【正文】 西點 0 .7 0%中餐西餐特色餐飲日韓料理咖啡/ 茶樓西點秦淮區(qū)市場消費力調(diào)查消費力較高%消費力一般%消費力尚可%消費力一般消費力尚可消費力較高商家反饋秦淮區(qū)市場消費力狀況 商戶反饋該地域市場潛力 商戶反饋項目周邊市場潛力竟爭激烈市場空間小%有一定的市場空間%目前市場還不成熟有發(fā)展空間 5 0 . 8 0 %竟爭激烈,市場空間小有一定的市場空間目前市場還不成熟,有發(fā)展空間商戶的拓店計劃 商戶拓店計劃(針對項目地段)近期想變動%不考慮 %觀望中%近期想變動觀望中 不考慮商戶經(jīng)營面積需求200500㎡%100200㎡,%50100㎡,%500㎡以上 ,%50100㎡100200㎡200500㎡500㎡以上商戶對項目的一般面積需求 商戶信息來源電視, %報紙, %親友介紹,%戶外廣告,%網(wǎng)絡, %其它, %DM, %電視報紙親友介紹戶外廣告網(wǎng)絡DM其它商戶了解商業(yè)信息的渠道 商家對商業(yè)氛圍的喜好商場,%購物中心,%專業(yè)市場,%商業(yè)街（步行街）%商場購物中心專業(yè)市場商業(yè)街（步行街）商戶對各類商業(yè)氛圍的喜好 南門老街 商家建議收集KTV %酒吧, 2 2 . 6 0 %餐飲 %浴場 %服裝百貨, 1 1 . 1 0 %賓館酒店 %超市 %酒吧餐飲KTV浴場服裝百貨超市賓館酒店商戶對于”南門老街”業(yè)態(tài)分布建議 三采觀點 ? 通過以上數(shù)據(jù)可以看出秦淮地區(qū)現(xiàn)階段總體消費力不高，但有一定消費潛力。200500m178。%50100m178。以上箍桶巷 （長樂路－馬道街） 農(nóng)家小院 愉味居 時尚芭莎 小尾羊 薩提兒酒吧 永和豆?jié){ 依歌爾 金順燒雞公 東泰大藥房 棋牌活動室 蘇果便利 王大拍賣 金夢都 月竹村 宏鼎裝飾 薪圖門燒烤 華仔形象店 犬佳福 南儀川菜館 買買提燒烤 箍 桶 巷 項 目 拆 遷 處 仙平美容美發(fā) 長 樂 路 馬 道 街 %%%%%%%餐飲 休閑 服飾賣場 便利店 通訊服務 其他 醫(yī)藥箍桶巷商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計 箍桶巷商業(yè)店面經(jīng)營面積統(tǒng)計 箍桶巷商業(yè)店面經(jīng)營面積統(tǒng)計5 0 m 178。以下50100m178。%100200m178。100200m178。%100200m178。5001000m178。 以上%5 0 m 178。,%100200m178。而夫子廟－中華門城堡風光帶的規(guī)劃，更為項目增添了政策上的導向； 06年南京加速了動拆遷的速度，達到 300萬平方米。 ? 06年搬遷已成事實，經(jīng)過國際招標征集的城東南“智慧新城” 即將啟動。 （ 5）夫子廟商貿(mào)城 物業(yè)位置：中華路 310號、緊鄰夫子廟 瞻園路人口 開發(fā)商：南京市秦淮區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積： 產(chǎn)品類型： 8層集中式商業(yè)， 1－， 5－ 8層為江蘇最大的古玩字畫交易平臺，此次推出的為 4層商鋪。項目周邊生活、購物、休閑、娛樂、商務配套一應俱全。 A、區(qū)域內(nèi)競爭個案分析 （ 1）宏圖 南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳規(guī) 規(guī)劃范圍： 秦淮新河以北地區(qū)位于雨花臺區(qū)北部，北抵集合村路，南 達秦淮新河，東至寧溧公路，西到南河，總計 。緯九路的建設、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號線的開通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結構；工業(yè)結構的調(diào)整，由低污染。但得益以秦淮區(qū)乃至南京市經(jīng)濟發(fā)展的強大勢頭， 05年再次出現(xiàn)了強勁的反彈，出現(xiàn)了基礎設施、房地產(chǎn)開發(fā)多頭并進的局面。 ⑴秦淮地區(qū)生產(chǎn)總值 ⑵秦淮產(chǎn)業(yè)結構 0246810122023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 三采觀點： 大型企業(yè)如晨光集團、普天通信等因結構調(diào)整、生產(chǎn)基地外遷等原因，導致第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比例下降，成為制約經(jīng)濟增長的首要因素；以旅游、餐飲等現(xiàn)代服務業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步上升； 05年第一產(chǎn)業(yè)雖然從絕對投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。至二十世紀三十年代，塔基附近尚存塔頂承露盤一只，后被侵華日軍劫去。琉璃寶塔塔高約 33丈，九層八面，每層的復瓦和拱門都用五色琉璃構件，塔頂為重達二千兩的黃金寶頂。 ? 1995年，結合中華路、雨花路改造，在中華門城堡周圍，建成了中華門廣場，新增綠化面積近萬平方米，架設一批高桿照明宮燈和草坪燈?！? ? 烏衣巷，王謝古居，濃縮了源遠流長的秦淮文化。當時人稱這些貴族為“烏衣郎”。 ? 《至正金陵新志》引《丹陽記》云：“烏衣之起，吳時烏衣營處所也。 ? 明清兩代名人唐伯虎、鄭板橋、吳敬梓、施耐庵、翁同龢、李鴻章，中國最後一個狀元張騫等人皆出於此?！? 江南貢院 ? 江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元 1168年）。 ? 夫子廟是供奉和祭祀孔夫子的廟宇，又稱文宣王廟，簡稱文廟。 ? 朱自清、俞平伯筆下的《槳聲燈影里的秦淮河》，為當時秦淮河繁華景象的真實紀錄。水自方山西北，巨流環(huán)繞，至石頭過于江，后人名曰秦淮”。 1955年定名秦淮區(qū)， 1966年 8月，改稱遵義區(qū)， 1973年 12月恢復秦淮區(qū)原名。當時秦淮區(qū)境屬金陵邑，秦代改稱秣陵，六朝改稱建業(yè)、建康。 2023年 11月，紅花街道東風行政村撤銷。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點和東水關、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場，還有中外聞名的夫子廟 區(qū)域面積 公里。 民營和外資兩強對壘 目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號線的開通，中央門的交通潛力被進一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。 ? 夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿(mào)經(jīng)濟非常發(fā)達。 ? 湖南路街區(qū)將建設成一個集購物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內(nèi)涵豐富、布局合理的時尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶 。全長 1100米的湖南路上，云集了各類商店 238家，其中名牌、精品、專賣店就占 83％以上。到 2023年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為 155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到 15億元。 2023年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現(xiàn)零售總額達 143億元，占全市商業(yè)總量的比重進一步擴大到 14%。成為我國重要 的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、 貿(mào)易、信息中心。 這為南京市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎。保險賠款支出 ，比上年增長 %。 ? 年末全市全轄金融機構本外幣各項存款余額達 ，比年初增長 %；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄 ? 存款余額達 ，比年初增長 %。 2023年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增 ? 加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %、 %。 ? 路與樹 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！ 目 錄 contents 第一部分 市場篇 南京市行政區(qū)劃圖 ???????????? 南京地理概況與城市環(huán)境 ????????? 南京綜合經(jīng)濟環(huán)境 ???????????? 南京社會經(jīng)濟和城市發(fā)展目標 ??????? 南京主要商圈分析 ???????????? 秦淮區(qū)簡介及經(jīng)濟發(fā)展狀況 ???????? 秦淮區(qū)商業(yè)地產(chǎn)概況說明 ????????? 第二部分 商家訪談及消費者篇 周邊商業(yè)統(tǒng)計分析 ???????????? 商家訪談分析 ?????????????? 項目客戶層分析 ????????????? 第三部分 主題定位及功能分區(qū)篇 商鋪的趨勢定位析 ????????????? 項目簡介 ????????????????? SWOT分析 ????????????????? 總體定位思路 ??????????????? 形象定位思路 ??????????????? 業(yè)態(tài)布置建議 ??????????????? 功能分區(qū)設想 ??????????????? 功能分區(qū)經(jīng)濟指數(shù) ????????????? 業(yè)態(tài)立面圖 ???????????????? 古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置分析 ???????? 目 錄 contents 南京市行政區(qū)劃圖 南京市現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣，面積 6597平方公里，人口 ；其中市區(qū)面積 公里，人口 。 南門老街是一個輝煌的商業(yè)項目，她是一個創(chuàng)舉，她的成功不僅對于南京人民，即使對全國人民也是一個福 音。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。 ? 城與林 都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化山水城林的空間特色。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶籍人口計算），比上年增長 %。其中，地方一般預算收入 ? 億元，比上年同口徑增長 %。其中，人身險保費收入 ，比上年下降 ? %；非人身險保費收入 ，比上年增長 %。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由 2023年的 2023年的 12319元。 進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程， 2023年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 2023年，由于地鐵開通縮短顧客到商場的購物時間，新街口地面和地下人流涌動，主要大型商場內(nèi)出現(xiàn)了消費者購物交款排隊的現(xiàn)象。 ? 建四條餐飲街和帶狀步行街 ：建設王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國餐飲一條街，建成核心區(qū)內(nèi)的景觀休閑帶，完善現(xiàn)代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。 ? 湖南路商圈應該是南京本地購買群體質(zhì)量最高的地區(qū)。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務型商圈相互補充。根據(jù)南京市政府對商業(yè)地產(chǎn)的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴大 5倍。 ? 中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費占該地區(qū)總消費比重的五成。 ? 2023年，該商圈的商業(yè)面積將超過 100萬平方米，商品成交額達 200億元，在商業(yè)經(jīng)營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經(jīng)營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。 秦淮區(qū)簡介及經(jīng)濟發(fā)展狀況 秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)東南部，因十里秦淮貫穿全境而得名，自古以來人文薈萃 ,商賈云集。區(qū)內(nèi)自然河、人工河錯落，有內(nèi)秦淮河、青溪、玉帶河、響水河、運糧河及小運河等。全區(qū)劃分為中華門、夫子廟、雙塘、秦虹、紅花