【正文】 ，只有天知道。因此。第三回合：剃頭刀建設一條商業(yè)街難，打造出一條成功的商業(yè)街更難，畢竟商業(yè)街從規(guī)劃、設計、建設到最后的管理、運營，都是一個系統(tǒng)的工程。觀察國際和國內的成功商業(yè)街，合作總是貫穿著商業(yè)街開發(fā)和發(fā)展的整個過程。舉個例子：有人擾亂社會治安，反映到政府，是政府去處理還是公安機關？肯定是公安機關，因為公安機關是這個專業(yè)的，而政府充當監(jiān)督與督促的角色更利于事情的解決。企業(yè)不斷的尋找政府政策的支持，政府應對企業(yè)支持的同時還要進行監(jiān)督與督促，避免某個企業(yè)只為利益而不負將來的責任。商業(yè)街的開發(fā)不可避免的與其他公司合作，有些所謂的專業(yè)公司，僅僅靠普通的商業(yè)地產(chǎn)運做經(jīng)驗，去進行商業(yè)街的運做，這種現(xiàn)象很多，造成大量的后繼問題，而在某一個階段后，他們表面上已經(jīng)完成了任務，但是遺留的問題卻變得越來越棘手尖銳。說白了，項目精確定位常常意味著項目天然暢銷，開發(fā)商功成名就。商業(yè)街要想發(fā)展起來，就必須找準方向，精確的對項目進行定位。讓吳江路成為當?shù)厝说囊环N期待。但是，這些商戶確是一些小商戶，以擺攤為主。所以對與一個商業(yè)街的開發(fā)，不但要注意“組市”，要注意到“養(yǎng)市”。但是公主墳商業(yè)街卻看不到這種進步，依然“知足”，經(jīng)營自己的“手機一條街”，被業(yè)內的人士惋惜，認為商業(yè)嚴重畸形，被當?shù)氐南M者抱怨，認為占著雞窩不下蛋。在未建商業(yè)街之前，認真的去分析一下消費群體，對商業(yè)街的發(fā)展是很有好處的。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。所以人口數(shù)量因素，應成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素?！　?。消費者的文化程度構成，是人口素質中的一個重要部分，對商品需求的影響相當明顯?？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質量好而價格較高的商品。沒有太多的人會說商業(yè)街操作簡單。觀賞的需求吃的需求買的需求學的需求玩的需求這里卻沒有點明人們?yōu)槭裁慈ヌ厣纳虡I(yè)街，其實人們去特色商業(yè)街的目的主要是滿足上述六種需求的某一項或幾項的需求。一排小座，幾許雕塑會給商業(yè)街帶來很多的人情味道。 或許，某些朋友說了，我們做的是綜合性商業(yè)街?。≡趺纯梢远ㄎ怀伞芭恕薄笆謾C”之類？ 我淺薄的認為，商業(yè)街之所以能以各種形式存在，是因為商品或服務方式是可以細分的，哪怕是綜合的商業(yè)街，也不可能把中國的商品或服務全部包含，而且就是這些商品細分著，也能說成是綜合性的！ 商業(yè)街的購物功能只是商業(yè)街所有功能的一部分，難道我們主題定位非要單單以商品來定位？可不可以加區(qū)域的標志？可不可以加特色經(jīng)營的標志？可不可以加特色服務的標志？就如同南三條定位為世界的小商品，小商品的世界，有誰敢說南三條不是以綜合性經(jīng)營的嗎？當然，一個商業(yè)街怎樣進行主題定位，需要許多人在考察了區(qū)域商業(yè)與商業(yè)發(fā)展形勢后得出的結論，不是某個人說行就行或說不行就不行的，也更不是我能夠說的完全的。專業(yè)性商業(yè)街的鋪面簡單些，如果確定了主題，那么可以對該行業(yè)里的鋪面進行直接調查，然而搭配，并設置相關的輔助鋪面，則專業(yè)性的商業(yè)街的規(guī)劃一般容易被商家認可。如果主力店過多，則會導致商業(yè)街內的經(jīng)營者在商品競爭、服務競爭、價格競爭、環(huán)境競爭上無可避免的出現(xiàn)自相殘殺。關于商業(yè)街的環(huán)境都市的人們早已經(jīng)意識到環(huán)境在生活中的重要性。并由此帶來更多的商機。在他們看來，所謂的休閑就是幾個點綴，幾把椅子而已，花不了幾文大錢，也用不了幾個小工。所以，來往的人們對這些小品很是滿意?？偛荒茏屓嗽谫徫锏臅r候跑到幾里外的地方去吧。商業(yè)街由顧客流和商家等群體共同構成，顯然一個商務環(huán)境是不可以缺少的，一個信息環(huán)境也是不可缺少的。交通環(huán)境是產(chǎn)生消費環(huán)境的一個重要支撐點，所以國內大型的商業(yè)街都很重視。