【正文】 多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，但是，問(wèn)題在于，適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開(kāi)放式百貨大賣場(chǎng)，發(fā)展商就得背上10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間得返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店、餐飲、休閑、娛樂(lè)，每間鋪位經(jīng)營(yíng)面積都很大，單間鋪位總值很高，而有經(jīng)驗(yàn)得投資者除真正的街鋪外，往往不愿意在商場(chǎng)內(nèi)鋪投入較多資金………… 我認(rèn)為只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)一致商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。興趣可為招商人員加快對(duì)問(wèn)題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過(guò)程中增強(qiáng)自信心和對(duì)工作的激情。首先，要建立招商人員培訓(xùn)的工作機(jī)制，既要全面規(guī)劃，又要切合實(shí)際的教學(xué)計(jì)劃，更要建立嚴(yán)格的規(guī)章制度?？?jī)效考核的內(nèi)容有品質(zhì)項(xiàng)目：如忠誠(chéng)、可靠、主動(dòng)、有創(chuàng)造性、團(tuán)隊(duì)精神、自信心等，這些主觀性較強(qiáng)，但可進(jìn)行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進(jìn)行平衡調(diào)整。招商機(jī)構(gòu)通過(guò)設(shè)置一定的工作目標(biāo)鼓勵(lì)招商人員努力去實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。它是指圍繞招商目標(biāo)使招商人員展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，提高招商效果。從而激勵(lì)招商人員的積極性。物質(zhì)激勵(lì)指工資、獎(jiǎng)金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵(lì)則指表?yè)P(yáng)、表彰、晉升職務(wù)、評(píng)定更高一級(jí)的職稱等。二、 招商人員的考評(píng)績(jī)效考核是對(duì)招商人員在一定時(shí)期內(nèi)新做的招商行為及工作效果進(jìn)行評(píng)定和測(cè)量?？?jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商實(shí)踐中對(duì)人才的培養(yǎng)起到重大的作用。發(fā)展商正面臨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理新課題，絕不能做“甩手掌柜”，一方面可以聘請(qǐng)知名商業(yè)企業(yè)的管理隊(duì)伍來(lái)管理或充當(dāng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)，另一方面可以招聘專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人才，成立自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，切實(shí)把商場(chǎng)做旺，這樣才能從根本上消除后顧之憂。 導(dǎo)致商鋪銷售之后成為不良物業(yè)的兩種銷售模式：一種是長(zhǎng)期包租銷售的虛擬產(chǎn)權(quán)式鋪位，找個(gè)大商家租上個(gè)十年，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報(bào)8%、帶十年租約返銷售，十年之后，投資者肯定在統(tǒng)一收銀經(jīng)營(yíng)的大賣場(chǎng)中，找不到自己的鋪位，這個(gè)時(shí)候，十年前埋下的“定時(shí)炸彈”就要引爆了。 以銷售為導(dǎo)向，商鋪定位似乎也是一件很容易的事情：只要將商鋪劃小，就有投資市場(chǎng)，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺(tái)，普通的百姓都可以來(lái)?yè)屼?，但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經(jīng)營(yíng)，不同的業(yè)態(tài)需要不同的鋪位規(guī)劃，如果只管銷售，不管經(jīng)營(yíng)定位、招商營(yíng)運(yùn)，遲早得給自己檫屁股，于是就有了商場(chǎng)賣完了卻無(wú)法開(kāi)業(yè)的事情……. 功能分布主要包括：l 模型展示區(qū)l 接待中心l 資料索取臺(tái)（架）l 洽談區(qū)l 音像放送區(qū)l 簽約區(qū)l 銷售職能房l 員工更衣室及儲(chǔ)物間l 衛(wèi)生間售樓處導(dǎo)示、展板系列售樓處導(dǎo)示主要包括銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外用以標(biāo)識(shí)各區(qū)域的標(biāo)識(shí)牌。建議本項(xiàng)目在總體包裝上應(yīng)采用能充分體現(xiàn)特色韻味的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔美食街道形象帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)同感。公關(guān)活動(dòng)2：美食物街靚鋪壓軸奉獻(xiàn)活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)方式：即日搶購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)3）促銷策略l 折扣優(yōu)惠促銷期會(huì)間購(gòu)鋪為98折，暗操97折；非銷期會(huì)期間為99折，暗操98折；對(duì)于部分滯銷單位視乎情況建議額外95~97折。推廣重點(diǎn)：v 公開(kāi)發(fā)售成交火爆v 正式開(kāi)業(yè)v 促銷信息改變推廣戰(zhàn)術(shù)一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場(chǎng)的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大萬(wàn)盛區(qū)以外的推廣區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購(gòu)買力。﹡美食街財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)；﹡可包容各種美食演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等；﹡可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場(chǎng)效應(yīng)。推廣重點(diǎn)：v 塑造項(xiàng)目隆盛美食街形象v 與主力店簽約及展開(kāi)招商推廣v “隆盛民俗特色美食街”概念演繹v 商圈價(jià)值v 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析v 投資收益分析v 功能定位v 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及正式發(fā)售v 開(kāi)業(yè)熱賣宣傳主題：隆盛美食街——隆盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)該階段是本項(xiàng)目的正式公開(kāi)發(fā)售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段促使項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售的成功。通過(guò)沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起投資者及商家的廣泛關(guān)注，讓他們對(duì)隆盛美食街商圈的商業(yè)價(jià)值有全新的認(rèn)識(shí)并產(chǎn)生購(gòu)買興趣。 設(shè)置專職人員建議開(kāi)發(fā)商設(shè)置招商部，設(shè)置一個(gè)銷售美食街招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)美食街的一系列問(wèn)題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。隆盛美食街是老市場(chǎng)新定位，市場(chǎng)人氣有待提升，所以租金不宜定的過(guò)高，但也不宜定的過(guò)低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成?？s短了市場(chǎng)形成周期，有利于打開(kāi)市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。市場(chǎng)威脅：1） 三鵬廣場(chǎng)及芙蓉漢城經(jīng)營(yíng)定位對(duì)項(xiàng)目的直接威脅。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過(guò)程中難度很大，這就要求整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程本著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作思路，通過(guò)對(duì)各運(yùn)作流程細(xì)分。針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——隆盛民俗特色美食街，那么美食街的經(jīng)營(yíng)主題和未來(lái)的增值前景，我們要進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動(dòng)隆盛美食街更好、更有利的銷售，同時(shí)樹(shù)立起隆盛長(zhǎng)期品牌形象。統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理迅速帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)，共榮價(jià)值提升美食街增值空間；3）深厚的市場(chǎng)容量：隨著工程即將動(dòng)工，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；4）集中休閑娛樂(lè)中心的市場(chǎng)空缺：目前娛樂(lè)美食零散分布，不形成市場(chǎng)氣候，僅有的幾家?jiàn)蕵?lè)美食場(chǎng)所不能滿足墓前人群的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動(dòng)及廣場(chǎng)商業(yè)中心價(jià)值效應(yīng)，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹(shù)立一個(gè)特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。 按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；同時(shí)為各種置業(yè)者提供平臺(tái)，延長(zhǎng)了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。根據(jù)上部分投