【正文】 對(duì)它不再滿意，因?yàn)槠渖虡I(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的缺陷，不能提供購(gòu)物、觀光、休閑、娛樂等現(xiàn)代人的需求，其購(gòu)物功能雖足，但是其他功能明顯缺失，在現(xiàn)代的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸的趨于劣勢(shì)而萎縮。讓我們來看一組例子：北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因?yàn)榻煌▎栴}出現(xiàn)一個(gè)東重西輕的怪現(xiàn)象。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟(jì)”的意識(shí)形態(tài)正在形成。因此，我們可以論斷：商業(yè)街是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，必然出現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。輝煌的歷史中，已經(jīng)出現(xiàn)過商業(yè)街。服務(wù)優(yōu)。分工細(xì)。四、商業(yè)街的特點(diǎn)不同的商業(yè)街具備著不同的特點(diǎn)，但是也有共性，現(xiàn)代的學(xué)者觀察，商業(yè)街常會(huì)具備如下的特點(diǎn)：功能全。經(jīng)營(yíng)的商品可以不是一類，但經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)可以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。相對(duì)中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的主要特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡(jiǎn)單的商業(yè)組合，其功能比較單一。地價(jià)和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對(duì)各地人群甚至是國(guó)際跨國(guó)公司都有巨大的吸引力。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著舉足輕重的作用，甚至影響著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其社會(huì)知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個(gè)特征：一、商業(yè)特別發(fā)達(dá)。由此可以看出商業(yè)街雖然類似與批發(fā)市場(chǎng)和shopping mall，但卻是內(nèi)涵不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。綜合以前的概念，我個(gè)人認(rèn)為，商業(yè)街應(yīng)當(dāng)做如下定義：商業(yè)街是某確定機(jī)構(gòu)，在整合信息、文化、商業(yè)、管理、服務(wù)等各種資源后，將一個(gè)帶狀區(qū)域或組團(tuán)壯區(qū)域變成一個(gè)有序的商業(yè)集合地帶，用信息、文化、商品與服務(wù)的表現(xiàn)形式集中供各色人群在該區(qū)域從事部分日?；顒?dòng)，特別是消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所。國(guó)內(nèi)的學(xué)者把商業(yè)街總結(jié)定義為為由眾多的不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的組合，而形成的大型交易場(chǎng)所，按存在形式可以分為帶狀式和組團(tuán)式。確實(shí)如此，商業(yè)街就是里邊有很多的商品，有很多的商家。這些開發(fā)商便推動(dòng)著商業(yè)街的開發(fā)。商業(yè)街的開發(fā)高于一般商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，從事地產(chǎn)的人士常常知道，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)雖然比住宅物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大，但是其利潤(rùn)也是遠(yuǎn)高與住宅物業(yè)。在宏觀經(jīng)濟(jì)上可以長(zhǎng)期增加財(cái)政收入，刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮等。所以，各地的商人都喜歡“扎堆”。擁有五千年文化傳統(tǒng)的中國(guó)，常認(rèn)為繁華與喧鬧是幸福生活的象征，也造就了很多人喜歡熱鬧。第一回合：扎個(gè)馬步，熱熱身一、商業(yè)街為何而出現(xiàn)時(shí)代的發(fā)展和消費(fèi)者水平的提高，成就商業(yè)街的市場(chǎng)空間隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站式購(gòu)物”（one step shopping）將作為一種全新的購(gòu)物理念，逐漸被人們接受。也讓廣大市民能夠體味到購(gòu)物、休閑、娛樂、觀光等一體化、一站式的樂趣。想我們石家莊市作為華北重要的商埠，擁有全國(guó)第二大商品交易市場(chǎng)“南三條”，中國(guó)的藥都，紡織基地，進(jìn)入中國(guó)北方入的第一個(gè)大城市，又河北省的省會(huì)，那能可以沒有商業(yè)街？于是，不甘落后的石家莊也建起了商業(yè)街，或者叫步行街。悲乎？