【正文】 一、三代步行街區(qū)系統(tǒng)及其各階段的功能分析　　現(xiàn)代步行街區(qū)的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段（西歐比美國的城市更顯著）　　１．第一代步行街區(qū)僅僅為了吸引顧客　　第一代步行街區(qū)在形態(tài)上僅僅指的。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設(shè)，以此來恢復(fù)城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關(guān)的一系列問題。１９３０年建為林蔭大街，使商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。（二）商業(yè)街綜述 甄明霞前言 　　步行街系統(tǒng)最早出現(xiàn)在歐洲，德國在步行街建設(shè)方面走在了前列。低層次的被動經(jīng)營已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)。從實際的經(jīng)營業(yè)態(tài)到文化氛圍的營造，都體現(xiàn)了飲食文化、本土文化和市井文化，一種與城市生活適合的文化。目前這條步行街除了響亮的口號，還沒有一個操作性很強的組市方案。以民族路步行街為例，有街不一定有店，有了店并不代表有文化。有人說，一條商業(yè)街就是一部人文歷史，每個街區(qū)都流傳著許多動人的傳說，每塊街區(qū)的石磚上都鐫刻著一個故事，建筑文化與人文的完美結(jié)合就成了歷史。逛街與逛店的感覺不同，并不是包裝在現(xiàn)代化的大廈里、提供了電梯等設(shè)施就會有特色。但是幾條步行街的外圍交通已經(jīng)擁擠不堪，人流與物流的矛盾很大，若采取步行化的封閉措施，勢必不能方便人流出入，違背了建商業(yè)街的宗旨，而且使該區(qū)域原本就惡化的交通狀況又雪上加霜。步行化的核心應(yīng)是使消費者得到便利，因為它增加了一部分的游覽功能。因為南三條的物流、人流、資金流優(yōu)勢，提升了金街的價位，但是緊鄰批發(fā)市場搞情調(diào)名街，沒有一套成熟的經(jīng)營體系，很難保證南三條不會把它熏染成地二個批發(fā)市場。設(shè)想固然可以，但是實際分析發(fā)現(xiàn)，因為街區(qū)對面有東購、天元、金百麗等系列商場，他們的差異化經(jīng)營互為補充，幾乎覆蓋了所有群體，而且該地段的中山路北向來難以聚集人氣，所以以購物帶動休閑很可能是一相情愿。這里人流層次低的心理定位很難被扭轉(zhuǎn)，石家莊的中高檔產(chǎn)品在這里幾乎沒有市場，因為這里給人的感覺從來就不是有品位的檔次消費場所。民族路給人的概念一直比較模糊，任何臟亂差幾乎都可以在這里找到感覺。但是反觀石家莊四條步行商業(yè)街，火車站周邊即占其三。談到購物，火車站周邊也缺乏營造高檔購物區(qū)的場所感，一座城市的火車站周邊，經(jīng)常成為高檔商業(yè)形態(tài)的死結(jié)，所以東購和華聯(lián)都以中等檔次的產(chǎn)品為主要經(jīng)營選擇。從消費心理角度，在任何一座城市，火車站對休閑消費具有極強的排斥效應(yīng)。三條在建的步行街，可以說都沒有明確的主題經(jīng)營定位，所有的形容詞不外乎時尚、休閑等詞匯籠統(tǒng)概括。整個街區(qū)由主街和幾條輔街組成，具有曲徑通幽之妙。南花園商業(yè)步行街位于石家莊市橋西區(qū)南花園街，地處石家莊商業(yè)中心區(qū)，周邊有華聯(lián)商廈、東購商圈、火車站，主要風(fēng)格是庭院式圍合布局，將商場市外化、中庭廣場化，創(chuàng)造不同于一般室內(nèi)商業(yè)建筑的互動消費模式。大經(jīng)金街也是典型的黃金地段，毗鄰南三條、火車站是不可多得的優(yōu)勢，該商業(yè)街定位于開放式情調(diào)名街，意欲把休閑、娛樂、購物、餐飲幾大功能全部囊括。民族路步行街的概念在２００１年即開始風(fēng)聞于市，據(jù)說建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將“不遜于北京王府井金街”，民族路完全是在舊街基礎(chǔ)上進行改造后的商業(yè)街，經(jīng)營目標(biāo)是成為購物、休閑、文化展示等幾大功能的總集成。期待中，人們也在思索：這種帶有諸多強制性商業(yè)想象的仿制品能否承受商業(yè)文化之重？四大步行街陸續(xù)啟動繼王府井百貨開業(yè)之后，石家莊民族路步行街的建設(shè)已初具規(guī)模；與南三條市場一路之隔的大經(jīng)金街正如火如荼進行道路鋪設(shè)；南花園步行街也于９月份正式破土動工；大石門飲食文化步行街的拆遷工作已開始倒計時。