【正文】 擔(dān)心憂慮，畢竟“喪業(yè)街”“不行街”不是空穴來風(fēng)，而是確實存在。小 出 山提到商業(yè)街，總讓人想到喧鬧繁華的街市，川流不息的人群，琳瑯滿目的商品，風(fēng)格別具的建筑……一幅繁榮美好的景象，就象《清明上河圖》那樣讓人著迷。想我們石家莊市作為華北重要的商埠，擁有全國第二大商品交易市場“南三條”，中國的藥都，紡織基地，進(jìn)入中國北方入的第一個大城市，又河北省的省會，那能可以沒有商業(yè)街？于是，不甘落后的石家莊也建起了商業(yè)街，或者叫步行街。所以，各地的商人都喜歡“扎堆”。確實如此，商業(yè)街就是里邊有很多的商品，有很多的商家。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個特征：一、商業(yè)特別發(fā)達(dá)。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。服務(wù)優(yōu)。讓我們來看一組例子：北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因為交通問題出現(xiàn)一個東重西輕的怪現(xiàn)象。這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營，照搬照抄大城市的作法建成的。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。結(jié)果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。決策難下，管理婆婆多，使得商機(jī)貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行操作。而大量的商業(yè)街運(yùn)做后失敗是因為自身的因素。商業(yè)街的運(yùn)做，是一個長期而艱難的過程，他的建設(shè)僅僅是在商業(yè)街的整體運(yùn)做中的一個小部分，而大部分是在后期的經(jīng)營，而且商業(yè)街的成敗，不是建設(shè)與銷售成功就意味著成功，建設(shè)與銷售的成功，只能說開發(fā)商取得了收益，但是并不是意味著商業(yè)街的成功。然而需要提醒的是，開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)不應(yīng)當(dāng)因噎廢食。 如次之類，國內(nèi)不在少數(shù)。顯然，在項目定位的時候應(yīng)該注意到歷史的容納，認(rèn)清商業(yè)街自己的規(guī)模、商業(yè)街本身所處的城市發(fā)展?fàn)顩r、在城市中所處的地理位置。都要求商業(yè)街做兼容性擴(kuò)張，只有這樣才可以不斷的發(fā)展壯大，抵抗將來可能出現(xiàn)的商業(yè)航母的競爭，否則在消費(fèi)者能夠體味到一站式購物環(huán)境的時候，那種單一的商業(yè)街也會逐漸的萎縮，被吞沒。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購買場所。那么就不會有可能精確的定位，合理的商業(yè)布局，商品或服務(wù)的組合等等相關(guān)的內(nèi)容，甚至連文化輸入都成問題。想讓消費(fèi)者對一個購物的環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感覺，需要規(guī)劃和建筑師的精心設(shè)計。商業(yè)街顯然不是一個簡單的概念，不是簡單的把道路的兩邊做成商鋪就可以了，不同的主題定位，會設(shè)計到商鋪的分布，不同的人對空間的感受是不同的，于是，商鋪需要個性化、與主題配合化的規(guī)劃設(shè)計。它表現(xiàn)在：多大面積為合適，多少層為合適，在什么位置為合適等等。當(dāng)然，商業(yè)街的建筑環(huán)境，在前文里已經(jīng)有所表露，這里僅僅是一點補(bǔ)充。當(dāng)然，如果一個商業(yè)街沒有衛(wèi)生環(huán)境的支持，就是建筑再有風(fēng)格，小品再別致也不會有幾個人去的。所以，想讓一個商業(yè)街發(fā)展起來，關(guān)鍵不是看你最高的那塊木板，而是最短的那塊木板。作為商業(yè)街，我們不能單單的去說商業(yè)街的輻射范圍是多大。如何設(shè)置商品或服務(wù)的組合？這個問題，只能說借鑒某地的，而沒有一個樣板可供操作，他更多的優(yōu)化是在商業(yè)街后期的經(jīng)營中不斷的調(diào)整。 有些專家認(rèn)為，中心商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專業(yè)店，專賣店，百貨業(yè)為主要；地區(qū)型商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主要。就在國內(nèi)的王府井，就有著文化的遺憾。外包以其有效降低成本、增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項重要商業(yè)措施。只有這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。真心的希望，在將來能有高人不吝賜教，指點迷津。沒有明確的差異化經(jīng)營策略，最終不過是自相殘殺，失去了集聚效應(yīng)。交通立體化、網(wǎng)絡(luò)化，是商業(yè)街火的根本之一，而且必須有順暢的外圍交通，否則就會使行人疲憊不堪。早在１９２６年，德國的埃森市基
于前工業(yè)緊湊的城市結(jié)構(gòu)，人口居住密度高，在林貝克大街（ｌｉｎｂｅｃｋｅｒｓｔｒｅｅｔ）禁止機(jī)動車輛通行。項目成功與否，設(shè)計和定位最關(guān)鍵，街區(qū)能否做好，即要看招商組市的硬件，再則就體現(xiàn)在街區(qū)整體文化氛圍，即場所感的營造上。大經(jīng)金街，則可能是成也三條，敗也三條。繼三條步行街之后，在城市東南區(qū)，大石門飲食文化步行街在全國首創(chuàng)飲食文化步行街，３００米長，９０米寬的范圍內(nèi)分布將近４萬平方米不同風(fēng)格的店鋪，外立面高低錯落，極富藝術(shù)韻律感。而支持的主要方面，我想在文章中大體都有了，而且特別細(xì)節(jié)的東西，我并沒有多的資料。在商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈中，高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營管理公司實現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實現(xiàn)。