【正文】 的商業(yè)街就不可能完全實(shí)現(xiàn)，不具備綜合競爭優(yōu)勢。當(dāng)然，在商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，要注意建筑文化的輸入，風(fēng)格的營造，主題的突出。而且，我們應(yīng)該用商業(yè)街的建筑來向外界透視城市的風(fēng)格，城市的魅力，城市的潛力。很多開發(fā)商認(rèn)為購物休閑的環(huán)境打造是一碟小菜。而且，難能可貴的是，每隔500米左右，就會有幾處大的，小型的錯落在中間。商業(yè)街的人流應(yīng)該每日幾十萬，那么多人，不可能不會帶來生活垃圾，吃喝之后必然有拉撒。只有這樣才能讓商業(yè)街以潔凈的面貌出現(xiàn)在人們面前。這就是我為什么把交通環(huán)境單列的主要原因。作為新建造的商業(yè)街，顯然，要在市政方面下工夫，如果沒有交通，商業(yè)街發(fā)展起來很困難。停車的問題在國外早已經(jīng)被列為重要工作來做，例如：如日本東京的銀座，不但全部啟用各大寫字樓內(nèi)的停車場所，而還建有專用停車樓。畢竟，說重一點(diǎn)，交通環(huán)境是決定商業(yè)街能否出現(xiàn)的前提。名店街的商品大都質(zhì)優(yōu)價(jià)高，款式新穎，講究時(shí)尚，基本都是世界名牌；其門店氣勢恢宏，店面設(shè)計(jì)富麗堂皇，極具現(xiàn)代氣息。我們常去逛的太古廣場竣工于１９８９年，占地面積４６．５萬平方米，內(nèi)有四層大型購物商場，經(jīng)營的商品以世界名品為主，并有銀行、個人護(hù)理、美容服務(wù)等；每層都有咖啡館、餐館及食府；還擁有三家五星級酒店、一個會議廳、兩層寫字樓和兩座豪華住宅樓。 也有人調(diào)查，說最好的商業(yè)街商品或服務(wù)的組合應(yīng)該是：零售業(yè)65%，餐飲業(yè)20%，大眾娛樂10%，通訊服務(wù)業(yè)5%。畢竟文化的注入商業(yè)街就像為佛像注入了靈魂。雖然青磚綠瓦依舊在，只是在現(xiàn)在的王府井里覺得容顏已老，是現(xiàn)代的累贅?！贝蛟煲粋€有靈魂的商業(yè)街，需要把文化的文章給做足了。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認(rèn)識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營提高物業(yè)價(jià)值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營和管理帶來大量隱患。最后：在收益上由靜態(tài)收益變成動態(tài)收益商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源創(chuàng)造價(jià)值，借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。在此說聲抱歉！寫這篇文章的時(shí)候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，根據(jù)我在上海、北京、天津和深圳的以前的見聞。因?yàn)槭仪f的商業(yè)街正處與脆弱的發(fā)展階段，需要的不是批評指責(zé)，而是更多的支持。（一）文化先行 管理護(hù)佑 商業(yè)步行街的絕對密碼 王丹雪步行街作為一種特殊的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于城市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座城市或者某一地域的城市文化，可謂是城市名片里的代表作品。南花園商業(yè)步行街位于石家莊市橋西區(qū)南花園街，地處石家莊商業(yè)中心區(qū)，周邊有華聯(lián)商廈、東購商圈、火車站，主要風(fēng)格是庭院式圍合布局，將商場市外化、中庭廣場化，創(chuàng)造不同于一般室內(nèi)商業(yè)建筑的互動消費(fèi)模式。談到購物，火車站周邊也缺乏營造高檔購物區(qū)的場所感，一座城市的火車站周邊，經(jīng)常成為高檔商業(yè)形態(tài)的死結(jié)，所以東購和華聯(lián)都以中等檔次的產(chǎn)品為主要經(jīng)營選擇。設(shè)想固然可以，但是實(shí)際分析發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榻謪^(qū)對面有東購、天元、金百麗等系列商場，他們的差異化經(jīng)營互為補(bǔ)充，幾乎覆蓋了所有群體，而且該地段的中山路北向來難以聚集人氣，所以以購物帶動休閑很可能是一相情愿。逛街與逛店的感覺不同，并不是包裝在現(xiàn)代化的大廈里、提供了電梯等設(shè)施就會有特色。從實(shí)際的經(jīng)營業(yè)態(tài)到文化氛圍的營造，都體現(xiàn)了飲食文化、本土文化和市井文化，一種與城市生活適合的文化。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設(shè)，以此來恢復(fù)城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關(guān)的一系列問題。１９３０年建為林蔭大街，使商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。目前這條步行街除了響亮的口號，還沒有一個操作性很強(qiáng)的組市方案。但是幾條步行街的外圍交通已經(jīng)擁擠不堪，人流與物流的矛盾很大，若采取步行化的封閉措施，勢必不能方便人流出入，違背了建商業(yè)街的宗旨，而且使該區(qū)域原本就惡化的交通狀況又雪上加霜。這里人流層次低的心理定位很難被扭轉(zhuǎn)，石家莊的中高檔產(chǎn)品在這里幾乎沒有市場，因?yàn)檫@里給人的感覺從來就不是有品位的檔次消費(fèi)場所。從消費(fèi)心理角度，在任何一座城市，火車站對休閑消費(fèi)具有極強(qiáng)的排斥效應(yīng)。大經(jīng)金街也是典型的黃金地段，毗鄰南三條、火車站是不可多得的優(yōu)勢，該商業(yè)街定位于開放式情調(diào)名街，意欲把休閑、娛樂、購物、餐飲幾大功能全部囊括。在文章的結(jié)束。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。第五章：結(jié)束語病了好些的日子，把商業(yè)街的文章給拉下了。但是它也存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕?