【正文】 樓用天橋連接，進而統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一銷售。其他地區(qū)商業(yè)物業(yè)的競爭羅湖區(qū)其它地區(qū)特別是寶安南路上的金典家園及TCL閱讀繽紛裙樓即將上市將對本項目造成一定的影響。項目機會點分析筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的商業(yè)需求增長快筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴大，規(guī)劃中住宅區(qū)將不斷建成，使具有商業(yè)購買力的人口不斷增加。項目劣勢分析目前周邊配套不足，難聚商業(yè)氣氛周邊公建設(shè)施相對滯后，不利于商業(yè)氣氛的聚集（普遍影響）。未來商業(yè)需求旺盛，商業(yè)輻射范圍廣本項目小區(qū)、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)規(guī)劃中改造工程將在近幾年內(nèi)動工，商業(yè)需求旺盛。（3）商品品種總量建材、家具品種豐富，但其它如汽車保養(yǎng)用品呈零星狀分布，未形成一定的規(guī)模，且品種總量尚須進一步增加。路名道路等級路段長度（m）機動車道寬度（m）說明泥崗東路快速路17552*東丁向雙向六車道，機非分行紅嶺北路綜合性干道12852*南北向雙向四車道，機非分行筍崗東路交通性干道12352*南北向雙向六車道，機非分行洪湖西路綜合性干道20112*南北向雙向四車道，機非混行梨園路區(qū)內(nèi)主干道15802*東西向雙向四車道，機非混行梅園路區(qū)內(nèi)主干道13762*東西向雙向六車道，機非分行桃園路區(qū)內(nèi)主干道3582*東西向雙向二車道，機非混行寶崗路區(qū)內(nèi)主干道8802*南北向雙向四車道，機非混行筍崗片區(qū)、筍崗倉儲區(qū)及周邊區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析（1）啟用商業(yè)類型主題專業(yè)市場——香江裝飾廣場、香江家具城、香江辦公家具批發(fā)中心等、寶安北建材一條街、萬駿國際汽車交易市場、華南汽車展示交易中心；中型綜合店——日豪購物廣場等；品牌店——古雅軒明清紅木家具、翡翠藤器家具、金寶來名家私、嘉旺城市快餐等；小型便利店——如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點。個人購買作為投資目的的因素會增加。從商業(yè)開發(fā)區(qū)域看，大規(guī)模社區(qū)商業(yè)將受重視大規(guī)模社區(qū)人流集中，人口數(shù)量大，商業(yè)需求旺盛。由以上三個階段來看，我們可以看出：商場就是商家集合經(jīng)營的場所，商家間優(yōu)勢互惠互補，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競爭力，以吸引消費者，如果整體經(jīng)營的優(yōu)勢得不到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力將無法體現(xiàn)。期間商場銷售的主要特征為引入知名的大型商家進行統(tǒng)一經(jīng)營，最大程度上發(fā)揮整體經(jīng)營的優(yōu)勢，提升商場的整體商業(yè)價值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報，通常租金的數(shù)額與售價成一定的比率關(guān)系，使回報更為直觀。（少數(shù)商場不在此列，如98年推出的福田世貿(mào)商城等）1999年至2000年間。從政策因素上看，2000年至2002年初，汽車消費政策可謂利好不斷，包括取消汽車市場的各種亂收費問題；對生產(chǎn)銷售達到低污染排放限值的小轎車、越野車和小客車減征30%的消費稅 ；將“鼓勵汽車進入家庭”寫進中共中央關(guān)于制定“十五計劃”的建議等，這一系列汽車消費利好消息，給汽車供銷注入了一針強心劑。其中汽車及零配件交易市場從6家發(fā)展到23家，去年我市專業(yè)市場成交額達90．5億元。從此，筍崗商圈將逐步形成，深圳物流商業(yè)航母，也正向您走來。