【正文】 擔心憂慮，畢竟“喪業(yè)街”“不行街”不是空穴來風，而是確實存在。小 出 山提到商業(yè)街，總讓人想到喧鬧繁華的街市，川流不息的人群，琳瑯滿目的商品，風格別具的建筑……一幅繁榮美好的景象，就象《清明上河圖》那樣讓人著迷。想我們石家莊市作為華北重要的商埠，擁有全國第二大商品交易市場“南三條”，中國的藥都，紡織基地，進入中國北方入的第一個大城市，又河北省的省會，那能可以沒有商業(yè)街？于是，不甘落后的石家莊也建起了商業(yè)街，或者叫步行街。所以，各地的商人都喜歡“扎堆”。確實如此，商業(yè)街就是里邊有很多的商品，有很多的商家。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個特征：一、商業(yè)特別發(fā)達。商業(yè)特色街即是在商品結構、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。服務優(yōu)。讓我們來看一組例子：北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因為交通問題出現(xiàn)一個東重西輕的怪現(xiàn)象。這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當?shù)南M人群。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進行操作。而大量的商業(yè)街運做后失敗是因為自身的因素。商業(yè)街的運做，是一個長期而艱難的過程，他的建設僅僅是在商業(yè)街的整體運做中的一個小部分，而大部分是在后期的經(jīng)營，而且商業(yè)街的成敗，不是建設與銷售成功就意味著成功，建設與銷售的成功，只能說開發(fā)商取得了收益，但是并不是意味著商業(yè)街的成功。然而需要提醒的是，開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)不應當因噎廢食。 如次之類，國內(nèi)不在少數(shù)。顯然，在項目定位的時候應該注意到歷史的容納，認清商業(yè)街自己的規(guī)模、商業(yè)街本身所處的城市發(fā)展狀況、在城市中所處的地理位置。都要求商業(yè)街做兼容性擴張，只有這樣才可以不斷的發(fā)展壯大，抵抗將來可能出現(xiàn)的商業(yè)航母的競爭，否則在消費者能夠體味到一站式購物環(huán)境的時候，那種單一的商業(yè)街也會逐漸的萎縮，被吞沒。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。那么就不會有可能精確的定位，合理的商業(yè)布局，商品或服務的組合等等相關的內(nèi)容，甚至連文化輸入都成問題。想讓消費者對一個購物的環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感覺，需要規(guī)劃和建筑師的精心設計。商業(yè)街顯然不是一個簡單的概念，不是簡單的把道路的兩邊做成商鋪就可以了，不同的主題定位，會設計到商鋪的分布，不同的人對空間的感受是不同的，于是，商鋪需要個性化、與主題配合化的規(guī)劃設計。它表現(xiàn)在：多大面積為合適，多少層為合適，在什么位置為合適等等。當然，商業(yè)街的建筑環(huán)境，在前文里已經(jīng)有所表露，這里僅僅是一點補充。當然，如果一個商業(yè)街沒有衛(wèi)生環(huán)境的支持，就是建筑再有風格，小品再別致也不會有幾個人去的。所以，想讓一個商業(yè)街發(fā)展起來，關鍵不是看你最高的那塊木板，而是最短的那塊木板。作為商業(yè)街，我們不能單單的去說商業(yè)街的輻射范圍是多大。如何設置商品或服務的組合？這個問題，只能說借鑒某地的，而沒有一個樣板可供操作，他更多的優(yōu)化是在商業(yè)街后期的經(jīng)營中不斷的調(diào)整。 有些專家認為，中心商業(yè)街應當以專業(yè)店，專賣店，百貨業(yè)為主要；地區(qū)型商業(yè)街應以便利店、超市為主要。就在國內(nèi)的王府井，就有著文化的遺憾。外包以其有效降低成本、增強企業(yè)的核心競爭力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項重要商業(yè)措施。只有這種贏利方式才更能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。真心的希望，在將來能有高人不吝賜教，指點迷津。沒有明確的差異化經(jīng)營策略，最終不過是自相殘殺，失去了集聚效應。交通立體化、網(wǎng)絡化，是商業(yè)街火的根本之一，而且必須有順暢的外圍交通，否則就會使行人疲憊不堪。早在１９２６年，德國的埃森市基
于前工業(yè)緊湊的城市結構，人口居住密度高，在林貝克大街（ｌｉｎｂｅｃｋｅｒｓｔｒｅｅｔ）禁止機動車輛通行。項目成功與否，設計和定位最關鍵，街區(qū)能否做好，即要看招商組市的硬件，再則就體現(xiàn)在街區(qū)整體文化氛圍，即場所感的營造上。大經(jīng)金街，則可能是成也三條，敗也三條。繼三條步行街之后，在城市東南區(qū)，大石門飲食文化步行街在全國首創(chuàng)飲食文化步行街，３００米長，９０米寬的范圍內(nèi)分布將近４萬平方米不同風格的店鋪，外立面高低錯落，極富藝術韻律感。而支持的主要方面，我想在文章中大體都有了，而且特別細節(jié)的東西，我并沒有多的資料。在商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈中，高端商業(yè)供應鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營管理公司實現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實現(xiàn)。