商業(yè)街營銷報告-全文預(yù)覽
【正文】 多的業(yè)態(tài)足夠選擇與組合了，但是，問題在于，適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，發(fā)展商就得背上10年甚至更長時間得返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店、餐飲、休閑、娛樂，每間鋪位經(jīng)營面積都很大，單間鋪位總值很高，而有經(jīng)驗得投資者除真正的街鋪外，往往不愿意在商場內(nèi)鋪投入較多資金………… 另附其它資料：第一個問題：商鋪定位的難與易形象宣傳包裝主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳資料、禮品等。本項目商業(yè)包裝重點是盡快按照規(guī)劃設(shè)計進行包裝。營銷通路包裝營銷通路主要指引導客戶進入營銷現(xiàn)場的路徑，包括通路組織和地盤包裝。第四部分 項目的包裝一、 包裝總綱項目包裝主要包括基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計三大部分。4．第四階段推售計劃(200 年 月)1）推售思路 全力促銷尾盤l 推廣重點： v 開業(yè)熱賣v 靚鋪壓軸奉獻2）銷售方式按常規(guī)方式進行銷售及招商。l 銷售方式以常規(guī)方式進行銷售及招商。l 追蹤已有客戶資源，擴大再成交可能通過第一階段的推廣已積累相當數(shù)量的潛在買家，本階段應(yīng)加強過濾該批尚未成交的購買力資源；另外，對于已成交的客戶應(yīng)采取獎勵措施，鼓勵其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應(yīng)。第三階段推售計劃（ 年 月）正式開業(yè)1）推售思路承接前期推廣思路，并作出細化演繹。（見附件的銷售策略中的認籌方案） 排隊優(yōu)惠方式：數(shù)量優(yōu)惠方式前18名5％前918名3％18以后2％4）公開發(fā)售當天至年底優(yōu)惠方式：額外99折，暗操98折5)公關(guān)活動活動一：活動主題：齊來參加美食街財富運動。第二主題是對第一主題的補充演繹，表示項目位置在商業(yè)街，金礦在商業(yè)街，而該主題就類似“買鋪當然是買商業(yè)街”，都具異曲同工之效，以此簡潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。l 制定完善的廣告宣傳計劃，立體炒作項目暫定公開發(fā)售時間為2007年元旦節(jié)，那么制定的公開發(fā)售廣告計劃則一般提前一個月實施，即約在12月下旬全面進行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告宣傳報道，如內(nèi)部認籌等；在公開發(fā)售之后，則設(shè)定約1個月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時間將順延至2007年2月中下旬，在此期間，將通整合媒體手段立體炒作項目，以浩大的聲勢奠定項目的市場地位，更為項目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)?；顒拥攸c：具體內(nèi)容：提前在派發(fā)宣傳資料，發(fā)出 月 日前在 召開投資推介會；專家講課，并發(fā)出內(nèi)部購買優(yōu)先選鋪信息。l 炒作開發(fā)商品牌本項目開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富。通過廣告宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場工地包裝等方式，力爭在綿陽市的知名度達到60%左右。（一）、推廣目標正確鎖定本項目的目標受眾，根據(jù)該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目“隆盛民俗特色美食街”全新形象，已隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力；（二）推廣主題基于前面的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前萬盛休閑娛樂市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行： 宣傳該飲食市場蓬勃發(fā)展，必將帶動娛樂美食業(yè)的長遠發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿信心； 本項目的地段交通便捷，項目周變輻射力強，發(fā)展休閑娛樂行業(yè)極具潛力；項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點， 我們的“有”——未來的美食中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價；我們的“奇”——項目的設(shè)計規(guī)劃特色。（五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶招商，都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐美食街，針對美食街的初步定位——隆盛休閑娛樂新銳地帶，建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。下表是消費者投資投資的回報：以C22為例，總價為122461元投資回報率12年14%%610年40%備注租金收益總收益投資者供款兩年或購買兩年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。（三）銷售方式組合分析。（主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）直接銷售包括兩種具體形式：(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；。（主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻）以租代售，就是客戶一開始以現(xiàn)在房價先付總房款的20%或作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂兩年（暫定）的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清兩年租金；租賃合同期滿1年時客戶必須給予肯定答復(fù)是否有意購買此商鋪，如確定購買則馬上交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；不收取前兩年租金，若客戶無意購買 ，須交納前兩年租金，則向客戶返還開始交納的購房定金。（二）定位的優(yōu)勢1）樹立項目獨特的市場形象；2）可以使客戶回避市場風險，堅定投資信心，提升項目市場競爭力，增強銷售熱度。市場機會：1） 目前，順河路沒有一個完善的高檔休閑娛樂場所，而一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模2） 現(xiàn)有順河街僅有的幾家美食、娛樂場所，不能滿足消費人群的現(xiàn)代消費需求和龐大的市場容量；3）本項目的開發(fā)及新華紫金烽庭業(yè)主的即將入住，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個深厚的市場消費容量；4）隆盛美食街營銷推廣方案（20067）一、項目定位本項目位于綿陽涪城區(qū)順河前街，從地理環(huán)境這一角度來看，目前該地段聚集了一批具消費潛力的人群，各種市政配套設(shè)施逐步完善，隆盛美食街如果落成，會成為綿陽市的另一特色休閑娛樂中心。前言經(jīng)過對項目的了解，現(xiàn)談一點對項目的認識，首先綿陽的定位是一座以修閑、娛樂、旅游為主題的發(fā)展城市，而就綿陽目前最具發(fā)展前景的商業(yè)業(yè)態(tài)有兩個一為——房地產(chǎn)；一為休閑、娛樂、飲食。從而讓每個操作環(huán)節(jié)盡量做到不失誤或少
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