【正文】 目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。如果整條長(zhǎng)達(dá)700、800米的街道全部做服裝，本地市場(chǎng)很難消化；如果做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套；如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素，一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問題。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮由于前期搞所謂的城市經(jīng)營(yíng)，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)不夠力，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。五、有肉大家吃，有難沒人擔(dān)。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。由于步行街的建設(shè)大部分都是由政府牽頭操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的問題。這就是很多中小城市步行街的命運(yùn)。怎樣才能避免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”避免步行街變成“不行街”。同樣想要取得商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的勝利，我們也必須清楚的認(rèn)識(shí)到商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。我個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)系統(tǒng)工程應(yīng)當(dāng)把降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)運(yùn)做和降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)運(yùn)做分別對(duì)待。一、兵馬不動(dòng)，合作先行沒有任何的理由去說商業(yè)街的開發(fā)不是一個(gè)系統(tǒng)工程。例如：政府、規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)中介公司，以后的發(fā)展管理機(jī)構(gòu)等等?；蛟S有權(quán)，或許有錢，但是不等于有專業(yè)的技術(shù)，如果沒有專業(yè)化的操作，項(xiàng)目不成功只能砸到自己手中（當(dāng)然，對(duì)不負(fù)社會(huì)和道德責(zé)任的，我不屑評(píng)論）。政府與企業(yè)緊密配合商業(yè)地產(chǎn)不僅是城市功能的必須具備的形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要支持力，同時(shí)，城市擴(kuò)大化或商業(yè)輻射區(qū)擴(kuò)大化會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)為城市穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在這樣的關(guān)系下，商業(yè)城市的規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要遵循城市規(guī)劃的整體要求。成，讓該城市的商業(yè)輻射范迅速擴(kuò)大，城市知名度提高，城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力提升……敗，讓本地商戶或外地商戶嚴(yán)重受損，造成黃金區(qū)域的土地資源浪費(fèi)，造成外地人或本地人對(duì)商業(yè)街產(chǎn)生焦慮，開發(fā)企業(yè)的名聲受損……所以商業(yè)街的運(yùn)做，不能是單純的政府行為或企業(yè)行為，而應(yīng)當(dāng)是政府和企業(yè)共同需要盡力的行為。例如專業(yè)公司，當(dāng)然專業(yè)公司并非什么都能做，但是在他們所屬的業(yè)務(wù)專業(yè)里，一般都有較強(qiáng)的運(yùn)做能力。開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)應(yīng)當(dāng)充當(dāng)決策、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的角色，而不是沖鋒陷陣的戰(zhàn)士。進(jìn)而否定外腦，而獨(dú)自的去沖鋒陷陣。所以，爭(zhēng)取政府的支持，全面合理的運(yùn)用外腦，開發(fā)主體企業(yè)通過將各種資源進(jìn)行整合、協(xié)調(diào)，保證整個(gè)商業(yè)街的運(yùn)做處與條理而理性的決策環(huán)境中，才能更好的保證項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展與永續(xù)經(jīng)營(yíng)。然而重視定位并不是意味著項(xiàng)目就可以精確的定位。商業(yè)街說起來就三個(gè)字，但是這三個(gè)字里卻包含了規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、業(yè)態(tài)組合、商鋪設(shè)置、營(yíng)銷推廣、招商組市以及后來的市場(chǎng)管理、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)服務(wù)、市場(chǎng)調(diào)控等等，其系統(tǒng)性與復(fù)雜性遠(yuǎn)超簡(jiǎn)單的社區(qū)商鋪、某單體的商業(yè)建筑。