【正文】 業(yè)主。 ? 在調(diào)研訪談中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)商戶認(rèn)為現(xiàn)階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 ,不夠成熟 ,但對(duì)城區(qū)改造報(bào)及未來(lái)商業(yè)寄予希望。 以上箍桶巷商業(yè)店面經(jīng)營(yíng)租金統(tǒng)計(jì) 箍桶巷商業(yè)店面經(jīng)營(yíng)租金統(tǒng)計(jì)01231 2 3 4 5 6 7 8元\平方\天均價(jià) : /平方米 /天 區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查 箍桶巷宏圖 以上%200500m178。% 5 0 0 m 178。%5 0 m 178。100200m178。 本案周邊商業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 中華路（中華門－長(zhǎng)樂路） 中 華 路 城堡大酒店 中國(guó)聯(lián)通 科龍麻將桌 利德治療 時(shí)代婦科 煙草專賣 香煙批發(fā) 金祥貿(mào)易 風(fēng)光建設(shè) 康巴斯 自由人 新主張藥店 建工陶瓷 中華門飯店 秦淮工商 秦淮中醫(yī)院 中華羽絨城 綠達(dá)電動(dòng)車 甲殼蟲電動(dòng)車 三愛玻璃 金寧達(dá)物資 順來(lái)賓館 科龍服務(wù) 天曉大酒店 金陵醬菜 雅盛園招待所 中國(guó)移動(dòng) 工商銀行 步步高服務(wù) 包鼎記 金陵車輛 群賢車業(yè) 南醫(yī)大附一醫(yī)院 火龍網(wǎng)吧 雁南歸旅舍 水產(chǎn)招待所 雅戈?duì)? 踏浪網(wǎng)吧 萬(wàn)成電動(dòng) 花冠煙酒 三九招待所 中國(guó)電信 蘇果超市 火龍網(wǎng)吧 新港藥店 外貿(mào)服飾 亞樓招待所 中 華 門 長(zhǎng) 樂 路 第二部分、商家訪談及消費(fèi)者偏好 中華路（長(zhǎng)樂路－升州路） 偉豪電器 中華園商住 時(shí)尚空間 華泰證券 嘉蘭兒咖啡 金城電動(dòng)車 中國(guó)銀行 來(lái)伊粉 阿婆風(fēng)味居 三新賓館 綠源電動(dòng)車 北京烤鴨店 芳寧招待所 中國(guó)電信 中信銀行 城堡網(wǎng)吧 百信藥店 捷安特 典派辦公 京順?biāo)岵唆~ 梅花鹿 菜館 仁大大藥房 蒙自米線館 紅毛雞窩 必通克 中 華 路 桂花鴨專賣 星座招待所 中國(guó)郵政 農(nóng)業(yè)銀行 杉杉服飾 高斯技術(shù)創(chuàng)業(yè) 宣凱煙草專賣 鉆石刀具 太平洋保險(xiǎn) 百姓藥店 奇迪電器 恒生保健 建設(shè)銀行 綜合養(yǎng)護(hù)所 美麗達(dá)車行 西部賓館 許曉玲服飾 中華路（雙向 4車道，南北走向） 長(zhǎng) 樂 路 升 州 路 中華路商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì) %%%%%%%%%%餐飲 休閑 服飾 賣場(chǎng) 便利店醫(yī)藥 電器 通訊 服務(wù) 其他中華路商業(yè)店面經(jīng)營(yíng)面積統(tǒng)計(jì) 中華路商業(yè)店面經(jīng)營(yíng)面積統(tǒng)計(jì)5 0 m 178。夫子廟商貿(mào)城將整體形成一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑為一體的多功能綜合性商業(yè)中心，向北打造瞻園路精品專賣一條街、向東輻射貢院街商業(yè)步行街、南接來(lái)燕廣場(chǎng)、西接長(zhǎng)樂路交通動(dòng)脈，以實(shí)現(xiàn)夫子廟商業(yè)核心區(qū)的再一次全面提檔升級(jí)。 （ 2）瞻園銘樓 物業(yè)位置：秦淮區(qū)瞻園路 開發(fā)商：鴻意地產(chǎn)公司 建筑面積：占地 ，建筑面積約 17500平米 產(chǎn)品類型：小高層， 1－ 3層為商鋪，四層以上為精裝修小戶型 公寓 銷售價(jià)格：公寓均價(jià) 8800元 /平米、商鋪未開盤 主力面積： 40－ 60平米 特點(diǎn)：緊鄰夫子廟瞻園路入口，西側(cè)新襄陽(yáng)服飾市場(chǎng)和古玩城 （ 3）盈嘉 ? （ 3）規(guī)劃區(qū)域位于南京城市總體規(guī)劃確定的南北向生態(tài)廊道上，也是南京城市綠色空間的構(gòu)成要素。 3 0 . 7 43 6 . 6 45 3 . 3 31 4 . 6 3 %4 5 . 5 7 %1 9 . 1 0 %01020304050602023年 2023年 2023年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %零售總額（億元） 增長(zhǎng)率 三采觀點(diǎn) ： 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 05年與04年相比增幅達(dá) ％，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，而且因夫子廟的因素，旅游商貿(mào)經(jīng)濟(jì)成為秦淮區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。