商業(yè)街營銷報告(存儲版)
【正文】 多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，但是，問題在于，適合經營的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，發(fā)展商就得背上10年甚至更長時間得返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店、餐飲、休閑、娛樂，每間鋪位經營面積都很大，單間鋪位總值很高，而有經驗得投資者除真正的街鋪外，往往不愿意在商場內鋪投入較多資金………… 我認為只有產權鋪位與經營賣場一致商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經營獨立收銀的主題商城或專業(yè)市場。興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強自信心和對工作的激情。首先，要建立招商人員培訓的工作機制，既要全面規(guī)劃，又要切合實際的教學計劃，更要建立嚴格的規(guī)章制度?？冃Э己说膬热萦衅焚|項目：如忠誠、可靠、主動、有創(chuàng)造性、團隊精神、自信心等，這些主觀性較強，但可進行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進行平衡調整。招商機構通過設置一定的工作目標鼓勵招商人員努力去實現目標。它是指圍繞招商目標使招商人員展開競爭，提高招商效果。從而激勵招商人員的積極性。物質激勵指工資、獎金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵則指表揚、表彰、晉升職務、評定更高一級的職稱等。二、 招商人員的考評績效考核是對招商人員在一定時期內新做的招商行為及工作效果進行評定和測量?？冃Э己撕图顧C制在招商實踐中對人才的培養(yǎng)起到重大的作用。發(fā)展商正面臨商場經營管理新課題，絕不能做“甩手掌柜”，一方面可以聘請知名商業(yè)企業(yè)的管理隊伍來管理或充當商場經營顧問，另一方面可以招聘專業(yè)的經營管理人才，成立自己的商業(yè)經營管理公司，切實把商場做旺，這樣才能從根本上消除后顧之憂。 導致商鋪銷售之后成為不良物業(yè)的兩種銷售模式：一種是長期包租銷售的虛擬產權式鋪位，找個大商家租上個十年，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報8%、帶十年租約返銷售，十年之后，投資者肯定在統(tǒng)一收銀經營的大賣場中，找不到自己的鋪位，這個時候，十年前埋下的“定時炸彈”就要引爆了。 以銷售為導向，商鋪定位似乎也是一件很容易的事情：只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經營定位、招商營運，遲早得給自己檫屁股，于是就有了商場賣完了卻無法開業(yè)的事情……. 功能分布主要包括：l 模型展示區(qū)l 接待中心l 資料索取臺（架）l 洽談區(qū)l 音像放送區(qū)l 簽約區(qū)l 銷售職能房l 員工更衣室及儲物間l 衛(wèi)生間售樓處導示、展板系列售樓處導示主要包括銷售現場內外用以標識各區(qū)域的標識牌。建議本項目在總體包裝上應采用能充分體現特色韻味的色調和表現手法、把中高檔美食街道形象帶給客戶，讓客戶產生價值認同感。公關活動2：美食物街靚鋪壓軸奉獻活動時間： 活動地點：現場方式：即日搶購優(yōu)惠活動3）促銷策略l 折扣優(yōu)惠促銷期會間購鋪為98折，暗操97折；非銷期會期間為99折，暗操98折；對于部分滯銷單位視乎情況建議額外95~97折。推廣重點：v 公開發(fā)售成交火爆v 正式開業(yè)v 促銷信息改變推廣戰(zhàn)術一方面收縮上一階段的第一目標市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴大萬盛區(qū)以外的推廣區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購買力。﹡美食街財富運動可使人們直白理解與財富相關聯(lián)；﹡可包容各種美食演繹手法，如廣告宣傳、公關活動等；﹡可使人們自發(fā)進一步了解該概念，發(fā)放磁場效應。推廣重點：v 塑造項目隆盛美食街形象v 與主力店簽約及展開招商推廣v “隆盛民俗特色美食街”概念演繹v 商圈價值v 項目賣點分析v 投資收益分析v 功能定位v 內部認購及正式發(fā)售v 開業(yè)熱賣宣傳主題：隆盛美食街——隆盛美食財富運動該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目公開發(fā)售的成功。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關注，讓他們對隆盛美食街商圈的商業(yè)價值有全新的認識并產生購買興趣。 設置專職人員建議開發(fā)商設置招商部，設置一個銷售美食街招商的專職人員，主要負責美食街的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。隆盛美食街是老市場新定位，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成?？s短了市場形成周期，有利于打開市場形成人氣，帶動其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。市場威脅：1） 三鵬廣場及芙蓉漢城經營定位對項目的直接威脅。但商業(yè)地產在具體操作過程中難度很大，這就要求整個項目的運作過程本著科學、嚴謹的運作思路，通過對各運作流程細分。針對該項目進行細致準確的市場定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經營主題和未來的增值前景，我們要進行細致和適當的宣傳，從而促進和帶動隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時樹立起隆盛長期品牌形象。統(tǒng)一的市場經營管理迅速帶動區(qū)域市場，共榮價值提升美食街增值空間；3）深厚的市場容量：隨著工程即將動工，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個龐大的消費市場；4）集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場氣候，僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足墓前人群的消費需求，本項目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動及廣場商業(yè)中心價值效應，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個特色品牌，避免了定位的同質化；（三）目標客戶群的定位根據市場調查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；同時為各種置業(yè)者提供平臺，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。根據上部分投
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