或許商業(yè)街確實(shí)有它存在的市場(chǎng)空間，或許是商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，或許是利益的誘惑，于是，全國(guó)各地，目前對(duì)商業(yè)街的建設(shè)掀起高潮。國(guó)內(nèi)也有同樣有杰出的代表，例如北京的王府井，上海的南京路，廣州的北京路……他們也是這些城市的名片，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、知名度的提高作出了突出的貢獻(xiàn)。二、同時(shí)不要大方之家莫把自己的牙齒笑掉，畢竟，牙好，胃口就好，吃嘛嘛香！三、文章為磚頭，希望得美玉。小 出 山提到商業(yè)街，總讓人想到喧鬧繁華的街市，川流不息的人群，琳瑯滿目的商品，風(fēng)格別具的建筑……一幅繁榮美好的景象，就象《清明上河圖》那樣讓人著迷。這些商業(yè)街讓無數(shù)人走進(jìn)了購(gòu)物天堂，休閑的樂園，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、觀光一體化的夢(mèng)想。據(jù)查，全國(guó)各地以商業(yè)街、步行街命名的已經(jīng)超過千條，而且還在增加。由無到有是一種突破，有零條到四條商業(yè)街的建設(shè)更是讓人驚訝。然而作為一直關(guān)注商業(yè)街的發(fā)展的一個(gè)地產(chǎn)人，我正為我們的商業(yè)街擔(dān)心憂慮，畢竟“喪業(yè)街”“不行街”不是空穴來風(fēng)，而是確實(shí)存在。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購(gòu)買選購(gòu)商品時(shí)對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所意識(shí)，而具有“街”的意識(shí)——即賣點(diǎn)是否集中、能否“一站終點(diǎn)”，是否有充分的消費(fèi)選擇權(quán)時(shí)，當(dāng)我們對(duì)我國(guó)未來經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大充滿信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。每逢節(jié)日，假日，住在城里的人喜歡逛街，住在農(nóng)村的人喜歡趕集。這就給商業(yè)街的出現(xiàn)造就了招商組市的便利條件。正因?yàn)樯虡I(yè)街可以作為一個(gè)城市的對(duì)外窗口，增加城市的吸引力，增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市的發(fā)展，所以各地的政府對(duì)商業(yè)街的建設(shè)多會(huì)采取支持與扶植的態(tài)度。而開發(fā)商業(yè)街，如果短期內(nèi)銷售成功，那么會(huì)給開發(fā)商帶來比一般商業(yè)物業(yè)更多利益。當(dāng)然，商業(yè)街的出現(xiàn)還有更多的利好因素，這里就不在一一敘述。但是商業(yè)街還有它更多的內(nèi)涵。但是這種概念很難區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)的區(qū)別，也不可以區(qū)分shopping mall 和商業(yè)街。當(dāng)說到商業(yè)街的概念的時(shí)候，就必須區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街與“shopping mall”的區(qū)別。三、商業(yè)的分類：以目前世界各地的商業(yè)街的存在形式，認(rèn)為商業(yè)街可以分為如下三類：中央商業(yè)街。這里所說的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個(gè)具有綜合性功能的區(qū)域。三、中央商業(yè)街的功能要輻射整個(gè)城市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用?！　〉貐^(qū)商業(yè)街。比如，超市、百貨公司、倉(cāng)儲(chǔ)商店等，其活動(dòng)范圍局限在有限的商圈內(nèi)。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)為特色。在我國(guó)現(xiàn)階段，特色街已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，在很多地方都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項(xiàng)功能和50～60個(gè)業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭(zhēng)做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的各種需求。分工細(xì)、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會(huì)消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個(gè)性化消費(fèi)轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、品種細(xì)分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個(gè)具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，除了每一個(gè)企業(yè)塑造、培育和維護(hù)自己的服務(wù)品牌，推進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素質(zhì)、維護(hù)整體形象、塑造整體品牌?！