【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 而相反，有些商業(yè)街能夠認(rèn)清自己的位置，把項(xiàng)目定位精確，使開(kāi)發(fā)成功，經(jīng)營(yíng)成功。例如：上海吳江路，做為南京路之后開(kāi)發(fā)的第二個(gè)商業(yè)街，雖然地處國(guó)際大都市上海，但是認(rèn)清自己商業(yè)街開(kāi)發(fā)的規(guī)模不足（不足500米），把自己定位到特色的飲食商業(yè)街。道路兩旁以風(fēng)格各異，檔次高低搭配的飯店，同時(shí)輔助以休閑娛樂(lè)設(shè)施，同南京路進(jìn)行錯(cuò)位發(fā)展，讓消費(fèi)者體味到南京路的繁華喧囂的同時(shí)也能體味到吳江路的休閑愜意的氛圍。讓吳江路成為當(dāng)?shù)厝说囊环N期待。讓商業(yè)街成功運(yùn)營(yíng)。假設(shè)，如果吳江路把自己定位在綜合性商業(yè)街，我想，吳江路會(huì)變的不倫不類，將會(huì)永遠(yuǎn)埋葬在城市的阡陌之中。所以，開(kāi)發(fā)商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意到自己的特點(diǎn)和城市的特點(diǎn)，不要盲目的求全求大，切記過(guò)泛的定位。定位過(guò)窄或許，有些人知道項(xiàng)目不能過(guò)泛的定位，但是卻走了極端，把一個(gè)本來(lái)可以做的更大的區(qū)域，卻做小了，使商業(yè)開(kāi)發(fā)不足，或者盲目提升商品檔次而不注意兼容。不但沒(méi)有能夠掙到更多的銀子。而且使當(dāng)?shù)氐纳虘?、客戶大量的流失。例如，深圳的老東門(mén)，商業(yè)街本來(lái)日有40萬(wàn)/日的客戶流，內(nèi)部商戶繁多。但是，這些商戶確是一些小商戶，以擺攤為主。于是由于某個(gè)原因，被人認(rèn)為需要改造。改造后租金增加了，門(mén)面變好了，商品檔次也提高了，然而原來(lái)的商圈和主要的消費(fèi)群體卻沒(méi)有辦法改變。人為的提高定位，而且把定位做的不兼容，使該地的客流量由每天的40萬(wàn)/日，劇減到10萬(wàn)/日，商戶開(kāi)始流失，商業(yè)開(kāi)始萎縮。顯然，在項(xiàng)目定位的時(shí)候應(yīng)該注意到歷史的容納，認(rèn)清商業(yè)街自己的規(guī)模、商業(yè)街本身所處的城市發(fā)展?fàn)顩r、在城市中所處的地理位置。只有這樣才能讓項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)有的開(kāi)發(fā)水平，銀子可以少賺點(diǎn)，但是不要要把大量的銀子都丟掉。定位靈活過(guò)度商業(yè)街的發(fā)展同普通市場(chǎng)發(fā)展一樣，需要一個(gè)過(guò)程。其基本過(guò)程如下：招商組市的成功可以帶動(dòng)客戶，客戶的增加推動(dòng)商業(yè)的繁榮，反之亦然。所以對(duì)與一個(gè)商業(yè)街的開(kāi)發(fā)，不但要注意“組市”，要注意到“養(yǎng)市”。然而有些商業(yè)街卻急于求成，不顧項(xiàng)目發(fā)展規(guī)律，盲目更改，造成一個(gè)項(xiàng)目變的不倫不類。例如：北京前門(mén)。2001年為皮貨一條街，2002年為手機(jī)一條街，如今又想打造成為特色的商業(yè)街、飲食商業(yè)街……更遺憾的是前不久，百姓給前門(mén)做了一個(gè)定位，叫“假貨一條街”然而就是“假貨一條街”卻提示我們，商業(yè)街或者大型商業(yè)物業(yè)，如果出現(xiàn)了一個(gè)惡性循環(huán)現(xiàn)象：定位——招商——客戶流失——再定位——招商——客戶再流失——重新定位——……那么勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目本身的貶值，而使項(xiàng)目重新啟動(dòng)困難，而所聚集商戶雜亂叢生，信譽(yù)度下降，讓項(xiàng)目引向死胡同。我簡(jiǎn)陋的認(rèn)為，如果一個(gè)項(xiàng)目定位前應(yīng)當(dāng)依托當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特性，消費(fèi)水平。與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)結(jié)構(gòu)合拍，考慮項(xiàng)目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。同時(shí)定位時(shí)還要進(jìn)行商業(yè)的邏輯推理，而招商組市后出現(xiàn)偏差，不可盲目的改造，而應(yīng)當(dāng)逐步更替，“養(yǎng)市”也是十分重要的一件事情。定位過(guò)死項(xiàng)目定位過(guò)活顯然是不適合的，然而項(xiàng)目定位過(guò)死又將如何？先看例子：北京公主墳，行政區(qū)劃上是一個(gè)市級(jí)的商圈，受到當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)街的影響不是很大，而周?chē)M(fèi)群體龐大并不斷增長(zhǎng)。