【正文】 ? 消費理念的引導。 ? 該地段在消費者心中的贊譽度不高。糅合多種元素的景觀設計 。 本項目簡介 : （ 1） 地理位置 ：【南門老街】西起內(nèi)秦淮河，東至江寧路，北起馬道街，南 至中華門城堡區(qū)域。最 ? 重要的是大部分的商業(yè)業(yè)種要形成規(guī)模化的經(jīng)營，要產(chǎn)生強大的競爭力。這種專業(yè)化市 ? 場，容易在一個特定的區(qū)域（如一個城市）形成單一業(yè)種中心規(guī)?；?、壟斷化經(jīng)營的態(tài)勢，從而提升整個市場的經(jīng)營業(yè)績。而另一部分是通過租用商鋪，來取得商鋪的經(jīng)營權。也有一部分業(yè)主是經(jīng)過多年的經(jīng)營，通過本身資金的積累，用購買的形式獲得產(chǎn)權。但還需要進一步挖掘旅游、文化資源并系統(tǒng)完善的進行宣傳推廣。100200m178。500m178。 以下%50100m178。 以下%50100m178。%1 0 0 0 m 178。秦淮區(qū)未來商業(yè)競爭將空前激烈； ? 06年到目前為止土地供應量較為緊張，這對本案入市提供了較為有利的條件。與五 星級酒店狀元樓隔街相望。在規(guī) 劃區(qū)內(nèi)形成 1個城市副中心、 2個地區(qū)中心、 8個 社區(qū)中心、 21個基本社區(qū)中心。 ? （ 2）南京正面臨發(fā)展的契機，如基礎設施建設的加強、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等，都對該地區(qū)產(chǎn)生巨大的影響。 C、經(jīng)濟發(fā)展概況 1 4 . 4 71 7 . 3 72 0 . 3 21 6 . 7 1 %1 5 . 1 0 %1 4 . 4 0 %05101520252023 2023 20231 3 . 0 0 %1 3 . 5 0 %1 4 . 0 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 0 0 %1 5 . 5 0 %1 6 . 0 0 %1 6 . 5 0 %1 7 . 0 0 %G D P （億元） 增長率（％） 三采觀點 ：從 03年開始，地區(qū)生產(chǎn)總值增幅雖逐年降低，但經(jīng)濟發(fā)展走上了可持續(xù)發(fā)展的軌道，為秦淮區(qū)新一輪的經(jīng)濟騰飛奠定了堅實的基礎。 金陵大報恩寺 ? 大報恩寺是南京歷史最為悠久佛教寺廟，始建于東吳赤烏年間，明永樂 6年毀于火，明永樂 10年明成祖命工部于此重建大報恩寺及九層琉璃寶塔，歷時 19年始完工。舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。東吳孫權曾在此駐軍，官兵皆穿黑制服，人稱烏衣營，故名。 “一帶秦淮河洗盡前朝污泥濁水，千年夫子廟輝兼歷代古貌新姿。 ? 時清時代，秦淮河畔人煙稠密，金粉樓臺，十分繁華。中華人民共和國成立后，在原區(qū)劃基礎上建立人民政權。全區(qū)劃分為中華門、夫子廟、雙塘、秦虹、紅花 5個街道辦事處，轄 68個社區(qū)居民委員會， 6個行政村。 秦淮區(qū)簡介及經(jīng)濟發(fā)展狀況 秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)東南部，因十里秦淮貫穿全境而得名，自古以來人文薈萃 ,商賈云集。 ? 2023年，該商圈的商業(yè)面積將超過 100萬平方米，商品成交額達 200億元，在商業(yè)經(jīng)營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。根據(jù)南京市政府對商業(yè)地產(chǎn)的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴大 5倍。 ? 湖南路商圈應該是南京本地購買群體質(zhì)量最高的地區(qū)。 2023年，由于地鐵開通縮短顧客到商場的購物時間，新街口地面和地下人流涌動，主要大型商場內(nèi)出現(xiàn)了消費者購物交款排隊的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由 2023年的 2023年的 12319元。其中，地方一般預算收入 ? 億元，比上年同口徑增長 %。 ? 城與林 都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化山水城林的空間特色。 