而考察定位，我們卻發(fā)現(xiàn)商業(yè)街在定位的時(shí)候常出現(xiàn)如下的問題：定位過泛：某些商業(yè)街，利用巴掌大的地方，一個(gè)不著名的城市，把項(xiàng)目定位為一個(gè)綜合性的商業(yè)街，結(jié)果出現(xiàn)不成規(guī)模，不成氣候，商品不能全，而且沒有任何優(yōu)勢(shì)，商戶少，而所聚集人氣也小，而導(dǎo)致項(xiàng)目開業(yè)不久就讓商戶慘淡經(jīng)營(yíng)。例如：上海吳江路，做為南京路之后開發(fā)的第二個(gè)商業(yè)街，雖然地處國(guó)際大都市上海，但是認(rèn)清自己商業(yè)街開發(fā)的規(guī)模不足（不足500米），把自己定位到特色的飲食商業(yè)街。假設(shè)，如果吳江路把自己定位在綜合性商業(yè)街，我想，吳江路會(huì)變的不倫不類，將會(huì)永遠(yuǎn)埋葬在城市的阡陌之中。而且使當(dāng)?shù)氐纳虘簟⒖蛻舸罅康牧魇?。改造后租金增加了，門面變好了，商品檔次也提高了，然而原來的商圈和主要的消費(fèi)群體卻沒有辦法改變。定位靈活過度商業(yè)街的發(fā)展同普通市場(chǎng)發(fā)展一樣，需要一個(gè)過程。例如：北京前門。同時(shí)定位時(shí)還要進(jìn)行商業(yè)的邏輯推理，而招商組市后出現(xiàn)偏差，不可盲目的改造，而應(yīng)當(dāng)逐步更替，“養(yǎng)市”也是十分重要的一件事情。這樣的商業(yè)街我們也不能認(rèn)為它是成功的，它的成功只能說是歷史，而不是現(xiàn)在。或許有人問：如何定位一條商業(yè)街才是恰當(dāng)?shù)?？我認(rèn)為：想精確定位一條商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)在充足的市場(chǎng)調(diào)查情況下，做出合理的分析，認(rèn)清自己的規(guī)模，認(rèn)清自己所在的城市，認(rèn)清自己在所在城市所處的位置（交通、環(huán)境），把握好自己所能輻射的范圍，在跟緊發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，注意兼容性的發(fā)展，充分融入了人文環(huán)境后才能做到精確的定位。分析消費(fèi)者通常有如下的方式：?。ㄒ唬┫M(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇　　消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口?？傊?，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。而這些購(gòu)買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。在大城市中，女性購(gòu)買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出路。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。　　。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)重要的測(cè)量器?！∷摹⒋_立行程，規(guī)范運(yùn)做能準(zhǔn)確定位商業(yè)街并不意味著商業(yè)街的成功。我認(rèn)為，想要操作好一個(gè)商業(yè)街，就不應(yīng)該被商業(yè)街的復(fù)雜性嚇倒，要分析商業(yè)街，從本質(zhì)上認(rèn)清商業(yè)街。人們到商業(yè)街里來，都為了什么呢？專家分析后總結(jié)指出，人們到商業(yè)街里主要為了滿足六種需求。商業(yè)街顯然不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，不能簡(jiǎn)單的把一條街道做成店鋪就一切ok了。高樓聳立，車水馬龍，然而卻缺乏了人情的味道。我想，現(xiàn)代商業(yè)街，應(yīng)該向人文化發(fā)展，多一些體貼，多一些人情，就會(huì)多一些顧客。 商業(yè)街的操作也應(yīng)該注重主題定位，差異化定位。關(guān)于商業(yè)街的商鋪商業(yè)街的商鋪在規(guī)劃和實(shí)施中都是一個(gè)難題。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)具有統(tǒng)一性的特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的開發(fā)成本相對(duì)較低，只要開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的包裝，那么商業(yè)街里的所有商鋪就可以享受到開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來的市場(chǎng)效果。主題化發(fā)展使得商品具備某種關(guān)聯(lián)性，但是卻不能說商品具有統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)性也較為困難，所以在規(guī)劃中，綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃過程中就具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)目前對(duì)綜合商業(yè)街的大小鋪面對(duì)比還沒有統(tǒng)一或者被基本認(rèn)可的比例，所以，這又使的綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃上只有靠自己的調(diào)查來確定，根據(jù)城市的現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展水平來確定。