（一）文化先行 管理護佑 商業(yè)步行街的絕對密碼 王丹雪步行街作為一種特殊的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于城市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座城市或者某一地域的城市文化，可謂是城市名片里的代表作品。在文章的結(jié)束。當(dāng)然也看過某大俠的大作和聲明，但是我想他的評論有點不公正，所以不敢有所借鑒。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。因為石家莊的商業(yè)街正處與脆弱的發(fā)展階段，需要的不是批評指責(zé)，而是更多的支持。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。每個商業(yè)街都有自己的發(fā)展歷程，前期的規(guī)劃設(shè)計、定位很重要，但是后期的市場培養(yǎng)確更重要。所以文章里的東西有些是感想，有些是選擇性的“抄襲”。在此說聲抱歉！寫這篇文章的時候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，根據(jù)我在上海、北京、天津和深圳的以前的見聞。第五章：結(jié)束語病了好些的日子，把商業(yè)街的文章給拉下了。這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項目長遠持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展的收益模式被稱為靜態(tài)收益，因為它只在銷售過程中獲取一次性收益，由此失去了物業(yè)價值；而與之相對應(yīng)的主要依靠物業(yè)經(jīng)營營造出良好商業(yè)氛圍從而使項目持續(xù)獲得物業(yè)價值的收益模式為動態(tài)收益，這種模式雖然資金回籠慢，但是它卻既保持了項目的土地價值增值，同時又能持續(xù)地獲得物業(yè)價值收益。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。最后：在收益上由靜態(tài)收益變成動態(tài)收益商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源創(chuàng)造價值，借助商家資源實現(xiàn)價值”。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。第三階段是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的正常經(jīng)營，或包裝上市或通過資產(chǎn)評估而獲得金融機構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但此階段的售價已經(jīng)遠遠高于物業(yè)經(jīng)營前期的價格了。再次：商業(yè)街由租售并舉，變成純物業(yè)經(jīng)營在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式中，我們可以大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營提高物業(yè)價值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營和管理帶來大量隱患。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時，國外在這方面的經(jīng)營管理人才獲得了快速發(fā)展，而國內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營管理團隊逐漸成熟起來，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高，以保證商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管還要具有很強的商業(yè)網(wǎng)點和零售點的整合能力，而且對于商業(yè)物業(yè)來說，從后勤支持到供應(yīng)鏈運理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求管理人員對經(jīng)濟、管理特別是零售行業(yè)及特許經(jīng)營行業(yè)都具有專業(yè)完善的知識，同時輸，從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業(yè)人員才能更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯，帶來的影響將會是不可估量的。