南門老街是一個輝煌的商業(yè)項目，她是一個創(chuàng)舉，她的成功不僅對于南京人民，即使對全國人民也是一個福 音。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。 2023年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增 ? 加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %、 %。保險賠款支出 ，比上年增長 %。成為我國重要 的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、 貿(mào)易、信息中心。到 2023年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為 155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到 15億元。 ? 湖南路街區(qū)將建設成一個集購物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內(nèi)涵豐富、布局合理的時尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶 。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。 民營和外資兩強對壘 目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點和東水關、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場，還有中外聞名的夫子廟 當時秦淮區(qū)境屬金陵邑，秦代改稱秣陵，六朝改稱建業(yè)、建康。水自方山西北，巨流環(huán)繞，至石頭過于江，后人名曰秦淮”。 ? 夫子廟是供奉和祭祀孔夫子的廟宇，又稱文宣王廟，簡稱文廟。 ? 明清兩代名人唐伯虎、鄭板橋、吳敬梓、施耐庵、翁同龢、李鴻章，中國最後一個狀元張騫等人皆出於此。當時人稱這些貴族為“烏衣郎”。 ? 1995年，結(jié)合中華路、雨花路改造，在中華門城堡周圍，建成了中華門廣場，新增綠化面積近萬平方米，架設一批高桿照明宮燈和草坪燈。至二十世紀三十年代，塔基附近尚存塔頂承露盤一只，后被侵華日軍劫去。但得益以秦淮區(qū)乃至南京市經(jīng)濟發(fā)展的強大勢頭， 05年再次出現(xiàn)了強勁的反彈，出現(xiàn)了基礎設施、房地產(chǎn)開發(fā)多頭并進的局面。 南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳規(guī) 規(guī)劃范圍： 秦淮新河以北地區(qū)位于雨花臺區(qū)北部，北抵集合村路，南 達秦淮新河，東至寧溧公路，西到南河，總計 。項目周邊生活、購物、休閑、娛樂、商務配套一應俱全。 ? 06年搬遷已成事實，經(jīng)過國際招標征集的城東南“智慧新城” 即將啟動。,%100200m178。5001000m178。100200m178。以下50100m178。%50100m178。 ? 夫子廟古玩市場負一層租金 : ? 店名 建筑面積 年租金 ? 珍寶閣 16平米 22023元 ? 文報軒 16平米 23400元 ? 踏云軒 米 10000元 ? 古博軒 10平米 12023元 ? 蘇雅軒 16平米 20230元 夫子廟商貿(mào)城古玩城 5層租金： 商鋪號 建筑面積 年租金 5012 53平米 24000元 5013 5026 47平米 26000元 5014 5028 118平米 36000元 商家訪談分析 目前訪談商家 300組 ? 主要訪談客戶群 ? 餐飲類 :粵鴻和 ,宴春樓 ,鹿港小鎮(zhèn) ,浩之源 ,澳門豆撈 ,張生記 ,紅泥 ,一茶一座 ,晚晴樓 ,秦淮人家 ,咸亨酒家 ,斗牛士 ,星巴克等 ? 酒吧 \KTV:蘇荷 ,UFO,銀石 ,麥樂迪 ,富臨 ,紅粉佳人 ,亂世佳人 ,紅吧 ,SEVEN CLUB,BABY FACE,A8 MUSIC CLUB,JJ’ S等 ? 服裝 \百貨 :耐克專賣 ,美特斯 邦威 ,以純 ,雅戈爾 ,真維斯等 ? 美容美體 :金夫人 ,香住 SPA,蘇美連鎖 ,陸琴腳藝 ,圣瑪 ?瑜家珈 ,仙平美容美體 ,柔婷 ,足生堂等 ? 