美食街—隆盛民俗美食街第二主題：隆盛美食街—隆盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)主題闡釋：第一主題前文已闡釋。l 商業(yè)概念概念：隆盛美食街——隆盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)概念闡釋：一個(gè)良好概念的誕生并炒作，將會(huì)為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)會(huì)使推廣過(guò)程得以系統(tǒng)、連貫操作，會(huì)使市場(chǎng)印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項(xiàng)目，從而脫穎而出。3)銷售方式及促銷策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開發(fā)售?；顒?dòng)時(shí)間：
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