四、商業(yè)街的后期經(jīng)營前期的建設(shè)只能說是在商業(yè)街的長征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營是一個長期的，復(fù)雜的過程，但是它決定著一個商業(yè)街的發(fā)展。世界上任何一條著名的商業(yè)街都將建筑文化與人文完美的結(jié)合。這是一座現(xiàn)代化氣息濃郁，同時具備購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游功能的綜合性大型商業(yè)城，是一座立體購物娛樂步行街。關(guān)于商業(yè)街的商品或服務(wù)組合當(dāng)我們談到商品或服務(wù)的組合的時候，我們需要知道到商業(yè)街里邊的人都是來干什么的。當(dāng)然中國很多的商業(yè)街都是借市成街的，就是說，先是自然的市場，然后由政府市政修路，然后變成商業(yè)街的。商業(yè)街由顧客流和商家等群體共同構(gòu)成，顯然一個商務(wù)環(huán)境是不可以缺少的，一個信息環(huán)境也是不可缺少的。所以，來往的人們對這些小品很是滿意。并由此帶來更多的商機(jī)。如果主力店過多，則會導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)的經(jīng)營者在商品競爭、服務(wù)競爭、價格競爭、環(huán)境競爭上無可避免的出現(xiàn)自相殘殺。 或許，某些朋友說了，我們做的是綜合性商業(yè)街?。≡趺纯梢远ㄎ怀伞芭恕薄笆謾C(jī)”之類？ 我淺薄的認(rèn)為，商業(yè)街之所以能以各種形式存在，是因為商品或服務(wù)方式是可以細(xì)分的，哪怕是綜合的商業(yè)街，也不可能把中國的商品或服務(wù)全部包含，而且就是這些商品細(xì)分著，也能說成是綜合性的！ 商業(yè)街的購物功能只是商業(yè)街所有功能的一部分，難道我們主題定位非要單單以商品來定位？可不可以加區(qū)域的標(biāo)志？可不可以加特色經(jīng)營的標(biāo)志？可不可以加特色服務(wù)的標(biāo)志？就如同南三條定位為世界的小商品，小商品的世界，有誰敢說南三條不是以綜合性經(jīng)營的嗎？當(dāng)然，一個商業(yè)街怎樣進(jìn)行主題定位，需要許多人在考察了區(qū)域商業(yè)與商業(yè)發(fā)展形勢后得出的結(jié)論，不是某個人說行就行或說不行就不行的，也更不是我能夠說的完全的。觀賞的需求吃的需求買的需求學(xué)的需求玩的需求這里卻沒有點明人們?yōu)槭裁慈ヌ厣纳虡I(yè)街，其實人們?nèi)ヌ厣虡I(yè)街的目的主要是滿足上述六種需求的某一項或幾項的需求?？偟恼f來，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品?！　?。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當(dāng)購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對交通便利因素考慮得少一些。但是公主墳商業(yè)街卻看不到這種進(jìn)步，依然“知足”，經(jīng)營自己的“手機(jī)一條街”，被業(yè)內(nèi)的人士惋惜，認(rèn)為商業(yè)嚴(yán)重畸形，被當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者抱怨，認(rèn)為占著雞窩不下蛋。但是，這些商戶確是一些小商戶，以擺攤為主。商業(yè)街要想發(fā)展起來，就必須找準(zhǔn)方向，精確的對項目進(jìn)行定位。商業(yè)街的開發(fā)不可避免的與其他公司合作，有些所謂的專業(yè)公司，僅僅靠普通的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做經(jīng)驗，去進(jìn)行商業(yè)街的運(yùn)做，這種現(xiàn)象很多，造成大量的后繼問題，而在某一個階段后，他們表面上已經(jīng)完成了任務(wù)，但是遺留的問題卻變得越來越棘手尖銳。舉個例子：有人擾亂社會治安，反映到政府，是政府去處理還是公安機(jī)關(guān)？肯定是公安機(jī)關(guān)，因為公安機(jī)關(guān)是這個專業(yè)的，而政府充當(dāng)監(jiān)督與督促的角色更利于事情的解決。第三回合：剃頭刀建設(shè)一條商業(yè)街難，打造出一條成功的商業(yè)街更難，畢竟商業(yè)街從規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)到最后的管理、運(yùn)營，都是一個系統(tǒng)的工程。至于最后的結(jié)果怎樣，只有天知道。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。二、沒有策劃只有規(guī)劃。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經(jīng)驗，嚴(yán)忠明教授對目前步行街所面臨的問題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述，并對步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟(jì)”的意識形態(tài)正在形成。分工細(xì)。相對中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。由此可以看出商業(yè)街雖然類似與批發(fā)市場和shopping mall，但卻是內(nèi)涵不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。這些開發(fā)商便推動著商業(yè)街的開發(fā)。擁有五千年文化傳統(tǒng)的中國，常認(rèn)為繁華與喧鬧是幸福生活的象征，也造就了很多人喜歡熱鬧。悲乎？或許商業(yè)街確實有它存在的市場空間，或許是商業(yè)發(fā)展的趨勢，或許是利益的誘惑，于是，全國各地，目前對商業(yè)街的建設(shè)掀起高潮。這些商業(yè)街讓無數(shù)人走進(jìn)了購物天堂，休閑的樂園，實現(xiàn)購物、休閑、觀光一體化的夢想。