近世更被與長(zhǎng)城、古羅馬劇場(chǎng)、比薩斜塔等并稱為“中古時(shí)期世界七大奇觀”。 ? 城堡東西寬 ，南北長(zhǎng) 128米，占地面積約 ，設(shè)計(jì)巧妙，結(jié)構(gòu)完整，有三道甕城，四道拱門，首道城門高 ，各門原有雙扇木門和可上下啟動(dòng)的千斤閘。由于官兵穿著黑色的軍衣，人們便稱其駐地為“烏衣巷”。清代初期，南京為江南省首府，故貢院一直沿用「江南貢院」之名。 夫子廟 ? 南京夫子廟是供奉和祭祀我國(guó)古代著名的大思想家、教育家孔子的廟宇，其全稱是“大成至圣先師文宣王廟”，簡(jiǎn)稱“文廟”。歷史上關(guān)于秦淮河的傳說(shuō)和記載甚多。 A、區(qū)位及行政劃分 ? 秦淮區(qū)是歷史文化名城南京的發(fā)祥地，有著悠久的歷史。區(qū)境地貌，以平原為主，間有若干座小山崗。與此同時(shí)，河西、江寧、江北等新的社區(qū)商圈也隨著南京城市建設(shè)的推進(jìn)和城市半徑的擴(kuò)大而孕育發(fā)展。 ? 夫子廟常年日客流量逾 15萬(wàn)人次，節(jié)假日全國(guó)各地乃至海外游客蜂擁而至，日人流量更高達(dá) 40萬(wàn)人次左右。 ? 目前的湖南路商圈已形成小型精品專賣店與大型商場(chǎng)相交融，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂為一體的商貿(mào)中心。 ? 新建 10萬(wàn)平方米“銷品茂” ：到 2023年，整個(gè)大新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)的商貿(mào)從業(yè)人員規(guī)劃控制目標(biāo)為 8萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入 1200億元，其中零售業(yè)為 300億元，占全市商貿(mào)業(yè)零售總量的三分之一左右。 C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系（庫(kù)茲涅茨） 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ＜ % 萎縮 %% 停滯 %% 穩(wěn)定發(fā)展 ＞ % 高速發(fā)展 數(shù)據(jù)來(lái)源：庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》 南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展目標(biāo) 依據(jù)南京市“十五”計(jì)劃綱要，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為：經(jīng)過“十五”和 更長(zhǎng)的一點(diǎn)時(shí)間的努力，把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，古都與江濱特色鮮明，國(guó) 際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。 ? 商業(yè)性保險(xiǎn)保費(fèi)收入 ，比上年增長(zhǎng) %。在全市生產(chǎn)總值中，第一 ? 產(chǎn)業(yè)增加值 80億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118億元，增長(zhǎng) ? %。 ? 南京地處我國(guó)東西水運(yùn)大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北陸運(yùn)大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。 第一部分、市場(chǎng)研究篇 南京地理概況與城市環(huán)境 ? 南京市位于北緯 33゜ 31′ ，東經(jīng) 118゜ 47′ ，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫 16゜ C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。 南京綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2023年全市完成生產(chǎn)總值 2413億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。全市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額 ，比年初增長(zhǎng) ? %。 ? 