四、商業(yè)街的后期經(jīng)營前期的建設只能說是在商業(yè)街的長征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營是一個長期的，復雜的過程，但是它決定著一個商業(yè)街的發(fā)展。世界上任何一條著名的商業(yè)街都將建筑文化與人文完美的結合。這是一座現(xiàn)代化氣息濃郁，同時具備購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游功能的綜合性大型商業(yè)城，是一座立體購物娛樂步行街。關于商業(yè)街的商品或服務組合當我們談到商品或服務的組合的時候，我們需要知道到商業(yè)街里邊的人都是來干什么的。當然中國很多的商業(yè)街都是借市成街的，就是說，先是自然的市場，然后由政府市政修路，然后變成商業(yè)街的。商業(yè)街由顧客流和商家等群體共同構成，顯然一個商務環(huán)境是不可以缺少的，一個信息環(huán)境也是不可缺少的。所以，來往的人們對這些小品很是滿意。并由此帶來更多的商機。如果主力店過多，則會導致商業(yè)街內(nèi)的經(jīng)營者在商品競爭、服務競爭、價格競爭、環(huán)境競爭上無可避免的出現(xiàn)自相殘殺。 或許，某些朋友說了，我們做的是綜合性商業(yè)街??！怎么可以定位成“女人”“手機”之類？ 我淺薄的認為，商業(yè)街之所以能以各種形式存在，是因為商品或服務方式是可以細分的，哪怕是綜合的商業(yè)街，也不可能把中國的商品或服務全部包含，而且就是這些商品細分著，也能說成是綜合性的！ 商業(yè)街的購物功能只是商業(yè)街所有功能的一部分，難道我們主題定位非要單單以商品來定位？可不可以加區(qū)域的標志？可不可以加特色經(jīng)營的標志？可不可以加特色服務的標志？就如同南三條定位為世界的小商品，小商品的世界，有誰敢說南三條不是以綜合性經(jīng)營的嗎？當然，一個商業(yè)街怎樣進行主題定位，需要許多人在考察了區(qū)域商業(yè)與商業(yè)發(fā)展形勢后得出的結論，不是某個人說行就行或說不行就不行的，也更不是我能夠說的完全的。觀賞的需求吃的需求買的需求學的需求玩的需求這里卻沒有點明人們?yōu)槭裁慈ヌ厣纳虡I(yè)街，其實人們?nèi)ヌ厣虡I(yè)街的目的主要是滿足上述六種需求的某一項或幾項的需求?？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品?！　　ＭǔＨ藗冊谫徺I日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。但是公主墳商業(yè)街卻看不到這種進步，依然“知足”，經(jīng)營自己的“手機一條街”，被業(yè)內(nèi)的人士惋惜，認為商業(yè)嚴重畸形，被當?shù)氐南M者抱怨，認為占著雞窩不下蛋。但是，這些商戶確是一些小商戶，以擺攤為主。商業(yè)街要想發(fā)展起來，就必須找準方向，精確的對項目進行定位。商業(yè)街的開發(fā)不可避免的與其他公司合作，有些所謂的專業(yè)公司，僅僅靠普通的商業(yè)地產(chǎn)運做經(jīng)驗，去進行商業(yè)街的運做，這種現(xiàn)象很多，造成大量的后繼問題，而在某一個階段后，他們表面上已經(jīng)完成了任務，但是遺留的問題卻變得越來越棘手尖銳。舉個例子：有人擾亂社會治安，反映到政府，是政府去處理還是公安機關？肯定是公安機關，因為公安機關是這個專業(yè)的，而政府充當監(jiān)督與督促的角色更利于事情的解決。第三回合：剃頭刀建設一條商業(yè)街難，打造出一條成功的商業(yè)街更難，畢竟商業(yè)街從規(guī)劃、設計、建設到最后的管理、運營，都是一個系統(tǒng)的工程。至于最后的結果怎樣，只有天知道。曲高則和寡，步行街不能和當?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。二、沒有策劃只有規(guī)劃。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經(jīng)驗，嚴忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統(tǒng)的論述，并對步行街的策劃以及建設提出了自己的看法。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟”的意識形態(tài)正在形成。分工細。相對中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。由此可以看出商業(yè)街雖然類似與批發(fā)市場和shopping mall，但卻是內(nèi)涵不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。這些開發(fā)商便推動著商業(yè)街的開發(fā)。擁有五千年文化傳統(tǒng)的中國，常認為繁華與喧鬧是幸福生活的象征，也造就了很多人喜歡熱鬧。悲乎？或許商業(yè)街確實有它存在的市場空間，或許是商業(yè)發(fā)展的趨勢，或許是利益的誘惑，于是，全國各地，目前對商業(yè)街的建設掀起高潮。這些商業(yè)街讓無數(shù)人走進了購物天堂，休閑的樂園，實現(xiàn)購物、休閑、觀光一體化的夢想。今天，當我們注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權時，當我們對我國未來經(jīng)濟的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。而開發(fā)商業(yè)街，如果短期內(nèi)銷售成功，那么會給開發(fā)商帶來比一般商業(yè)物業(yè)更多利益。當說到商業(yè)街的概念的時候，就必須區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場、商業(yè)街與“shopping mall”的區(qū)別?！　〉貐^(qū)商業(yè)街。