【正文】 的時候，我想能給人留下的印象也不過是一個商業(yè)街而已，將來不可避免的會自相殘殺，相互遏制，相互進行同質(zhì)化競爭…… 國內(nèi)有些主題定位很不錯的，例如“女人街”“酒吧街”“美食街”“手機街”等等，他們叢生于已經(jīng)有大型商業(yè)街的城市里，但是卻以鮮明的主題定位，從宣傳到商業(yè)街的布局到客戶群的細分都給人留下較深的烙印。 同時，區(qū)域性的商業(yè)街，在風(fēng)格上還要注意體現(xiàn)城市本身的風(fēng)格，或者是把城市本身的風(fēng)格給融入，這樣的商業(yè)街更更能打上本城市的烙印，而避免沒有自己城市的特點。然而現(xiàn)代的商業(yè)街，需要人情味道。每個人對空間的個性都會產(chǎn)生一種感受，不同的公園，不同的廣場，不同的商店，不同的街道都應(yīng)該有自己的特點。逛街遛彎的需求。要認(rèn)清商業(yè)街，不僅要認(rèn)清商業(yè)街系統(tǒng)建設(shè)的復(fù)雜性，而且要從消費者的層面把握商業(yè)街的功能。商業(yè)街的打造是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，它的成功還來自各個方面的精耕細作。如果沒有將消費者進行認(rèn)真的分析。消費者的收入，是影響消費構(gòu)成和消費水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時考慮的重點。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。　　。隨著市場經(jīng)濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現(xiàn)出的差異。決策者們在為商業(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數(shù)進行預(yù)測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調(diào)整，才能取得成功。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。在人均消費水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大?！　　　。ǘ┌盐障M者　　?！　纳唐吩O(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。三、分析消費群體，把握主流消費群體一個商業(yè)街，無論如何發(fā)展，都可以找到他的主流消費群體。周邊的環(huán)境發(fā)生了變化，在輻射不變的時候，我們要注意到競爭在不不斷的激烈，而消費者的需求也在不斷的提高，消費群體增加。定位過死項目定位過活顯然是不適合的，然而項目定位過死又將如何？先看例子：北京公主墳，行政區(qū)劃上是一個市級的商圈，受到當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)街的影響不是很大，而周圍消費群體龐大并不斷增長。2001年為皮貨一條街，2002年為手機一條街，如今又想打造成為特色的商業(yè)街、飲食商業(yè)街……更遺憾的是前不久，百姓給前門做了一個定位，叫“假貨一條街”然而就是“假貨一條街”卻提示我們，商業(yè)街或者大型商業(yè)物業(yè)，如果出現(xiàn)了一個惡性循環(huán)現(xiàn)象：定位——招商——客戶流失——再定位——招商——客戶再流失——重新定位——……那么勢必會造成項目本身的貶值，而使項目重新啟動困難，而所聚集商戶雜亂叢生，信譽度下降，讓項目引向死胡同。其基本過程如下：招商組市的成功可以帶動客戶，客戶的增加推動商業(yè)的繁榮，反之亦然。人為的提高定位，而且把定位做的不兼容，使該地的客流量由每天的40萬/日，劇減到10萬/日，商戶開始流失，商業(yè)開始萎縮。例如，深圳的老東門，商業(yè)街本來日有40萬/日的客戶流，內(nèi)部商戶繁多。所以，開發(fā)商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意到自己的特點和城市的特點，不要盲目的求全求大，切記過泛的定位。道路兩旁以風(fēng)格各異，檔次高低搭配的飯店，同時輔助以休閑娛樂設(shè)施，同南京路進行錯位發(fā)展，讓消費者體味到南京路的繁華喧囂的同時也能體味到吳江路的休閑愜意的氛圍。某地商業(yè)街，雖然地處與繁華都市，容量也有，不顧所在位置交通不便，地理位置頗偏，盲目求大，把項目定位成大型綜合性商業(yè)街，造成招商組市不成功，人氣聚集困難，使項目在未營業(yè)就先倒下。顯然，項目的定位決定著項目的發(fā)展方向，項目的發(fā)展方向又會影響項目的定位。原因很多，如調(diào)查不足、認(rèn)識不清、合作者蒙蔽、項目過于復(fù)雜等等。二、找準(zhǔn)方向，精確定位房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，絕大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商十分重視項目的定位，因為在歷來的磨練中都明白沒有準(zhǔn)確的定位就沒有豐厚的回報。這種現(xiàn)象很普遍也很讓人遺憾。其實這一條每個開發(fā)企業(yè)都知道，但是能夠真正做到的并不多。例如，咨詢策劃調(diào)研公司由于具備豐富的市場調(diào)研和項目營銷推廣經(jīng)驗，能夠從前期的區(qū)域消費能力和經(jīng)濟需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)特性的定位考慮，再到項目的招商組市都能起到良好的外腦作用，而他們的運做也能使開發(fā)商能夠?qū)椖窟M行全面的觀察，能夠最大可能的從前期的運做中避免風(fēng)險。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)和政府緊密聯(lián)系。