大型主力店設(shè)置得當(dāng)，能對(duì)商業(yè)街產(chǎn)生推動(dòng)作用，它能吸引很多的顧客，也能帶來很多的小商戶?；蛟S，在洽談了某個(gè)或某些大型商業(yè)機(jī)構(gòu)后，根據(jù)他們的要求來對(duì)主力店進(jìn)行設(shè)計(jì)，在經(jīng)營(yíng)上、環(huán)境上、服務(wù)上、甚至在觀光、游樂上都能讓將來的發(fā)展變的容易些。商業(yè)街的環(huán)境包含了交通環(huán)境、建筑環(huán)境、商品環(huán)境、文化環(huán)境、購(gòu)物休閑環(huán)境、污染處理環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、信息環(huán)境等等。作為城市的名片，商業(yè)街的建筑環(huán)境應(yīng)該是城市整體格調(diào)的表現(xiàn)。有一種觀點(diǎn)被專家認(rèn)可：就是建筑在風(fēng)格上統(tǒng)一。那么想要這些功能得到全面的實(shí)現(xiàn)，購(gòu)物休閑的環(huán)境打造是一定要有的。的確，如果和宏大規(guī)模的建筑物來比較，購(gòu)物休閑環(huán)境確實(shí)花不了幾個(gè)錢。在天津的濱江商業(yè)街就表現(xiàn)的很好，銅馬車供孩子們拍照游戲，古老的八卦圖做落在中心的地面上，讓人們常常對(duì)著地面細(xì)觀，然后就是一些特別的飲食小點(diǎn)，別樣的涼棚，很多人累了，困了，就坐下來休息一下。顯然，商業(yè)街的購(gòu)物休閑場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合人體工學(xué)，有個(gè)性，有風(fēng)格，有美觀?；蛟S有人說，衛(wèi)生環(huán)境又不能帶來商業(yè)效益，和商業(yè)沒有什么關(guān)系嗎。其實(shí)，很多人都知道，“小處不可隨便”的名言，其實(shí)更多的人知道“大處不可方便”的社會(huì)公德。這個(gè)衛(wèi)生環(huán)境包括了垃圾桶、公共廁所等靜態(tài)的，也含有環(huán)衛(wèi)工人、垃圾輸送車等動(dòng)態(tài)的。我想這一點(diǎn)，就沒有任何的需要來多談了。而交通是現(xiàn)代社會(huì)中的一個(gè)頭疼的難題。除此之外，對(duì)橫空南京路商業(yè)街的五條街采取有組織、有計(jì)劃地限量疏導(dǎo)通過方式?；蛟S，許多的商業(yè)街并不具備他們的交通條件，但是，專家指出，如果想讓一條商業(yè)街發(fā)展起來，條件再差也要具備一側(cè)、一面、兩端的交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)絡(luò)條件。當(dāng)然，這里必須指出一點(diǎn)：商業(yè)街是借市成街，絕不能是借店成街！說到商業(yè)街的交通，我們就不能回避停車問題，特別是步行商業(yè)街。所以停車場(chǎng)的設(shè)置和管理都必須重視。圣安那市第17街（Main Pcace）步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建設(shè)面積60萬(wàn)平方米，而建有4000輛汽車的停車場(chǎng)，可容納1025輛機(jī)動(dòng)車。如果忽略交通環(huán)境的構(gòu)造，那么建議把商業(yè)街的打造也同時(shí)忽略了，因?yàn)檫@樣可以節(jié)省很多的人力、物力、財(cái)力。趨勢(shì)是象后者靠攏。傳統(tǒng)名店大都集中在港島的中環(huán)和九龍的尖沙咀；新興的名店街有港島金鐘廊、銅鑼灣的百德新街、九龍的尖東（尖沙咀以東地區(qū)）。特別是那些比較狹窄但十分繁華的小街道，頗有歐洲購(gòu)物街的風(fēng)格。金鐘廊是一條長(zhǎng)２００多米的室內(nèi)商店街，與統(tǒng)一中心、海富中心等高級(jí)商業(yè)大廈以及遠(yuǎn)東金融中心連通，形成既獨(dú)立又相聯(lián)的統(tǒng)一體，購(gòu)物十分方便。南京路將原來商業(yè)街內(nèi)購(gòu)物面積由原來的90%調(diào)低到現(xiàn)在的70%，而有的專家還在建議將購(gòu)物面積下調(diào)，以適應(yīng)來商業(yè)街人群對(duì)飲食、娛樂、休閑的需求。 對(duì)這種看法，我想每個(gè)商業(yè)街會(huì)有自己的考慮。關(guān)于商業(yè)街的招商組市這是“大家”最喜歡做的事情，這里多言無益。一個(gè)商業(yè)街是離不開文化打造的。人們?cè)谶@些著名的商業(yè)街上能夠感受到特殊時(shí)代的文化氣息。但是卻忽略文化的注入。其實(shí)同樣的例子在全國(guó)各地都有發(fā)生。其實(shí)，識(shí)別特色的密碼就是文化。以下為我所認(rèn)為合理的，從別處轉(zhuǎn)借而來經(jīng)營(yíng)方式 首先我們應(yīng)該做到從企業(yè)自己管理到管理外包； 從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍中，我們可以看到很少有專業(yè)管理人員，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè)公司還是開發(fā)商自己旗下的分支公司。 