【正文】 成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。通過(guò)項(xiàng)目四星級(jí)酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營(yíng)造文化類、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項(xiàng)目商業(yè)街運(yùn)用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（1）一般原則：※ 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征※ 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)※ 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性※ 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)（2）個(gè)例原則：※ 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向※ 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合※ 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買力※ 確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣的成功及后期的保值能力和增值空間2. 項(xiàng)目市場(chǎng)客層定位：（1）投資者決策分析※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等?！?老客戶對(duì)購(gòu)買的影響又比較大。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。（4）客戶特點(diǎn)：※ 商業(yè)意識(shí)強(qiáng)，財(cái)富意識(shí)濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能；※ 比較講信用，但更能追求個(gè)人利益；※ 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富※ 經(jīng)營(yíng)商業(yè)的同時(shí)更注重文化品位3. 項(xiàng)目主題定位：北部豪布斯卡（HOPSCA）國(guó)際復(fù)合商業(yè)街區(qū)⑴ 注解：※ “豪布斯卡”（HOPSCA）為歐美國(guó)家先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL＋寫字樓OFFICE＋停車場(chǎng)PARKING（生態(tài)公園）＋大型綜合購(gòu)物中心SHOPPING MALL＋商會(huì)CONVENTION＋國(guó)際公寓APARTMENT的復(fù)合體。從世界各國(guó)大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來(lái)的趨勢(shì)是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂(lè)、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。：以項(xiàng)目東西南北四條街作參照⑴東面：休閑商業(yè)娛樂(lè)公園⑵南面：街區(qū)購(gòu)物消費(fèi)公館 ⑶西面：精品美食美肴中心⑷北面：酒店商務(wù)辦公及配套服務(wù)專區(qū)（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的功能定位及業(yè)態(tài)劃分1功能定位⑴功能定位：多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū)立體購(gòu)物公園+商務(wù)辦公+國(guó)際時(shí)尚健身+文化視聽(tīng)+科技娛樂(lè)+個(gè)性搜奇+美食餐飲⑵定位依據(jù)：※ 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部CBD核心區(qū)域，營(yíng)造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍。業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關(guān)聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)項(xiàng)目之間推行循環(huán)消費(fèi)理念。充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用?！?選擇大型商家品牌將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)地位與整個(gè)小區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔次?！?東面基本上是底商，商業(yè)口岸潛力不容低估。說(shuō)明：● 選擇美食餐飲店務(wù)求品種與類別相互區(qū)隔，食客互補(bǔ)，跳開(kāi)相互之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成真正的餐飲一條街，并將這條街打造成重慶市社區(qū)商業(yè)中有名的一條餐飲街區(qū)。說(shuō)明：● 北面有四星級(jí)商務(wù)酒店規(guī)劃，所以相應(yīng)有商務(wù)工作休閑配套。