但是公主墳商業(yè)街卻看不到這種進(jìn)步，依然“知足”，經(jīng)營(yíng)自己的“手機(jī)一條街”，被業(yè)內(nèi)的人士惋惜，認(rèn)為商業(yè)嚴(yán)重畸形，被當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者抱怨，認(rèn)為占著雞窩不下蛋。公主墳的商業(yè)街幾乎沒(méi)有什么輔助的業(yè)態(tài)，人們除了購(gòu)手機(jī)去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，而其他不得不選擇別處。這樣的商業(yè)街我們也不能認(rèn)為它是成功的，它的成功只能說(shuō)是歷史，而不是現(xiàn)在。周邊的環(huán)境發(fā)生了變化，在輻射不變的時(shí)候，我們要注意到競(jìng)爭(zhēng)在不不斷的激烈，而消費(fèi)者的需求也在不斷的提高，消費(fèi)群體增加。都要求商業(yè)街做兼容性擴(kuò)張，只有這樣才可以不斷的發(fā)展壯大，抵抗將來(lái)可能出現(xiàn)的商業(yè)航母的競(jìng)爭(zhēng)，否則在消費(fèi)者能夠體味到一站式購(gòu)物環(huán)境的時(shí)候，那種單一的商業(yè)街也會(huì)逐漸的萎縮，被吞沒(méi)。放棄更多的銀子不要緊，放棄市場(chǎng)的趨勢(shì)也是一種死路?；蛟S有人問(wèn)：如何定位一條商業(yè)街才是恰當(dāng)?shù)?？我認(rèn)為：想精確定位一條商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)在充足的市場(chǎng)調(diào)查情況下，做出合理的分析，認(rèn)清自己的規(guī)模，認(rèn)清自己所在的城市，認(rèn)清自己在所在城市所處的位置（交通、環(huán)境），把握好自己所能輻射的范圍，在跟緊發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，注意兼容性的發(fā)展，充分融入了人文環(huán)境后才能做到精確的定位。三、分析消費(fèi)群體，把握主流消費(fèi)群體一個(gè)商業(yè)街，無(wú)論如何發(fā)展，都可以找到他的主流消費(fèi)群體。在未建商業(yè)街之前，認(rèn)真的去分析一下消費(fèi)群體，對(duì)商業(yè)街的發(fā)展是很有好處的。對(duì)商業(yè)街精確定位也是很有幫助。分析消費(fèi)者通常有如下的方式：?。ㄒ唬┫M(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇　　消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費(fèi)者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而如果對(duì)所有的消費(fèi)者都進(jìn)行考慮，又浪費(fèi)人力財(cái)力。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。從地理位置因素來(lái)看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口?！　纳唐吩O(shè)置的角度來(lái)看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周?chē)用竦娜丝谝蛩兀阅陀闷窞橹鞯纳虡I(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購(gòu)買(mǎi)；而當(dāng)購(gòu)買(mǎi)耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛(ài)的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力?？傊?，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排?！　　　。ǘ┌盐障M(fèi)者　　。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購(gòu)買(mǎi)欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)者與潛在購(gòu)買(mǎi)者決定，如果現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)者與潛在購(gòu)買(mǎi)者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。而這些購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長(zhǎng)越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素?！　　