【正文】 的傳說、當(dāng)?shù)刂髁鞯奈幕?、?dāng)?shù)厣虡I(yè)文化、名人古跡等等都可以作為文化輸入的內(nèi)容。《燕趙晚報》的記者王丹雪在《文化先行 管理護佑 商業(yè)步行街的絕對密碼》一文的結(jié)尾說“低層次的被動經(jīng)營已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)。其實，識別特色的密碼就是文化?！贝蛟煲粋€有靈魂的商業(yè)街，需要把文化的文章給做足了。四、商業(yè)街的后期經(jīng)營前期的建設(shè)只能說是在商業(yè)街的長征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營是一個長期的，復(fù)雜的過程，但是它決定著一個商業(yè)街的發(fā)展。能否把商業(yè)街做成一個城市的招牌，后期的經(jīng)營是決定性因素。以下為我所認為合理的，從別處轉(zhuǎn)借而來經(jīng)營方式 首先我們應(yīng)該做到從企業(yè)自己管理到管理外包； 從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊伍中，我們可以看到很少有專業(yè)管理人員，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè)公司還是開發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管還要具有很強的商業(yè)網(wǎng)點和零售點的整合能力，而且對于商業(yè)物業(yè)來說，從后勤支持到供應(yīng)鏈運理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求管理人員對經(jīng)濟、管理特別是零售行業(yè)及特許經(jīng)營行業(yè)都具有專業(yè)完善的知識，同時輸，從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業(yè)人員才能更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯，帶來的影響將會是不可估量的。外包以其有效降低成本、增強企業(yè)的核心競爭力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時，國外在這方面的經(jīng)營管理人才獲得了快速發(fā)展，而國內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營管理團隊逐漸成熟起來，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高，以保證商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營。 其次，我們應(yīng)當(dāng)由粗放型招商變成統(tǒng)籌規(guī)劃；在招商過程中的混亂和粗放常常給后期的經(jīng)營帶來矛盾。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營提高物業(yè)價值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營和管理帶來大量隱患。集約經(jīng)營和互補經(jīng)營是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開發(fā)商在進行招商之前，應(yīng)該對本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進行全面的調(diào)查和研究，對消費者的消費能力、消費層次、消費規(guī)模進行通盤分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項目的商業(yè)主題，然后對主題的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析，以確定在本項目內(nèi)的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴格控制和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項目的利好經(jīng)營。再次：商業(yè)街由租售并舉，變成純物業(yè)經(jīng)營在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式中，我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營模式發(fā)展的三個階段，在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時候，開發(fā)商懷著把錢先裝到口袋再說的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過渡產(chǎn)物；第二階段的操作模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營范圍和法律手續(xù)，同時，對于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，開發(fā)商能夠通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲取利潤。