【正文】 費者進行認真的分析。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應充分了解到這一因素。隨著市場經濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力?！　　　。ǘ┌盐障M者　　。不同的商業(yè)街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。周邊的環(huán)境發(fā)生了變化，在輻射不變的時候，我們要注意到競爭在不不斷的激烈，而消費者的需求也在不斷的提高，消費群體增加。2001年為皮貨一條街，2002年為手機一條街，如今又想打造成為特色的商業(yè)街、飲食商業(yè)街……更遺憾的是前不久，百姓給前門做了一個定位，叫“假貨一條街”然而就是“假貨一條街”卻提示我們，商業(yè)街或者大型商業(yè)物業(yè)，如果出現(xiàn)了一個惡性循環(huán)現(xiàn)象：定位——招商——客戶流失——再定位——招商——客戶再流失——重新定位——……那么勢必會造成項目本身的貶值，而使項目重新啟動困難，而所聚集商戶雜亂叢生，信譽度下降，讓項目引向死胡同。人為的提高定位，而且把定位做的不兼容，使該地的客流量由每天的40萬/日，劇減到10萬/日，商戶開始流失，商業(yè)開始萎縮。所以，開發(fā)商業(yè)街，應當注意到自己的特點和城市的特點，不要盲目的求全求大，切記過泛的定位。某地商業(yè)街，雖然地處與繁華都市，容量也有，不顧所在位置交通不便，地理位置頗偏，盲目求大，把項目定位成大型綜合性商業(yè)街，造成招商組市不成功，人氣聚集困難，使項目在未營業(yè)就先倒下。原因很多，如調查不足、認識不清、合作者蒙蔽、項目過于復雜等等。這種現(xiàn)象很普遍也很讓人遺憾。例如，咨詢策劃調研公司由于具備豐富的市場調研和項目營銷推廣經驗，能夠從前期的區(qū)域消費能力和經濟需求調研到區(qū)域經濟形態(tài)特性的定位考慮，再到項目的招商組市都能起到良好的外腦作用，而他們的運做也能使開發(fā)商能夠對項目進行全面的觀察，能夠最大可能的從前期的運做中避免風險。而商業(yè)街如果在一個城市中出現(xiàn)，那么它就在該城市的商業(yè)地產中占有重要的分量?；蛟S有人會問：不找他們不行嗎？我個人認為：不行！主要理由有四：全世界能做大型商業(yè)地產規(guī)劃、評估、資源整合、融資招商、介入到后期管理實施的公司只有十幾家，而且國內空白。對于降低系統(tǒng)風險的運做，只有強化自身對風險的抵抗能力才能免除或將風險損失降到最低。我們必須認識到商業(yè)街的建設是有風險的！我們必須去正確面對而不是逃避。當經營不善和有困難的時候，往往是拖字當頭。政府在支持步行街的建設方面，應該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設，其結果造成全民招商局面，甚至下達指標。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。但是中小城市就缺乏這種天生麗質。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：一、沒有市場只有市長。而真正成功的少之又少。然而，當各地在興奮的建設和發(fā)展商業(yè)街之際，卻出現(xiàn)了一個心痛的現(xiàn)象：就是“喪業(yè)街”“不行街”的風聲漸起漸緊，不絕于耳。二戰(zhàn)以后各國都曾經度過一個和平的時期，大力的發(fā)展經濟，而使得商業(yè)街世界各地出現(xiàn)，例如美國有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數(shù)不勝數(shù)。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應，散發(fā)出濃郁的城市型文化休閑氣息?！　√厣虡I(yè)街。四、中央商業(yè)街應位于城市的黃金地段?？梢哉f，一個真正的中央商業(yè)街必須是這個城市的商務功能核心。而目前商業(yè)街的概念還在發(fā)展。二、什么是商業(yè)街或許很多人對商業(yè)街這樣模糊的概念，就是由很多的商品，很多的商家組成的街道。經濟利益的誘惑，讓地產開發(fā)商對商業(yè)街的建設垂青。而商人講究商機，人越多商機也就越多，商家越多，商品的種類也就會越多，人也會從各地來次聚集。我不顧才疏學淺，不怕貽笑大方的把我的磚頭扔出，希望能帶出美玉。落后于經濟潮流是所有人不愿意看到的。他們被成為黃金商業(yè)街，是城市的名片，是城市的聚寶盆。世界知名的商業(yè)街，如美國紐約的第五街，日本的銀座，香港的中環(huán)。是乎，商業(yè)街的沖擊波正在推動“商業(yè)街經濟”的形成。終于，我頂著板磚，踩著地雷，拼血在網上停留片刻。琳瑯滿目的商品，接踵磨肩的人流，五彩繽紛的街市，讓許多的人可以得購買的樂趣，觀賞的樂趣。這使得商業(yè)街的建設在政策上常常得到支持?？梢赃@樣說，商業(yè)發(fā)展到今天，人們提出商業(yè)街的建設，這是商業(yè)經營者自覺或不自覺得進行錯位競爭的一種表現(xiàn)，也是市場由同類重復、無序競爭向理性競爭，有序競爭的一種表現(xiàn)，是中心城市對原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高境界發(fā)展的一個階段。