【正文】 視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。2. 招商范圍（1）重慶大型超市、購(gòu)物中心、大型餐飲、大型娛樂(lè)休閑中心等（2）重慶各區(qū)域或國(guó)內(nèi)專營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、加盟、連鎖品牌店等（3）重慶市招商協(xié)會(huì)、重慶或國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)絡(luò)、各區(qū)個(gè)體商會(huì)等（4）招商界朋友的客戶資源（5）項(xiàng)目已積累的客戶資源3. 招商物料準(zhǔn)備（1）招商手冊(cè)、招商單張※ 招商手冊(cè)：●詳實(shí)的廣告主題，●項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景●商業(yè)街概況及形象定位●商業(yè)街功能定位●商業(yè)街各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃●商業(yè)街賣點(diǎn)訴求●招商管理模式及機(jī)構(gòu)●招商條件和日期A3大小，銅版印刷，廣告公司制作，用于招商現(xiàn)場(chǎng)或直郵（2）條幅、路旗、導(dǎo)示牌和氣球等POP物料廣告公司負(fù)責(zé)，用于招商現(xiàn)場(chǎng)（3）現(xiàn)場(chǎng)VI物料（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外包裝等）設(shè)計(jì)＋廣告公司負(fù)責(zé)（4）招商合同文本（5）招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等（6）商鋪平面分割圖（規(guī)劃效果圖）4. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理（1）招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)做招商前準(zhǔn)備；（2）每周項(xiàng)目例會(huì)，向公司通報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題；（3）每日以書(shū)面形式向公司匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門(mén)客戶統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測(cè)試分析并以周、月小結(jié)形式報(bào)告呈報(bào)發(fā)展商；（4）定期提交周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月總結(jié)；（5）每周定期與招商人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化，相應(yīng)調(diào)整營(yíng)銷策略，提交宣傳推廣計(jì)劃書(shū)。（八）、項(xiàng)目招商的準(zhǔn)備工作1. 招商主體（1）以xx營(yíng)銷部招商主體進(jìn)行招商。必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過(guò)的客戶群體。實(shí)施建設(shè)（主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造）按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。因此，招商過(guò)程中須按照不同類型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系?！?付款方式促銷（無(wú)折扣）推出5成按揭5成首付模式?！?一次性付清租金：● 定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并付清5年租金者優(yōu)惠總金額3%● 經(jīng)營(yíng)者入駐裝修前，一次性付清5年租金者優(yōu)惠總金額2%※ 以租代售方式（免息）●每單位付定金5萬(wàn)元，雙方簽訂《商品房買賣契約》，不辦理簽證，視實(shí)際情況在合同中注明分期付款方式或按揭方式●雙方簽訂1~2年期租賃協(xié)議，承租方按半年度支付租金●租期結(jié)束后，雙方正式履行《商品房買賣契約》，定金和已發(fā)生的租金充作已付房款說(shuō)明：特別優(yōu)惠政策適用于大商家，但享有一般優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮特別優(yōu)惠政策?！?優(yōu)惠政策：免收1個(gè)月租賃費(fèi)，贈(zèng)送1個(gè)月物管費(fèi)，贈(zèng)送1個(gè)月停車位※ 租期5年以上：● 付款方式：支付4個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。在租賃合約的管理方面，應(yīng)采用國(guó)家通用租賃合約模式實(shí)行管理。招商工作應(yīng)遵循這樣一個(gè)工作程序：目標(biāo)客戶調(diào)查——→客戶鎖定——→商務(wù)談判——→資質(zhì)審核——→經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入——→經(jīng)營(yíng)追蹤（1）目標(biāo)客戶調(diào)查確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)“目標(biāo)品牌客戶1對(duì)1拜訪調(diào)查”（同時(shí)也實(shí)現(xiàn)初步接觸），了解目標(biāo)客戶意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商分析報(bào)告》。如、菜根香、鄉(xiāng)村雞、KFC、等。為消費(fèi)者提供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街招商標(biāo)準(zhǔn)的選擇開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，能夠獲取足夠的，穩(wěn)定的租金收益。