【正文】 樓用天橋連接，進(jìn)而統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一銷售。其他地區(qū)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)羅湖區(qū)其它地區(qū)特別是寶安南路上的金典家園及TCL閱讀繽紛裙樓即將上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，規(guī)劃中住宅區(qū)將不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買力的人口不斷增加。項(xiàng)目劣勢(shì)分析目前周邊配套不足，難聚商業(yè)氣氛周邊公建設(shè)施相對(duì)滯后，不利于商業(yè)氣氛的聚集（普遍影響）。未來商業(yè)需求旺盛，商業(yè)輻射范圍廣本項(xiàng)目小區(qū)、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)規(guī)劃中改造工程將在近幾年內(nèi)動(dòng)工，商業(yè)需求旺盛。（3）商品品種總量建材、家具品種豐富，但其它如汽車保養(yǎng)用品呈零星狀分布，未形成一定的規(guī)模，且品種總量尚須進(jìn)一步增加。路名道路等級(jí)路段長(zhǎng)度（m）機(jī)動(dòng)車道寬度（m）說明泥崗東路快速路17552*東丁向雙向六車道，機(jī)非分行紅嶺北路綜合性干道12852*南北向雙向四車道，機(jī)非分行筍崗東路交通性干道12352*南北向雙向六車道，機(jī)非分行洪湖西路綜合性干道20112*南北向雙向四車道，機(jī)非混行梨園路區(qū)內(nèi)主干道15802*東西向雙向四車道，機(jī)非混行梅園路區(qū)內(nèi)主干道13762*東西向雙向六車道，機(jī)非分行桃園路區(qū)內(nèi)主干道3582*東西向雙向二車道，機(jī)非混行寶崗路區(qū)內(nèi)主干道8802*南北向雙向四車道，機(jī)非混行筍崗片區(qū)、筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（1）啟用商業(yè)類型主題專業(yè)市場(chǎng)——香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城、香江辦公家具批發(fā)中心等、寶安北建材一條街、萬駿國(guó)際汽車交易市場(chǎng)、華南汽車展示交易中心；中型綜合店——日豪購(gòu)物廣場(chǎng)等；品牌店——古雅軒明清紅木家具、翡翠藤器家具、金寶來名家私、嘉旺城市快餐等；小型便利店——如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)買作為投資目的的因素會(huì)增加。從商業(yè)開發(fā)區(qū)域看，大規(guī)模社區(qū)商業(yè)將受重視大規(guī)模社區(qū)人流集中，人口數(shù)量大，商業(yè)需求旺盛。由以上三個(gè)階段來看，我們可以看出：商場(chǎng)就是商家集合經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，商家間優(yōu)勢(shì)互惠互補(bǔ)，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以吸引消費(fèi)者，如果整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)得不到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力將無法體現(xiàn)。期間商場(chǎng)銷售的主要特征為引入知名的大型商家進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，最大程度上發(fā)揮整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，提升商場(chǎng)的整體商業(yè)價(jià)值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報(bào)，通常租金的數(shù)額與售價(jià)成一定的比率關(guān)系，使回報(bào)更為直觀。（少數(shù)商場(chǎng)不在此列，如98年推出的福田世貿(mào)商城等）1999年至2000年間。從政策因素上看，2000年至2002年初，汽車消費(fèi)政策可謂利好不斷，包括取消汽車市場(chǎng)的各種亂收費(fèi)問題；對(duì)生產(chǎn)銷售達(dá)到低污染排放限值的小轎車、越野車和小客車減征30%的消費(fèi)稅 ；將“鼓勵(lì)汽車進(jìn)入家庭”寫進(jìn)中共中央關(guān)于制定“十五計(jì)劃”的建議等，這一系列汽車消費(fèi)利好消息，給汽車供銷注入了一針強(qiáng)心劑。其中汽車及零配件交易市場(chǎng)從6家發(fā)展到23家，去年我市專業(yè)市場(chǎng)成交額達(dá)90．5億元。從此，筍崗商圈將逐步形成，深圳物流商業(yè)航母，也正向您走來。依照上述規(guī)劃，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)轉(zhuǎn)型的改造范圍為泥崗路以南、筍崗路以北、紅嶺路以東、鐵路北站以西的1．82平方公里，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)的現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)用地將大量置換到清水河倉(cāng)庫(kù)區(qū)及其它地區(qū)，原用地將建設(shè)成為服務(wù)城市的專業(yè)配送中心和專業(yè)市場(chǎng)；充分利用尚未開發(fā)建設(shè)的26公頃用地綠地，停車場(chǎng)，拓寬市政道路，改善區(qū)內(nèi)環(huán)境。