所以這種說法也是不確切的。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產物，西方國家比較早的采用了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內涵究竟是什么，至今沒有明確的、權威的界定。換句話說，中央商業(yè)街應是一座城市的開放窗口，它是整個城市經濟和商業(yè)發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務活動的人都必須要前往的地方。第二，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費場所，輻射相對不超過整個城市的范圍。這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。環(huán)境美。橫觀世界，我們可以說，商業(yè)街并非某個地方的專利品。這確是值得國人欣慰的一件事情。今天，在已經建成的200多條商業(yè)街中，熱鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財?shù)?，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了， 步行街逐漸演化為“不行街”。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據(jù)當?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設計的。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力，競爭慘烈。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。由于步行街的建設大部分都是由政府牽頭操作，存在著責任和風險的問題。怎樣才能避免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”避免步行街變成“不行街”。我個人認為，這個系統(tǒng)工程應當把降低系統(tǒng)風險的系統(tǒng)運做和降低非系統(tǒng)風險的系統(tǒng)運做分別對待。例如：政府、規(guī)劃機構、設計機構、地產中介公司，以后的發(fā)展管理機構等等。政府與企業(yè)緊密配合商業(yè)地產不僅是城市功能的必須具備的形態(tài)，也是城市發(fā)展的重要支持力，同時，城市擴大化或商業(yè)輻射區(qū)擴大化會帶來商業(yè)地產的繁榮，而商業(yè)地產的發(fā)展也會為城市穩(wěn)固經濟基礎，在這樣的關系下，商業(yè)城市的規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，商業(yè)地產的開發(fā)也要遵循城市規(guī)劃的整體要求。例如專業(yè)公司，當然專業(yè)公司并非什么都能做，但是在他們所屬的業(yè)務專業(yè)里，一般都有較強的運做能力。進而否定外腦，而獨自的去沖鋒陷陣。然而重視定位并不是意味著項目就可以精確的定位。而考察定位，我們卻發(fā)現(xiàn)商業(yè)街在定位的時候常出現(xiàn)如下的問題：定位過泛：某些商業(yè)街，利用巴掌大的地方，一個不著名的城市，把項目定位為一個綜合性的商業(yè)街，結果出現(xiàn)不成規(guī)模，不成氣候，商品不能全，而且沒有任何優(yōu)勢，商戶少，而所聚集人氣也小，而導致項目開業(yè)不久就讓商戶慘淡經營。假設，如果吳江路把自己定位在綜合性商業(yè)街，我想，吳江路會變的不倫不類，將會永遠埋葬在城市的阡陌之中。改造后租金增加了，門面變好了，商品檔次也提高了，然而原來的商圈和主要的消費群體卻沒有辦法改變。例如：北京前門。這樣的商業(yè)街我們也不能認為它是成功的，它的成功只能說是歷史，而不是現(xiàn)在。分析消費者通常有如下的方式：?。ㄒ唬┫M者群體目標對象的選擇　　消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內有消費意愿的消費者群體。總之，不同的商業(yè)街其消費者主體的界定應有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。如果把從事不同職業(yè)活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產品的追求注重品牌和內在質量。文化素質較高的消費者對文化消費等發(fā)展資料的市場需求相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的一個重要的測量器。我認為，想要操作好一個商業(yè)街，就不應該被商業(yè)街的復雜性嚇倒，要分析商業(yè)街，從本質上認清商業(yè)街。商業(yè)街顯然不是一個簡單的概念，不能簡單的把一條街道做成店鋪就一切ok了。