商業(yè)街營銷報告-預覽頁
【正文】 失誤，因本人是做銷售的，又對項目的許多情況不是太了解，因而僅能從以往自己商業(yè)地產(chǎn)操作銷售中的經(jīng)驗積累再結合本項目談一點自己的認識與看法，以供參考。項目劣勢：1） 隆盛美食街尚未展開市場攻勢，影響力不夠，沒有形成一種感召力；2） 美食街尚未動工，目前的拆遷對美食街市場氛圍的形成起了一定的沖淡作用；3） 對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項目的銷售價格相對過高，使這些商戶在投資上形成一些困難；4） 在消費習慣上，南河燒烤一條街已深入人心，項目市場認知度不足。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次；2） 富臨外灘尚有部分鋪面尚未銷售。顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者1）、投資者：A、本區(qū)域的娛樂美食投資者；B、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；2）、經(jīng)營者：A、經(jīng)營特色餐飲食和經(jīng)營娛樂休閑的加盟者或連鎖店；B、本區(qū)域的高檔娛樂美食經(jīng)營者；C、看好本區(qū)娛樂美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營者；二 、銷售方案根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取直接銷售和以租代售兩種方式：（一）以租代售。（二）直接銷售。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關分析。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。因此針對這種情況，就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。三 營銷推廣策略根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。前期是告知性宣傳，從12月份開始逐漸加大宣傳力度，到2007年1月份達到第一個小高潮。l 做好項目的形象包裝及推廣先行制作項目的一系列形象物料、現(xiàn)場包裝及戶外廣告，便于項目提早進行形象滲透，以良好的項目形象給人們先期認知，并引發(fā)對本項的想象及興趣，通過廣泛宣傳達到蓄水作用。2）公關活動公關活動的目的是加強項目的形象宣傳，提升項目的知名度及影響力，并借以推動項目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關活動，具體建議如下：活動：活動主題：隆盛美食街投資推介會活動時間： 月 日。l 完成項目的整體包裝確定一系列的項目包裝，并于認籌前落實完成，在未正式推廣項目之前，提前讓市場接收項目信息，以良好的形象迎接市場的關注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場特色包裝及項目宣傳物料等。2）推廣主題l 主題形象第一主題：隆盛美食街—隆盛民俗美食街第二主題：隆盛美食街—隆盛美食財富運動主題闡釋：第一主題前文已闡釋。3)銷售方式及促銷策略 以先到先選認籌方式公開發(fā)售?；顒佣夯顒又黝}：業(yè)主答謝酒會活動時間： 年 月活動地點：隆盛美食街活動形式：美食節(jié)+表演活動內容：1） 公開答謝業(yè)主支持；2） 推介業(yè)主介紹獎；3） 餐飲并交流目的及作用：1） 促進與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠意；2） 推動業(yè)主介紹新客戶，促進項目銷售。l 公告開業(yè)盛典年 月份正式開業(yè)，以開業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機會就會“走寶”。以達到招商推動銷售，招商與銷售齊頭并進的雙喜局面。l 旅游抽獎2月期間購鋪均可獲“桂林”（假設）旅游抽獎，具體方式如下：成交商鋪價格獲抽獎票數(shù)30萬以內2票3150萬3票5199萬4票100萬以上5票公開抽獎時間：月份最后一個周日?；顒拥攸c：現(xiàn)場活動方式：靚鋪壓軸奉獻，特別鋪搶購優(yōu)惠活動?；A系統(tǒng)設計包括以下內容：l LOGO設計（中英文標志）l 中英文標準字體設計l 標準色彩規(guī)劃與延展l LOGO與中英文標準字體之標準組合l 輔助圖形及象征圖形（吉祥物）本項目基礎形象設計應有古典韻味，且能給人以上升發(fā)展的聯(lián)想。l 地盤包裝地盤作為目標客戶和行人關注的地方，是項目宣傳最經(jīng)濟和直接的媒體，可以吸引注意力，營造賣場氛圍。展板主要介紹項目的區(qū)域、配套、交通、項目設計、園林介紹、景觀介紹等。業(yè)主答謝酒會美食街開業(yè)盛典靚鋪壓軸奉獻媒體宣傳夾報電視新聞戶外不可遇見費總計注：該預算表僅供參考，根據(jù)實際情況調整。 其實，商鋪銷售的風險性，正在于商鋪經(jīng)營與銷售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標準、統(tǒng)一收銀還是獨立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨立收銀，一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點，在經(jīng)營與銷售之間走鋼絲！第二個問題：怎樣保證商鋪銷售之后，成為良性物業(yè)這個商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，將在十年之后泛濫成災。 另一種銷售模式，是只管賣不管租從長期包租走向了另一個極端，試想，一個幾千數(shù)萬平米的商場，缺少必要的短期委托經(jīng)營，產(chǎn)權分離之后，幾千個小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營分區(qū)去招商？事實證明，絕大多數(shù)只管賣不管租的商場，有的不得不延期開業(yè)，有的經(jīng)營分區(qū)十分混亂，難以為繼。 商鋪銷售之后成為量性物業(yè)的四大要點：首先，什么樣的商鋪可以賣。其三，定位要具備消費基礎和經(jīng)營基礎。資料2 招商隊伍要求 熱愛商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對招商具有特有的興趣。 外語知識。一、 招商人員的培訓培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。面授、網(wǎng)上教授均可采用。他可以為下一步的招商工作起修正作用，同時對成績突出的招商行為或人員進行表揚或推廣其有效的招商技巧及辦法?？荚u的結果鑒定應堅持在公正、客觀的原則下進行，以保證其公平性、合理性、科學性和可靠性。激勵方式主要有幾種：一是目標激勵。二是獎勵激勵。四是競爭
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