陽光城商業(yè)街推廣報告(存儲版)
【正文】 31% 42% 22% 3% 2% 0% 100% 2%3%22%31%42%武昌洪山東湖高新漢口江夏區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 用途 自用 投資 兩者兼有 待定 合計 數(shù)量 45 28 5 36 114 百分比 39% 25% 4% 32% 100% 4539%2825%54%3632%0204060自用 投資 兩者兼有 待定百分比數(shù)量四、客戶用途 自用與投資的比例相當(dāng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 行業(yè) 餐飲 服飾 五金建材 美容美發(fā) 便利店 其它 合計 數(shù)量 2 1 2 2 1 57 65 百分比 3% 2% 3% 3% 2% 88% 100% 87%3%2%3% 3%2% 餐飲服飾五金建材美容美發(fā)便利店其它五、客戶目標(biāo)經(jīng)營行業(yè)及光谷最需行業(yè)的認(rèn)識 從客戶對行業(yè)的不清晰可以看出，客戶更關(guān)注的項(xiàng)目投資價值，對本項(xiàng)目所在區(qū)的商業(yè)分布及對于本項(xiàng)目所經(jīng)營行業(yè)，本項(xiàng)目有充分的引導(dǎo)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目自身分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項(xiàng)目優(yōu)勢 區(qū)域的高成長性： 光谷區(qū)域的發(fā)展帶來了更多的商業(yè)機(jī)會和消費(fèi)人口 ， 商鋪的商業(yè)價值有一個較大的上升空間 。 目前高新區(qū)商業(yè)氛圍整體偏弱 ， 實(shí)現(xiàn)租金水平不高： 目前光谷區(qū)內(nèi)沒有明確的商業(yè)中心 ， 商業(yè)布局散亂 ， 街鋪實(shí)際承租的租金水平在 20—45元 / ㎡ 。同時通過中高檔業(yè)態(tài)經(jīng)營來提高社區(qū)檔次， 展現(xiàn)公司品牌，進(jìn)一步促進(jìn)買家認(rèn)購。 中央商業(yè)街應(yīng) 位于城市的黃金地段。 社區(qū)商業(yè)街的 總體規(guī)模小 ，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)售價 保利租值 *12月 *3年 定價公式 = 18%*3 800032*12*3 = 124% =9010元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對于開發(fā)商： 當(dāng)期回籠售價： 9010*76％＝ 6848元 /㎡ ； （接近于收益還原法測定當(dāng)前售價） 3年收益： 32*12*3＝ 1152元 /㎡ ； 兩者相加實(shí)現(xiàn) 8000元 /㎡ 目標(biāo)售價。 銷售手段： 租戶按每平米均價 32元的價格出租，租期三年起，租金三年內(nèi) 不變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 陽光財富等待我們收獲 …… THANKS! 。按認(rèn)籌編號順序確定認(rèn)購順序。 首先設(shè)定保利租值低于市場價 20％，保證本物業(yè) 3年內(nèi)的租價對外具有 競爭力， 租價設(shè)定為 40*80％＝ 32元 /㎡ ； 我們設(shè)定 8%的年回報率 ,制定三年經(jīng)營分成計劃。 經(jīng)營的商品可以不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)可以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。 像武漢的航空路、上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 綜合周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析：各樓盤商業(yè)業(yè)態(tài)主要以社區(qū)便民服務(wù)為主，再覆蓋周邊消費(fèi)群體； ? 在對本項(xiàng)目商業(yè)的客戶調(diào)查中，大部分客戶看好光谷商機(jī)及周邊商業(yè)環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 單面街區(qū)商業(yè)價值降低： 商業(yè)街對應(yīng)街面較少 ， 無法形成商業(yè)互動 。 ? 從客戶的購鋪需求及經(jīng)營業(yè)態(tài)可以看出，客戶主要持投資心態(tài)，對自營無經(jīng)驗(yàn)且不明了自營方向，后期需要加強(qiáng)投資引導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 居住區(qū)域 武昌 洪山 東湖高新 漢口 江夏區(qū) 其他 合計 數(shù)量 15 27 15 3 1 1 62 百分比 24% 44% 24% 5% 2% 2% 100% 2%2%5%24%24%43%武昌洪山東湖高新漢口江夏區(qū)其他客戶工作區(qū)域與居住區(qū)域以武昌，洪山，開發(fā)區(qū)為主。 ? 部分項(xiàng)目改售為租，日益重視招商。 目前民族大道商業(yè)鋪面租金集中在 20~45元 /平方米， 當(dāng)前民族大道無臨街商鋪出售，隨著關(guān)山公園的建設(shè)，市場將釋放出對民族大道商業(yè)鋪面的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、魯巷廣場周邊商業(yè)細(xì)分 魯巷 廣場 民院路 雄楚
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