【正文】 6） 從速組建專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對未來的商場進(jìn)行管理，從發(fā)展趨勢看，投資者越來越看重商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，而商業(yè)本身能經(jīng)營好才是物業(yè)競爭的根本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對貴司項(xiàng)目利潤最大化的要求有如下建議： （ 1）通常來講，可銷售的樓面里，最為吸引客戶的應(yīng)該為一、二層，地下一層和第三層對客戶吸引力相對 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1） 項(xiàng)目要做到鋪位以全盤推出而又不使之相互具有壓力，在這里除了有自營鋪位和返租鋪位的區(qū)分外，對于各樓層的實(shí)際情況，我們對其返租年限考慮也要分開。 考慮 到物業(yè)的具體情況，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，我們爭取在最短的時(shí)間內(nèi)銷售成功該項(xiàng)目，從而獲取最大的利潤是我們對此項(xiàng)目的要求，同時(shí)也是我們針對項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)分析的結(jié)論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一過程從前一輪認(rèn)購登記到后一輪認(rèn)購登記，在過程中定期推出不同方位的物業(yè)和價(jià)位。運(yùn)用媒體宣布業(yè)主優(yōu)先、優(yōu)惠、限時(shí)（正式內(nèi)部認(rèn)購 前一個(gè)月）內(nèi)部認(rèn)購。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以后每個(gè)周六、日都要力爭引導(dǎo)客戶，售樓員密切配合， 營造一個(gè)持續(xù)旺銷的景象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (詳細(xì)方案待定 ) ? 推廣主題：銷售神話！鼓樓商業(yè)中心狂熱發(fā)售，現(xiàn)已勁銷 75%， 最后機(jī)會留給精明的您！ 廣告目標(biāo) ：消化存量，成功完成銷售 廣告主題 ：價(jià)格賣點(diǎn)及“保留單位旺鋪” ? 工作內(nèi)容： 利用電視廣告向社會公開感謝各屆對本樓盤的支持； 推出部分滯銷單位，集中銷售“保留單位旺鋪 ”； 整理老客戶資料，以老客戶帶新客戶而起帶動作用； ? 銷售目標(biāo)：簽定認(rèn)購書的有效客戶達(dá)到 80%。首先執(zhí)行認(rèn)購登記價(jià)格，正式內(nèi)部認(rèn)購時(shí)提一次價(jià)，幅度可稍大，正式內(nèi)部認(rèn)購后，在廣告策略和各種營銷手段的支持下，視市場反映的熱烈度即時(shí)決定是否提價(jià)，不管如何，應(yīng)至少提價(jià) 2 次，以最大限度的營造熱銷現(xiàn)象。 原則： ? 售價(jià)表不公開發(fā)放 ? 傳銷方式銷售給老業(yè)主價(jià)格優(yōu)惠 ? 公開認(rèn)購前期 我們采取低價(jià)位入市的策略，不論何種付款方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 入伙后提供最高四年的返租保證，返租年回報(bào)率 6%，出租收益歸發(fā)展商所有，返租租金可一次性從首期款中扣除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格策略 各期價(jià)格提升策略： “小幅多次 小步快跑”是價(jià)格提升策略的基本原則。 尾盤促銷期 ? 時(shí)間：三個(gè)月 ? 目的：通過營銷手段的創(chuàng)新，發(fā)展商讓利促進(jìn)剩余物業(yè)的銷售。 ? 工作內(nèi)容： A、 制定合理有效的媒介投放計(jì)劃； B、 投放項(xiàng)目的形象硬性廣告（電視、戶外）； C、 穿插投放賦予 創(chuàng)意的賣點(diǎn)廣告； D、 對廣告效果進(jìn)行追蹤評估，及時(shí)調(diào)整策略； E、 充分利用“商鋪銷售時(shí)機(jī)短暫”這一特性，集中精力； F、 大量純銷售性廣告的集中投放； G、 對主要賣點(diǎn)繼續(xù)推出創(chuàng)意廣告，強(qiáng)化受眾印象 ? 銷售配合： A、 廣告目的將客戶引導(dǎo)至售樓中心現(xiàn)場； B、 銷售員利用銷售道具及銷售技巧促成客戶下定； ? 銷售目標(biāo)：簽定認(rèn)購書的有效客戶達(dá)到 50%。 發(fā)售第三天，以第一天的現(xiàn)場氣氛做廣告內(nèi)容作電視宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 正式內(nèi)部認(rèn)購期 ? 時(shí)間： 三個(gè)月 ? 目的 ：通過強(qiáng)烈的現(xiàn)場氣氛的營造，及大力度的廣告宣傳，力爭以最快的速度完成大部分銷售任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 推廣主 題： 鼓樓商業(yè)中心 全面規(guī)劃啟動 ? 賣點(diǎn)拆求： 政府啟動鼓樓商業(yè)中心的公告（新聞發(fā)布會），本商業(yè)中心公告；孟州商業(yè)新格局高峰論壇即孟州中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 對于商業(yè)中心相對位置不太好的鋪位，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營的局限性，我們可以提供短時(shí)期的返租保障，如提供最高四年的返租（適當(dāng)控制返租年限），返租率不低于 6%，并且返租租金從首期款里一次性 扣除，減輕客戶首付的壓力，讓客戶對未來充滿信心，這樣利于我們在價(jià)格上得到突破。 銷售推廣策略 推廣之道，在于實(shí)現(xiàn)；實(shí)現(xiàn)之理，貴在有效； 本策劃在詳細(xì)論述的基礎(chǔ)上，提出了新穎獨(dú)到的推廣策略和推廣手段。 現(xiàn)場包裝 （ 1）導(dǎo)示系統(tǒng)（門牌、指示牌、路燈旗、彩旗等） 交通要 道處懸掛條幅、布置橫幅 ,設(shè)巨型宣傳板等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 12） 招商可采取兩種方式運(yùn)作一種是純租的方售，這比較簡單，另一種是保底提成的方法，就是整個(gè)商場由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，各品牌商家不交租金，在其營業(yè)額里面按百分比提成給發(fā)展商，品牌商給一個(gè)基數(shù)給發(fā)展商進(jìn)行保底提成，既就是說品牌商不論銷售情況，如果沒有達(dá)到這個(gè)銷售額，同樣以保底的基數(shù)提取傭金。 