商業(yè)街營銷報告(存儲版)
【正文】 多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，但是，問題在于，適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，發(fā)展商就得背上10年甚至更長時間得返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店、餐飲、休閑、娛樂，每間鋪位經(jīng)營面積都很大，單間鋪位總值很高，而有經(jīng)驗得投資者除真正的街鋪外，往往不愿意在商場內(nèi)鋪投入較多資金………… 我認為只有產(chǎn)權鋪位與經(jīng)營賣場一致商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經(jīng)營獨立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強自信心和對工作的激情。首先，要建立招商人員培訓的工作機制，既要全面規(guī)劃，又要切合實際的教學計劃，更要建立嚴格的規(guī)章制度。績效考核的內(nèi)容有品質(zhì)項目：如忠誠、可靠、主動、有創(chuàng)造性、團隊精神、自信心等，這些主觀性較強，但可進行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進行平衡調(diào)整。招商機構(gòu)通過設置一定的工作目標鼓勵招商人員努力去實現(xiàn)目標。它是指圍繞招商目標使招商人員展開競爭，提高招商效果。從而激勵招商人員的積極性。物質(zhì)激勵指工資、獎金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵則指表揚、表彰、晉升職務、評定更高一級的職稱等。二、 招商人員的考評績效考核是對招商人員在一定時期內(nèi)新做的招商行為及工作效果進行評定和測量?？冃Э己撕图顧C制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。發(fā)展商正面臨商場經(jīng)營管理新課題，絕不能做“甩手掌柜”，一方面可以聘請知名商業(yè)企業(yè)的管理隊伍來管理或充當商場經(jīng)營顧問，另一方面可以招聘專業(yè)的經(jīng)營管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營管理公司，切實把商場做旺，這樣才能從根本上消除后顧之憂。 導致商鋪銷售之后成為不良物業(yè)的兩種銷售模式：一種是長期包租銷售的虛擬產(chǎn)權式鋪位，找個大商家租上個十年，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報8%、帶十年租約返銷售，十年之后，投資者肯定在統(tǒng)一收銀經(jīng)營的大賣場中，找不到自己的鋪位，這個時候，十年前埋下的“定時炸彈”就要引爆了。 以銷售為導向，商鋪定位似乎也是一件很容易的事情：只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經(jīng)營定位、招商營運，遲早得給自己檫屁股，于是就有了商場賣完了卻無法開業(yè)的事情……. 功能分布主要包括：l 模型展示區(qū)l 接待中心l 資料索取臺（架）l 洽談區(qū)l 音像放送區(qū)l 簽約區(qū)l 銷售職能房l 員工更衣室及儲物間l 衛(wèi)生間售樓處導示、展板系列售樓處導示主要包括銷售現(xiàn)場內(nèi)外用以標識各區(qū)域的標識牌。建議本項目在總體包裝上應采用能充分體現(xiàn)特色韻味的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔美食街道形象帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價值認同感。公關活動2：美食物街靚鋪壓軸奉獻活動時間： 活動地點：現(xiàn)場方式：即日搶購優(yōu)惠活動3）促銷策略l 折扣優(yōu)惠促銷期會間購鋪為98折，暗操97折；非銷期會期間為99折，暗操98折；對于部分滯銷單位視乎情況建議額外95~97折。推廣重點：v 公開發(fā)售成交火爆v 正式開業(yè)v 促銷信息改變推廣戰(zhàn)術一方面收縮上一階段的第一目標市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴大萬盛區(qū)以外的推廣區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購買力。﹡美食街財富運動可使人們直白理解與財富相關聯(lián)；﹡可包容各種美食演繹手法，如廣告宣傳、公關活動等；﹡可使人們自發(fā)進一步了解該概念，發(fā)放磁場效應。推廣重點：v 塑造項目隆盛美食街形象v 與主力店簽約及展開招商推廣v “隆盛民俗特色美食街”概念演繹v 商圈價值v 項目賣點分析v 投資收益分析v 功能定位v 內(nèi)部認購及正式發(fā)售v 開業(yè)熱賣宣傳主題：隆盛美食街——隆盛美食財富運動該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目公開發(fā)售的成功。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關注，讓他們對隆盛美食街商圈的商業(yè)價值有全新的認識并產(chǎn)生購買興趣。 設置專職人員建議開發(fā)商設置招商部，設置一個銷售美食街招商的專職人員，主要負責美食街的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。隆盛美食街是老市場新定位，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成?？s短了市場形成周期，有利于打開市場形成人氣，帶動其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。市場威脅：1） 三鵬廣場及芙蓉漢城經(jīng)營定位對項目的直接威脅。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過程中難度很大，這就要求整個項目的運作過程本著科學、嚴謹?shù)倪\作思路，通過對各運作流程細分。針對該項目進行細致準確的市場定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經(jīng)營主題和未來的增值前景，我們要進行細致和適當?shù)男麄?，從而促進和帶動隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時樹立起隆盛長期品牌形象。統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理迅速帶動區(qū)域市場，共榮價值提升美食街增值空間；3）深厚的市場容量：隨著工程即將動工，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個龐大的消費市場；4）集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場氣候，僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足墓前人群的消費需求，本項目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動及廣場商業(yè)中心價值效應，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；同時為各種置業(yè)者提供平臺，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。根據(jù)上部分投
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