【正文】 操盤(pán)之系統(tǒng)資料。李白、杜甫、白居易等歷史名人都曾到 此游覽，留下了膾炙人口的千古絕唱。 一、工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長(zhǎng)，經(jīng) 濟(jì)效益持續(xù)提高 元至十一月份，該市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成 1366241 萬(wàn)元，同 比增長(zhǎng) %；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 385671萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。元至十一月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中：國(guó)有企業(yè)增加值完成 6721 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) ％；集體企業(yè)完成 16473 萬(wàn)元，同 比增長(zhǎng) %；股份制企業(yè)完成 280176 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；外商和港澳臺(tái)投資企業(yè)完成 47433 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；其他經(jīng) 濟(jì)類(lèi)型企業(yè)完成 34688 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 工業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益持續(xù)提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn) , 對(duì)外貿(mào)易略有增長(zhǎng)。其中出口總值 11450 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。 四、財(cái)政收支增長(zhǎng)平穩(wěn)，金融貸款規(guī)模擴(kuò)大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 元至十一月份，全市累計(jì)完成地方財(cái)政收入 32890 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，其中：一般預(yù)算收入完成 32129 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；基金預(yù)算收入完成 761 萬(wàn)元，較上年同期增長(zhǎng) %；三稅收入完成 20435 萬(wàn)元，占地方財(cái)政收入的 %。 今年以來(lái)，市場(chǎng)物價(jià)有所上漲，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)累計(jì)較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中： 服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)上升 個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)上升 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)者市場(chǎng)雖然 有一部分客戶(hù) 關(guān)注項(xiàng)目 位置 ，但是他們對(duì)于項(xiàng)目的深入了解知之甚少，所以，項(xiàng)目的獨(dú)特性和品質(zhì)感并沒(méi)有很強(qiáng)烈地反映在消費(fèi)者的心里， 所以在 他們 心目中現(xiàn)在孟州市商業(yè)中心位置應(yīng)該是韓愈大街，會(huì)昌路與大定路之間段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 租金水平普遍偏低。 以連鎖商業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)形 式和營(yíng)銷(xiāo)方式迅速崛起，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長(zhǎng)性的業(yè)態(tài)形式。在老百貨業(yè)沒(méi)落的同時(shí)，以 景文百貨 為首的百貨新生力經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為 孟州 知名商業(yè)品牌，具有極大的市 場(chǎng)號(hào)召力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。作為 孟州 市最 繁華 的商業(yè)街， 基本上涵蓋各 種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 二：河 陽(yáng) 大道： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 是孟州老的商業(yè)中心。大定路延 長(zhǎng)線(xiàn)道路改造工程的實(shí)施，聯(lián)動(dòng)孟州南北兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；三立量販及其它品牌店的進(jìn)駐，也將帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 多功能性 大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿(mǎn)足人們多種消費(fèi)需求， 購(gòu)物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置優(yōu)越，易于形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。 商貿(mào)結(jié)合 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向機(jī)關(guān)團(tuán)體企業(yè)的大宗采購(gòu)，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿(mǎn)足市民購(gòu)物要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 求，很多市民在購(gòu)物量較大時(shí)，都喜歡到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)，價(jià)格更便宜。