【正文】 空間，同時(shí)由于有一部分的品牌商家進(jìn)駐，因此綜合考慮，建議本商業(yè) 采取開敞式與精品屋相結(jié)合的形式進(jìn)行布局 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)功能布局 （ 9） 商業(yè)布局的原則 一般而言，商業(yè)布局有以下兩種方式： A、 傳統(tǒng)定位方式一般將不同種類的商品安排在商業(yè)中心不同的位置。 B：想買的、能買到、價(jià)不貴 經(jīng)營(yíng)管理思路 （ 6） 從速組建專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)未來的商場(chǎng)進(jìn)行管理，從發(fā)展趨勢(shì)看，投資者越來越看重商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，而商業(yè)本身能經(jīng)營(yíng)好才是物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本。 （ 3） 延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間 ， 目標(biāo)家庭集體購(gòu)物：留住小孩、留住夫婦、留住老人 A、 鼓樓商業(yè)中心 的可去點(diǎn)要盡量增多 B、 走累了有地方休息 （休閑椅、休閑廣場(chǎng)） C、 小孩子有地方玩 （兒童樂園、鼓樓頂層運(yùn)動(dòng)娛樂廣場(chǎng)） D、 餓了有地方吃 （美食街） E、 有地方娛樂 （鼓樓頂層運(yùn)動(dòng)娛樂廣場(chǎng)） （ 4） 提高顧 客消費(fèi)率目標(biāo) A、 該買的能買到 B、 該玩的能玩到 C、 想吃的能吃到并且干凈、價(jià)格可接受 D、 想看的能看到 （ 5） 提高日均銷售額及利潤(rùn)目標(biāo)多元化的價(jià)格策略 A：堅(jiān)持薄利多銷中檔價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “ 休閑日哪里去 —— 鼓樓商業(yè)中心 ” （暫定） 成為眾人皆知的廣告語(yǔ) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售前期準(zhǔn)備 項(xiàng)目定位 鼓樓商業(yè)中心定位為一個(gè)極具新時(shí)代精神，能代表處于大開發(fā)背景下的孟州本地消費(fèi)者及外地投資者的生活品位和消費(fèi)時(shí)尚，充分體現(xiàn)高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)，多層次消費(fèi)需 求， 集購(gòu)物、娛樂、文化旅游等為一體的主體購(gòu)物和休閑中心 。 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定 位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營(yíng)者的特點(diǎn)、來源及招商策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有 ：孟州市民、老城區(qū)市民、行政中心的職員，由于已居住人口消費(fèi)層次低，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量。是一個(gè)以商業(yè)為主住宅為輔的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 信貸政策的變化，會(huì)給本案的銷售形成一定的壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 本項(xiàng)目特色化商業(yè)走差異化經(jīng)營(yíng)，打文化、旅游的牌必定會(huì)吸引廣大的投資客，并且本商業(yè)項(xiàng)目未來影響面將會(huì)擴(kuò)大到周邊的縣市， 給項(xiàng)目帶來大量的客流。 ● 隨著舊城改造工程的進(jìn)展，加上大定路改造工程的啟動(dòng)，有效的改善舊城區(qū)的街區(qū)形象。 ● 成熟的觀前商圈對(duì)本案客源的分流作用明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 大定路的闊寬 綠化 工程，必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費(fèi)，客源充足。 開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。同時(shí)，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)能力強(qiáng)的開發(fā)商以市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■ 隨著孟州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向工業(yè)化、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 綜 述 ■ 鼓樓商業(yè)中心獨(dú)特的商業(yè)格局、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，鼓樓的商圈在兩、三年內(nèi)有望與韓愈大街商圈進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、大定路路段 大定路周邊 及韓愈大道路段人流、車流較多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、韓愈大街路段 韓愈大街路段作為孟州中心商業(yè)區(qū)，四個(gè)車道，車流量大，高于同時(shí)間通過該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分 鐘車流量也高達(dá)將近 50 輛，最高達(dá) 70 輛，平均 10 秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 570 人。 入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。 商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主 人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，社區(qū)屬中小型， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 韓愈大街東段： 韓愈大街東段 商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。周圍幾千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類、箱包店，由于歷史的積淀，這里的商業(yè)氛圍還比較濃厚，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 吸引了龐大的 孟州 消費(fèi)群體。 生意還是比較蕭條。 隨著和歡路改造工程的完工，成為孟州餐飲一條街，極大的推動(dòng)了孟州當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)的發(fā)展進(jìn)程，成為了一道靚麗的風(fēng)景線，但是由于餐飲一條街投入時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏知名度，所以在一定程度上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，形成了市區(qū)中部以 財(cái)富廣場(chǎng) 為中心聚集了 三立大量販、金好來 等 現(xiàn)代商業(yè)模式 ，形成了 孟州 市新的商業(yè)格局。 