，很多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時(shí)，國外在這方面的經(jīng)營管理人才獲得了快速發(fā)展，而國內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)逐漸成熟起來，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高，以保證商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營?！堆嘹w晚報(bào)》的記者王丹雪在《文化先行 管理護(hù)佑 商業(yè)步行街的絕對密碼》一文的結(jié)尾說“低層次的被動經(jīng)營已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)?，F(xiàn)在的王府井街道整齊比原來的整齊，比原來的寬敞。這些論調(diào)并非空穴來風(fēng)，而不斷的被商業(yè)街的經(jīng)營者所認(rèn)可。特色商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專賣店、專業(yè)店為主要。位于港島金鐘地區(qū)，主要由金鐘廊、和記大廈、海富中心、太古廣場組成，是新興名店街的突出代表。據(jù)悉： 香港名店商業(yè)街簡稱名店街，是指外國或香港老字號名牌、名店較集中的街區(qū)。如此規(guī)模的停車場所，在全國居首位，但與日均50萬人次的客流量，尚有一定需求差距。而應(yīng)當(dāng)考慮到將來會有大量的車輛，自行車，轎車，甚至有些客貨也可能大量的出現(xiàn)在商業(yè)街頭。同時(shí)設(shè)定在王府井商業(yè)區(qū)內(nèi)，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域。關(guān)于商業(yè)街的交通商業(yè)的繁榮，客流是一個重要的決定因素，而交通又是決定客流的重要因素，說白了，一個商業(yè)的繁榮，離不開交通環(huán)境的支持。顯然，一個衛(wèi)生環(huán)境應(yīng)該在成熟的商業(yè)街里出現(xiàn)?，F(xiàn)在的生活，特別是“非典”過后，人們對衛(wèi)生更加注重，一個良好的衛(wèi)生環(huán)境，能給人們帶來舒適的感覺。我認(rèn)為，一個購物休閑的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)劃，在風(fēng)格統(tǒng)一的情況下，一處小品，幾許雕塑，一處涼棚，幾許桌椅，應(yīng)當(dāng)坐落在商業(yè)街的不同地點(diǎn)，從地面，到地上等都應(yīng)當(dāng)有特色。我們談到商業(yè)街，總不能忘記商業(yè)街應(yīng)該具備的功能，例如購物、游覽、休閑等。一個城市，發(fā)展總是一個長期的過程，在不斷的發(fā)展中，常常把城市的特色、文化與風(fēng)俗沉淀下來，這些沉淀，就構(gòu)成了城市的靈魂。國內(nèi)有一種看法說大型主力店的設(shè)計(jì)不應(yīng)該在招商前進(jìn)行，我認(rèn)為很可取。大到幾十萬的主力店鋪，小到幾十平的小門面，在綜合商業(yè)街里都能看到。專業(yè)的商業(yè)街，例如飲食商業(yè)街，酒吧商業(yè)街等，商鋪的規(guī)劃相對較為容易些。 如果特點(diǎn)相同，和沒有特點(diǎn)是一樣的。現(xiàn)在中國的建筑總是在反映著經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別是強(qiáng)調(diào)著繁華與氣派。只有這樣來認(rèn)識商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運(yùn)做細(xì)分到每一個部分，才能讓復(fù)雜的工作變的有頭緒，有策略。所以，作為一個重要的前提性因素，應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商足夠的重視。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。市場規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者決定，如果現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者越多，市場規(guī)模就越大。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個主要因素。放棄更多的銀子不要緊，放棄市場的趨勢也是一種死路。與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)結(jié)構(gòu)合拍，考慮項(xiàng)目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。只有這樣才能讓項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)有的開發(fā)水平，銀子可以少賺點(diǎn)，但是不要要把大量的銀子都丟掉。不但沒有能夠掙到更多的銀子。 而相反，有些商業(yè)街能夠認(rèn)清自己的位置，把項(xiàng)目定位精確，使開發(fā)成功，經(jīng)營成功。就項(xiàng)目大小而言，大型綜合項(xiàng)目定位難度大是一種共識。真正要做到商業(yè)街的良性運(yùn)做，就應(yīng)當(dāng)在眾多的合作中站在一個監(jiān)督與協(xié)調(diào)的位置，在審查運(yùn)做方式的時(shí)候應(yīng)當(dāng)處于一個決策的角色，只有這樣，才能不會因小失大，畢竟，整個商業(yè)街的運(yùn)做成功才是重要的事情，而這個成功必須以理性與條理為基礎(chǔ)。所以，開發(fā)或發(fā)展商業(yè)街的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，讓不同的專業(yè)公司同時(shí)參與，這樣能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運(yùn)做變的更可靠，更專業(yè)。后期經(jīng)營的成功才能是商業(yè)街真正的成功。商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，發(fā)展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。因此，下文主要是描述如何降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如何打造出一個成功的商業(yè)街。我認(rèn)為，想要取得戰(zhàn)爭的勝利，就必須認(rèn)識到戰(zhàn)爭可能遇到的困難。