⒛挲g結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來(lái)越明顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購(gòu)物較容易有沖動(dòng)、攀比的傾向，購(gòu)買(mǎi)商品注重的是外表、款式及時(shí)尚，在購(gòu)買(mǎi)前所作的思考較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)商品檔次的追求無(wú)力過(guò)高；而中年人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕人有所下降，對(duì)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購(gòu)現(xiàn)象比較普遍，有一定的購(gòu)買(mǎi)潛力。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購(gòu)物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛(ài)美。在大城市中，女性購(gòu)買(mǎi)服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置“女人街”也正是充分利用了這一特點(diǎn)。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi)者中各性別年齡段人口所占比例，還要對(duì)未來(lái)各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一階段的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才能取得成功?！　　２煌殬I(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國(guó)的確立，在分析人口特征時(shí)，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動(dòng)者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購(gòu)買(mǎi)商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出路?！　　ＯM(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。對(duì)于一個(gè)城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周?chē)^少能形成高檔商業(yè)街的緣故?！　?。消費(fèi)者的收入，是影響消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時(shí)考慮的重點(diǎn)。總的說(shuō)來(lái)，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類商品和類似的商品時(shí)，往往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)重要的測(cè)量器。如果沒(méi)有將消費(fèi)者進(jìn)行認(rèn)真的分析。那么就不會(huì)有可能精確的定位，合理的商業(yè)布局，商品或服務(wù)的組合等等相關(guān)的內(nèi)容，甚至連文化輸入都成問(wèn)題。所以，作為一個(gè)重要的前提性因素，應(yīng)當(dāng)引起開(kāi)發(fā)商足夠的重視?！∷?、確立行程，規(guī)范運(yùn)做能準(zhǔn)確定位商業(yè)街并不意味著商業(yè)街的成功。商業(yè)街的打造是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，它的成功還來(lái)自各個(gè)方面的精耕細(xì)作。沒(méi)有太多的人會(huì)說(shuō)商業(yè)街操作簡(jiǎn)單。想要把商業(yè)街的經(jīng)念好，是不能看操作者的籍貫的，不管是本地和尚還是外來(lái)和尚，重要的是要看和尚的水平，和尚對(duì)商業(yè)街的綜合操作能力的。我認(rèn)為，想要操作好一個(gè)商業(yè)街，就不應(yīng)該被商業(yè)街的復(fù)雜性嚇倒，要分析商業(yè)街，從本質(zhì)上認(rèn)清商業(yè)街。要認(rèn)清商業(yè)街，不僅要認(rèn)清商業(yè)街系統(tǒng)建設(shè)的復(fù)雜性，而且要從消費(fèi)者的層面把握商業(yè)街的功能。例如：人們憑什么去商業(yè)街，去商業(yè)街干什么，什么時(shí)候去，去的是什么人，去了呆在那里……等等。只有這樣來(lái)認(rèn)識(shí)商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運(yùn)做細(xì)分到每一個(gè)部分，才能讓復(fù)雜的工作變的有頭緒，有策略。人們到商業(yè)街里來(lái)，都為了什么呢？專家分析后總結(jié)指出，人們到商業(yè)街里主要為了滿足六種需求。逛街遛彎的需求。觀賞的需求吃的需求買(mǎi)的需求學(xué)的需求玩的需求這里卻沒(méi)有點(diǎn)明人們?yōu)槭裁慈ヌ厣纳虡I(yè)街，其實(shí)人們?nèi)ヌ厣虡I(yè)街的目的主要是滿足上述六種需求的某一項(xiàng)或幾項(xiàng)的需求。