【正文】 考察。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經(jīng)驗，嚴忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統(tǒng)的論述，并對步行街的策劃以及建設提出了自己的看法。步行街的七種“死火法”。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財?shù)?，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了， 步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：一、沒有市場只有市長。這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動?？尚Φ氖牵械闹行〕鞘性诮ㄔO步行街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊，希望建設像這樣高檔的商業(yè)氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。二、沒有策劃只有規(guī)劃。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案也是由一些著名規(guī)劃設計院完全設計的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據(jù)當?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設計的。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當?shù)南M人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風格建設的，但實際操作不好用。如果整條長達700、800米的街道全部做服裝，本地市場很難消化；如果做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關的配套；如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導，沒有建立項目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經(jīng)營中就表現(xiàn)得非常突出。三、沒有定位只有“品味”。定位，我們指要根據(jù)當?shù)厣倘统鞘刑攸c、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮夢露的模樣進行化妝一樣，不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。四、不講優(yōu)生，只講整容。由于前期搞所謂的城市經(jīng)營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅(qū)動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經(jīng)營單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當?shù)氐那闆r進行整容。五、有肉大家吃，有難沒人擔。由于是政府工程，步行街建設經(jīng)歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房價高，租金高，本地市場很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產(chǎn)很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風險。政府在支持步行街的建設方面，應該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設，其結果造成全民招商局面，甚至下達指標。對于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小心對待的步行街經(jīng)營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價較高的地方，不能夠賺到應有的利潤，就會出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴重違法、違紀的經(jīng)營。六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。由于步行街的建設周期長，基本上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲，只要最后責任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣，只有天知道。七、拖字當頭，拖沓習氣代替商業(yè)操作。由于步行街的建設大部分都是由政府牽頭操作，存在著責任和風險的問題。當經(jīng)營不善和有困難的時候，往往是拖字當頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進行操作。其結果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。這些當然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子的總結。因此。當我們在建設商業(yè)街時就必須坐下來深思，步行街到底應該怎么樣策劃和經(jīng)營。怎樣才能避免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”避免步行街變成“不行街”。