【正文】 鮮明的項目，要 賣給誰呢？ 客群分析 基本描述分析： 三大類 根據產品特性，我們的客群將主要由三大部分組成： 自營投資 純投資客 純租賃客 主力購買人群 主力購買人群 招商針對人群 目標客戶群定位 目標客戶群分析 收入描述：月收入 4000－ 6000為主 年齡描述： 28－ 55歲為主 目標客戶群分析 他們是城市的基礎結構，目前屬于各行業(yè)的 有錢個體及白領 。 他們已經事業(yè)蒸蒸日上積累了一定財富，還有很大的投資欲望。 城市地位描述： 商業(yè)目標消費群分析 他們一般都接受過良好的教育，絕大部分具有 大學學歷，英語水平較好 。 他們 多少有點叛逆 ，有自己的想法，對所謂的主流不一定認同。 雖然金錢有限，但是他們都 追求時尚和現(xiàn)代 。 他們 工作忙碌 ，可能會經常加班。 生活狀態(tài)描述： 商業(yè)目標消費群分析 結合項目的基本特性和賣點， 針對目標消費群，我們要用怎樣的傳播語言？ 項目定位 主推案名 博樂 .巴黎春天商業(yè)街 項目定位 項目定位 標志設計方案一 項目定位 標志單色及全色設計 項目定位 標志設計方案 （備選方案） 項目定位 標志設計方案 （備選方案） 項目定位 名片設計方案一 名片設計方案二 項目定位 項目定位 工牌設計方案 項目定位 紙杯設計方案 項目定位 手提袋設計方案 項目定位 導視牌設計方案 項目定位 道旗設計方案 項目定位 圍擋設計方案 項目定位 戶外設計方案 項目定位 宣傳單頁設計方案 項目定位 售樓處門頭設計方案 項目定位 標志設計方案 項目定位 標志設計方案 項目定位 標志設計方案 項目定位 名片設計方案 項目定位 工牌設計方案 項目定位 紙杯設計方案 項目定位 手提袋設計方案 項目定位 道旗設計方案 項目定位 戶外設計方案 項目定位 圍擋設計方案 項目定位 售樓處門頭設計方案 項目推廣定位語 主題廣告語 （項目精神） 有關時尚 .巴黎春天說了算 生活的一半 .盡在巴黎春天 項目推廣定位語 形象廣告語 （總體形象） 博樂首座時尚購物地下商業(yè)街 開懷，納四海商機 絕版地段，財富無限增值 項目推廣定位語 促銷推廣語 巴黎春天商業(yè)地下街，年年狂歡節(jié) ，月月家庭節(jié)，天天過春節(jié) ... 匯聚天下精品，財富坐享其成 人人購物在巴黎春天，您說財富會哪里？ 項目推廣定位語 搶占紅星路商業(yè)升級的制高點 經營推廣語 （經營定位） 再造家 庭購物休閑化 項目推廣定位語 地段價值推廣語 （地段定位） 繁華所向 /中心所向 /人潮所向 紅星路絕版地段， 今后十年少見 城市越發(fā)展，巴黎春天越珍貴 項目推廣定位語 經營業(yè)態(tài)推廣語 （配套定位） 巴黎春天，時尚購物，匯聚 8方客流 .占據城市核心地脈，潛力不彰自顯。 本盤“九刀三線”全程推廣方式 山峰競爭 優(yōu)勢訴求 客戶的理 解和信心 客戶提高 心理價值 ■三線：無論 “九刀 ”怎樣攻擊，三條線貫穿每一刀。 、地點、面積、戶型、進度、付款等問題。 【注意事項】 ，熟知賣點和技能，統(tǒng)一說詞。 ，預見和準備客戶可能詢問的問題； ，時間珍貴，接聽盡量縮短，多做主動詢問介紹； 、優(yōu)惠。 多設懸念，邀請來訪洽談，明確時間，強調專門等候。當天與銷售經理、廣告策劃充分溝通交流。 ： ■保持與廣告主賣點的一致，強化重復。 ■地塊包裝是項目的 “臉面 ”之一，不要應付。 ■ 在未交樓前的時間，銷售中心代表本盤的“氣質、 儀表、 風度”，至少影響 95%以上的客戶成交過程。 ■保持與廣告形象定位的一致，不要 “換膚 ”。 第四刀：售樓中心包裝： ■ 售樓處設計建議 ■ 售樓處內部參考示意圖 第四刀：售樓中心包裝： 第五刀：銷售道具攻擊： ： ■進入樓盤深層信息。 ■銷售道具是本項目的 “實物說明書 ”。 ■保持與廣告形象定位的一致，不要 “換膚 ”。 第五刀：銷售道具攻擊： ■ 項目整體模型、戶型模型建議： 此圖片作為示意 第五刀：銷售道具攻擊： ■ 大廳背景墻、展板示意： 第六刀：銷售人員包裝和傳播： ： ■最具體、活躍、生動的傳播環(huán)節(jié)。 ■彌補所有銷售道具的不足。 ■強化樓盤形象的定位。 □日常培訓（根據實際要求，全過程安排）。 ■客戶選擇戶型的 “實物說明書 ”。 第八刀：價格政策： ■價格要根據銷售每個階段的銷售 實質情況來做調整，暫不做過多闡釋。 大約 1500平方米至 1700平方米 銷售持續(xù)階段 項目修到內部裝修的完工 階段 4 以正式合同的形式收取最低 50%的首付款的方式銷售。 大約 1000平方米至 1100平方米 內部認購階段 項目地下部分以修好開始 地上路面的修整 2 以預定金收取 5萬 10萬的方 式有效積累客戶。 大約 1100平方米 銷售持續(xù)期階段 項目已達到交房的階段 2 以正式合同的形式收取最低 50%的首付款的方式銷售。 優(yōu)惠幅度：每平方米優(yōu)惠 120元 分期付款： 注明： 當月簽訂正式合同首次交款不得低于購買總房款的 50%；同時限定剩余房款在 5個月內必須繳納完，享受以下優(yōu)惠。 優(yōu)惠幅度：每平方米優(yōu)惠 30元 備注： 一次性和分期付款的優(yōu)惠給予的比較多主要是為了達到快速回款。 項目營銷優(yōu)惠措施 建議入市均價為： 約 9958—9998元 /㎡ ■價格策略 —入市價格建議 ： 項目營銷策略： （具體價格根據準確入市時間與積累客戶程度而定） 項目營銷策略： ■價格策略 —以實現(xiàn)價值利潤最大化為目的 ： ，站穩(wěn)腳跟 以項目的優(yōu)秀品質和獨特賣點為依托，以略高于同類產品市場均價的價格入市，形成良好的市場氛圍， 站穩(wěn)市場。通過價格的拉升，給客戶以“物業(yè)升值”感 ,增強觀望客戶的購買信心。 項目營銷策略： ■價格策略 —階段性價格執(zhí)行方法 ： 調價最主要的目的是為了最大可能的刺激銷售。人為因素過于明顯調價，只會導致客戶不信任和反感。工程進度及良好的施工現(xiàn)場管理是價格提升的最有力支撐點， 是抵消消費者購買抗性的最主要因素，在提價的過程中要充分考慮與工程進度的配合，確保與工程進度的推進同步提價，最終保障全程均價的實現(xiàn)： 根據工程進度的不同，以整體封頂、建筑裝修完成、