現(xiàn)代商業(yè)街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務、修理、交通等15項功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求。商業(yè)街是一個城市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機與發(fā)展前景我們不用去懷疑。曾經(jīng)有人對商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強大的吸引力。但是，有的步行街的設計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。投資者如果在租金和房價較高的地方，不能夠賺到應有的利潤，就會出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴重違法、違紀的經(jīng)營。我認為，想要取得戰(zhàn)爭的勝利，就必須認識到戰(zhàn)爭可能遇到的困難。商業(yè)街的開發(fā)風險時刻存在，發(fā)展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風險承擔者。所以，開發(fā)或發(fā)展商業(yè)街的企業(yè)，應當以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應當在適當?shù)臅r候，讓不同的專業(yè)公司同時參與，這樣能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運做變的更可靠，更專業(yè)。就項目大小而言，大型綜合項目定位難度大是一種共識。不但沒有能夠掙到更多的銀子。與當?shù)氐纳虡I(yè)結構合拍，考慮項目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。分析消費者主體，應該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設置兩個主要因素。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現(xiàn)在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩和愛美。比如大學生雖然在消費品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。只有這樣來認識商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運做細分到每一個部分，才能讓復雜的工作變的有頭緒，有策略。 如果特點相同，和沒有特點是一樣的。大到幾十萬的主力店鋪，小到幾十平的小門面，在綜合商業(yè)街里都能看到。一個城市，發(fā)展總是一個長期的過程，在不斷的發(fā)展中，常常把城市的特色、文化與風俗沉淀下來，這些沉淀，就構成了城市的靈魂。我認為，一個購物休閑的環(huán)境，應當有良好的規(guī)劃，在風格統(tǒng)一的情況下，一處小品，幾許雕塑，一處涼棚，幾許桌椅，應當坐落在商業(yè)街的不同地點，從地面，到地上等都應當有特色。顯然，一個衛(wèi)生環(huán)境應該在成熟的商業(yè)街里出現(xiàn)。同時設定在王府井商業(yè)區(qū)內(nèi)，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域。如此規(guī)模的停車場所，在全國居首位，但與日均50萬人次的客流量，尚有一定需求差距。位于港島金鐘地區(qū)，主要由金鐘廊、和記大廈、海富中心、太古廣場組成，是新興名店街的突出代表。這些論調(diào)并非空穴來風，而不斷的被商業(yè)街的經(jīng)營者所認可?！堆嘹w晚報》的記者王丹雪在《文化先行 管理護佑 商業(yè)步行街的絕對密碼》一文的結尾說“低層次的被動經(jīng)營已遠遠不能適應現(xiàn)代商業(yè)運做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。大經(jīng)金街也是典型的黃金地段，毗鄰南三條、火車站是不可多得的優(yōu)勢，該商業(yè)街定位于開放式情調(diào)名街，意欲把休閑、娛樂、購物、餐飲幾大功能全部囊括。這里人流層次低的心理定位很難被扭轉(zhuǎn)，石家莊的中高檔產(chǎn)品在這里幾乎沒有市場，因為這里給人的感覺從來就不是有品位的檔次消費場所。目前這條步行街除了響亮的口號，還沒有一個操作性很強的組市方案。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設，以此來恢復城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關的一系列問題。逛街與逛店的感覺不同，并不是包裝在現(xiàn)代化的大廈里、提供了電梯等設施就會有特色。談到購物，火車站周邊也缺乏營造高檔購物區(qū)的場所感，一座城市的火車站周邊，經(jīng)常成為高檔商業(yè)形態(tài)的死結，所以東購和華聯(lián)都以中等檔次的產(chǎn)品為主要經(jīng)營選擇。（一）文化先行 管理護佑 商業(yè)步行街的絕對密碼 王丹雪步行街作為一種特殊的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于城市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座城市或者某一地域的城市文化，可謂是城市名片里的代表作品。在此說聲抱歉！寫這篇文章的時候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，根據(jù)我在上海、北京、天津和深圳的以前的見聞。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策