想滿足上述六種需求，操作起來(lái)并不是很容易，我們?cè)谇捌趹?yīng)當(dāng)如下的大方面來(lái)操作：如商業(yè)街風(fēng)格的確立，主題定位，鋪面的規(guī)劃，環(huán)境營(yíng)造，業(yè)態(tài)的組合，文化的輸入，營(yíng)銷(xiāo)策略的制定，招商組市等關(guān)于商業(yè)街的建筑風(fēng)格商業(yè)街的風(fēng)格可以部分的滿足人們?cè)趯W(xué)、玩、觀賞、閑逛過(guò)程中的需求。商業(yè)街顯然不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，不能簡(jiǎn)單的把一條街道做成店鋪就一切ok了。每個(gè)人對(duì)空間的個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，不同的公園，不同的廣場(chǎng)，不同的商店，不同的街道都應(yīng)該有自己的特點(diǎn)。想讓消費(fèi)者對(duì)一個(gè)購(gòu)物的環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感覺(jué)，需要規(guī)劃和建筑師的精心設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在中國(guó)的建筑總是在反映著經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別是強(qiáng)調(diào)著繁華與氣派。高樓聳立，車(chē)水馬龍，然而卻缺乏了人情的味道。然而現(xiàn)代的商業(yè)街，需要人情味道。一排小座，幾許雕塑會(huì)給商業(yè)街帶來(lái)很多的人情味道。柏楊說(shuō)美國(guó)的尺度總是體現(xiàn)著馬路非常寬，汽車(chē)非常寬，樓房非常高，仿佛是給巨人建造的建筑；而日本卻是狹窄的馬路，高聳的樓房，匆匆的人群，冷淡而壓抑；歐洲是普通人的尺度，小鎮(zhèn)、別墅、小橋流水都很有人情味道。我想，現(xiàn)代商業(yè)街，應(yīng)該向人文化發(fā)展，多一些體貼，多一些人情，就會(huì)多一些顧客。 同時(shí)，區(qū)域性的商業(yè)街，在風(fēng)格上還要注意體現(xiàn)城市本身的風(fēng)格，或者是把城市本身的風(fēng)格給融入，這樣的商業(yè)街更更能打上本城市的烙印，而避免沒(méi)有自己城市的特點(diǎn)。關(guān)于商業(yè)街的主題定位 沒(méi)有特點(diǎn)，是不容易被記憶的。 如果特點(diǎn)相同，和沒(méi)有特點(diǎn)是一樣的。 商業(yè)街的操作也應(yīng)該注重主題定位，差異化定位。 就象當(dāng)人們說(shuō)聯(lián)想是做電腦的，四川五糧液是做酒的，云南紅塔是做煙的，萬(wàn)科是做房產(chǎn)的，海爾是做家電的……，總能給人留下深刻的印象 一個(gè)商業(yè)街應(yīng)當(dāng)有自己的主題，特別是在同一個(gè)城市中，如果主題都定位在“夜市”“時(shí)尚”“休閑”的時(shí)候，我想能給人留下的印象也不過(guò)是一個(gè)商業(yè)街而已，將來(lái)不可避免的會(huì)自相殘殺，相互遏制，相互進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)…… 國(guó)內(nèi)有些主題定位很不錯(cuò)的，例如“女人街”“酒吧街”“美食街”“手機(jī)街”等等，他們叢生于已經(jīng)有大型商業(yè)街的城市里，但是卻以鮮明的主題定位，從宣傳到商業(yè)街的布局到客戶群的細(xì)分都給人留下較深的烙印。 或許，某些朋友說(shuō)了，我們做的是綜合性商業(yè)街??！怎么可以定位成“女人”“手機(jī)”之類？ 我淺薄的認(rèn)為，商業(yè)街之所以能以各種形式存在，是因?yàn)樯唐坊蚍?wù)方式是可以細(xì)分的，哪怕是綜合的商業(yè)街，也不可能把中國(guó)的商品或服務(wù)全部包含，而且就是這些商品細(xì)分著，也能說(shuō)成是綜合性的！ 商業(yè)街的購(gòu)物功能只是商業(yè)街所有功能的一部分，難道我們主題定位非要單單以商品來(lái)定位？可不可以加區(qū)域的標(biāo)志？可不可以加特色經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志？可不可以加特色服務(wù)的標(biāo)志？就如同南三條定位為世界的小商品，小商品的世界，有誰(shuí)敢說(shuō)南三條不是以綜合性經(jīng)營(yíng)的嗎？當(dāng)然，一個(gè)商業(yè)街怎樣進(jìn)行主題定位，需要許多人在考察了區(qū)域商業(yè)與商業(yè)發(fā)展形勢(shì)后得出的結(jié)論，不是某個(gè)人說(shuō)行就行或說(shuō)不行就不行的，也更不是我能夠說(shuō)的完全的。我只是希望，我們的商業(yè)街在定位的時(shí)候，別讓主題定位空白，也別讓主題定位同質(zhì)化，也不要讓主題定位陷入完全商品化定位的圈子。關(guān)于商業(yè)街的商鋪商業(yè)街的商鋪在規(guī)劃和實(shí)施中都是一個(gè)難題。 因?yàn)樗鼘Q定后來(lái)商戶入住的選擇性，商品的組合，和將來(lái)人們觀賞、購(gòu)物等方面。商業(yè)街顯然不是一個(gè)簡(jiǎn)單的概念，不是簡(jiǎn)單的把道路的兩邊做成商鋪就可以了，不同