當然中國很多的商業(yè)街都是借市成街的，就是說，先是自然的市場，然后由政府市政修路，然后變成商業(yè)街的。在20世紀70年代投資開發(fā)建設新宿商業(yè)中心區(qū)時，把停車場列入城市開發(fā)工程的前期項目開工。關于商業(yè)街的商品或服務組合當我們談到商品或服務的組合的時候，我們需要知道到商業(yè)街里邊的人都是來干什么的。例如： 中環(huán)名店街。這是一座現(xiàn)代化氣息濃郁，同時具備購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游功能的綜合性大型商業(yè)城，是一座立體購物娛樂步行街。我想這樣的調查也只能作為參考，照搬照抄容易出問題。世界上任何一條著名的商業(yè)街都將建筑文化與人文完美的結合。街上拉車的雕塑顯得已經(jīng)和周圍不能搭配了，有人說“老北京在王府井消失了，消失的不是地方而是文化”、“帶來了西方的皮毛，卻丟失了靈魂。四、商業(yè)街的后期經(jīng)營前期的建設只能說是在商業(yè)街的長征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營是一個長期的，復雜的過程，但是它決定著一個商業(yè)街的發(fā)展。集約經(jīng)營和互補經(jīng)營是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開發(fā)商在進行招商之前，應該對本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進行全面的調查和研究，對消費者的消費能力、消費層次、消費規(guī)模進行通盤分析，以顧客為導向，最終確定項目的商業(yè)主題，然后對主題的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析，以確定在本項目內的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴格控制和靈活調整的原則，最大限度地維持項目的利好經(jīng)營。在商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈中，高端商業(yè)供應鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營管理公司實現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實現(xiàn)。也參考了搜索到的關于商業(yè)街的有近100多篇文章。而支持的主要方面，我想在文章中大體都有了，而且特別細節(jié)的東西，我并沒有多的資料。隨著房地產(chǎn)市場的逐步興起，目的性比較明確的商業(yè)步行街開始在城市里出現(xiàn)。繼三條步行街之后，在城市東南區(qū)，大石門飲食文化步行街在全國首創(chuàng)飲食文化步行街，３００米長，９０米寬的范圍內分布將近４萬平方米不同風格的店鋪，外立面高低錯落，極富藝術韻律感。而石家莊火車站周邊毗鄰的幾大批發(fā)市場，其消費形式和消費群體與人們所想象的休閑娛樂心態(tài)水火難容。大經(jīng)金街，則可能是成也三條，敗也三條。要建造現(xiàn)代化的商業(yè)街，也不一定非要打傳統(tǒng)商業(yè)街改造的主意，一個城市商業(yè)街的構成應是多元化的。項目成功與否，設計和定位最關鍵，街區(qū)能否做好，即要看招商組市的硬件，再則就體現(xiàn)在街區(qū)整體文化氛圍，即場所感的營造上。于是各國掀起了建設步行街區(qū)的高潮，如德國的慕尼黑、波恩；法國的巴黎、里昂；英國的倫敦；美國的舊金山；加拿大的多倫多、蒙特利爾等城市都建設了步行街區(qū)，并且也都達到了預想的效果。早在１９２６年，德國的埃森市基