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。投資者如果在租金和房價(jià)較高的地方，不能夠賺到應(yīng)有的利潤，就會出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營項(xiàng)目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)重違法、違紀(jì)的經(jīng)營。經(jīng)營單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。但是，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的，但實(shí)際操作不好用。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這種決策很少是建立在以市場為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。曾經(jīng)有人對商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。因?yàn)槲鲉紊虡I(yè)街中有一條人車混流的道路，如果購物時(shí)穿過馬路必然承擔(dān)交通事故的額外風(fēng)險(xiǎn)，而人流主要從東邊進(jìn)入，許多的客戶常常由中間返回，從而造成東重西輕的現(xiàn)象，而一邊的商業(yè)相對蕭條，使得商業(yè)在東邊“扎堆”而顯得商業(yè)街的商業(yè)容量不足，商業(yè)容量的不足促使整個商業(yè)街正在萎縮。商業(yè)街是一個城市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機(jī)與發(fā)展前景我們不用去懷疑。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點(diǎn)，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌。現(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色?！　〉貐^(qū)商業(yè)街。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜合性功能的區(qū)域。當(dāng)說到商業(yè)街的概念的時(shí)候，就必須區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場、商業(yè)街與“shopping mall”的區(qū)別。但是商業(yè)街還有它更多的內(nèi)涵。而開發(fā)商業(yè)街，如果短期內(nèi)銷售成功，那么會給開發(fā)商帶來比一般商業(yè)物業(yè)更多利益。這就給商業(yè)街的出現(xiàn)造就了招商組市的便利條件。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購買選購商品時(shí)對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點(diǎn)是否集中、能否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對我國未來經(jīng)濟(jì)的成長壯大充滿信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。由無到有是一種突破，有零條到四條商業(yè)街的建設(shè)更是讓人驚訝。這些商業(yè)街讓無數(shù)人走進(jìn)了購物天堂，休閑的樂園，實(shí)現(xiàn)購物、休閑、觀光一體化的夢想。二、同時(shí)不要大方之家莫把自己的牙齒笑掉，畢竟，牙好，胃口就好，吃嘛嘛香！三、文章為磚頭，希望得美玉。悲乎？或許商業(yè)街確實(shí)有它存在的市場空間，或許是商業(yè)發(fā)展的趨勢，或許是利益的誘惑，于是，全國各地，目前對商業(yè)街的建設(shè)掀起高潮。也讓廣大市民能夠體味到購物、休閑、娛樂、觀光等一體化、一站式的樂趣。擁有五千年文化傳統(tǒng)的中國，常認(rèn)為繁華與喧鬧是幸福生活的象征，也造就了很多人喜歡熱鬧。在宏觀經(jīng)濟(jì)上可以長期增加財(cái)政收入，刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮等。這些開發(fā)商便推動著商業(yè)街的開發(fā)。國內(nèi)的學(xué)者把商業(yè)街總結(jié)定義為為由眾多的不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的組合，而形成的大型交易場所，按存在形式可以分為帶狀式和組團(tuán)式。由此可以看出商業(yè)街雖然類似與批發(fā)市場和shopping mall，但卻是內(nèi)涵不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。相對中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。分工細(xì)。輝煌的歷史中，已經(jīng)出現(xiàn)過商業(yè)街。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟(jì)”的意識形態(tài)正在形成。廣州的北京路步行街作為全國最早開通的步行街之一，曾經(jīng)的輝煌如今變成了歷史，半數(shù)的居民對它不再滿意，因?yàn)槠渖虡I(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的缺陷，不能提供購物、觀光、休閑、娛樂等現(xiàn)代人的需求，其購物功能雖足，但是其他功能明顯缺失，在現(xiàn)代的商業(yè)競爭中逐漸的趨于劣勢而萎縮。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)忠明教授對目前步行街所面臨的問題進(jìn)行了比較系統(tǒng)的論述，并對步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。二、沒有策劃只有規(guī)劃。三、沒有定位只有“品味”。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。但是，到了最后招商的時(shí)候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房價(jià)高，租金高，本地市場很難承受。至于最后的結(jié)果怎樣