其次，我們應(yīng)當(dāng)由粗放型招商變成統(tǒng)籌規(guī)劃；在招商過程中的混亂和粗放常常給后期的經(jīng)營(yíng)帶來矛盾。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的三個(gè)階段，在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時(shí)候，開發(fā)商懷著把錢先裝到口袋再說的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過渡產(chǎn)物；第二階段的操作模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營(yíng)范圍和法律手續(xù)，同時(shí)，對(duì)于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對(duì)平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商能夠通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲取利潤(rùn)。因此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式成為可能，因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作，只有這個(gè)階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系，并在經(jīng)營(yíng)增值后才會(huì)由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)街發(fā)展的必然趨勢(shì)。在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實(shí)這是一個(gè)發(fā)展弊端，因?yàn)殡m然開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價(jià)值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價(jià)值，而且在這個(gè)銷售過程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場(chǎng)混亂，商業(yè)形態(tài)無法控制，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項(xiàng)目開發(fā)難以為城市服務(wù)，又對(duì)開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營(yíng)獲得的動(dòng)態(tài)收益宗旨背道而馳。同時(shí)，作為一個(gè)賣書的小人物，我的老板更喜歡我把時(shí)間用在《中國(guó)地產(chǎn)》《新地產(chǎn)》雜志的銷售上而不是寫文章上?；蛟S是我個(gè)人的水平太凹了，寫商業(yè)街的東西總覺得還有很多的方面沒有涉及到，感覺很遺憾，可是看到我寫的那么多羅嗦的東西又覺得多了。本來想說一些石家莊商業(yè)街的內(nèi)容，也寫了8000多字了，但是，總是覺得寫出來還是自己琢磨的好，發(fā)出來就不好了。我想我應(yīng)該給予石家莊商業(yè)街的是默默的祝愿。我選擇兩篇參考性文章供大家閱讀。石家莊的四大步行商業(yè)街次第拉開架勢(shì)，勢(shì)必?cái)_動(dòng)明年的商業(yè)地產(chǎn)格局，進(jìn)而從新的層次廓清這座城市的商業(yè)形態(tài)。盡管每平方米售價(jià)高達(dá)１６０００元，商鋪推出之后還是很快售罄，南三條依然占據(jù)著石家莊商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)。步行街不要變成“不行街”四條步行街，數(shù)量并不多，但是街里的行人卻不像建筑形式那樣容易受控制，尤其是當(dāng)經(jīng)營(yíng)定位不清晰的時(shí)候，我們難以判斷這樣的步行街提供給公眾的是什么。暫且不說火車站周邊的環(huán)境劣勢(shì)，僅僅是那些不同階層的人交織在一起，就可以很輕易地顛覆任何輕松幽雅的氛圍。而且恰恰是這三條街區(qū)都把休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，從哪里、吸引誰(shuí)來消費(fèi)？尤其是民族路，都市的休閑娛樂群體很難在這個(gè)地段出現(xiàn)。南花園步行街也在定位上模糊不清，經(jīng)營(yíng)者的設(shè)想是用購(gòu)物的形式鎖定青春時(shí)尚一族，再以購(gòu)物帶動(dòng)休閑消費(fèi)。這幾條步行街，尤其是民族路和南花園步行街，還存在一個(gè)致命缺陷，那就是交通死結(jié)。步行街需文化先行商業(yè)街的特色首先取決于街道及建筑特色，放棄建筑語(yǔ)言而只有建筑的簡(jiǎn)單排列組合，那樣的步行街首先就是一種遺憾。然而，令人遺憾的是，這種富有詩(shī)意的表述目前只是少數(shù)人的一相情愿。文化是廣義概念，對(duì)于步行街來說，首先是景觀文脈化，其后依次是環(huán)境生態(tài)化；功能休閑化；管理現(xiàn)代化。其實(shí)，識(shí)別特色的密碼就是文化。在６０年代以后，歐美許多國(guó)家面臨著一系列難以解決的城市問題：如交通混亂，空氣質(zhì)量下降，環(huán)境污染，步行者安全無保障，中心區(qū)受到郊外購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)功能衰落，吸引力