最影響消費(fèi)者購(gòu)買意向的因素為價(jià)格和“項(xiàng)目未來成為城市中心商業(yè)區(qū)”的人氣和運(yùn)營(yíng)狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)者普遍表示， 鼓樓項(xiàng)目應(yīng)該屬于老城區(qū)，城市街區(qū)形象差勁，現(xiàn)有的居住人口都是屬于中低階層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，食品類價(jià)格指數(shù)上升 個(gè)百分點(diǎn)，煙酒及用品類上升 個(gè)百分點(diǎn)，衣著類下降 個(gè)百分點(diǎn)，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上升 個(gè)百分點(diǎn)，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上升 個(gè)百分點(diǎn)，交通通訊類上升 個(gè)百分點(diǎn)，娛樂文教用品及服務(wù)下降 個(gè)百分點(diǎn)，居住價(jià)格上升 個(gè)百分點(diǎn)。全市財(cái)政支出完成 47210 萬元， 同比增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。出口的主要產(chǎn)品有：羊剪絨制品、氣缸套、金剛石和農(nóng)產(chǎn)品等，其中羊剪絨制品出口 9269 萬美元，同比增長(zhǎng) %；機(jī)電產(chǎn)品出口 2156 萬美元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)產(chǎn)品出口 26 萬美元，同比下降 %。 元至十一月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 158233 萬元，同比增長(zhǎng) %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。截止 10月底，產(chǎn)品銷售收入完成 1164412萬元，同比增長(zhǎng) ％，利潤(rùn)總額完成 132500萬元，同比增長(zhǎng) ％，利稅總額完成 202686 元，同比增長(zhǎng) ％。 按行業(yè)類型分增加值超過億元的主要行業(yè)有：農(nóng)副食品加工業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；飲料制造業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；皮革、皮毛、羽絨及其制品業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；化學(xué) 212。 輕工業(yè)增長(zhǎng)明顯快于重工業(yè)。全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)銷狀況良好，產(chǎn)銷率達(dá) %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、胡錦濤、曾慶紅、李長(zhǎng)春、喬石、吳階平、孫孚凌、李鐵映等先后視察和拜竭韓愈陵園，江澤民主席親自為韓愈陵園題寫了園名。 孟州文化旅游： 孟州市歷史悠久，秦為河雍，漢置河陽(yáng)，唐為孟州，明稱孟縣， 1996 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)立孟州市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 周城人文氣息濃厚、順澗湖波光粼粼，這些都是歷史的遺跡。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，這里有多處裴李崗文化、仰韶文化、龍山文化遺址；是唐代杰出文學(xué)家、思想家、教育家韓愈的故里；《水滸傳》中許多膾炙人口的故事就發(fā)生在這里，書中講述的快活林、十字坡、飛云浦、安平寨如今仍 依稀可覓蹤影；古 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。毗鄰于黃河，土壤肥沃，水源充足。 C 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、調(diào)研對(duì)象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項(xiàng)目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前 言 本次對(duì)孟州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，主要從孟州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、孟州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況、孟州市商業(yè)租售價(jià)格水平，同時(shí)重點(diǎn)了解韓愈大街商圈發(fā)展趨勢(shì)及租售價(jià)格水平，并進(jìn)行了全面的實(shí)地調(diào)查。 鼓樓商業(yè)街推廣方案 鄭州智創(chuàng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 2021 年 12 月 24 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、調(diào)研區(qū)域 孟州市市區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 宏觀環(huán)境研究 孟州概況： 孟州市位于河南省西北部，北依太行，南臨黃河，孟州市位于河南省西北部，北依巍巍太行，南臨滔滔黃河，總面積 541 平方公里，轄 8 鎮(zhèn) 3 鄉(xiāng) 2 個(gè)辦事處， 271 個(gè)行政村， 35 萬人，毗鄰黃河小浪底旅游區(qū)，洛常路、新孟路、207 國(guó)道穿境而過，洛陽(yáng)黃河大橋、焦作，總面積 平方公里，從地域面積和人口看，孟州是一個(gè)縣級(jí)市，但特點(diǎn)比較明顯屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫 176。 C ；年平均降雨量 毫米，無霜期 220 天，全年日照時(shí)間約 2400 小時(shí)。孟州歷史文化悠久。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在此基礎(chǔ)上，全面推進(jìn) “五大園區(qū) ”建設(shè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)、工業(yè)化養(yǎng)殖園區(qū)、綠色林果業(yè)復(fù)合生態(tài)園區(qū)、高效立體農(nóng)業(yè)園區(qū)、優(yōu)質(zhì)專用糧生產(chǎn)示范園區(qū)），促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，糧經(jīng)比例由 “八五 ”的 7： 3 調(diào)整到目前的 ： ；農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量進(jìn)一步增加，質(zhì)量明顯提高 ，小麥、玉米、蘋果畝產(chǎn)量均比 “八五 ”期間增長(zhǎng) 5～ 10%，小麥蛋白含量提高了 個(gè)百分點(diǎn)，富士、華冠等蘋果獲得了農(nóng)業(yè)部頒發(fā)的綠色證書；農(nóng)業(yè)生態(tài)進(jìn)一步走向良性循環(huán)，全市建成了 “豬－沼－果 ”、 “豬－沼－糧 ”生態(tài)模式 1500 個(gè)，年增收節(jié)支 2200 萬元；農(nóng)業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)，土壤有機(jī)質(zhì)含量達(dá) %；農(nóng)民收入以每年 %的速度逐年提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際