【正文】 ，傳統(tǒng)的倉庫區(qū)將改造成為集商品配送、批發(fā)、儲存、運輸、展示、信息發(fā)布等的綜合性、消費性物流園區(qū)，它的服務(wù)地域不僅是深港兩地，而且要面向華南以至全國。預(yù)計在未來幾年里，使深圳現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)達到中等發(fā)達國家水平，成為深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，實現(xiàn)深圳成為華南經(jīng)濟中心城市的戰(zhàn)略目標。我市專業(yè)市場數(shù)量從1995年底的16家發(fā)展到2000年的114家，年均增長高達48．1％。因此，深圳居民的強大購買力是勿容置疑的。深圳銷售商業(yè)物業(yè)的特征從銷售商場的特征來看，近幾年深圳商場市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大階段：1999年前，強調(diào)整體商場經(jīng)營優(yōu)勢的做法不多，多數(shù)商場的銷售主要針對的是單個商鋪，主要針對的客戶為有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的買家。2000年至2001年。八達商城等。目前深圳各在推商業(yè)物業(yè)仍以分割出售形式為主，對商場日后營運管理造成不利影響，盡管部分項目整體出租中低樓層而吸引投資者投資，但中高樓層物業(yè)始終難以處理，地產(chǎn)發(fā)展商必須加強商業(yè)物業(yè)開發(fā)之經(jīng)驗積累，以專業(yè)的態(tài)度及長遠的眼光對其進行規(guī)劃設(shè)計及策劃推廣，避免盲目跟風(fēng)而造成資源浪費。商業(yè)物業(yè)集團購買銳減，銷售單元趨小型化發(fā)展。 (3) 道路現(xiàn)狀筍崗片區(qū)外圍主要道路有泥崗東路、紅嶺北路、筍崗東路和洪湖西路四條；筍崗倉儲區(qū)內(nèi)部主要道路包括梅園路、梨園路、桃園路、寶崗路四條,其它道路為小區(qū)內(nèi)部道路或貨車通道。（2）主題專業(yè)商場建設(shè)檔次大型主題專業(yè)商場建設(shè)檔次中檔，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模和環(huán)境；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)以及來往筍崗物流園區(qū)的過客。項目分析項目優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢本項目位于筍崗東路與寶崗路（規(guī)劃中）交匯處，東靠萬駿國際汽車交易市場，西臨即將開發(fā)的大型主題商城，離公交站點桂園中學(xué)僅30米（該站點有30多路大中巴到達），交通快捷；周邊商業(yè)近期已啟動、建設(shè)項目如：香江裝飾廣場、香江家具城等。項目的規(guī)模連帶效應(yīng)本項目小區(qū)規(guī)模較大，其規(guī)模效應(yīng)不言而喻。貴司商業(yè)物業(yè)的面積僅4000平方米左右，相對面積較小，不利于大型商業(yè)的進駐，無法形成龍頭商業(yè)，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略差。項目威脅點分析商業(yè)物業(yè)租賃市場競爭劇烈周邊大量商業(yè)面積的租賃，會分散部分客戶群體，商業(yè)競爭劇烈。項目賣點提升“商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道”、“商業(yè)中樞、街中之王”地處城市主干道（筍崗路）的黃金分割點上，又緊鄰寶安北路，為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的交通要道，可謂“商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)要道”。② 中高檔汽車用品商業(yè)形態(tài)目前在筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)甚至整個深圳市都是處于稀缺狀態(tài)。