深圳東海岸商業(yè)街定位策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 海濱公園 高檔 海鮮 一般 游客 麥當(dāng)勞 約 300 一層 雅蘭酒店一樓 中檔 西式快餐 較好 游客及村民 肯德基 約 400 一層 海景酒店一樓 中檔 西式快餐 較好 游客及村民 古川拉面 約 300 一層 雅蘭酒店一樓 中檔 日式快餐 一般 游客及村民 金沙島酒樓 約 1500 一、二層 長(zhǎng)坪村心海假日 中高檔 海鮮 一般 游客及村民 合計(jì) 約 14200 —— —— —— —— —— —— 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 大梅沙片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀特點(diǎn)分析 ?片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，多為分散經(jīng)營(yíng)，沒有成行成市； ?現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以旅游人士為主要的客戶對(duì)象； ?現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次總體偏低， 缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿足中高消費(fèi)人群 ； ?片區(qū)內(nèi)商業(yè)以餐飲為主，而餐飲服務(wù)主要以海鮮類為主，沒有其它特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目； ?經(jīng)營(yíng)情況受客戶群消費(fèi)特點(diǎn)的限制，季節(jié)性較強(qiáng)，旅游淡旺季的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差距明顯； ?一般在酒店內(nèi)基本上都設(shè)有內(nèi)部酒樓、桑拿、美容類服務(wù)； 大梅沙商業(yè)調(diào)查 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 鹽田食街調(diào)查 鹽田 “ 海鮮食街 ” 位于鹽田區(qū)北山道路口 ， 東臨大海 ， 距大海沙海濱公園約 5分鐘車程 。 ?商店及小型士多店，主要客戶為本地居民。面向的客戶為游人和小部分本地居民。東海岸商業(yè)街 策劃定位報(bào)告 目錄 第一部分 市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 策劃定位 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 一、東部及大梅沙概況 二、大梅沙商業(yè)調(diào)查 三、鹽田食街調(diào)查 四、問卷調(diào)查分析摘要 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 大梅沙概況 深圳東部，綿延的海岸線長(zhǎng)達(dá)37公里。 ?泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約 3000平方米，共兩層。 大梅沙商業(yè)調(diào)查 ?大梅沙海灘上有兩個(gè)燒烤場(chǎng)，一間月光西餐酒吧（約 300平方米），面向客戶為游客。 “ 海鮮食街 ” 由鹽田區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃 ， 協(xié)調(diào)管理 ， 是深圳頗具特色的海鮮食街 ， 并被列入深圳市八大食街之一 ， 鹽田海鮮食街以其獨(dú)特魅力成為市民品嘗新鮮產(chǎn)品的首選之地 。 ?由于鹽田食街地處偏遠(yuǎn)，而且離大梅沙海濱公園較遠(yuǎn)，所來消費(fèi)者有一共性 —— 單位車輛或自駕消費(fèi)。如本項(xiàng)目商業(yè)特色非常明顯，這部分游客都可能成為目標(biāo)潛在客戶。 ?公共交通狀況 大梅沙公共交通還處于發(fā)展階段，目前僅有八路公共巴士 103A路：石夏南 ―― 小梅沙 103B路：下沙村 ―― 小梅沙 208A路：布吉 ―― 大梅沙 360 路：銀湖汽車站 ―― 南澳 364 路：福田車站 ―― 大鵬 380A路：坑梓 ―― 小梅沙 380B路：龍華汽車站 ―― 小梅沙 443 路：火車站 ―― 小梅沙 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 市場(chǎng)調(diào)查部分要點(diǎn)總結(jié) ?現(xiàn)有住宅規(guī)模 567254㎡ ， 2667套。 . 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 調(diào)查主題：東海岸商業(yè)街消費(fèi)意向調(diào)查 調(diào)查目的：通過對(duì)大梅沙游客的調(diào)查，了解游客的消費(fèi)需求， 為東海岸商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)定位奠定基礎(chǔ)。 特色餐飲38%休閑運(yùn)動(dòng)31%娛樂酒吧27%兒童游樂及其他0%精品服飾4%第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題四，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度。 39%31%6%8%4%6% 2%4%特色餐飲休閑運(yùn)動(dòng)酒吧茶館棋牌KTV精品服飾兒童游樂及服飾其他第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題七，游客在東海岸商業(yè)街的擬定預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ?實(shí)力發(fā)展商 —— 萬科品牌的后盾 。 ?鋪位不規(guī)則，人流交通組織可達(dá)性差，尤其二層鋪位。 ?大小梅沙游客充足，消費(fèi)潛在市場(chǎng)非常廣闊。 東海岸商業(yè)街的成功運(yùn)做無疑將使東海岸整體項(xiàng)目錦上添花 ， 全面提升東海岸及萬科的品牌形象 。 萬科東海岸商業(yè)街 第四部分 招商執(zhí)行 一、招商整體策略 二、招商目標(biāo)客戶名錄 三、招商策略實(shí)施 四、開業(yè)時(shí)間建議 五、免租期建議 六、形象包裝建議 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商整體策略： ?先確定符合項(xiàng)目定位的、品牌知名度高的商戶為主力商家，然后以主力商家吸引其它商戶。 ?內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)資源 萬科的 《 萬客會(huì) 》 擁有眾多會(huì)員，其中不乏有經(jīng)商人士，通過 《 萬客會(huì) 》進(jìn)行內(nèi)部宣傳是一個(gè)非常廣泛的、有效的推廣途徑。 ?免租期到深鹽第二通道開通即 2020年底 ?租金建議 租金可以維持現(xiàn)在的定價(jià)，但相應(yīng)的延長(zhǎng)免租期。 ?到 2020年底，萬科東海岸一、二期已經(jīng)入伙，三期也將接近尾聲，社區(qū)人口形成一定規(guī)模。 ?利用餐飲協(xié)會(huì)的權(quán)威性 餐飲協(xié)會(huì)是行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種團(tuán)體組織，在業(yè)內(nèi)具有一定的權(quán)威性，容易在行業(yè)內(nèi)樹立良好形象。平常日由小規(guī)模隊(duì)伍表演民族歌舞，節(jié)假日則組織較大規(guī)模的表演活動(dòng)，同時(shí)讓顧客深入?yún)⑴c，切身體驗(yàn)異族民俗風(fēng)情。 ?伴隨著大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，將有更多商業(yè)物業(yè)推向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，而且有個(gè)別項(xiàng)目所處地段非常優(yōu)越。 第二部分項(xiàng)目分析 萬科東海岸商業(yè)街 發(fā)展機(jī)會(huì) ?鹽田第二通道將于 2020年底交付使用，打破鹽田交通瓶頸，促使交通更為便利，有望擴(kuò)大消費(fèi)半徑。東海岸商業(yè)街小于 100平方米的鋪位僅有 5個(gè)， 200300平方米的鋪位仍有不少，有的甚至更大。距大梅沙、小梅沙海濱約 ，西往深圳市區(qū)約 30分鐘車程，東往南澳約 30分鐘車程。 調(diào)查
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