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。⑶.商業(yè)物業(yè)各區(qū)位的配套環(huán)境項(xiàng)目東面與北面環(huán)境較西面優(yōu)先，南面適中，但由于整個(gè)商業(yè)街位于支干道，商業(yè)氛圍非常淡薄?！裆仯ㄖ行⌒屯顿Y商戶）策略具體使用政策：目的：讓市場(chǎng)相信本項(xiàng)目商鋪巨大的升值潛力，賺取本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的超額利潤(rùn)；最大程度上消滅本項(xiàng)目條件稍差的鋪源，達(dá)到項(xiàng)目的均衡銷售?！窦s性、大型投資商戶策略具體使用政策：◆先引進(jìn)主力商家，在主力商家的選擇上，一定要注意對(duì)主力商家的經(jīng)營(yíng)品種與檔次以及商家的社會(huì)知名度與美譽(yù)度進(jìn)行考核，盡量讓商家本身的品牌就能吸引投資者的目光。并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后平均租價(jià)3540元/月m2?！?以上價(jià)格分析屬于靜態(tài)價(jià)格分析，在對(duì)商鋪推介過(guò)程中，可根據(jù)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反映，進(jìn)行動(dòng)態(tài)價(jià)格修正，保證認(rèn)購(gòu)時(shí)的價(jià)格符合市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)做到既能實(shí)現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。，重點(diǎn)選取對(duì)位本項(xiàng)目的知名品牌商家、有商業(yè)文化內(nèi)涵的商業(yè)機(jī)構(gòu)、有高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)的外地商家、有連鎖或聯(lián)營(yíng)的實(shí)力商家等客層進(jìn)行宣傳推廣：，對(duì)知名品牌商以及主力店的進(jìn)駐等自身信息進(jìn)行推廣，創(chuàng)造銷售的時(shí)機(jī)。，采用階段性集中策略。，一定要注意與營(yíng)銷目標(biāo)相結(jié)合，同時(shí)要與目標(biāo)客戶群的購(gòu)買習(xí)慣、購(gòu)買行為與購(gòu)買理念相吻合，充分強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷的費(fèi)效比，用有限的資金達(dá)到目的，而不浪費(fèi)發(fā)展商的資金資源?！?招租目標(biāo)：完成總量的50%※ 廣告重點(diǎn)：以針對(duì)性的報(bào)紙廣告、DM直郵廣告，推介活動(dòng)等方式投放有效廣告，同時(shí)繼續(xù)投放一定量的軟性宣傳文章與新聞報(bào)道，發(fā)布招商進(jìn)展?fàn)顩r，促進(jìn)客戶投資經(jīng)營(yíng)情緒的提升?！? 招租目標(biāo)：完成總量的80%※ 廣告重點(diǎn)： 本階段應(yīng)保持一定量的廣告投放，推出一系列的優(yōu)惠措施，并組織一些公關(guān)促銷活動(dòng)，喚起目標(biāo)客源對(duì)剩余單位的關(guān)注興趣，向受眾群展開(kāi)立體推廣改勢(shì)，同時(shí)加大對(duì)鎖定客戶進(jìn)行定期回訪，通過(guò)客戶之的口碑對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳（1）項(xiàng)目的賣點(diǎn)梳理※ 招商環(huán)境● 項(xiàng)目所在渝北區(qū)域商業(yè)圈正在成長(zhǎng)狀態(tài)● 多個(gè)高尚住宅區(qū)正在形成，片區(qū)組團(tuán)已成為重慶的“富人區(qū)”● 路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，各種商業(yè)正強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入● 片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度● 定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)培育已開(kāi)始并以初具規(guī)?！?招商硬件● 低容積率，大面積生態(tài)綠地環(huán)繞，商業(yè)街道路寬闊● 大部分底商，商鋪分割合理，跨度大，有足夠的徑深和層高● 巧妙與社區(qū)別墅、花園洋房及酒店連接構(gòu)成復(fù)合商業(yè)街區(qū)特色● 商鋪?zhàn)呦蜓氐貏?shì)巧妙轉(zhuǎn)化，構(gòu)成立體商業(yè)通路※ 招商軟件● 片區(qū)居民消費(fèi)特征時(shí)尚、消費(fèi)能力高● 以純酒店式管理服務(wù)于商業(yè)街帶來(lái)高貴的休閑娛樂(lè)享受● 多功能復(fù)合商業(yè)功能定位與區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)吻合，具有超前優(yōu)勢(shì)● 片區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、展覽等功能于一體的社區(qū)商業(yè)街還沒(méi)有出現(xiàn)。豪布斯卡國(guó)際商業(yè)街融合了酒店、超市、品牌專賣店、特色店及娛樂(lè)、寫字樓、住宅于一體，組成一個(gè)不可分割的整體。自營(yíng)55%出租或自營(yíng)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期的盈利來(lái)源，同時(shí)也起到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的調(diào)控器作用。