能否把商業(yè)街做成一個城市的招牌，后期的經(jīng)營是決定性因素?！贝蛟煲粋€有靈魂的商業(yè)街，需要把文化的文章給做足了?！堆嘹w晚報》的記者王丹雪在《文化先行 管理護佑 商業(yè)步行街的絕對密碼》一文的結(jié)尾說“低層次的被動經(jīng)營已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的延續(xù)。想把商業(yè)街打造成為城市的“名片”，商業(yè)街文化的輸入是比不可少的。”“先前留下古老憧憬，現(xiàn)在留下現(xiàn)代的遺憾”。雖然青磚綠瓦依舊在，只是在現(xiàn)在的王府井里覺得容顏已老，是現(xiàn)代的累贅?，F(xiàn)在的王府井街道整齊比原來的整齊，比原來的寬敞。但是在國內(nèi)，這種想法僅僅是少數(shù)人的夢想。每個街區(qū)都流傳著許多動人的傳說，每塊街區(qū)的石頭上都雕刻著一個動人的故事。畢竟文化的注入商業(yè)街就像為佛像注入了靈魂。這些論調(diào)并非空穴來風(fēng)，而不斷的被商業(yè)街的經(jīng)營者所認可。關(guān)于商業(yè)街的文化打造關(guān)于商業(yè)街的文化打造，很多人喜歡引用下邊的話題：“造一尊佛像，必須注入其靈魂，商業(yè)步行街歸根結(jié)底需要文化作為經(jīng)營核心”?；蛟S，根據(jù)自己的定位，調(diào)查主力消費群體，在經(jīng)營中不斷調(diào)整商品或服務(wù)的組合，更好一些。 也有人調(diào)查，說最好的商業(yè)街商品或服務(wù)的組合應(yīng)該是：零售業(yè)65%，餐飲業(yè)20%，大眾娛樂10%，通訊服務(wù)業(yè)5%。特色商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專賣店、專業(yè)店為主要。由上述的例子可以看到，商業(yè)街的商品或服務(wù)設(shè)置上是各有不同的，但是，他們都突出了一個特點：在主題風(fēng)格的影響下，根據(jù)所針對的主力消費群體，將商品或服務(wù)做到適合與主力消費群體，并且在結(jié)構(gòu)上不斷調(diào)整。 如今，在國內(nèi)無論是南京路在擴充商業(yè)街中商品的容量的同時，也不斷的在改進商業(yè)街的服務(wù)功能，在增加商業(yè)街的娛樂功能。我們常去逛的太古廣場竣工于１９８９年，占地面積４６．５萬平方米，內(nèi)有四層大型購物商場，經(jīng)營的商品以世界名品為主，并有銀行、個人護理、美容服務(wù)等；每層都有咖啡館、餐館及食府；還擁有三家五星級酒店、一個會議廳、兩層寫字樓和兩座豪華住宅樓。位于港島金鐘地區(qū)，主要由金鐘廊、和記大廈、海富中心、太古廣場組成，是新興名店街的突出代表。值得一提的是蘭桂坊，第二次世界大戰(zhàn)后，這條小巷逐漸興起外國情調(diào)和品味的餐廳、發(fā)廊，其中有美式、法式、意式、日式、泰式餐廳以及時裝精品店、發(fā)廊、畫廊等，已成為外籍人士消遣娛樂的集中地，置身其間，仿佛到了香港以外的國度，且極具詩情畫意。位于港島中環(huán)皇后大道中、德輔道中和干諾道中，在這三條主干道和周圍不少狹窄的小街上，集中了許多名店，尤以服飾專賣店、百貨店居多，如連卡佛大廈、置地廣場等。名店街的商品大都質(zhì)優(yōu)價高，款式新穎，講究時尚，基本都是世界名牌；其門店氣勢恢宏，店面設(shè)計富麗堂皇，極具現(xiàn)代氣息。據(jù)悉： 香港名店商業(yè)街簡稱名店街，是指外國或香港老字號名牌、名店較集中的街區(qū)。顯然現(xiàn)代的人們在去商業(yè)街的時候，不在僅僅為了購物，而是明顯加強了休閑娛樂氛圍。根據(jù)王俯井和南京路的一項統(tǒng)計調(diào)查表明，來這兩處商業(yè)街的人們40%左右為有效的購物群體，但是60%左右為娛樂、休閑或旅游的群體。畢竟，說重一點，交通環(huán)境是決定商業(yè)街能否出現(xiàn)的前提。如此規(guī)模的停車場所，在全國居首位，但與日均50萬人次的客流量，尚有一定需求差距。12個非機動車停車場，可停放5750輛自行車。美國加州南岸廣場（South Coast Plaza）步行商業(yè)街，有一萬輛免費停車位。停車的問題在國外早已經(jīng)被列為重要工作來做，例如：如日本東京的銀座，不但全部啟用各大寫字樓內(nèi)的停車場所，而還建有專用停車樓。而應(yīng)當(dāng)考慮到將來會有大量的車輛，自行車，轎車，甚至有些客貨也可能大量的出現(xiàn)在商業(yè)街頭。隨著社會的發(fā)展，停車的弊端已經(jīng)讓許多的人焦慮。