我們必須認識到商業(yè)街的建設是有風險的！我們必須去正確面對而不是逃避。那么商業(yè)街或步行街所存在的風險都在那里呢？我歸納后，淺薄的認為主要有如下幾點：一、系統(tǒng)風險里有經(jīng)濟發(fā)展形勢風險法律或政府政策與金融政策風險自然災害風險二、非系統(tǒng)風險（一）、建設前期 市場調(diào)查與分析不足風險商業(yè)街定位風險商業(yè)街規(guī)劃風險盲目上馬風險 （二）、建設中期 項目進度風險資金風險業(yè)態(tài)組合風險招商組市風險營銷風險物業(yè)建設風險 （三）、建設后期 管理風險經(jīng)營風險服務風險競爭風險持續(xù)發(fā)展風險不確定的其他風險當然，商業(yè)街里細節(jié)風險有很多，我們這里不做過多的細節(jié)研究。我認為，想要取得戰(zhàn)爭的勝利，就必須認識到戰(zhàn)爭可能遇到的困難。同樣想要取得商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的勝利，我們也必須清楚的認識到商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的風險。只有全面認清商業(yè)街的風險，全力以赴的去打造我們的商業(yè)街，才可能成功，也只有成功后，我們才能說我們擁有成功的商業(yè)街，擁有屬于我們的城市名片。第三回合：剃頭刀建設一條商業(yè)街難，打造出一條成功的商業(yè)街更難，畢竟商業(yè)街從規(guī)劃、設計、建設到最后的管理、運營，都是一個系統(tǒng)的工程。這個系統(tǒng)工程不在乎誰來提出什么樣的風險，而在乎如何通過高度科學的運做把風險將低到可控程度。我個人認為，這個系統(tǒng)工程應當把降低系統(tǒng)風險的系統(tǒng)運做和降低非系統(tǒng)風險的系統(tǒng)運做分別對待。對于降低系統(tǒng)風險的運做，只有強化自身對風險的抵抗能力才能免除或?qū)L險損失降到最低。而大量的商業(yè)街運做后失敗是因為自身的因素。因此，下文主要是描述如何降低非系統(tǒng)風險，如何打造出一個成功的商業(yè)街。一、兵馬不動，合作先行沒有任何的理由去說商業(yè)街的開發(fā)不是一個系統(tǒng)工程。而這個系統(tǒng)工程所涉及到的專業(yè)不是某一個企業(yè)所能涉獵的。觀察國際和國內(nèi)的成功商業(yè)街，合作總是貫穿著商業(yè)街開發(fā)和發(fā)展的整個過程。所以，想要開發(fā)出一條成功的商業(yè)街，我們必須拿出足夠的準備和誠意選擇與其他合作。例如：政府、規(guī)劃機構、設計機構、地產(chǎn)中介公司，以后的發(fā)展管理機構等等?；蛟S有人會問：不找他們不行嗎？我個人認為：不行！主要理由有四：全世界能做大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、評估、資源整合、融資招商、介入到后期管理實施的公司只有十幾家，而且國內(nèi)空白。商業(yè)街開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，很多操作專業(yè)性很強，決不是靠經(jīng)驗主義或主觀主義能夠做到的。商業(yè)街的開發(fā)風險時刻存在，發(fā)展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風險承擔者?；蛟S有權，或許有錢，但是不等于有專業(yè)的技術，如果沒有專業(yè)化的操作，項目不成功只能砸到自己手中（當然，對不負社會和道德責任的，我不屑評論）。專業(yè)的事情應當由專業(yè)的公司來做，會讓項目更有保證，開發(fā)商或投資商應當充當監(jiān)督與督促的角色。舉個例子：有人擾亂社會治安，反映到政府，是政府去處理還是公安機關？肯定是公安機關，因為公安機關是這個專業(yè)的，而政府充當監(jiān)督與督促的角色更利于事情的解決。那么合作如何去操作呢？我粗劣認為下邊的做法是可取的。政府與企業(yè)緊密配合商業(yè)地產(chǎn)不僅是城市功能的必須具備的形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要支持力，同時，城市擴大化或商業(yè)輻射區(qū)擴大化會帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會為城市穩(wěn)固經(jīng)濟基礎，在這樣的關系下，商業(yè)城市的規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要遵循城市規(guī)劃的整體要求。而商業(yè)街如果在一個城市中出現(xiàn)，那么它就在該城市的商業(yè)地產(chǎn)中占有重要的分量。商業(yè)街的運做，是一個長期而艱難的過程，他的建設僅僅是在商業(yè)街的整體運做中的一個小部分，而大部分是在后期的經(jīng)營，而且商業(yè)街的成敗，不是建設與銷售成功就意味著成功，建設與銷售的成功，只能說開發(fā)商取得了收益，但是并不是意味著商業(yè)街的成功。后期經(jīng)營的成功才能是商業(yè)街真正的成功。成，讓該城市的商業(yè)輻射范迅速擴大，城市知名度提高，城市的經(jīng)濟競爭力提升……敗，讓本地商戶或外地商戶嚴重受損，造成黃金區(qū)域的土地資源浪費，造成外地人或本地人對商業(yè)街產(chǎn)生焦慮，開發(fā)企業(yè)的名聲受損……所以商業(yè)街的運做，不能是單純的政府行為或企業(yè)行為，而應當是政府和企業(yè)共同需要盡力的行為。所以，企業(yè)應當和政府緊密聯(lián)系。企業(yè)不斷的尋找政府政策的支持，政府應對企業(yè)支持的同時還要進行監(jiān)督與督促，避免某個企業(yè)只為利益而不負將來的責任。