創(chuàng)造“比較消費(fèi)的購(gòu)物氛圍”。大型展示或餐飲類2家汽車展示、大型中餐或西餐品牌如阿興記、順風(fēng)12必勝客等半主力店娛樂(lè)休閑、餐飲、家居飾品、商務(wù)服務(wù)中心、健身中心、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部類68家重慶地區(qū)中型品牌商家或國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)品牌商家專業(yè)、連鎖、加盟店娛樂(lè)休閑、餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)類1015家重慶或國(guó)內(nèi)知名品牌專賣、連鎖、加盟或代理商特色商品專賣店旅游、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)辦公類3家國(guó)內(nèi)知名品牌專營(yíng)餐飲店中式餐飲、中/西式快餐、特色美食、品牌風(fēng)味店12家重慶或國(guó)內(nèi)名牌餐飲企業(yè)以及西式快餐。并將招商對(duì)象的最高目標(biāo)定位于重慶或國(guó)內(nèi)知名品牌的主力店商戶，最低目標(biāo)是部分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。（4）資質(zhì)審核資質(zhì)審核部分應(yīng)包括對(duì)商家的審查和對(duì)產(chǎn)品的審查兩個(gè)方面，并要求該商家提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有效期內(nèi)）、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其他的特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可證）（5）經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、最終租賃價(jià)格，并簽定合約?！?優(yōu)惠政策：贈(zèng)送1個(gè)月物管費(fèi)※ 租期2年以上5年以下：● 付款方式：支付4個(gè)月租金的數(shù)額為押金；以半年為期支付租金，每半年期的第一個(gè)月支付下期租金。● 優(yōu)惠政策：免收3個(gè)月租賃費(fèi)，贈(zèng)送6個(gè)月物管費(fèi)，贈(zèng)送6個(gè)月停車位（3）特別優(yōu)惠政策說(shuō)明※ 以裝修代租金；可以推出部分單獨(dú)的單位，待租賃協(xié)議簽訂后，簽約5年以上客戶將該單位自行裝修，可以享受3個(gè)月的租金減免。● 首付款分期支付（無(wú)折扣）◆首付3萬(wàn)元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；◆簽約后10日內(nèi)付清30%（含定金）的首付款，并簽訂正式買賣契約；◆簽約后一個(gè)月內(nèi)再付清10%樓款；◆簽約后三個(gè)月內(nèi)再付清10%樓款；◆其余手續(xù)同“一次性首付”。（五）、項(xiàng)目商業(yè)街招商計(jì)劃進(jìn)度表招商階段時(shí) 間工作重點(diǎn)完成任務(wù)負(fù)責(zé)單位及人員累計(jì)招商面積前期招商2006年4月20日—2006年6月20日引入1家大型超市、12家大型展示或餐飲的準(zhǔn)備工作，招商部的籌建，進(jìn)行各種品牌代理的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約完成項(xiàng)目20%的租賃面積；㎡強(qiáng)力招商階段2006年6月21日—2006年9月20日與重慶品牌商家的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；進(jìn)行國(guó)外休閑娛樂(lè)品牌商家的實(shí)際性的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；引入餐飲主力店和娛樂(lè)主力店；完成項(xiàng)目55%的租賃面積㎡熱租階段2006年9月21日—2006年11月20日進(jìn)行重慶市各知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；完成項(xiàng)目75%的租賃面積㎡招商后期2006年11月21日——2006年12月20日繼續(xù)與重慶市及國(guó)內(nèi)外知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；開(kāi)業(yè)時(shí)至少達(dá)到80%的入駐率；逐漸完成項(xiàng)目85%以上的租賃面積㎡以上（六）、項(xiàng)目商業(yè)街招商管理控制：針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；：招商并不是越多越好，而是要有符合本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的合作商；：對(duì)有意向的合作商的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)；：本項(xiàng)目籌備階段的招商工作有別于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的80%以上，項(xiàng)目才能凸顯商業(yè)價(jià)值。規(guī)劃設(shè)計(jì)→召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。