傳統(tǒng)手工藝品 \旅游紀念品 :曼古銀 ,譚木匠 ,金陵玉器行 ,韻泓工藝品 ,珍石閣 ,古博軒等 主要訪談客戶群 : 商家訪談業(yè)態(tài)分類休閑娛樂%旅游紀念品及傳統(tǒng)手工藝品 ,%餐飲 %服裝百貨 ,%生活配套 ,%其他 , %服裝百貨餐飲休閑娛樂旅游紀念品及傳統(tǒng)手工藝品生活配套其他商家訪談業(yè)態(tài)分類 餐飲業(yè)訪商具體分類 餐飲業(yè)分類中餐, 55 .6 0%西餐 7 .1 0%特色餐飲 1 5. 90 %日韓料理 8 .0 0%咖啡/茶樓 12 .7 0%西點 0 .7 0%中餐西餐特色餐飲日韓料理咖啡/ 茶樓西點秦淮區(qū)市場消費力調(diào)查消費力較高%消費力一般%消費力尚可%消費力一般消費力尚可消費力較高商家反饋秦淮區(qū)市場消費力狀況 商戶反饋該地域市場潛力 商戶反饋項目周邊市場潛力竟爭激烈市場空間小%有一定的市場空間%目前市場還不成熟有發(fā)展空間 5 0 . 8 0 %竟爭激烈,市場空間小有一定的市場空間目前市場還不成熟,有發(fā)展空間商戶的拓店計劃 商戶拓店計劃(針對項目地段)近期想變動%不考慮 %觀望中%近期想變動觀望中 不考慮商戶經(jīng)營面積需求200500㎡%100200㎡,%50100㎡,%500㎡以上 ,%50100㎡100200㎡200500㎡500㎡以上商戶對項目的一般面積需求 商戶信息來源電視, %報紙, %親友介紹,%戶外廣告,%網(wǎng)絡, %其它, %DM, %電視報紙親友介紹戶外廣告網(wǎng)絡DM其它商戶了解商業(yè)信息的渠道 商家對商業(yè)氛圍的喜好商場,%購物中心,%專業(yè)市場,%商業(yè)街（步行街）%商場購物中心專業(yè)市場商業(yè)街（步行街）商戶對各類商業(yè)氛圍的喜好 南門老街 商家建議收集KTV %酒吧, 2 2 . 6 0 %餐飲 %浴場 %服裝百貨, 1 1 . 1 0 %賓館酒店 %超市 %酒吧餐飲KTV浴場服裝百貨超市賓館酒店商戶對于”南門老街”業(yè)態(tài)分布建議 三采觀點 ? 通過以上數(shù)據(jù)可以看出秦淮地區(qū)現(xiàn)階段總體消費力不高，但有一定消費潛力。而一些國有企業(yè)的改革，也使一部分市民擁有了一部分沿街商鋪的產(chǎn)權。 ? 外地客層分析 ? 南京市位于江蘇的西南部，吸引了一大批來自浙江、蘇南、蘇中、安徽的客戶來此投資。而深諳旅游之道的人們感嘆：如果說名勝古跡讓人們感受的是一個地方已經(jīng)逝去的文化，商街讓人感受的卻是這個地方活著的文化。 ? 規(guī)模化趨勢 ? 歷來大規(guī)模的商業(yè)市場都要比零散的商業(yè)形態(tài)更吸引消費者的光顧。 SHOPPING ? MALL應提供的完善服務，加以科學的業(yè)態(tài)分布和詳細的業(yè)種規(guī)劃，有效的具備了一個 SHOPPING MALL所應有的一切功能和條 ? 件，能夠為客戶提供最周到最完善的服務，才能成為真正的商業(yè)中心。 已列入南京市 2023年市重點工程及南京市市委宣傳部重點文化工程 打造集旅游、休閑、購物、娛樂為一體的歷史文化街區(qū) SWOT分析 ? 優(yōu)勢 : ? 市 \區(qū)兩級政府重點扶持項目 . ? 在南京房產(chǎn)需求量激增的大環(huán)境下城南最后一塊待開發(fā)的”黃金”寶地 . ? 是唯一連接夫子廟與中華門的商業(yè)紐帶。 ? 周邊消費人口薄弱。 ? 機會： ? 城南經(jīng)濟的不斷飛躍，加大消費需求。 企業(yè) 企業(yè)形象定位思路 傾心打造 古風建筑經(jīng)典 精心點綴 現(xiàn)代商業(yè)情趣 景觀設計 重現(xiàn)人文肌理 文化底蘊 傳播時尚脈動 依托秦淮古韻，塑造南京水岸文化商業(yè)走廊 。 ? 各類商業(yè)內(nèi)部競爭壓力。 ? ? 劣勢 : ? 項目所在區(qū)域?qū)俜浅墒焐虡I(yè)區(qū)，一定程度上影響商戶入駐信心。二期位于一期“ L”形地塊環(huán)抱區(qū)域，主要建設一期的配套基礎設施（如停車場）和商業(yè)設施。 ? 目前為正在快速發(fā)展的國際商業(yè)主流模式。但南門老街并沒有相關專業(yè)市場的規(guī) ? 劃，許多需要專業(yè)化經(jīng)營的業(yè)種并沒有形成明顯的專業(yè)市場態(tài)勢。如果，根據(jù)他們的需求，有針對性的進行商鋪的規(guī)劃和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將有效的提升外地客戶南門老街的認可。 潛在商鋪業(yè)主 ? 這一部分客層主要包括準備投身商業(yè)經(jīng)營的業(yè)主和準備增加商鋪經(jīng)營的