第三階段是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的正常經(jīng)營，或包裝上市或通過資產(chǎn)評估而獲得金融機構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但此階段的售價已經(jīng)遠遠高于物業(yè)經(jīng)營前期的價格了。租售并舉是目前中國大部分開發(fā)商運用的經(jīng)營模式，應(yīng)該說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤獲取要求。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。因此，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營模式成為可能，因為這種模式最重要的在于前期的商業(yè)運作，只有這個階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營才能維系，并在經(jīng)營增值后才會由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)街發(fā)展的必然趨勢。最后：在收益上由靜態(tài)收益變成動態(tài)收益商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源創(chuàng)造價值，借助商家資源實現(xiàn)價值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈中，高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營管理公司實現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實現(xiàn)。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實這是一個發(fā)展弊端，因為雖然開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價值，而且在這個銷售過程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場混亂，商業(yè)形態(tài)無法控制，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項目開發(fā)難以為城市服務(wù)，又對開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營獲得的動態(tài)收益宗旨背道而馳。這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項目長遠持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展的收益模式被稱為靜態(tài)收益，因為它只在銷售過程中獲取一次性收益，由此失去了物業(yè)價值；而與之相對應(yīng)的主要依靠物業(yè)經(jīng)營營造出良好商業(yè)氛圍從而使項目持續(xù)獲得物業(yè)價值的收益模式為動態(tài)收益，這種模式雖然資金回籠慢，但是它卻既保持了項目的土地價值增值，同時又能持續(xù)地獲得物業(yè)價值收益。只有這種贏利方式才更能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。第五章：結(jié)束語病了好些的日子，把商業(yè)街的文章給拉下了。同時，作為一個賣書的小人物，我的老板更喜歡我把時間用在《中國地產(chǎn)》《新地產(chǎn)》雜志的銷售上而不是寫文章上。在此說聲抱歉！寫這篇文章的時候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，根據(jù)我在上海、北京、天津和深圳的以前的見聞。也參考了搜索到的關(guān)于商業(yè)街的有近100多篇文章。所以文章里的東西有些是感想，有些是選擇性的“抄襲”?；蛟S是我個人的水平太凹了，寫商業(yè)街的東西總覺得還有很多的方面沒有涉及到，感覺很遺憾，可是看到我寫的那么多羅嗦的東西又覺得多了。每個商業(yè)街都有自己的發(fā)展歷程，前期的規(guī)劃設(shè)計、定位很重要，但是后期的市場培養(yǎng)確更重要。