由于孟州汽車(chē)普及率非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)便成了孟州人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。為此，我們對(duì) 孟州 市主要商圈的人流、車(chē)流進(jìn)行了調(diào)查。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車(chē)流量達(dá) 800 輛，人流量達(dá) 人。 結(jié)論：韓愈大街區(qū)域?yàn)槊现萆虡I(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也處于高端水平，河陽(yáng)商業(yè)區(qū) 相對(duì)于韓愈大街 無(wú)論人流、車(chē)流的日流量均屬 較 低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ■ 隨著城市形象的提升，必將吸引更多的外來(lái)人士涌入孟州，孟州更應(yīng)該以一種積極的心態(tài)面對(duì)巨大的商機(jī)。 ■ 信貸政策的變化，將對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)去化形成一定的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ● 處于老鼓樓的核心地段，老鼓樓對(duì)孟州市民有一定的影響力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 劣勢(shì)： ● 案量較大，高于市場(chǎng)的承載能力。 ● 孟州整個(gè)城市框架的拉大，但是商業(yè)格局陳舊，未來(lái)需求市場(chǎng)較大，客源充足。在一定時(shí)期內(nèi)不可能得到改觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)策：建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，定位旅游觀光 +體驗(yàn)式、開(kāi)放式的模式，避開(kāi)韓愈大街商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 位于大定路與東街交匯處，占地 畝。本案定位于 旅游觀光 +體驗(yàn)式、開(kāi)放式 ，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用鼓樓開(kāi)展文化運(yùn)動(dòng)，通過(guò)動(dòng)態(tài)的“文化 +商業(yè) +旅游”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。而隨著生活水平的提高，人們會(huì)將消費(fèi)興趣轉(zhuǎn)移到旅游、文化等方面，這為與此類(lèi)消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ※ 建筑、鼓樓、戶(hù)外廣場(chǎng)、對(duì)本案而言是一個(gè)有機(jī)的整體，無(wú)法割裂，如能得到其戶(hù)外場(chǎng)地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶(hù)外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營(yíng)運(yùn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 總體 目標(biāo) 本項(xiàng)目的興建需要達(dá)到如下的目標(biāo)：要將 鼓樓商業(yè)中心 建設(shè) 成為 孟州 商圈中 “ 最可去 ” 的地方。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這一優(yōu)勢(shì)，將人流最大限度地引導(dǎo)到 鼓樓商業(yè)中心 來(lái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 8） 利用上述兩點(diǎn)建立起來(lái)的優(yōu)勢(shì)，安排各種社會(huì)活動(dòng)，樹(shù)立商業(yè)品牌形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 10） 商業(yè)單位的布置形式 A、 空間開(kāi)敞式（半封閉式），適合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大賣(mài)場(chǎng)（超市形式）或較高檔的賣(mài)場(chǎng)； B、 精品屋封閉形式，適合獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的店鋪形式或中、低檔的賣(mài)場(chǎng)； C、 開(kāi)敞與精品屋結(jié)合方式，適合中等檔次的賣(mài)場(chǎng)。 （ 13） 如采取第二種方式，則品牌商需交納一定的基建費(fèi)用和保證金后方可自行進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，具體費(fèi)用雙 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 方再另行確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）建筑外包裝 A、 明亮工程 —— 市場(chǎng)四周交通要道除設(shè)置燈桿旗外，尚要設(shè)置路燈以渲染氣氛； B、 工地現(xiàn)場(chǎng)與售樓處在包裝上有機(jī)的結(jié)合為一體； （ 3）售樓處包裝（詳見(jiàn)售樓處設(shè)計(jì)策略） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ A） 內(nèi)部布局 四周懸掛相關(guān)銷(xiāo)售資料展板、模型，銷(xiāo)售證件及領(lǐng)導(dǎo)題詞、照片、賀信。而實(shí)效的取得，有賴(lài)我們嚴(yán)謹(jǐn)、靈活地運(yùn)用這些策略和手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的銷(xiāo)售是最終利潤(rùn)來(lái)源的執(zhí)行，對(duì)此以“短、平、快”為宗旨極積把物業(yè)導(dǎo)入市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 推廣策略原則 原則一：引入政府行為，“向政府借勢(shì)，”力”“利”并行； 原則二：短期強(qiáng)銷(xiāo)，集中消化。 