【正文】 失誤，因本人是做銷(xiāo)售的，又對(duì)項(xiàng)目的許多情況不是太了解，因而僅能從以往自己商業(yè)地產(chǎn)操作銷(xiāo)售中的經(jīng)驗(yàn)積累再結(jié)合本項(xiàng)目談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)與看法，以供參考。項(xiàng)目劣勢(shì)：1） 隆盛美食街尚未展開(kāi)市場(chǎng)攻勢(shì)，影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力；2） 美食街尚未動(dòng)工，目前的拆遷對(duì)美食街市場(chǎng)氛圍的形成起了一定的沖淡作用；3） 對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)過(guò)高，使這些商戶在投資上形成一些困難；4） 在消費(fèi)習(xí)慣上，南河燒烤一條街已深入人心，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度不足。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次；2） 富臨外灘尚有部分鋪面尚未銷(xiāo)售。顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者1）、投資者：A、本區(qū)域的娛樂(lè)美食投資者；B、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；2）、經(jīng)營(yíng)者：A、經(jīng)營(yíng)特色餐飲食和經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)休閑的加盟者或連鎖店；B、本區(qū)域的高檔娛樂(lè)美食經(jīng)營(yíng)者；C、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者；二 、銷(xiāo)售方案根據(jù)市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售方式主要采取直接銷(xiāo)售和以租代售兩種方式：（一）以租代售。（二）直接銷(xiāo)售。對(duì)此我們對(duì)這一銷(xiāo)售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。因此針對(duì)這種情況，就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。三 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷(xiāo)和旺銷(xiāo)的效果。前期是告知性宣傳，從12月份開(kāi)始逐漸加大宣傳力度，到2007年1月份達(dá)到第一個(gè)小高潮。l 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過(guò)廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。2）公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過(guò)不同的方式或手段展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下：活動(dòng)：活動(dòng)主題：隆盛美食街投資推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 月 日。l 完成項(xiàng)目的整體包裝確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開(kāi)發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)特色包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。2）推廣主題l 主題形象第一主題：隆盛美食街—隆盛民俗美食街第二主題：隆盛美食街—隆盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)主題闡釋?zhuān)旱谝恢黝}前文已闡釋。3)銷(xiāo)售方式及促銷(xiāo)策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開(kāi)發(fā)售。活動(dòng)二：活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 年 月活動(dòng)地點(diǎn)：隆盛美食街活動(dòng)形式：美食節(jié)+表演活動(dòng)內(nèi)容：1） 公開(kāi)答謝業(yè)主支持；2） 推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)；3） 餐飲并交流目的及作用：1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠(chéng)意；2） 推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。l 公告開(kāi)業(yè)盛典年 月份正式開(kāi)業(yè)，以開(kāi)業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場(chǎng)正視，并且給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“走寶”。以達(dá)到招商推動(dòng)銷(xiāo)售，招商與銷(xiāo)售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。l 旅游抽獎(jiǎng)2月期間購(gòu)鋪均可獲“桂林”（假設(shè)）旅游抽獎(jiǎng)，具體方式如下：成交商鋪價(jià)格獲抽獎(jiǎng)票數(shù)30萬(wàn)以內(nèi)2票3150萬(wàn)3票5199萬(wàn)4票100萬(wàn)以上5票公開(kāi)抽獎(jiǎng)時(shí)間：月份最后一個(gè)周日?；顒?dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)方式：靚鋪壓軸奉獻(xiàn)，特別鋪搶購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)?；A(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：l LOGO設(shè)計(jì)（中英文標(biāo)志）l 中英文標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì)l 標(biāo)準(zhǔn)色彩規(guī)劃與延展l LOGO與中英文標(biāo)準(zhǔn)字體之標(biāo)準(zhǔn)組合l 輔助圖形及象征圖形（吉祥物）本項(xiàng)目基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)應(yīng)有古典韻味，且能給人以上升發(fā)展的聯(lián)想。l 地盤(pán)包裝地盤(pán)作為目標(biāo)客戶和行人關(guān)注的地方，是項(xiàng)目宣傳最經(jīng)濟(jì)和直接的媒體，可以吸引注意力，營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)氛圍。展板主要介紹項(xiàng)目的區(qū)域、配套、交通、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、園林介紹、景觀介紹等。業(yè)主答謝酒會(huì)美食街開(kāi)業(yè)盛典靚鋪壓軸奉獻(xiàn)媒體宣傳夾報(bào)電視新聞戶外不可遇見(jiàn)費(fèi)總計(jì)注：該預(yù)算表僅供參考，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。 其實(shí)，商鋪銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷(xiāo)售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售之間走鋼絲！第二個(gè)問(wèn)題：怎樣保證商鋪銷(xiāo)售之后，成為良性物業(yè)這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，將在十年之后泛濫成災(zāi)。 另一種銷(xiāo)售模式，是只管賣(mài)不管租從長(zhǎng)期包租走向了另一個(gè)極端，試想，一個(gè)幾千數(shù)萬(wàn)平米的商場(chǎng)，缺少必要的短期委托經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)分離之后，幾千個(gè)小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營(yíng)分區(qū)去招商？事實(shí)證明，絕大多數(shù)只管賣(mài)不管租的商場(chǎng)，有的不得不延期開(kāi)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)分區(qū)十分混亂，難以為繼。 商鋪銷(xiāo)售之后成為量性物業(yè)的四大要點(diǎn)：首先，什么樣的商鋪可以賣(mài)。其三，定位要具備消費(fèi)基礎(chǔ)和經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。資料2 招商隊(duì)伍要求 熱愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對(duì)招商具有特有的興趣。 外語(yǔ)知識(shí)。一、 招商人員的培訓(xùn)培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實(shí)踐，使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富，能夠勝任招商工作。面授、網(wǎng)上教授均可采用。他可以為下一步的招商工作起修正作用，同時(shí)對(duì)成績(jī)突出的招商行為或人員進(jìn)行表?yè)P(yáng)或推廣其有效的招商技巧及辦法?？荚u(píng)的結(jié)果鑒定應(yīng)堅(jiān)持在公正、客觀的原則下進(jìn)行，以保證其公平性、合理性、科學(xué)性和可靠性。激勵(lì)方式主要有幾種：一是目標(biāo)激勵(lì)。二是獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)。四是競(jìng)爭(zhēng)