而商業(yè)街如果在一個城市中出現(xiàn)，那么它就在該城市的商業(yè)地產(chǎn)中占有重要的分量。專業(yè)的事情應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的公司來做，會讓項目更有保證，開發(fā)商或投資商應(yīng)當(dāng)充當(dāng)監(jiān)督與督促的角色?；蛟S有人會問：不找他們不行嗎？我個人認(rèn)為：不行！主要理由有四：全世界能做大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、評估、資源整合、融資招商、介入到后期管理實施的公司只有十幾家，而且國內(nèi)空白。而這個系統(tǒng)工程所涉及到的專業(yè)不是某一個企業(yè)所能涉獵的。對于降低系統(tǒng)風(fēng)險的運做，只有強化自身對風(fēng)險的抵抗能力才能免除或?qū)L(fēng)險損失降到最低。只有全面認(rèn)清商業(yè)街的風(fēng)險，全力以赴的去打造我們的商業(yè)街，才可能成功，也只有成功后，我們才能說我們擁有成功的商業(yè)街，擁有屬于我們的城市名片。我們必須認(rèn)識到商業(yè)街的建設(shè)是有風(fēng)險的！我們必須去正確面對而不是逃避。這些當(dāng)然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子的總結(jié)。當(dāng)經(jīng)營不善和有困難的時候，往往是拖字當(dāng)頭。由于步行街的建設(shè)周期長，基本上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲，只要最后責(zé)任不在我手中，那么就算逃出升天。政府在支持步行街的建設(shè)方面，應(yīng)該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結(jié)果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設(shè)，其結(jié)果造成全民招商局面，甚至下達指標(biāo)。由于是政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。夢露的模樣進行化妝一樣，不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。所以，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導(dǎo)，沒有建立項目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經(jīng)營中就表現(xiàn)得非常突出。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個非常嚴(yán)峻的問題。可笑的是，有的中小城市在建設(shè)步行街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊，希望建設(shè)像這樣高檔的商業(yè)氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：一、沒有市場只有市長。WBSA教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請，對徐州市步行街進行了實地考察。而真正成功的少之又少。然而由于規(guī)劃不足，使得大量的商戶流失，每天都可以看到商鋪轉(zhuǎn)讓的廣告，被當(dāng)?shù)氐慕?jīng)商者稱為“喪業(yè)街”。然而，當(dāng)各地在興奮的建設(shè)和發(fā)展商業(yè)街之際，卻出現(xiàn)了一個心痛的現(xiàn)象：就是“喪業(yè)街”“不行街”的風(fēng)聲漸起漸緊，不絕于耳。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國已經(jīng)超過千條，并且還在增加。二戰(zhàn)以后各國都曾經(jīng)度過一個和平的時期，大力的發(fā)展經(jīng)濟，而使得商業(yè)街世界各地出現(xiàn)，例如美國有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數(shù)不勝數(shù)。古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，也曾領(lǐng)導(dǎo)著世界的經(jīng)濟發(fā)展。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能?，F(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結(jié)合起來。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣息。二是具有特定經(jīng)營定位。　　特色商業(yè)街。二者有明顯的主從區(qū)別，概念不能相互混淆。四、中央商業(yè)街應(yīng)位于城市的黃金地段。二、有較高的社會知名度?？梢哉f，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務(wù)功能核心?！皊hopping mall”在商品形式與商業(yè)街類似，功能展現(xiàn)也類似與商業(yè)街，但“shopping mall”在城市文化宣傳、公共信息建設(shè)和占地面積上比商業(yè)街遜色很多。而目前商業(yè)街的概念還在發(fā)展。學(xué)者認(rèn)為商業(yè)街是商業(yè)區(qū)的一個形態(tài)。二、什么是商業(yè)街或許很多人對商業(yè)街這樣模糊的概念，就是由很多的商品，很多的商家組成的街道。所以很多的大牌開發(fā)商對商業(yè)街的開發(fā)非常垂青。