肚迕魃虾訄D》就給我們形象的畫出了中國(guó)歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。商業(yè)街是一個(gè)城市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機(jī)與發(fā)展前景我們不用去懷疑。因此，我們可以論斷：商業(yè)街在國(guó)內(nèi)的發(fā)展并沒有達(dá)到高潮，在將來還將出現(xiàn)更多的商業(yè)街。因?yàn)槲鲉紊虡I(yè)街中有一條人車混流的道路，如果購(gòu)物時(shí)穿過馬路必然承擔(dān)交通事故的額外風(fēng)險(xiǎn)，而人流主要從東邊進(jìn)入，許多的客戶常常由中間返回，從而造成東重西輕的現(xiàn)象，而一邊的商業(yè)相對(duì)蕭條，使得商業(yè)在東邊“扎堆”而顯得商業(yè)街的商業(yè)容量不足，商業(yè)容量的不足促使整個(gè)商業(yè)街正在萎縮。廣州如今又有10幾條商業(yè)街開設(shè)之初就有人論斷說城市沒有如此能來來支撐，而現(xiàn)實(shí)正在證實(shí)這種論斷。曾經(jīng)有人對(duì)商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。步行街的七種“死火法”。這種決策很少是建立在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。也就是說，其目標(biāo)人群是全國(guó)乃至全世界。而本地市場(chǎng)由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案也是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完全設(shè)計(jì)的。我們?cè)姷揭粭l街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的，但實(shí)際操作不好用。定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。但是，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。四、不講優(yōu)生，只講整容。經(jīng)營(yíng)單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國(guó)有資產(chǎn)很難降低價(jià)格，因?yàn)橐坏┪g本出讓，就要追究個(gè)人的責(zé)任。投資者如果在租金和房?jī)r(jià)較高的地方，不能夠賺到應(yīng)有的利潤(rùn)，就會(huì)出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等，使得整個(gè)步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)重違法、違紀(jì)的經(jīng)營(yíng)。七、拖字當(dāng)頭，拖沓習(xí)氣代替商業(yè)操作。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。當(dāng)我們?cè)诮ㄔO(shè)商業(yè)街時(shí)就必須坐下來深思，步行街到底應(yīng)該怎么樣策劃和經(jīng)營(yíng)。我認(rèn)為，想要取得戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利，就必須認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)爭(zhēng)可能遇到的困難。這個(gè)系統(tǒng)工程不在乎誰來提出什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，而在乎如何通過高度科學(xué)的運(yùn)做把風(fēng)險(xiǎn)將低到可控程度。因此，下文主要是描述如何降低非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如何打造出一個(gè)成功的商業(yè)街。所以，想要開發(fā)出一條成功的商業(yè)街，我們必須拿出足夠的準(zhǔn)備和誠(chéng)意選擇與其他合作。商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，發(fā)展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。那么合作如何去操作呢？我粗劣認(rèn)為下邊的做法是可取的。后期經(jīng)營(yíng)的成功才能是商業(yè)街真正的成功。積極與專業(yè)公司合作，為商業(yè)街后繼工作打造優(yōu)良基礎(chǔ)商業(yè)街運(yùn)做作為龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，顯然不是國(guó)內(nèi)某一個(gè)企業(yè)能夠運(yùn)做的了的，因此，借助與外腦，是必須的。所以，開發(fā)或發(fā)展商業(yè)街的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，讓不同的專業(yè)公司同時(shí)參與，這樣能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運(yùn)做變的更可靠，更專業(yè)。當(dāng)問題留給主體企業(yè)的時(shí)候，就會(huì)造成主體企業(yè)外腦喪失信心的心理，形成“不能依靠別人”的思維。真正要做到商業(yè)街的良性運(yùn)做，就應(yīng)當(dāng)在眾多的合作中站在一個(gè)監(jiān)督與協(xié)調(diào)的位置，在審查運(yùn)做方式的時(shí)候應(yīng)當(dāng)處于一個(gè)決策的角色，只有這樣，才能不會(huì)因小失大，畢竟，整個(gè)商業(yè)街的運(yùn)做成功才是重要的事情，而這個(gè)成功必須以理性與條理為基礎(chǔ)。