高層洋房、豪華的聯(lián)排別墅。這也是項(xiàng)目的機(jī)遇所在。（3）第三階段（持續(xù)期）※ 執(zhí)行時(shí)間：2006年9月21日至2006年11月20日※ 主要任務(wù)：持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)熱度，積累客戶（現(xiàn)有客戶及準(zhǔn)客戶）。（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的廣告推廣費(fèi)用及執(zhí)行計(jì)劃由于項(xiàng)目已有較長(zhǎng)時(shí)間的商業(yè)推廣，可以不按常規(guī)廣告推廣費(fèi)用比例來(lái)作考慮；但鑒于前期招商不理想，項(xiàng)目商業(yè)街的推廣費(fèi)用建議為80萬(wàn)左右。，采用新聞，軟性文章與硬廣告三結(jié)合的策略，在階段性營(yíng)銷調(diào)整期，建議采取以軟性文章為主的推廣策略。，向市場(chǎng)展示本項(xiàng)目的發(fā)展商是一個(gè)低調(diào)務(wù)實(shí)極具社會(huì)責(zé)任感與使命感的形象，為發(fā)展商后期品牌美譽(yù)度的打造，奠定良好的基礎(chǔ)。六、 項(xiàng)目商業(yè)街的整合包裝與推廣（一）、項(xiàng)目商業(yè)街推廣思路：，用新聞對(duì)本項(xiàng)目的地段與地理位置的特征進(jìn)行定性規(guī)劃，用新聞在市場(chǎng)中的客觀性與公正性，來(lái)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域位置前景進(jìn)行規(guī)劃描述，將能有效增加公眾的可信度。每次升幅不宜過(guò)大，否則將對(duì)后期招商形成價(jià)格壓力?！粢罁?jù)引進(jìn)商家的情況，以及商家的租金情況與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)銷售價(jià)格，確定商場(chǎng)物業(yè)的租售價(jià)格，◆對(duì)主力商家根據(jù)其租用面積（1000平米以上）實(shí)行低租金并根據(jù)具體情況實(shí)行一定年限不增加租金增調(diào)部分的費(fèi)用。適用范圍：從產(chǎn)品與市場(chǎng)的角度，本策略實(shí)質(zhì)是一個(gè)升值保值策略的一種形式，主要適用于價(jià)值處于上升期的物業(yè)，本項(xiàng)目正是這種不斷上升型物業(yè)。⑷.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)價(jià)格情況龍湖水晶酈城、龍溪百桂坊、財(cái)富中心都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，其租金與售價(jià)走勢(shì)將直接影響項(xiàng)目的招商成敗。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境?！? 北面緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園，所以配套有辦事處、培訓(xùn)中心、金融網(wǎng)點(diǎn)● 北面配置汽車類系列性服務(wù)，在服務(wù)酒店商務(wù)辦公的同時(shí)也在提升北面街區(qū)商業(yè)的附加值?！? 西面考慮與龍湖水晶酈城的業(yè)態(tài)對(duì)接，以增加商業(yè)街的人氣?！?片區(qū)消費(fèi)客群文化品位、身份都較高，所以精品+文化+運(yùn)動(dòng)+音樂(lè)類消費(fèi)商業(yè)服務(wù)必須保持高品質(zhì)。同時(shí)周邊零售店也應(yīng)具有相應(yīng)的檔次與格調(diào)，以不破壞整個(gè)小區(qū)商業(yè)的氛圍與環(huán)境?！? 建議核心主力店應(yīng)安排在商業(yè)街盡端位置，通過(guò)主力店的“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量引導(dǎo)購(gòu)買者能經(jīng)過(guò)所有門(mén)店的門(mén)口；※ 半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如商業(yè)街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點(diǎn)上，形成次級(jí)人流，與主要人流形成交叉，吸引購(gòu)物者穿行整個(gè)商業(yè)街；※ 其它休閑娛樂(lè)配套及商務(wù)休閑功能店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于商業(yè)街中相對(duì)獨(dú)立的位置，減緩消費(fèi)者游覽過(guò)程中的疲勞穿行。力求業(yè)態(tài)有特色性、均好性?！?社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化+品位的商業(yè)※ 項(xiàng)目商業(yè)街所屬資源配套與國(guó)外HOPSCA豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強(qiáng)調(diào)復(fù)合和互補(bǔ)性。⑵ 定位分訴；※ 本項(xiàng)目滿足豪布斯卡（HOPSCA）的條件● 選址：項(xiàng)目位于重慶北部核心CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個(gè)項(xiàng)目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：擁有四星級(jí)商務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫(xiě)字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動(dòng)步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車場(chǎng)、酒店式國(guó)際商務(wù)公寓、主題式會(huì)所、酒店俱樂(lè)部、社區(qū)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等?！? “豪布斯卡”（HOPSCA）的選址與興建有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。