我想，現(xiàn)代商業(yè)街，應該向人文化發(fā)展，多一些體貼，多一些人情，就會多一些顧客。關于商業(yè)街的商鋪商業(yè)街的商鋪在規(guī)劃和實施中都是一個難題。主題化發(fā)展使得商品具備某種關聯(lián)性，但是卻不能說商品具有統(tǒng)一性，協(xié)調性也較為困難，所以在規(guī)劃中，綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃過程中就具有很大的風險。大型主力店設置得當，能對商業(yè)街產生推動作用，它能吸引很多的顧客，也能帶來很多的小商戶。商業(yè)街的環(huán)境包含了交通環(huán)境、建筑環(huán)境、商品環(huán)境、文化環(huán)境、購物休閑環(huán)境、污染處理環(huán)境、商務環(huán)境、信息環(huán)境等等。有一種觀點被專家認可：就是建筑在風格上統(tǒng)一。的確，如果和宏大規(guī)模的建筑物來比較，購物休閑環(huán)境確實花不了幾個錢。顯然，商業(yè)街的購物休閑場所，應當符合人體工學，有個性，有風格，有美觀。其實，很多人都知道，“小處不可隨便”的名言，其實更多的人知道“大處不可方便”的社會公德。我想這一點，就沒有任何的需要來多談了。除此之外，對橫空南京路商業(yè)街的五條街采取有組織、有計劃地限量疏導通過方式。當然，這里必須指出一點：商業(yè)街是借市成街，絕不能是借店成街！說到商業(yè)街的交通，我們就不能回避停車問題，特別是步行商業(yè)街。圣安那市第17街（Main Pcace）步行商業(yè)街，商業(yè)設施建設面積60萬平方米，而建有4000輛汽車的停車場，可容納1025輛機動車。趨勢是象后者靠攏。特別是那些比較狹窄但十分繁華的小街道，頗有歐洲購物街的風格。南京路將原來商業(yè)街內購物面積由原來的90%調低到現(xiàn)在的70%，而有的專家還在建議將購物面積下調，以適應來商業(yè)街人群對飲食、娛樂、休閑的需求。關于商業(yè)街的招商組市這是“大家”最喜歡做的事情，這里多言無益。人們在這些著名的商業(yè)街上能夠感受到特殊時代的文化氣息。其實同樣的例子在全國各地都有發(fā)生。以下為我所認為合理的，從別處轉借而來經營方式 首先我們應該做到從企業(yè)自己管理到管理外包； 從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊伍中，我們可以看到很少有專業(yè)管理人員，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè)公司還是開發(fā)商自己旗下的分支公司。這三種模式也是物業(yè)經營模式發(fā)展的三個階段，在商業(yè)地產剛興起的時候，開發(fā)商懷著把錢先裝到口袋再說的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價值，是商業(yè)地產在極不成熟階段的過渡產物；第二階段的操作模式中開發(fā)商根據(jù)前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調控，劃定銷售范圍，并明確經營范圍和法律手續(xù)，同時，對于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經營，開發(fā)商能夠通過產權出售和租金收益來雙重獲取利潤。在目前的商業(yè)地產中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實這是一個發(fā)展弊端，因為雖然開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價值，而且在這個銷售過程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場混亂，商業(yè)形態(tài)無法控制，甚至是空置率上升，導致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應，使項目開發(fā)難以為城市服務，又對開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經營獲得的動態(tài)收益宗旨背道而馳。或許是我個人的水平太凹了，寫商業(yè)街的東西總覺得還有很多的方面沒有涉及到，感覺很遺憾，可是看到我寫的那么多羅嗦的東西又覺得多了。我想我應該給予石家莊商業(yè)街的是默默的祝愿。石家莊的四大步行商業(yè)街次第拉開架勢，勢必擾動明年的商業(yè)地產格局，進而從新的層次廓清這座城市的商業(yè)形態(tài)。步行街不要變成“不行街”四條步行街，數(shù)量并不多，但是街里的行人卻不像建筑形式那樣容易受控制，尤其是當經營定位不清晰的時候，我們難以判斷這樣的步行街提供給公眾的是什么。而且恰恰是這三條街區(qū)都把休閑、娛樂、購物、餐飲作為主要經營業(yè)態(tài)，從哪里、吸引誰來消費？尤其是民族路，都市的休閑娛樂群體很難在這個地段出現(xiàn)。這幾條步行街，尤其是民族路和南花園步行街，還存在一個致命缺陷，那就是交通死結。然而，令人遺憾的是，這種富有詩意的表述目前只是少數(shù)人的一相情愿。其實，識別特色的密碼就