提醒一句的是：商業(yè)街的發(fā)展是借市的，不是借店的。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。本來想說一些石家莊商業(yè)街的內(nèi)容，也寫了8000多字了，但是，總是覺得寫出來還是自己琢磨的好，發(fā)出來就不好了。因為石家莊的商業(yè)街正處與脆弱的發(fā)展階段，需要的不是批評指責(zé)，而是更多的支持。而支持的主要方面，我想在文章中大體都有了，而且特別細節(jié)的東西，我并沒有多的資料。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。我想我應(yīng)該給予石家莊商業(yè)街的是默默的祝愿。當(dāng)然也看過某大俠的大作和聲明，但是我想他的評論有點不公正，所以不敢有所借鑒。真心的希望，在將來能有高人不吝賜教，指點迷津。在文章的結(jié)束。我選擇兩篇參考性文章供大家閱讀。（一）文化先行 管理護佑 商業(yè)步行街的絕對密碼 王丹雪步行街作為一種特殊的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于城市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座城市或者某一地域的城市文化，可謂是城市名片里的代表作品。隨著房地產(chǎn)市場的逐步興起，目的性比較明確的商業(yè)步行街開始在城市里出現(xiàn)。期待中，人們也在思索：這種帶有諸多強制性商業(yè)想象的仿制品能否承受商業(yè)文化之重？四大步行街陸續(xù)啟動繼王府井百貨開業(yè)之后，石家莊民族路步行街的建設(shè)已初具規(guī)模；與南三條市場一路之隔的大經(jīng)金街正如火如荼進行道路鋪設(shè)；南花園步行街也于９月份正式破土動工；大石門飲食文化步行街的拆遷工作已開始倒計時。石家莊的四大步行商業(yè)街次第拉開架勢，勢必擾動明年的商業(yè)地產(chǎn)格局，進而從新的層次廓清這座城市的商業(yè)形態(tài)。民族路步行街的概念在２００１年即開始風(fēng)聞于市，據(jù)說建設(shè)標(biāo)準將“不遜于北京王府井金街”，民族路完全是在舊街基礎(chǔ)上進行改造后的商業(yè)街，經(jīng)營目標(biāo)是成為購物、休閑、文化展示等幾大功能的總集成。不難看出，處于石家莊核心商圈的民族路步行街在理論上擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢。大經(jīng)金街也是典型的黃金地段，毗鄰南三條、火車站是不可多得的優(yōu)勢，該商業(yè)街定位于開放式情調(diào)名街，意欲把休閑、娛樂、購物、餐飲幾大功能全部囊括。盡管每平方米售價高達１６０００元，商鋪推出之后還是很快售罄，南三條依然占據(jù)著石家莊商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。南花園商業(yè)步行街位于石家莊市橋西區(qū)南花園街，地處石家莊商業(yè)中心區(qū)，周邊有華聯(lián)商廈、東購商圈、火車站，主要風(fēng)格是庭院式圍合布局，將商場市外化、中庭廣場化，創(chuàng)造不同于一般室內(nèi)商業(yè)建筑的互動消費模式。繼三條步行街之后，在城市東南區(qū)，大石門飲食文化步行街在全國首創(chuàng)飲食文化步行街，３００米長，９０米寬的范圍內(nèi)分布將近４萬平方米不同風(fēng)格的店鋪，外立面高低錯落，極富藝術(shù)韻律感。整個街區(qū)由主街和幾條輔街組成，具有曲徑通幽之妙。步行街不要變成“不行街”四條步行街，數(shù)量并不多，但是街里的行人卻不像建筑形式那樣容易受控制，尤其是當(dāng)經(jīng)營定位不清晰的時候，我們難以判斷這樣的步行街提供給公眾的是什么。三條在建的步行街，可以說都沒有明確的主題經(jīng)營定位，所有的形容詞不外乎時尚、休閑等詞匯籠統(tǒng)概括。沒有明確的差異化經(jīng)營策略，最終不過是自相殘殺，失去了集聚效應(yīng)。從消費心理角度，在任何一座城市，火車站對休閑消費具有極強的排斥效應(yīng)。暫且不說火車站周邊的環(huán)境劣勢，僅僅是那些不同階層的人交織在一起，就可以很輕易地顛覆任何輕松幽雅的氛圍。談到購物，火車站周邊也缺乏營造高檔購物區(qū)的場所感，一座城市的火車站周邊，經(jīng)常成為高檔商業(yè)形態(tài)的死結(jié)，所以東購和華聯(lián)都以中等檔次的產(chǎn)品為主要經(jīng)營選擇。而石家莊火車站周邊毗鄰的幾大批發(fā)市場，其消費形式和消費群體與人們所想象的休閑娛樂心態(tài)水火難容。但是反觀石家莊四條步行商業(yè)街，火車站周邊即占其三。而且恰恰是這三條街區(qū)都把休閑、娛樂、購物、餐飲作為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，從哪里、吸引誰來消費？尤其是民族路，都市的休閑娛樂群體很難在這個地段出現(xiàn)。