經(jīng)濟利益的誘惑，讓地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)街的建設(shè)垂青。商業(yè)街在微觀經(jīng)濟上可能是招商引資的“龍頭項目”，是吸引外地商人的重要因素，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展等。而商人講究商機，人越多商機也就越多，商家越多，商品的種類也就會越多，人也會從各地來次聚集。商家的“扎堆”為商業(yè)街的出現(xiàn)造就條件。我不顧才疏學(xué)淺，不怕貽笑大方的把我的磚頭扔出，希望能帶出美玉。與所有的市民一樣，我祝愿我們的商業(yè)街能夠順利進展，為石家莊的經(jīng)濟繁榮和知名度的提高做出重要貢獻。落后于經(jīng)濟潮流是所有人不愿意看到的。喜乎？ 可是，據(jù)可信信息，國內(nèi)四大知名街的經(jīng)營正在萎縮，而約有幾十條商業(yè)街不死不活，而近百條商業(yè)街處于有名無實，有街無市的處境……更讓開發(fā)商頭疼的是國內(nèi)把商業(yè)街叫“喪業(yè)街”，把步行街稱作“不行街”的風(fēng)聲正在漸緊。他們被成為黃金商業(yè)街，是城市的名片，是城市的聚寶盆。商業(yè)街之定位分析鄭重聲明我佛慈悲，小和尚頓首：一、學(xué)藝未精，偷偷下山，看在佛祖金面，不要把板磚舉的太高，一次把小和尚砸死，因為殺生不是好事。世界知名的商業(yè)街，如美國紐約的第五街，日本的銀座，香港的中環(huán)。而且在這些商業(yè)街里,不論是開發(fā)商，商業(yè)街的管理者，還是內(nèi)部的經(jīng)營者賺的缽滿盆滿，讓無數(shù)的人著迷瘋狂。是乎，商業(yè)街的沖擊波正在推動“商業(yè)街經(jīng)濟”的形成。作為引人注目，并為人期待、充滿憧憬與希望的新生兒分別是：民族路商業(yè)街，南花園商業(yè)街，大經(jīng)金街，和休門商業(yè)街。終于，我頂著板磚，踩著地雷，拼血在網(wǎng)上停留片刻。這便是商業(yè)街迅猛發(fā)展的重要支撐點。琳瑯滿目的商品，接踵磨肩的人流，五彩繽紛的街市，讓許多的人可以得購買的樂趣，觀賞的樂趣。商業(yè)街是城市之間進行競爭的一個重要砝碼，這促使政府支持商業(yè)街建設(shè)商業(yè)街被稱為一個城市的“名片”城市的“客廳”，它常整合該城市的商業(yè)資源，文化資源，也吸引這外地的資源，如商業(yè)資源，管理資源，經(jīng)營資源，是一個城市對外展示的窗口，不但是本地人購物、觀光、娛樂、休閑、飲食的集中場所，同時是外地人觀光購物的好去處。這使得商業(yè)街的建設(shè)在政策上常常得到支持。同時如果經(jīng)營成功，那么所帶來的利益不僅僅是巨大的，而且是長遠的?？梢赃@樣說，商業(yè)發(fā)展到今天，人們提出商業(yè)街的建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營者自覺或不自覺得進行錯位競爭的一種表現(xiàn)，也是市場由同類重復(fù)、無序競爭向理性競爭，有序競爭的一種表現(xiàn)，是中心城市對原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高境界發(fā)展的一個階段。美國學(xué)者在1923年提出“商業(yè)區(qū)”的概念，解釋為商業(yè)活動會聚場所。所以這種說法也是不確切的。批發(fā)市場以批發(fā)為主要業(yè)態(tài)，而多數(shù)的商業(yè)街更多體現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，而且批發(fā)市場在城市文化展現(xiàn)上，公共信息建設(shè)上，市場經(jīng)營管理與服務(wù)上與商業(yè)街有很大的區(qū)別。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個大商業(yè)的概念。換句話說，中央商業(yè)街應(yīng)是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務(wù)活動的人都必須要前往的地方。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。第二，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費場所，輻射相對不超過整個城市的范圍。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特點，如文化街、電子一條街等。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。品種多。環(huán)境美?！　〉诙睾希耗钅钔嶙旖?jīng)縱覽歷史，我們可以說，商業(yè)街并非今世才有。橫觀世界，我們可以說，商業(yè)街并非某個地方的專利品。國內(nèi)的經(jīng)濟經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)空前的繁榮，使各地在掀起商業(yè)街建設(shè)的熱潮。這確是值得國人欣慰的一件事情。武漢的江漢路曾經(jīng)被認(rèn)為是經(jīng)商的黃金寶地，當(dāng)時商家為進駐該地而煞費心機。今天，在已經(jīng)建成的200多條商業(yè)街中，熱鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之。我在此一并提供給大家參考。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財?shù)?，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了， 步行街逐漸演化為“不行街”。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬種。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強大的吸引力和對