依照上述規(guī)劃，筍崗倉庫區(qū)轉(zhuǎn)型的改造范圍為泥崗路以南、筍崗路以北、紅嶺路以東、鐵路北站以西的1．82平方公里，筍崗倉庫區(qū)的現(xiàn)有倉儲用地將大量置換到清水河倉庫區(qū)及其它地區(qū)，原用地將建設(shè)成為服務(wù)城市的專業(yè)配送中心和專業(yè)市場；充分利用尚未開發(fā)建設(shè)的26公頃用地綠地，停車場，拓寬市政道路，改善區(qū)內(nèi)環(huán)境。預(yù)計由政府出資、主持的市政、環(huán)境工程改造將歷時3年，而由企業(yè)參與完善的商業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)物流園區(qū)的繁榮則需更長一段時間。進入90年代，筍崗倉庫區(qū)位于市中心的地理位置與其倉儲功能越來越不相稱，為了贏利，一些企業(yè)和商家開始自發(fā)地將倉庫改造成市場、汽車配件市場和人才市場，轉(zhuǎn)型面積已達40多萬平方米，占倉庫總面積的一半。到1997年，上步工業(yè)區(qū)的名字已被人遺忘，取而代之的是華強北商業(yè)街。隨著城市的發(fā)展，進入90年代，當年冷冷清清的這幾處“郊區(qū)”，很快變成了市中心。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21626元，比上年增長6．8％，扣除物價因素，實際增長3．9％。職工工資水平穩(wěn)步提高。中國銀行行長劉明康在2001年底召開的第九次中日經(jīng)濟討論會上認為，中國貨幣供應(yīng)的增長穩(wěn)定在13%—14%，以拉動GDP增長，預(yù)計2002年中國GDP增長仍然能達到7%。商業(yè)物業(yè)營銷策劃案經(jīng)濟背景分析全球經(jīng)濟即將走出衰退世界銀行預(yù)測：全球經(jīng)濟即將走出衰退！下表是世界銀行對于2002年及以后經(jīng)濟走勢的預(yù)測圖盡管風(fēng)險異常大，展望全球經(jīng)濟仍將在2002年開始復(fù)蘇。 中國經(jīng)濟一枝獨秀，“乘數(shù)效應(yīng)”初見成效中國經(jīng)濟成功避開1997年亞洲金融風(fēng)暴后，隨著改革開放的進一步擴大和深化，以及WTO的加入，中國在目前的世界性經(jīng)濟衰退中再一次表現(xiàn)得一枝獨秀。（信息來源：中央電視二臺《經(jīng)濟半小時》）深圳經(jīng)濟獨步潮頭據(jù)深圳市統(tǒng)計信息局公布的《2000年深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》初步統(tǒng)計，2000年，深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1665．24億元，按可比價格計算，%，預(yù)計未來幾年仍將保持有13—14%的增長速度，在全國處于遙遙領(lǐng)先的地步。城鎮(zhèn)居民收入有所增長，居民消費呈回升態(tài)勢。筍崗商圈“商業(yè)霸主”將在未來幾年逐步形成1．商業(yè)街改造先鋒，數(shù)20世紀的華強北80年代，深圳先后在今天的華強北、紅嶺北兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了設(shè)施較為完善的上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)和筍崗倉庫區(qū)。從1994年開始，上步工業(yè)區(qū)僅用了三四年時間就基本上完成了從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變，這一進程沒有政府規(guī)劃指導(dǎo)，完全是市場自發(fā)行為。2．21世紀朝陽產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流始建于80年代的筍崗倉庫占地2．37平方公里，相當于13個東門老街。2001年中，目前深圳市已成立了筍崗物流園區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位包括羅湖區(qū)政府及規(guī)劃國土、貿(mào)發(fā)、經(jīng)發(fā)、建設(shè)、計劃、運輸、城管等10個職能部門。根據(jù)已經(jīng)出臺的筍崗片區(qū)法定圖則