于前工業(yè)緊湊的城市結構，人口居住密度高，在林貝克大街（ｌｉｎｂｅｃｋｅｒｓｔｒｅｅｔ）禁止機動車輛通行。如果像文盲拿著書一樣，僅僅是把店鋪物理性地設在那里而已，這樣的步行街難以走遠，造一尊佛像，必須注入其靈魂，步行街歸根結底需要文化做經(jīng)營核心。交通立體化、網(wǎng)絡化，是商業(yè)街火的根本之一，而且必須有順暢的外圍交通，否則就會使行人疲憊不堪。所以在這里建造“不遜于北京王府井金街”的設想，恐怕難以變?yōu)楝F(xiàn)實。沒有明確的差異化經(jīng)營策略，最終不過是自相殘殺，失去了集聚效應。不難看出，處于石家莊核心商圈的民族路步行街在理論上擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢。真心的希望，在將來能有高人不吝賜教，指點迷津。提醒一句的是：商業(yè)街的發(fā)展是借市的，不是借店的。只有這種贏利方式才更能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。租售并舉是目前中國大部分開發(fā)商運用的經(jīng)營模式，應該說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤獲取要求。外包以其有效降低成本、增強企業(yè)的核心競爭力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項重要商業(yè)措施。當?shù)爻鞘形幕數(shù)毓爬系膫髡f、當?shù)刂髁鞯奈幕?、當?shù)厣虡I(yè)文化、名人古跡等等都可以作為文化輸入的內容。就在國內的王府井，就有著文化的遺憾。同樣也有人說，商業(yè)街改建最大的危險就是對文化的漠視。 有些專家認為，中心商業(yè)街應當以專業(yè)店，專賣店，百貨業(yè)為主要；地區(qū)型商業(yè)街應以便利店、超市為主要。金鐘名店街。如何設置商品或服務的組合？這個問題，只能說借鑒某地的，而沒有一個樣板可供操作，他更多的優(yōu)化是在商業(yè)街后期的經(jīng)營中不斷的調整。5個出租車停車場和60個三輪車停車場。作為商業(yè)街，我們不能單單的去說商業(yè)街的輻射范圍是多大。北京王府井商業(yè)街，不具備上海南京路那樣橫貫商業(yè)街疏導型的路網(wǎng)條件，于是在東長安街地鐵開通后，主動拓寬商業(yè)街周邊路線，并打通連接王府井商業(yè)街和東二環(huán)路的邊接線－－金寶路。所以，想讓一個商業(yè)街發(fā)展起來，關鍵不是看你最高的那塊木板，而是最短的那塊木板。我想，如果什么問題靠呼吁，那么世界就不會有那么多的戰(zhàn)爭，也不會出現(xiàn)那么多犯罪。當然，如果一個商業(yè)街沒有衛(wèi)生環(huán)境的支持，就是建筑再有風格，小品再別致也不會有幾個人去的。休閑購物的環(huán)境打造能很大程度上增加人們來商業(yè)街購物的舒適度，如果購物是一種快樂，那么會聚集越來人群，如果購物是一種痛苦，那么不會有人喜歡經(jīng)常來，這種道理是絕大多數(shù)的商人明白的道理。當然，商業(yè)街的建筑環(huán)境，在前文里已經(jīng)有所表露，這里僅僅是一點補充。我們這里先說它的建筑環(huán)境、購物休閑環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、商務和信息環(huán)境。它表現(xiàn)在：多大面積為合適，多少層為合適，在什么位置為合適等等。綜合商業(yè)街一般顯示出規(guī)模龐大，鋪面復雜。商業(yè)街顯然不是一個簡單的概念，不是簡單的把道路的兩邊做成商鋪就可以了，不同的主題定位，會設計到商鋪的分布，不同的人對空間的感受是不同的，于是，商鋪需要個性化、與主題配合化的規(guī)劃設計。關于商業(yè)街的主題定位 沒有特點，是不容易被記憶的。想讓消費者對一個購物的環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感覺，需要規(guī)劃和建筑師的精心設計。例如：人們憑什么去商業(yè)街，去商業(yè)街干什么，什么時候去，去的是什么人，去了呆在那里……等等。那么就不會有可能精確的定位，合理的商業(yè)布局，商品或服務的組合等等相關的內容，甚至連文化輸入都成問題。同時需要注意的是，同樣是大學及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現(xiàn)的差異性更大。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎。所以應選擇消費者主體進行分析。都要求商業(yè)街做兼容性擴張，只有這樣才可以不斷的發(fā)展壯大，抵抗將來可能出現(xiàn)的商業(yè)航母的競爭，否則在消費者能夠體味到一站式購物環(huán)境的時候，那種單一的商業(yè)街也會逐漸的萎縮，被吞沒。我簡陋的認為，如果一個項目定位前應當依托當?shù)氐南M特性，消費水平。