【正文】 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 四、 項目資金 預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 經(jīng)濟效益分析的假設(shè) 條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。 第六部分：投資收益分析 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第五部分：項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn) 品設(shè)計的影響和考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 四、 目標市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標人群特征 /來源區(qū)域 /行業(yè)特點 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、 土地法律性質(zhì)評估 （一）現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 （二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 （二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險 源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 周邊景觀 風(fēng)水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 三、 項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 銷售單價為 8000 元時，稅后利潤為 5400 萬元，投資回報率為 %。 九、 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢點分析 ? 項目位于 XX 市的一級地段，地理位置優(yōu)越 ? 沿街面較長，達 300 米以上，便于方案的設(shè)計排放，利于沿街商鋪的價值體現(xiàn) ? 北接 1500 年歷史的廣濟寺和九華廣場，項目題材具有唯一性，也能方便停車 ? 基地內(nèi)有些現(xiàn)成數(shù)十年的植栽，可以就近移植，利于綠化環(huán)境的營造 ? 項目由于基本以三層為主，工程難度低，操作周期短 ? 項目較為成熟，進入市場操作時間較短，能實現(xiàn)項目資金的快速回籠 項目劣勢點分析 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 六、商鋪購買者分析 ? XX 私營經(jīng)濟的發(fā)達、較強的地域輻射性及強勁的零售消費能力使得目前商鋪的購買及經(jīng)營客源及比例主要為： ? 本地私營業(yè)主 25% ? 本地國營企業(yè) 15% ? 外地國營企業(yè) 15% ? 外地私營業(yè)主 35% ? 外資企業(yè)或個人 10% 七、 項目定位 經(jīng)過前述分析，我們認為 XX 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施在專業(yè)市場方面極有較大開發(fā)空間，即商業(yè)設(shè)施市場在經(jīng)歷的 “ 結(jié)集入市 ” 的調(diào)整階段之后，經(jīng)營種類及專業(yè)更趨集中化、細分化。 額的 40% 中山路步行街 經(jīng)營面積：約 40萬平方米；租售價格 ： 萬 1 樓 萬 2 樓 萬 3 樓；目前占 XX 商業(yè)零售份額的33% 三泰商城 經(jīng)營面積：約 萬平方米；租售價格： 萬 1 樓 萬 2 樓 萬 3 樓；目前占 XX 商業(yè)零售份額的 33% XX 廣場 市場無定位，商鋪售價： ； — 萬；銷售情況：售畢小面積需求大 溫州商貿(mào)城 經(jīng)營面積：約 萬平方米；銷售價格： 萬 萬 2 樓；目前剛開始營業(yè)，發(fā)展商看好后市銷售價格還將上揚，現(xiàn)主要以較低租金吸收商家進場， 正所謂 “ 放水養(yǎng)魚 ” ，出租招商情況較好。除此之外的商業(yè)設(shè)施，因量體小且分散，而對本項目不起競爭作用。 根據(jù)上述城市仿古步行商業(yè)街的發(fā)展軌跡及成功經(jīng)驗，我們有理由相信今天的 XX 廣濟寺就相當(dāng)于十年前的南京夫子廟，五年前的無錫南禪寺，隨著南京至馬鞍山， XX 的輕軌的規(guī)劃， XX市在不遠的將來人們旅游，休閑的中心必定會是 — XX 商業(yè)步行街。 供求關(guān)系 觀前街的商鋪始終處稀缺的狀態(tài)，雖然蘇州的商業(yè)規(guī)模較大，商場供應(yīng)量不少，但市中心的仿古街商鋪，始終是一鋪難求。由于商鋪已全部 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 商鋪類型 南禪市文化旅游商城的商鋪主要以 2 至 3 層為主，銷售時每單位含 12 層，建筑為框架結(jié)構(gòu)，面 積以 105 平方米為基本單位對外發(fā)售。 商鋪類型 夫子廟步行街的商鋪以兩層結(jié)構(gòu)為主，經(jīng)過十幾年的演變，小門面逐漸被大型連鎖企業(yè)所吞并， 供求關(guān)系 南京夫子廟步行街目前處在有價無市的狀況，愿意轉(zhuǎn)手的商家極少。 ? XX 是一個傳統(tǒng)的商貿(mào)之城，目前市內(nèi)聚集了一批溫州及浙江各地的商人； ? 他們是商業(yè)流通的運營者，也是 XX 房產(chǎn)市場的支撐群體； ? 他們具有較強的投資能力和投機性。商品房銷售面積為 萬平方米，比同期增長 %，商品房銷售額為 25091 萬元，比上年增長 141%。 三、 XX 房地產(chǎn)市場情況 房地產(chǎn)增勢驚人 區(qū)域經(jīng)濟高速增長，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升，商業(yè)、房地產(chǎn)增長速度達到 50%左右。 國有、集體企業(yè)的改制退位工作基本完成。 項目符合城市布局規(guī)劃，緊鄰市中心廣場及華東第三步行街（中山路步行街）項目開發(fā)周期與城市擴容同步。 城市定位 長江中下游的交通樞紐； 安徽省現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市和區(qū)域經(jīng)濟中心； 2020年， XX 將成為長江中下游、寧（南京）漢（武漢）之間的大城市； XX 交通便捷，目前已成區(qū)域經(jīng)濟龍頭。全市面積 3317 平方公里，其中市區(qū)面積 230 平方公里。 占地面積： 規(guī)劃用地面積： 16765m2（約 25 畝） 。 一、 項目概況 地理位置： XX 文化旅游商業(yè)街 (暫定 )位于安徽 XX市 XX 寺旁邊，