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能否“一站終點”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時，當(dāng)我們對我國未來經(jīng)濟(jì)的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)現(xiàn)這點。而開發(fā)商業(yè)街，如果短期內(nèi)銷售成功，那么會給開發(fā)商帶來比一般商業(yè)物業(yè)更多利益。當(dāng)說到商業(yè)街的概念的時候，就必須區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場、商業(yè)街與“shopping mall”的區(qū)別?！　〉貐^(qū)商業(yè)街?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。商業(yè)街是一個城市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機(jī)與發(fā)展前景我們不用去懷疑。曾經(jīng)有人對商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。但是，有的步行街的設(shè)計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。投資者如果在租金和房價較高的地方，不能夠賺到應(yīng)有的利潤，就會出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)重違法、違紀(jì)的經(jīng)營。我認(rèn)為，想要取得戰(zhàn)爭的勝利，就必須認(rèn)識到戰(zhàn)爭可能遇到的困難。商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險時刻存在，發(fā)展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。所以，開發(fā)或發(fā)展商業(yè)街的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r候，讓不同的專業(yè)公司同時參與，這樣能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運(yùn)做變的更可靠，更專業(yè)。就項目大小而言，大型綜合項目定位難度大是一種共識。不但沒有能夠掙到更多的銀子。與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)結(jié)構(gòu)合拍，考慮項目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個主要因素。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。只有這樣來認(rèn)識商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運(yùn)做細(xì)分到每一個部分，才能讓復(fù)雜的工作變的有頭緒，有策略。 如果特點相同，和沒有特點是一樣的。大到幾十萬的主力店鋪，小到幾十平的小門面，在綜合商業(yè)街里都能看到。一個城市，發(fā)展總是一個長期的過程，在不斷的發(fā)展中，常常把城市的特色、文化與風(fēng)俗沉淀下來，這些沉淀，就構(gòu)成了城市的靈魂。我認(rèn)為，一個購物休閑的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)劃，在風(fēng)格統(tǒng)一的情況下，一處小品，幾許雕塑，一處涼棚，幾許桌椅，應(yīng)當(dāng)坐落在商業(yè)街的不同地點，從地面，到地上等都應(yīng)當(dāng)有特色。顯然，一個衛(wèi)生環(huán)境應(yīng)該在成熟的商業(yè)街里出現(xiàn)。同時設(shè)定在王府井商業(yè)區(qū)內(nèi)，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域。如此規(guī)模的停車場所，在全國居首位，但與日均50萬人次的客流量，尚有一定需求差距。位于港島金鐘地區(qū)，主要由金鐘廊、和記大廈、海富中心、太古廣場組成，是新興名店街的突出代表。這些論調(diào)并非空穴來風(fēng)，而不斷的被商業(yè)街的經(jīng)營者所認(rèn)可?！堆嘹w晚報》的記者王丹雪在《文化先行 管理護(hù)佑 商業(yè)步行街的絕對密碼》一文的結(jié)尾說“低層次的被動經(jīng)營已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。大經(jīng)金街也是典型的黃金地段，毗鄰南三條、火車站是不可多得的優(yōu)勢，該商業(yè)街定位于開放式情調(diào)名街，意欲把休閑、娛樂、購物、餐飲幾大功能全部囊括。這里人流層次低的心理定位很難被扭轉(zhuǎn)，石家莊的中高檔產(chǎn)品在這里幾乎沒有市場，因為這里給人的感覺從來就不是有品位的檔次消費(fèi)場所。目前這條步行街除了響亮的口號，還沒有一個操作性很強(qiáng)的組市方案。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設(shè)，以此來恢復(fù)城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關(guān)的一系列問題。逛街與逛店的感覺不同，并不是包裝在現(xiàn)代化的大廈里、提供了電梯等設(shè)施就會有特色。談到購物，火車站周邊也缺乏營造高檔購物區(qū)的場所感，一座城市的火車站周邊，經(jīng)常成為高檔商業(yè)形態(tài)的死結(jié)，所以東購和華聯(lián)都以中等檔次的產(chǎn)品為主要經(jīng)營選擇。（一）文化先行 管理護(hù)佑 商業(yè)步行街的絕對密碼 王丹雪步行街作為一種特殊的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于城市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座城市或者某一地域的城市文化，可謂是城市名片里的代表作品。在此說聲抱歉！寫這篇文章的時候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，根據(jù)我在上海、北京、天津和深圳的以前的見聞。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策