根據(jù)庫(kù)茲涅茨在其著作《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》一文中指出，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于 %的時(shí)候，該國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展處于萎縮期，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于 %到 %左右時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r處于停滯時(shí)期，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)在 %到 %之間的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，當(dāng)宏觀的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高于 %的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將處于高速發(fā)展階段。 ? 根據(jù)規(guī)劃，到 2023年新街口將被打造成一個(gè)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有一流設(shè)施和管理水平的國(guó)內(nèi)外知名的現(xiàn)代化都市商貿(mào)商務(wù)區(qū)。 ? 湖南路商圈發(fā)展規(guī)劃，東起中央路，西至中山北路，南起江蘇商廈，北至模范馬路，面積 2平方公里至 3平方公里范圍，都納入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效應(yīng)，形成“三產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)高地。 ? 夫子廟是集古跡、園林、畫舫、市街、樓閣和民俗風(fēng)于一體的國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，聞名世界，是全球旅游者到南京的必游之地。 三采觀點(diǎn) 商圈分化，涇渭分明 南有新街口，北有山西路，將成為南京商圈分化的主基調(diào)。東西分別至外秦淮河，南至寧溧公路，雙麒路，北至建康路、升州路，與江寧區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)相鄰。全區(qū)人口約 30萬(wàn)。 B、歷史及人文介紹 秦淮河 ? 秦淮河古名“淮水”，又名“龍藏浦” 。如今“泊秦淮”已成為夫子廟秦淮風(fēng)光帶一大特色旅游品牌，“夜泊秦淮”更被喻為水上游覽經(jīng)典之旅。明代定都南京，蘇皖兩省鄉(xiāng)試及全國(guó)性會(huì)試場(chǎng)所；遷都北京以后，南京為留都，仍為科舉考場(chǎng)?！边@是說(shuō)烏衣巷在三國(guó)孫吳時(shí)，為禁軍烏衣營(yíng)駐地。 中華門 ? 中華門，明代稱聚寶門，為南京古城墻 13個(gè)城門中規(guī)模最大的城堡式城門，是當(dāng)今世界上保存最完好、結(jié)構(gòu)最復(fù)雜的古城堡，被列為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。此塔開了世界琉璃寶塔的先河，當(dāng)時(shí)便號(hào)稱第一塔。突顯出秦淮區(qū)商貿(mào)旅游為特征的區(qū)域經(jīng)濟(jì)已逐步形成 。高效益的高新技術(shù)行業(yè)取代高污染、低效益的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，將使改地區(qū)的環(huán)境改善，土地效益提升，同時(shí)緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地緊缺的矛盾。 上福園 物業(yè)位置：秦淮區(qū)白酒坊 開發(fā)商：宏圖地產(chǎn)建筑面積：近 5萬(wàn)平米 產(chǎn)品類型：多層小公寓、別墅式商鋪 銷售價(jià)格：公寓均價(jià) 8800元 /平米、商鋪未開盤 主力面積： 40－ 60平米 特點(diǎn)：地處夫子廟與中華門城堡二大景點(diǎn)之間， 緊鄰內(nèi)秦淮河，具有濃厚的歷史文化底蘊(yùn)。 銷售價(jià)格：均價(jià) 7000元 /平米（四樓） 主力面積： 30－ 80平米 特點(diǎn)：地處夫子廟商圈， 1層為新襄陽(yáng)服飾城， 2－ 3層為 杭州市餐飲業(yè)巨頭、高檔中餐廳新香園大酒店。龐大的市政建設(shè)，加上巨大動(dòng)遷剛性需求，能為本案營(yíng)造一個(gè)理想的市場(chǎng)空間。 以下50100m178。%200500m178。%200500m178。 以下%5 0 0 m 178。5 0 0 m 178。 ? 在媒介推廣方面：報(bào)紙、電視、占主流為將來(lái)的招商廣告策略提供了一定方向。除非由于舊街改造，被動(dòng)放棄產(chǎn)權(quán)。 潛在商鋪業(yè)主 ? 這一部分是目前在南京的外地客戶所涉及到的外地潛在客戶，他們對(duì)南京的情況都有一個(gè)大致的了解，所缺乏的就是合適的商鋪和準(zhǔn)