【正文】 ? 項目周邊路段相對低廉的租金。三期位于二期東側(cè)地塊，將發(fā)展高檔綜合商住區(qū)。但本項目可以通過通過對本身商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)規(guī)劃，有效 ? 的促進(jìn)項目大部分商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)化經(jīng)營。由于市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，造成一部分市民，選擇通過自己經(jīng)營來尋求出路，從而成為商鋪銷售的目標(biāo)對象；也有一部分客戶，由于長期經(jīng)營商業(yè)運作，出于事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，也會選擇購進(jìn)商鋪，求大求變。 上花園目前商鋪租金為： － /日 /平米，因租賃面積及經(jīng)營業(yè)種的不同而各異； 馬道街華靜家園底商（ 1－ 2層聯(lián)體）目前租金為： － /日 /平米； 長樂路沿街商鋪目前租金： 最低 /日 /平米，最高 7元 /日 /平米，一些營業(yè)面積需求小、附加值高的行業(yè)能承受較高租金，如中國移動、古玩店、茶葉店等，而水果超市等因其需求面積較大租金較低； 中華路沿街商鋪目前租金 :最低是錢塘人家 KTV,日租金 /平米 ,因其承租面積大 ,商業(yè)空間往上；最高的是金城電動車行 ,日租金高達(dá) /平米 ,因其租賃面積小 ,租賃時間晚；這一路段租金的平均水平位于 2元 /日 /平米。 以上%50m178。200500m178。 三采觀點 ? ，在推案時間上能與本案形成競爭的是“水游城”，但因二者在產(chǎn)品類型上的差異性會形成錯位競爭； ? 在擴(kuò)大 5倍的規(guī)模，本案將是夫子廟－中華門城堡步行街的一個重要節(jié)點，商業(yè)的借勢發(fā)揮將有較為充足的空間； ? 產(chǎn)項目的聚集地 ，這為本案提供了較為充足的高消費人群； ? ，為高品質(zhì)的常規(guī)住宅產(chǎn)品入市提供了契機(jī)。 ? （ 4）規(guī)劃區(qū) ，為指導(dǎo)規(guī)劃區(qū)健康、快速發(fā)展，為規(guī)劃管理決策提供依據(jù)，需要進(jìn)行規(guī)劃整合。 ? 大報恩寺毀于太平天國年間。 ? 東晉以來，以王導(dǎo)、謝安為首的兩個世家大族，都居住在烏衣巷一帶?？鬃幼怨疟蝗藗冏鸱Q“孔夫子”，故其廟宇俗稱“夫子廟”。 ? 春秋戰(zhàn)國時期，范蠡于區(qū)域西南部的長干里筑越城，為金陵建城之始。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經(jīng)營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務(wù)性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務(wù)型商圈相互補(bǔ)充。 進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程， 2023年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶籍人口計算），比上年增長 %。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！ 目 錄 contents 第一部分 市場篇 南京市行政區(qū)劃圖 ???????????? 南京地理概況與城市環(huán)境 ????????? 南京綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ???????????? 南京社會經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展目標(biāo) ??????? 南京主要商圈分析 ???????????? 秦淮區(qū)簡介及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ???????? 秦淮區(qū)商業(yè)地產(chǎn)概況說明 ????????? 第二部分 商家訪談及消費者篇 周邊商業(yè)統(tǒng)計分析 ???????????? 商家訪談分析 ?????????????? 項目客戶層分析 ????????????? 第三部分 主題定位及功能分區(qū)篇 商鋪的趨勢定位析 ????????????? 項目簡介 ????????????????? SWOT分析 ????????????????? 總體定位思路 ??????????????? 形象定位思路 ??????????????? 業(yè)態(tài)布置建議 ??????????????? 功能分區(qū)設(shè)想 ??????????????? 功能分區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù) ????????????? 業(yè)態(tài)立面圖 ???????????????? 古典風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)佈置分析 ???????? 目 錄 contents 南京市行政區(qū)劃圖 南京市現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣，面積 6597平方公里，人口 ；其中市區(qū)面積 公里，人口 。 ? 年末全市全轄金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額達(dá) ，比年初增長 %；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄 ? 存款余額達(dá) ，比年初增長 %。 2023年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現(xiàn)零售總額達(dá) 143億元，占全市商業(yè)總量的比重進(jìn)一步擴(kuò)大到 14%。 ? 夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿(mào)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)。區(qū)域面積 公里。 1955年定名秦淮區(qū)， 1966年 8月，改稱遵義區(qū)， 1973年 12月恢復(fù)秦淮區(qū)原名?！? 江南貢院 ? 江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元 1168年）。” ? 烏衣巷，王謝古居，濃縮了源遠(yuǎn)流長的秦淮文化。 ⑴秦淮地區(qū)生產(chǎn)總值 ⑵秦淮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 0246810122023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 三采觀點： 大型企業(yè)如晨光集團(tuán)、普天通信等因結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)基地外遷等原因，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比例下降，成為制約經(jīng)濟(jì)增長的首要因素；以旅游、餐飲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步上升； 05年第一產(chǎn)業(yè)雖然從絕對投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。 A、區(qū)域內(nèi)競爭個案分析 （ 1）宏圖 而夫子廟－中華門城堡風(fēng)光帶的規(guī)劃，更為項目增添了政策上的導(dǎo)向； 06年南京加速了動拆遷的速度，達(dá)到 300萬平方米。%100200m178。以上箍桶巷 （長樂路－馬道街） 農(nóng)家小院 愉味居 時尚芭莎 小尾羊 薩提兒酒吧 永和豆?jié){ 依歌爾 金順燒雞公 東泰大藥房 棋牌活動室 蘇果便利 王大拍賣 金夢都 月竹村 宏鼎裝飾 薪圖門燒烤 華仔形象店 犬佳福 南儀川菜館 買買提燒烤 箍 桶 巷 項 目 拆 遷 處 仙平美容美發(fā) 長 樂 路 馬 道 街 %%%%%%%餐飲 休閑 服飾賣場 便利店 通訊服務(wù) 其他 醫(yī)藥箍桶巷商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計 箍桶巷商業(yè)店面經(jīng)營面積統(tǒng)計 箍桶巷商業(yè)店面經(jīng)營面積統(tǒng)計5 0 m 178。 ? 在未來建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現(xiàn)在 200平米以上的經(jīng)營需求的商戶占有較大比例。這一部分客層是南門老街未來主要的目標(biāo)客層，而這些外地客戶對商鋪的要求就是能夠具有投資或經(jīng)營的潛力，因此，好的商鋪對他們具有很大的吸引力。南門老街擁有大規(guī)模的商業(yè)空間，通過有效的規(guī)劃可以充分涵蓋到重點經(jīng)營業(yè)態(tài)，并可以有效的使其形成商業(yè)規(guī)模。深厚的文化底蘊(yùn)及豐富的旅游資源充分保障了未來的消費客流。 ? 隨著城南改造及龐大的市政建設(shè)，為未來市場開拓更大的空間。 ? 環(huán)境資源缺乏有利支持。 ? 文化主題商業(yè) ? 依托傳統(tǒng)文化優(yōu)勢，結(jié)合市場提煉相關(guān)主題的有一定綜合性有有獨特性的商業(yè)，是專業(yè)化、規(guī)?；?、人文化和 SHOPPING ? MALL等的有機(jī)組合，典型的如上海新天地，這類項目有強(qiáng)大的吸引力和生命力，具有市場稀缺性，同時對商業(yè)的規(guī)劃和管理也提出了更高的挑戰(zhàn)性，這也是本項目的特性所在。 商鋪的趨勢定位分析 ? 專業(yè)化趨勢 ? 商業(yè)運營的一個明顯的特征就是專業(yè)化經(jīng)營，即在一定區(qū)域或一個市場內(nèi)只經(jīng)營一個業(yè)種的市場運作模式。 原有商鋪業(yè)主 ? 現(xiàn)有本地的商鋪業(yè)主，主要是通過國企改革、原有住宅改造等形式獲得產(chǎn)權(quán)，通過購買等形式獲得產(chǎn)權(quán)的相對較少。 以下50100m178。馬道街商業(yè)店面租金統(tǒng)計 馬道街商業(yè)店面經(jīng)營租金統(tǒng)計0121 2 3 4 5 6 7 8元\平方\天均價 : /平方米 /天 長樂路（中華路－箍桶巷 ） 中華中學(xué) (高中部 ) 消防總隊 瞻纓樓 中草醫(yī)院 中國移動 長樂飯店 千萬間房產(chǎn) 曉敏鮮花店 蘇果好的 蘇糖煙酒 藍(lán)火網(wǎng)絡(luò) 華宇鑫商貿(mào) 飛爾圖像 中脈科技 中廣置業(yè) 交通銀行 醫(yī)之寶藥店 過不過橋 水果超市 花花世界 佳佳水果店 金城助動車 長 樂 路 長樂之星賓館 中 華 路 箍 桶 巷 長樂路（箍桶巷 – 江寧路） 工農(nóng)兵超市 天峰診所 梅梅發(fā)藝 豪亨來 中國連通 視寶眼鏡 蒙妮服飾 傻子瓜子 中國電信 中國移動 公路運輸管理 花甜喜事 夫子廟大市場 浦發(fā)銀行 蘇果超市 建設(shè)銀行 御堂藥店 休閑時尚運動店 秦淮少年宮 依戀服飾 陶子服飾 裕興 天豐布藝 好又多 屈臣氏 興隆家常菜館 毛線超市 采鮮居 豪門婚慶 藍(lán)心服飾 東坡經(jīng)營部 莎利文 竹峰 包順興面館 新潤鮮花 蘇雅 紅寶石 派 藏寶藏 西部特色小吃 臺灣便當(dāng) 肯德基 長 樂 路 自行車專賣 康鑫藥店 我愛我家 榮氏煙酒 長樂口腔門診 長樂路（雙向２車道，東西走向） 江 寧 路 箍 桶 巷 長樂路（中山路－中華路） 鴻雁電器商場 金陵服裝敷料 流動人口辦公室 尚豪縫紉配件 城市花屋 川田縫紉機(jī) 蘭州拉面 工薪食府 朋中圖文 市容管理