民族路給人的概念一直比較模糊，任何臟亂差幾乎都可以在這里找到感覺。所以在這里建造“不遜于北京王府井金街”的設(shè)想，恐怕難以變?yōu)楝F(xiàn)實。這里人流層次低的心理定位很難被扭轉(zhuǎn)，石家莊的中高檔產(chǎn)品在這里幾乎沒有市場，因為這里給人的感覺從來就不是有品位的檔次消費場所。南花園步行街也在定位上模糊不清，經(jīng)營者的設(shè)想是用購物的形式鎖定青春時尚一族，再以購物帶動休閑消費。設(shè)想固然可以，但是實際分析發(fā)現(xiàn)，因為街區(qū)對面有東購、天元、金百麗等系列商場，他們的差異化經(jīng)營互為補充，幾乎覆蓋了所有群體，而且該地段的中山路北向來難以聚集人氣，所以以購物帶動休閑很可能是一相情愿。大經(jīng)金街，則可能是成也三條，敗也三條。因為南三條的物流、人流、資金流優(yōu)勢，提升了金街的價位，但是緊鄰批發(fā)市場搞情調(diào)名街，沒有一套成熟的經(jīng)營體系，很難保證南三條不會把它熏染成地二個批發(fā)市場。這幾條步行街，尤其是民族路和南花園步行街，還存在一個致命缺陷，那就是交通死結(jié)。步行化的核心應(yīng)是使消費者得到便利，因為它增加了一部分的游覽功能。交通立體化、網(wǎng)絡(luò)化，是商業(yè)街火的根本之一，而且必須有順暢的外圍交通，否則就會使行人疲憊不堪。但是幾條步行街的外圍交通已經(jīng)擁擠不堪，人流與物流的矛盾很大，若采取步行化的封閉措施，勢必不能方便人流出入，違背了建商業(yè)街的宗旨，而且使該區(qū)域原本就惡化的交通狀況又雪上加霜。步行街需文化先行商業(yè)街的特色首先取決于街道及建筑特色，放棄建筑語言而只有建筑的簡單排列組合，那樣的步行街首先就是一種遺憾。逛街與逛店的感覺不同，并不是包裝在現(xiàn)代化的大廈里、提供了電梯等設(shè)施就會有特色。要建造現(xiàn)代化的商業(yè)街，也不一定非要打傳統(tǒng)商業(yè)街改造的主意，一個城市商業(yè)街的構(gòu)成應(yīng)是多元化的。有人說，一條商業(yè)街就是一部人文歷史，每個街區(qū)都流傳著許多動人的傳說，每塊街區(qū)的石磚上都鐫刻著一個故事，建筑文化與人文的完美結(jié)合就成了歷史。然而，令人遺憾的是，這種富有詩意的表述目前只是少數(shù)人的一相情愿。以民族路步行街為例，有街不一定有店，有了店并不代表有文化。如果像文盲拿著書一樣，僅僅是把店鋪物理性地設(shè)在那里而已，這樣的步行街難以走遠，造一尊佛像，必須注入其靈魂，步行街歸根結(jié)底需要文化做經(jīng)營核心。目前這條步行街除了響亮的口號，還沒有一個操作性很強的組市方案。文化是廣義概念，對于步行街來說，首先是景觀文脈化，其后依次是環(huán)境生態(tài)化；功能休閑化；管理現(xiàn)代化。從實際的經(jīng)營業(yè)態(tài)到文化氛圍的營造，都體現(xiàn)了飲食文化、本土文化和市井文化，一種與城市生活適合的文化。項目成功與否，設(shè)計和定位最關(guān)鍵，街區(qū)能否做好，即要看招商組市的硬件，再則就體現(xiàn)在街區(qū)整體文化氛圍，即場所感的營造上。低層次的被動經(jīng)營已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)。其實，識別特色的密碼就是文化。（二）商業(yè)街綜述 甄明霞前言 　　步行街系統(tǒng)最早出現(xiàn)在歐洲，德國在步行街建設(shè)方面走在了前列。早在１９２６年，德國的埃森市基
于前工業(yè)緊湊的城市結(jié)構(gòu)，人口居住密度高，在林貝克大街（ｌｉｎｂｅｃｋｅｒｓｔｒｅｅｔ）禁止機動車輛通行。１９３０年建為林蔭大街，使商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。在６０年代以后，歐美許多國家面臨著一系列難以解決的城市問題：如交通混亂，空氣質(zhì)量下降，環(huán)境污染，步行者安全無保障，中心區(qū)受到郊外購物中心的競爭，商業(yè)功能衰落，吸引力下降等。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設(shè)，以此來恢復(fù)城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關(guān)的一系列問題。于是各國掀起了建設(shè)步行街區(qū)的高潮，如德國的慕尼黑、波恩；法國的巴黎、里昂；英國的倫敦；美國的舊金山；加拿大的多倫多、蒙特利爾等城市都建設(shè)了步行街區(qū)，并且也都達到了預(yù)想的效果。一、三代步行街區(qū)系統(tǒng)及其各階段的功能分析　　現(xiàn)代步行街區(qū)的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段（西歐比美國的城市更顯著）　?。保谝淮叫薪謪^(qū)僅僅為了吸引顧客　　第一代步行街區(qū)在形態(tài)上