例如，福州臺江路商業(yè)街，借原有的榕城食品一條街，改造環(huán)境，巧借閩江自然風(fēng)光，擴大元洪城購物中心的商圈，形成購物、休閑餐飲、旅游一體化繁華的產(chǎn)業(yè)街。作為新建造的商業(yè)街，顯然，要在市政方面下工夫，如果沒有交通，商業(yè)街發(fā)展起來很困難。同時設(shè)定在王府井商業(yè)區(qū)內(nèi)，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域。從而保障了南京路商業(yè)街的客流吞吐需求。例如，上海南京路商業(yè)街，既有24條地面公交線路，又有地下一號線、二號線地鐵交通線，還有市內(nèi)環(huán)線高架路和市內(nèi)鐵路線，以及黃浦江的水運線。這就是我為什么把交通環(huán)境單列的主要原因。關(guān)于商業(yè)街的交通商業(yè)的繁榮，客流是一個重要的決定因素，而交通又是決定客流的重要因素，說白了，一個商業(yè)的繁榮，離不開交通環(huán)境的支持。最后想說的是：商業(yè)街的環(huán)境如同一個木桶，他的容量不是以最高的那塊木板，而是最短的木板。這里的商務(wù)和信息環(huán)境包含著公共的商務(wù)信息環(huán)境和特別的商務(wù)信息環(huán)境，雖然不需要達到高度智能化的程度，但現(xiàn)代的發(fā)展，如果能夠提升智能化的水平是最好不過的了。只有這樣才能讓商業(yè)街以潔凈的面貌出現(xiàn)在人們面前。顯然，一個衛(wèi)生環(huán)境應(yīng)該在成熟的商業(yè)街里出現(xiàn)。人流的增加，必然會帶來其他的生活垃圾，例如，果皮、紙屑、雜物等等，或許有些人說，呼吁一下，讓人們提高素質(zhì)不就好了。也總不能讓人們在大街上就地方便吧（雖然通風(fēng)好點）。商業(yè)街的人流應(yīng)該每日幾十萬，那么多人，不可能不會帶來生活垃圾，吃喝之后必然有拉撒。現(xiàn)在的生活，特別是“非典”過后，人們對衛(wèi)生更加注重，一個良好的衛(wèi)生環(huán)境，能給人們帶來舒適的感覺。絕不是隨意幾個大錢能打發(fā)的。也曾記得，我在天津的時候，每工作完后，總喜歡再找一個小憩處，一聽可樂，一包花生，觀看著來往的夫妻伴侶，聽著附近的放的音樂，感覺很好。而且，難能可貴的是，每隔500米左右，就會有幾處大的，小型的錯落在中間。我認為，一個購物休閑的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)劃，在風(fēng)格統(tǒng)一的情況下，一處小品，幾許雕塑，一處涼棚，幾許桌椅，應(yīng)當(dāng)坐落在商業(yè)街的不同地點，從地面，到地上等都應(yīng)當(dāng)有特色。但是，如果粗糙的來建設(shè)，和沒有建設(shè)是沒有什么區(qū)別的。我想這種看法只可以站在戰(zhàn)略的角度，而不是戰(zhàn)術(shù)的角度。很多開發(fā)商認為購物休閑的環(huán)境打造是一碟小菜。我們談到商業(yè)街，總不能忘記商業(yè)街應(yīng)該具備的功能，例如購物、游覽、休閑等。例如，南京的父子廟，采用的古代的建筑，青磚、小瓦、飛檐構(gòu)筑了一個富有中國古建筑特色的商業(yè)街；天津的鐘鼓樓，采用古代的閣樓建筑，讓整個的商業(yè)街古香古色；哈爾濱的中央大街，才采用的是純俄式建筑結(jié)構(gòu)；這種風(fēng)格統(tǒng)一的建筑環(huán)境給購物者或游覽者都產(chǎn)生了深刻的印象，在意識層面給人們留下深刻的印象。怎樣的建筑環(huán)境才能讓人們滿意，很多的專家對此都做過深入的探討。而且，我們應(yīng)該用商業(yè)街的建筑來向外界透視城市的風(fēng)格，城市的魅力，城市的潛力。一個城市，發(fā)展總是一個長期的過程，在不斷的發(fā)展中，常常把城市的特色、文化與風(fēng)俗沉淀下來，這些沉淀，就構(gòu)成了城市的靈魂。顯然這里的環(huán)境是一個整體的體系。顯然，現(xiàn)代的商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意環(huán)境打造，以求將來商業(yè)街能夠得到健康良好的發(fā)展。當(dāng)然，在商鋪規(guī)劃設(shè)計的時候，要注意建筑文化的輸入，風(fēng)格的營造，主題的突出。國內(nèi)有一種看法說大型主力店的設(shè)計不應(yīng)該在招商前進行，我認為很可取。但是大型主力店的規(guī)劃設(shè)計，卻也是個難題。而且這種現(xiàn)象會嚴(yán)重導(dǎo)致消費不均勻，不充足，不能讓經(jīng)營者滿意。但是有一點可以確定，如果沒有主力的大型鋪面來支撐，綜合性的商業(yè)街就不可能完全