另一方面，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)及園嶺片區(qū)等地中高檔住宅帶的興起，預(yù)計未來２年內(nèi)筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的消費層次將會有力的推動筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中高檔商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。商業(yè)種類以裝飾材料、家居用品、辦公用品、舊貨買賣為主，并含有極少量汽車專業(yè)用品等。（4）經(jīng)營商品定位經(jīng)營商品定位要點：主要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的融合，有效利用周邊大區(qū)域商業(yè)環(huán)境的人流，并在商城品質(zhì)上做出差別，成為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)核心商業(yè)，并反過來帶動整個區(qū)域商業(yè)檔次和品質(zhì)。并對提升本商業(yè)的品牌和知名度有極好的幫助作用。商業(yè)物業(yè)銷售目標客戶定位從區(qū)域、歷史角度分：羅湖區(qū)的原住居民為主及部分羅湖區(qū)、福田區(qū)原住居民；廣東籍的潮州人占相當比例；廣東籍的香港人占一定比例；羅湖區(qū)中高收入新移民。“家庭主婦型”的女性階層（如“師奶”）：年齡在3560歲之間，有一定積蓄（如私房錢），但來之不易。價格定位價格制定原則（1）合理原則充分考慮各類因素對價格制定的影響，根據(jù)市場的需求彈性和產(chǎn)品的競爭狀況，在不偏離合理利潤太遠的前提下，參考其它商業(yè)物業(yè)的市場行情，制定項目均價。每階段價格走勢價格走勢結(jié)合各期銷控，遵循低價入市，低開高走的原則，保證各期的實收均價水平。深圳商鋪應(yīng)以“中小投資者”為目標定位 中小投資者數(shù)量眾多，足以支持本商業(yè)裙樓幾萬平米的商鋪；雖然吸引中小投資者較為麻煩，但這是一個實實在在的市場，只要通過招商引進大商家來經(jīng)營，既可省時省力，也可為廣大中小投資者帶來豐厚的回報，這樣開發(fā)商可坐享商鋪推售良好局面，租售策略——推行租售并舉案租售同時進行同一個鋪位租售可以分開，同時進行。假定將某個鋪位Y租給經(jīng)營者某乙。租售對貴方都有利商鋪售出去，有利貴方回收資金；而商鋪租出去，則能盡快使商場活起來，投入營業(yè)，促進后期銷售。推廣渠道與宣傳策略推廣時間銷售準備期（2002年5月初—2002年6月底）咨詢導(dǎo)入期（2002年7月初—2002年8月底）正常銷售期（2002年8月—2002年12月）尾 盤 期（2003年1月以后）推廣渠道現(xiàn)場銷售咨詢導(dǎo)入期內(nèi)鑒于商業(yè)物業(yè)與嘉寶田房地產(chǎn)(深圳)有限公司的關(guān)系，建議先將售樓處設(shè)于嘉寶田花園售樓處內(nèi)，接待意向客戶；也可根據(jù)本商業(yè)物業(yè)特定的需求在商業(yè)物業(yè)實體內(nèi)另行裝修臨時售樓處。香港針對性推廣在香港旺角和荃灣有二條汽車用品專業(yè)市場街，利用我司與其商業(yè)機構(gòu)的特殊關(guān)系，在那里設(shè)點宣傳推廣，引進商家來本此經(jīng)營。宣傳策略本商業(yè)物業(yè)總建筑面積約4000平方米左右，銷售周期相對較短，且項目定位所針對的特別消費群體，須通過適量的促銷活動，輔以具有廣泛影響的事件、新聞、比賽、活動的炒作，加上硬性商業(yè)廣告炒作，迅速營造整個商業(yè)物業(yè)的知名度，提高本項目高檔定位的特征，達到即時銷售的目的。2．廣告主題策略（1）導(dǎo)入濃烈的汽車文化氛圍（2）富有格調(diào)、經(jīng)營特色及投資回報等，有強烈的市場沖擊力，是商業(yè)銷售成為大眾關(guān)注的焦點。吸引小區(qū)業(yè)主、精明的投資商、汽車用品區(qū)域經(jīng)銷商，營造專業(yè)特色、服務(wù)第一的商業(yè)氣氛。舉辦“我行我愿 我的有車生活”系列活動征文活動利用系列活動炒作，使有車者及潛在購車者關(guān)注本商城，為本商城樹立知名度，從而吸引買家購買。合作方式我司傾向于獨家策劃、代理的方式，即我司任本項目商鋪租售的獨家策劃、代理商，一方面保證策劃思路的統(tǒng)一性，另一方面保證銷售招商過程的連貫性。建議：以11000元/平方米的均價交由我