【正文】 四是競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。激勵(lì)方式主要有幾種：一是目標(biāo)激勵(lì)。他可以為下一步的招商工作起修正作用，同時(shí)對(duì)成績(jī)突出的招商行為或人員進(jìn)行表?yè)P(yáng)或推廣其有效的招商技巧及辦法。一、 招商人員的培訓(xùn)培訓(xùn)就是通過(guò)理論和案例的學(xué)習(xí)，并參與實(shí)踐，使其達(dá)到知識(shí)廣博、經(jīng)驗(yàn)更豐富，能夠勝任招商工作。資料2 招商隊(duì)伍要求 熱愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對(duì)招商具有特有的興趣。 商鋪銷(xiāo)售之后成為量性物業(yè)的四大要點(diǎn)：首先，什么樣的商鋪可以賣(mài)。這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫，將在十年之后泛濫成災(zāi)。 展板主要介紹項(xiàng)目的區(qū)域、配套、交通、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、園林介紹、景觀介紹等?；A(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：l LOGO設(shè)計(jì)（中英文標(biāo)志）l 中英文標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì)l 標(biāo)準(zhǔn)色彩規(guī)劃與延展l LOGO與中英文標(biāo)準(zhǔn)字體之標(biāo)準(zhǔn)組合l 輔助圖形及象征圖形（吉祥物）本項(xiàng)目基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)應(yīng)有古典韻味，且能給人以上升發(fā)展的聯(lián)想。l 旅游抽獎(jiǎng)2月期間購(gòu)鋪均可獲“桂林”（假設(shè)）旅游抽獎(jiǎng)，具體方式如下：成交商鋪價(jià)格獲抽獎(jiǎng)票數(shù)30萬(wàn)以?xún)?nèi)2票3150萬(wàn)3票5199萬(wàn)4票100萬(wàn)以上5票公開(kāi)抽獎(jiǎng)時(shí)間：月份最后一個(gè)周日。l 公告開(kāi)業(yè)盛典年 月份正式開(kāi)業(yè)，以開(kāi)業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場(chǎng)正視，并且給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“走寶”。3)銷(xiāo)售方式及促銷(xiāo)策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開(kāi)發(fā)售。l 完成項(xiàng)目的整體包裝確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開(kāi)發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶(hù)外廣告，現(xiàn)場(chǎng)特色包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。l 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶(hù)外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過(guò)廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。三 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷(xiāo)和旺銷(xiāo)的效果。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。（二）直接銷(xiāo)售。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次；2） 富臨外灘尚有部分鋪面尚未銷(xiāo)售。從而讓每個(gè)操作環(huán)節(jié)盡量做到不失誤或少失誤，因本人是做銷(xiāo)售的，又對(duì)項(xiàng)目的許多情況不是太了解，因而僅能從以往自己商業(yè)地產(chǎn)操作銷(xiāo)售中的經(jīng)驗(yàn)積累再結(jié)合本項(xiàng)目談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)與看法，以供參考。隆盛美食街營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（20067）一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于綿陽(yáng)涪城區(qū)順河前街，從地理環(huán)境這一角度來(lái)看，目前該地段聚集了一批具消費(fèi)潛力的人群，各種市政配套設(shè)施逐步完善，隆盛美食街如果落成，會(huì)成為綿陽(yáng)市的另一特色休閑娛樂(lè)中心。（二）定位的優(yōu)勢(shì)1）樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)形象；2）可以使客戶(hù)回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)銷(xiāo)售熱度。（主要是針對(duì)投資戶(hù)的銷(xiāo)售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮）直接銷(xiāo)售包括兩種具體形式：(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠)；。下表是消費(fèi)者投資投資的回報(bào)：以C22為例，總價(jià)為122461元投資回報(bào)率12年14%%610年40%備注租金收益總收益投資者供款兩年或購(gòu)買(mǎi)兩年后，房?jī)r(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。（一）、推廣目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目“隆盛民俗特色美食街”全新形象，已隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；（二）推廣主題基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前萬(wàn)盛休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞 下面幾個(gè)方面進(jìn)行： 宣傳該飲食市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)娛樂(lè)美食業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿(mǎn)信心； 本項(xiàng)目的地段交通便捷，項(xiàng)目周變輻射力強(qiáng)，發(fā)展休閑娛樂(lè)行業(yè)極具潛力；項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)， 我們的“有”——未來(lái)的美食中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”——項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃特色。l 炒作開(kāi)發(fā)商品牌本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。l 制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目暫定公開(kāi)發(fā)售時(shí)間為2007年元旦節(jié)，那么制定的公開(kāi)發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月實(shí)施，即約在12月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告宣傳報(bào)道，如內(nèi)部認(rèn)籌等；在公開(kāi)發(fā)售之后，則設(shè)定約1個(gè)月的公開(kāi)發(fā)售的續(xù)銷(xiāo)期，時(shí)間將順延至2007年2月中下旬，在此期間，將通整合媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷(xiāo)打下良好基礎(chǔ)。（見(jiàn)附件的銷(xiāo)售策略中的認(rèn)籌方案） 排隊(duì)優(yōu)惠方式：數(shù)量?jī)?yōu)惠方式前18名5％前918名3％18以后2％4）公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天至年底優(yōu)惠方式：額外99折，暗操98折5)公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)一：活動(dòng)主題：齊來(lái)參加美食街財(cái)富運(yùn)動(dòng)。l 追蹤已有客戶(hù)資源，擴(kuò)大再成交可能通過(guò)第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的潛在買(mǎi)家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過(guò)濾該批尚未成交的購(gòu)買(mǎi)力資源；另外，對(duì)于已成交的客戶(hù)應(yīng)采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其介紹新客戶(hù)，形成“滾雪球”效應(yīng)。4．第四階段推售計(jì)劃(200 年 月)1）推售思路 全力促銷(xiāo)尾盤(pán)l 推廣重點(diǎn)： v 開(kāi)業(yè)熱賣(mài)v 靚鋪壓軸奉獻(xiàn)2）銷(xiāo)售方式按常規(guī)方式進(jìn)行銷(xiāo)售及招商。營(yíng)銷(xiāo)通路包裝營(yíng)銷(xiāo)通路主要指引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)的路徑，包括通路組織和地盤(pán)包裝。形象宣傳包裝主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳資料、禮品等。 以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，商鋪定位似乎是一件很容易的事情：超市、百貨、電器、家居、餐飲、休閑、娛樂(lè)等等，這么