而定位出現(xiàn)問題，輕則損兵折將，重則封喉斃命。就項(xiàng)目大小而言，大型綜合項(xiàng)目定位難度大是一種共識(shí)?？疾靽?guó)內(nèi)的商業(yè)街的發(fā)展方向，目前無外乎有三種：中心商業(yè)街，區(qū)域商業(yè)街、特色商業(yè)街，在新建商業(yè)街向什么方向發(fā)展，要根據(jù)城市的影響力、城市的容量、市場(chǎng)的要求。 而相反，有些商業(yè)街能夠認(rèn)清自己的位置，把項(xiàng)目定位精確，使開發(fā)成功，經(jīng)營(yíng)成功。讓商業(yè)街成功運(yùn)營(yíng)。不但沒有能夠掙到更多的銀子。于是由于某個(gè)原因，被人認(rèn)為需要改造。只有這樣才能讓項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)有的開發(fā)水平，銀子可以少賺點(diǎn)，但是不要要把大量的銀子都丟掉。然而有些商業(yè)街卻急于求成，不顧項(xiàng)目發(fā)展規(guī)律，盲目更改，造成一個(gè)項(xiàng)目變的不倫不類。與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)結(jié)構(gòu)合拍，考慮項(xiàng)目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。公主墳的商業(yè)街幾乎沒有什么輔助的業(yè)態(tài)，人們除了購(gòu)手機(jī)去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，而其他不得不選擇別處。放棄更多的銀子不要緊，放棄市場(chǎng)的趨勢(shì)也是一種死路。對(duì)商業(yè)街精確定位也是很有幫助。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購(gòu)買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者決定，如果現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大?！　?、年齡結(jié)構(gòu)。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購(gòu)物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。所以，作為一個(gè)重要的前提性因素，應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商足夠的重視。想要把商業(yè)街的經(jīng)念好，是不能看操作者的籍貫的，不管是本地和尚還是外來和尚，重要的是要看和尚的水平，和尚對(duì)商業(yè)街的綜合操作能力的。只有這樣來認(rèn)識(shí)商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運(yùn)做細(xì)分到每一個(gè)部分，才能讓復(fù)雜的工作變的有頭緒，有策略。想滿足上述六種需求，操作起來并不是很容易，我們?cè)谇捌趹?yīng)當(dāng)如下的大方面來操作：如商業(yè)街風(fēng)格的確立，主題定位，鋪面的規(guī)劃，環(huán)境營(yíng)造，業(yè)態(tài)的組合，文化的輸入，營(yíng)銷策略的制定，招商組市等關(guān)于商業(yè)街的建筑風(fēng)格商業(yè)街的風(fēng)格可以部分的滿足人們?cè)趯W(xué)、玩、觀賞、閑逛過程中的需求?，F(xiàn)在中國(guó)的建筑總是在反映著經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別是強(qiáng)調(diào)著繁華與氣派。柏楊說美國(guó)的尺度總是體現(xiàn)著馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，仿佛是給巨人建造的建筑；而日本卻是狹窄的馬路，高聳的樓房，匆匆的人群，冷淡而壓抑；歐洲是普通人的尺度，小鎮(zhèn)、別墅、小橋流水都很有人情味道。 如果特點(diǎn)相同，和沒有特點(diǎn)是一樣的。我只是希望，我們的商業(yè)街在定位的時(shí)候，別讓主題定位空白，也別讓主題定位同質(zhì)化，也不要讓主題定位陷入完全商品化定位的圈子。專業(yè)的商業(yè)街，例如飲食商業(yè)街，酒吧商業(yè)街等，商鋪的規(guī)劃相對(duì)較為容易些。然而綜合的性的商業(yè)街商鋪操作上顯然復(fù)雜許多。大到幾十萬的主力店鋪，小到幾十平的小門面，在綜合商業(yè)街里都能看到。而且這種現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)重導(dǎo)致消費(fèi)不均勻，不充足，不能讓經(jīng)營(yíng)者滿意。國(guó)內(nèi)有一種看法說大型主力店的設(shè)計(jì)不應(yīng)該在招商前進(jìn)行，我認(rèn)為很可取。顯然，現(xiàn)代的商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意環(huán)境打造，以求將來商業(yè)街能夠得到健康良好的發(fā)展。一個(gè)城市，發(fā)展總是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，在不斷的發(fā)展中，常常把城市的特色、文化與風(fēng)俗沉淀下來，這些沉淀，就構(gòu)成了城市的靈魂。怎樣的建筑環(huán)境才能讓人們滿意，很多的專家對(duì)此都做過深入的探討。我們談到商業(yè)街，總不能忘記商業(yè)街應(yīng)該具備的功能，例如購(gòu)物、游覽、休閑等。我想這種看法只可以站在戰(zhàn)略的角度，而不是戰(zhàn)術(shù)的角度。我認(rèn)為，