（3）客戶區(qū)域分析※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。（2）客戶性質(zhì)分析※ 經(jīng)營(yíng)戶?！?客戶存在購(gòu)買恐懼。： 周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖?水晶酈城、重慶財(cái)富中心等），同時(shí)有政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項(xiàng)目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點(diǎn)。：在渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂(lè)休閑的逐步完善，還需要文化品位、時(shí)尚品調(diào)作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。策略線：以引進(jìn)知名品牌商家及主力店的配置為核心，同時(shí)輻射周邊諸多專賣或特色經(jīng)營(yíng)店，制定細(xì)分業(yè)態(tài)下商鋪分割的售價(jià)區(qū)間及租金區(qū)間。說(shuō)明：龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的租金變化區(qū)間比較小，說(shuō)明發(fā)展商通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃，能夠全面有效的提升本社區(qū)消費(fèi)中心的所有鋪面價(jià)值，使鋪面價(jià)值均衡化，由于有良好的商業(yè)規(guī)劃，所以盡管龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的地理位置并不十分理想，但是其鋪面的商業(yè)價(jià)值并不低，大多集中在41—50元這個(gè)租金范圍內(nèi)。說(shuō)明：在餐飲為特色的龍湖社區(qū)消費(fèi)中心里，其鋪面面積配比顯然和其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種有著十分的吻合，其120平方米以上的鋪面占了總鋪面的60%，顯然這是與本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種相吻合。（2）配套條件：※ 便捷的交通條件※ 金融網(wǎng)點(diǎn)及休閑設(shè)施配置※ 精神堡壘的塑造※ 主力店與專賣店的搭配（3+4+1）※ 周邊商業(yè)的互補(bǔ)性※ 未來(lái)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃（1）對(duì)某一業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，在統(tǒng)一業(yè)種范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)的豐富與完善（2）商業(yè)街的包裝調(diào)性基本統(tǒng)一，商業(yè)街的統(tǒng)一管理有利于業(yè)種的經(jīng)營(yíng)氛圍（3）商業(yè)街的傳播形象具有個(gè)性化、易記憶、鮮明性，商業(yè)街的各個(gè)區(qū)間又具備豐富的商業(yè)昭示效應(yīng)（4）與相似的專業(yè)市場(chǎng)的比較，主題式商業(yè)街更具備觀賞、游覽、購(gòu)物的整合能力，同時(shí)主題式商業(yè)街更具有專業(yè)市場(chǎng)不可比擬的環(huán)境及經(jīng)營(yíng)模式，主題式商業(yè)街更具發(fā)展的空間（有社區(qū)商業(yè)的延伸作支撐）（1）一個(gè)思路：選定一個(gè)明晰的業(yè)種作為主題式商業(yè)街的推廣主題，并與周邊商業(yè)物業(yè)形成差異性和互補(bǔ)性（2）三條主線：推廣線：圍繞統(tǒng)一主題進(jìn)行豐富多彩的個(gè)體形象展示活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一主題多品牌聯(lián)動(dòng)；統(tǒng)一主題多細(xì)節(jié)產(chǎn)品服務(wù)；統(tǒng)一主題多商業(yè)場(chǎng)景的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)。但隨著市場(chǎng)的成熟，區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的遞增，政府規(guī)劃涉外商務(wù)區(qū)的延伸，主題式商業(yè)街（社區(qū)第三代商業(yè)街的延伸）必將成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。通過(guò)項(xiàng)目四星級(jí)酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營(yíng)造文化類、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項(xiàng)目商業(yè)街運(yùn)用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（1）一般原則：※ 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征※ 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)※ 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性※ 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)（2）個(gè)例原則：※ 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向※ 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合※ 以中心區(qū)消費(fèi)者