但兩者之間的推廣要循序漸進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，不能脫節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。把物業(yè)分整體市場(chǎng)的二部分、二階段進(jìn)行，即在接受認(rèn)購(gòu)的同時(shí)接受登記，發(fā)展商拿出一部分物業(yè)一開(kāi)始就可以認(rèn)購(gòu)，另外，一部分物業(yè)只接受登記，進(jìn)行“集中銷(xiāo)售”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在“以我為主”的前提下，充分對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝和形象塑造；通過(guò) 采取一系列的有關(guān) 商業(yè)中心 的軟性廣告宣傳和政府相關(guān)政策出臺(tái)及相關(guān)活動(dòng)的舉行，吸引市場(chǎng)關(guān)注步行街及本項(xiàng)目，并使之產(chǎn)生濃厚興趣，為 項(xiàng)目正式發(fā)售時(shí)吸引他們到現(xiàn)場(chǎng)參觀打下心理基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 接受咨詢(xún)期 ? 時(shí)間： 兩個(gè)月 ? 目的： 通過(guò)前期對(duì)步行街的炒做以及售樓處各包裝的渲染，吸引部分客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行咨詢(xún)，導(dǎo)入期主要是試探市場(chǎng)，并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，對(duì)正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的售價(jià)、付款方式、折扣、廣告主題等進(jìn)行校正； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 推廣主題：鼓樓商業(yè)中心 —— 孟州中心 商業(yè)街旗艦式商業(yè)廣場(chǎng)即將隆重推出 ！ ? 現(xiàn)場(chǎng)組織： 通過(guò)前段時(shí)間部分消息的發(fā)布，向社會(huì)正式公開(kāi)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)登記，認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行周循環(huán)登記，即對(duì)有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)在一周內(nèi)進(jìn)行登記，每位登記客戶(hù)只需交納 3000 元人民幣（或 2021 元）就可以享受在每周統(tǒng)一選購(gòu)當(dāng)天所享受的優(yōu)惠折扣和挑選鋪位的權(quán)利（周內(nèi)其他時(shí)間不享受該優(yōu)惠，此舉意在集中銷(xiāo)售）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 媒體組織： 有針對(duì)性的散發(fā)傳單（針對(duì)周邊商戶(hù)）。以后每周大頻率播放電視廣告（新聞 +形象廣告）， 據(jù)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)調(diào)整銷(xiāo)售策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在活動(dòng)的當(dāng)天下午，對(duì)已下定的客戶(hù)組織活動(dòng)，吸引各媒體的參加報(bào)到，推出孟州地產(chǎn)首次案例。同時(shí)以單張配合宣傳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 正式發(fā)售期 ? 時(shí)間：三個(gè)月（樓體封頂達(dá)到預(yù)售的條件） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 目的 ：通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新，讓部分擔(dān)心發(fā)展商手續(xù)、工程等問(wèn)題的遲疑客戶(hù)落定，同時(shí)展開(kāi)新的一輪攻勢(shì)。 ? 手段：主要通過(guò)電視廣告、單張、口碑來(lái)宣傳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售全程至少提價(jià) 3 次以上。本項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中建議以折扣提價(jià)為主，提高表價(jià)為輔的提價(jià)方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 采用“低開(kāi)高走”遞增策略，給物業(yè)足夠的升值空間； 具體做法： 先到先得，造成先買(mǎi)占“便宜”的感覺(jué)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 形成熱銷(xiāo)搶購(gòu)局面（“保留若干鋪王”） 根據(jù)銷(xiāo) 控制總量 售情況 30%左右 好 不好 調(diào)高已售和未售好鋪位 調(diào)高已售好鋪位的售價(jià) 售價(jià)，形成已買(mǎi)的升值 保持未售好鋪位售價(jià)，調(diào) 的情況，并且通過(guò)同層 低未售其余鋪位的售價(jià)（ 價(jià)差來(lái)顯示剩余鋪位價(jià) 以調(diào)表價(jià)或折扣的方式） 格上的優(yōu)勢(shì)達(dá)到促銷(xiāo)目的 完成 30~40%的銷(xiāo)售量 現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)“鋪王”來(lái)聚人氣，同時(shí)宣布新的優(yōu)惠措施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 完成 20~30%的銷(xiāo)售量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。（買(mǎi)一送一） （具體價(jià)格指定，屆時(shí)將制定詳細(xì)的價(jià)格策略，以上為整個(gè)項(xiàng)目操作的一個(gè)簡(jiǎn)單的思路）