積極與專業(yè)公司合作，為商業(yè)街后繼工作打造優(yōu)良基礎商業(yè)街運做作為龐大而復雜的系統(tǒng)工程，顯然不是國內(nèi)某一個企業(yè)能夠運做的了的，因此，借助與外腦，是必須的。例如專業(yè)公司，當然專業(yè)公司并非什么都能做，但是在他們所屬的業(yè)務專業(yè)里，一般都有較強的運做能力。例如，咨詢策劃調(diào)研公司由于具備豐富的市場調(diào)研和項目營銷推廣經(jīng)驗，能夠從前期的區(qū)域消費能力和經(jīng)濟需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)特性的定位考慮，再到項目的招商組市都能起到良好的外腦作用，而他們的運做也能使開發(fā)商能夠?qū)椖窟M行全面的觀察，能夠最大可能的從前期的運做中避免風險。專業(yè)的商業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的專業(yè)水平能夠為發(fā)展商解決很多項目發(fā)展方面的問題，特別是在項目決策前期，如果讓有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司參與，則更能為將來商業(yè)街的后繼工作打好良好的基礎。所以，開發(fā)或發(fā)展商業(yè)街的企業(yè)，應當以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應當在適當?shù)臅r候，讓不同的專業(yè)公司同時參與，這樣能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運做變的更可靠，更專業(yè)。開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)應當充當決策、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的角色，而不是沖鋒陷陣的戰(zhàn)士。其實這一條每個開發(fā)企業(yè)都知道，但是能夠真正做到的并不多。商業(yè)街的開發(fā)不可避免的與其他公司合作，有些所謂的專業(yè)公司，僅僅靠普通的商業(yè)地產(chǎn)運做經(jīng)驗，去進行商業(yè)街的運做，這種現(xiàn)象很多，造成大量的后繼問題，而在某一個階段后，他們表面上已經(jīng)完成了任務，但是遺留的問題卻變得越來越棘手尖銳。當問題留給主體企業(yè)的時候，就會造成主體企業(yè)外腦喪失信心的心理，形成“不能依靠別人”的思維。進而否定外腦，而獨自的去沖鋒陷陣。這種現(xiàn)象很普遍也很讓人遺憾。然而需要提醒的是，開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)不應當因噎廢食。真正要做到商業(yè)街的良性運做，就應當在眾多的合作中站在一個監(jiān)督與協(xié)調(diào)的位置，在審查運做方式的時候應當處于一個決策的角色，只有這樣，才能不會因小失大，畢竟，整個商業(yè)街的運做成功才是重要的事情，而這個成功必須以理性與條理為基礎。所以，爭取政府的支持，全面合理的運用外腦，開發(fā)主體企業(yè)通過將各種資源進行整合、協(xié)調(diào)，保證整個商業(yè)街的運做處與條理而理性的決策環(huán)境中，才能更好的保證項目的穩(wěn)定發(fā)展與永續(xù)經(jīng)營。二、找準方向，精確定位房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，絕大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商十分重視項目的定位，因為在歷來的磨練中都明白沒有準確的定位就沒有豐厚的回報。說白了，項目精確定位常常意味著項目天然暢銷，開發(fā)商功成名就。而定位出現(xiàn)問題，輕則損兵折將，重則封喉斃命。然而重視定位并不是意味著項目就可以精確的定位。原因很多，如調(diào)查不足、認識不清、合作者蒙蔽、項目過于復雜等等。這些都可能造成項目不能準確定位。就項目大小而言，大型綜合項目定位難度大是一種共識。商業(yè)街說起來就三個字，但是這三個字里卻包含了規(guī)劃設計、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、業(yè)態(tài)組合、商鋪設置、營銷推廣、招商組市以及后來的市場管理、市場經(jīng)營、市場服務、市場調(diào)控等等，其系統(tǒng)性與復雜性遠超簡單的社區(qū)商鋪、某單體的商業(yè)建筑。顯然，項目的定位決定著項目的發(fā)展方向，項目的發(fā)展方向又會影響項目的定位。商業(yè)街要想發(fā)展起來，就必須找準方向，精確的對項目進行定位?？疾靽鴥?nèi)的商業(yè)街的發(fā)展方向，目前無外乎有三種：中心商業(yè)街，區(qū)域商業(yè)街、特色商業(yè)街，在新建商業(yè)街向什么方向發(fā)展，要根據(jù)城市的影響力、城市的容量、市場的要求。而考察定位，我們卻發(fā)現(xiàn)商業(yè)街在定位的時候常出現(xiàn)如下的問題：定位過泛：某些商業(yè)街，利用巴掌大的地方，一個不著名的城市，把項目定位為一個綜合性的商業(yè)街，結果出現(xiàn)不成規(guī)模，不成氣候，商品不能全，而且沒有任何優(yōu)勢，商戶少，而所聚集人氣也小，而導致項目開業(yè)不久就讓商戶慘淡經(jīng)營。某地商業(yè)街，雖然地處與繁華都市，容量也有，不顧所在位置交通不便，地理位置頗偏，盲目求大，把項目定位成大型綜合性商業(yè)街，造成招商組市不成功，人氣聚集困難，使項目在未營業(yè)就先倒下。 如次之類，國內(nèi)不在少數(shù)。