顯然，在項目定位的時候應該注意到歷史的容納，認清商業(yè)街自己的規(guī)模、商業(yè)街本身所處的城市發(fā)展狀況、在城市中所處的地理位置。定位過窄或許，有些人知道項目不能過泛的定位，但是卻走了極端，把一個本來可以做的更大的區(qū)域，卻做小了，使商業(yè)開發(fā)不足，或者盲目提升商品檔次而不注意兼容。 如次之類，國內不在少數(shù)。這些都可能造成項目不能準確定位。然而需要提醒的是，開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)不應當因噎廢食。專業(yè)的商業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)運營管理方面的專業(yè)水平能夠為發(fā)展商解決很多項目發(fā)展方面的問題，特別是在項目決策前期，如果讓有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司參與，則更能為將來商業(yè)街的后繼工作打好良好的基礎。商業(yè)街的運做，是一個長期而艱難的過程，他的建設僅僅是在商業(yè)街的整體運做中的一個小部分，而大部分是在后期的經(jīng)營，而且商業(yè)街的成敗，不是建設與銷售成功就意味著成功，建設與銷售的成功，只能說開發(fā)商取得了收益，但是并不是意味著商業(yè)街的成功。商業(yè)街開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，很多操作專業(yè)性很強，決不是靠經(jīng)驗主義或主觀主義能夠做到的。而大量的商業(yè)街運做后失敗是因為自身的因素。那么商業(yè)街或步行街所存在的風險都在那里呢？我歸納后，淺薄的認為主要有如下幾點：一、系統(tǒng)風險里有經(jīng)濟發(fā)展形勢風險法律或政府政策與金融政策風險自然災害風險二、非系統(tǒng)風險（一）、建設前期 市場調查與分析不足風險商業(yè)街定位風險商業(yè)街規(guī)劃風險盲目上馬風險 （二）、建設中期 項目進度風險資金風險業(yè)態(tài)組合風險招商組市風險營銷風險物業(yè)建設風險 （三）、建設后期 管理風險經(jīng)營風險服務風險競爭風險持續(xù)發(fā)展風險不確定的其他風險當然，商業(yè)街里細節(jié)風險有很多，我們這里不做過多的細節(jié)研究。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進行操作。對于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小心對待的步行街經(jīng)營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當?shù)南M人群。它的目標人群往往只是在本地、本市。這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。各地把步行街說成“不行街”說法不是少數(shù)！由此，我們必須認識到，雖然，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身發(fā)展和社會進步的必然的產(chǎn)物，但是，我們也要必須認識和遵循商業(yè)街自身的發(fā)展規(guī)律，否則盲目的建造或跟風只會釀造出苦果。讓我們來看一組例子：北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因為交通問題出現(xiàn)一個東重西輕的怪現(xiàn)象。因此，我們可以論斷：商業(yè)街是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度時，必然出現(xiàn)的一種經(jīng)濟形態(tài)。服務優(yōu)。四、商業(yè)街的特點不同的商業(yè)街具備著不同的特點，但是也有共性，現(xiàn)代的學者觀察，商業(yè)街常會具備如下的特點：功能全。商業(yè)特色街即是在商品結構、經(jīng)營方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對各地人群甚至是國際跨國公司都有巨大的吸引力。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個特征：一、商業(yè)特別發(fā)達。綜合以前