預(yù)計(jì)由政府出資、主持的市政、環(huán)境工程改造將歷時(shí)3年，而由企業(yè)參與完善的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的繁榮則需更長(zhǎng)一段時(shí)間。進(jìn)入90年代，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)位于市中心的地理位置與其倉(cāng)儲(chǔ)功能越來越不相稱，為了贏利，一些企業(yè)和商家開始自發(fā)地將倉(cāng)庫(kù)改造成市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)和人才市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型面積已達(dá)40多萬平方米，占倉(cāng)庫(kù)總面積的一半。到1997年，上步工業(yè)區(qū)的名字已被人遺忘，取而代之的是華強(qiáng)北商業(yè)街。隨著城市的發(fā)展，進(jìn)入90年代，當(dāng)年冷冷清清的這幾處“郊區(qū)”，很快變成了市中心。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21626元，比上年增長(zhǎng)6．8％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)3．9％。職工工資水平穩(wěn)步提高。中國(guó)銀行行長(zhǎng)劉明康在2001年底召開的第九次中日經(jīng)濟(jì)討論會(huì)上認(rèn)為，中國(guó)貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)穩(wěn)定在13%—14%，以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2002年中國(guó)GDP增長(zhǎng)仍然能達(dá)到7%。商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷策劃案經(jīng)濟(jì)背景分析全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退世界銀行預(yù)測(cè)：全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退！下表是世界銀行對(duì)于2002年及以后經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)測(cè)圖盡管風(fēng)險(xiǎn)異常大，展望全球經(jīng)濟(jì)仍將在2002年開始復(fù)蘇。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，“乘數(shù)效應(yīng)”初見成效中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功避開1997年亞洲金融風(fēng)暴后，隨著改革開放的進(jìn)一步擴(kuò)大和深化，以及WTO的加入，中國(guó)在目前的世界性經(jīng)濟(jì)衰退中再一次表現(xiàn)得一枝獨(dú)秀。（信息來源：中央電視二臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》）深圳經(jīng)濟(jì)獨(dú)步潮頭據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)信息局公布的《2000年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》初步統(tǒng)計(jì)，2000年，深圳全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1665．24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，預(yù)計(jì)未來幾年仍將保持有13—14%的增長(zhǎng)速度，在全國(guó)處于遙遙領(lǐng)先的地步。城鎮(zhèn)居民收入有所增長(zhǎng)，居民消費(fèi)呈回升態(tài)勢(shì)。筍崗商圈“商業(yè)霸主”將在未來幾年逐步形成1．商業(yè)街改造先鋒，數(shù)20世紀(jì)的華強(qiáng)北80年代，深圳先后在今天的華強(qiáng)北、紅嶺北兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了設(shè)施較為完善的上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)和筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)。從1994年開始，上步工業(yè)區(qū)僅用了三四年時(shí)間就基本上完成了從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變，這一進(jìn)程沒有政府規(guī)劃指導(dǎo)，完全是市場(chǎng)自發(fā)行為。2．21世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流始建于80年代的筍崗倉(cāng)庫(kù)占地2．37平方公里，相當(dāng)于13個(gè)東門老街。2001年中，目前深圳市已成立了筍崗物流園區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位包括羅湖區(qū)政府及規(guī)劃國(guó)土、貿(mào)發(fā)、經(jīng)發(fā)、建設(shè)、計(jì)劃、運(yùn)輸、城管等10個(gè)職能部門。根據(jù)已經(jīng)出臺(tái)的筍崗片區(qū)法定圖則