建議采用第二種方式，即強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、檔次的統(tǒng)一，而不刻意追求功能的強(qiáng)制性劃分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在考慮到鼓樓的重建的文化意義和實(shí)用基礎(chǔ)上。 立地條件分析 —— 充分利用資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 大面積的 舊城改造，帶來大量的高端人群，而且這些人口的消費(fèi)觀念新、消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)前景樂觀。 ● 本項(xiàng)目位置所處孟州市政府未來發(fā)展主流規(guī)劃的最核心地段，隨著市政南向的大規(guī)模發(fā)展，勢必引來大批的投資者和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屆時(shí)必將引來一輪史無前例的投資開發(fā)熱潮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■ 充分利用孟州的文化旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，機(jī)動車流量達(dá) 2021 多輛，人流量達(dá) 45864 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 韓愈大街商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛， 以 孟州市人 為主。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務(wù) 和差異化 為先導(dǎo)，求變求新，出臺多項(xiàng)刺激消費(fèi)的措施、辦法，增強(qiáng)自身市場號召力。 大的速度過快 ， 造成 由于經(jīng)營門面空置率較高。 老鼓樓作為商業(yè)街區(qū)關(guān)注率不 高，在消費(fèi)者的心目 不屬于未來城市的主要商業(yè)街區(qū)，普遍認(rèn)為位置偏 。 五、城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)步增長，市場物價(jià)增速趨緩 元至十一月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7566 元，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 元，同比增長 %。 全市現(xiàn)有自營進(jìn)出口企業(yè) 124 家，其中今年新增自營進(jìn)出口企業(yè) 23 家。城鎮(zhèn)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 328748 萬元，同比增長 %，其中房地產(chǎn)投資完成 21400 萬元，同比增長 %。通用設(shè)備制造業(yè)增加值為 億元，同比增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這里還是唐宋八大家之首，杰出的文學(xué)家、政治家 、教育家韓愈的故里。針對全市嶺、平、灘各占 1/3 的地貌特點(diǎn)，在西部陵區(qū)發(fā)展 10 萬畝優(yōu)質(zhì)林果基地，在東部平原發(fā)展 10 萬畝優(yōu)質(zhì)噸糧田，在南部灘區(qū)發(fā)展 10 萬畝高效經(jīng)濟(jì)田。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 孟州古稱孟涂國，秦置河雍縣，漢晉稱河陽，唐宋為孟州，明洪武年間撤州為縣。 注：本報(bào)告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。 主要來自于孟州市多個(gè)大型商場及超市、以及相關(guān)文字資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前 孟州 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位提供強(qiáng)有力的市場支持。 六、調(diào)研內(nèi)容 孟州房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 區(qū)域市場狀況及競爭市場 孟州市主要商圈租售價(jià)格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場定位的研究。 7 月最熱，平均 176。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年孟州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 今年以來，全市國民經(jīng) 濟(jì)保持了較快增長的良好開局。元至十一月份，規(guī)模以上工業(yè)中輕工業(yè)完成增加值 238440 萬元，同比增長%；重工業(yè)完成增加值 147231 萬元，同比增長 %。 二、固定資產(chǎn)投資高速增長 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中：市的零售額完成 126392 萬元，同比增長 %，縣以下零售額完成 31841 萬元，同比下降 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。所以給孟州大部分消費(fèi)者和商戶心理造成的印象是屬于很低檔片區(qū)，對于這里未來這個(gè)地方將成為一個(gè)高檔商業(yè)區(qū)，都持有懷疑或者不認(rèn)可的態(tài)度。 孟州商業(yè)格局還是以服飾、鞋帽、餐飲為主，商業(yè)業(yè)態(tài)非常單一，仍處于商業(yè)原始狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷， （韓愈大街因?yàn)閷儆诿现葜鞲傻镭灤┟现菽媳?，原?4 車道 設(shè)計(jì)現(xiàn)在已嚴(yán)重突現(xiàn)出弊端。但是業(yè)態(tài)的配制還是非常的單一和落后，基本屬于原始狀態(tài)，由于街區(qū)形象低檔，商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移是這里成為了城郊、低端消費(fèi)者光顧的場所，中高檔的消費(fèi)者不般不會問津此地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前在全國風(fēng)起云涌的 SHOPPING MALL 建造運(yùn)動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游等多項(xiàng)功能于一體的大型一站式消費(fèi)中心。二是城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)