【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 色美食（類似東城十三碗） 精品小吃 3F： 沐足 A區(qū) B區(qū) C區(qū) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目早期規(guī)劃回顧 部分業(yè)態(tài)規(guī)劃?rùn)n次較低，不能體現(xiàn)項(xiàng)目的整體品質(zhì) 項(xiàng)目酒店部分業(yè)態(tài)布局 酒店部分 1F： 酒店大堂、休息區(qū)、中餐 廳、西餐、 舞臺(tái)、廚房 2F： 中餐包房、咖啡茶室 3F： 桑拿、健身 4F： 演藝廳、情侶酒吧、包房 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目早期規(guī)劃回顧 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析評(píng)估 整體定位未能強(qiáng)化酒店娛樂主題功能優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目早期定位中，雖然確立了 ? 休閑娛樂 ? +? 美食街 ? 的思路架構(gòu)，但沒有充分規(guī)避和解決本項(xiàng)目在體量、區(qū)域環(huán)境、交通便利性等因素上存在的不足，易導(dǎo)致項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)定位與實(shí)際運(yùn)作不符。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃已不符合目前市場(chǎng)需求 項(xiàng)目在早期業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候，區(qū)域周邊新興商業(yè)還處于起步階段，經(jīng)過(guò)近三年的發(fā)展及市場(chǎng)培育，新興商業(yè)體已逐步發(fā)展壯大，項(xiàng)目原有的業(yè)態(tài)規(guī)劃有部分已被新興商業(yè)體搶占先機(jī)。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問(wèn)題 市場(chǎng)潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問(wèn)題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 業(yè)態(tài)規(guī)劃 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ★ 全景定位 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 項(xiàng)目定位 四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店 + 特色商業(yè)步行街 項(xiàng)目基礎(chǔ)定位 定位基本理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 全新升級(jí)演繹： 打造東莞近郊首家四星級(jí) 項(xiàng)目整體定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 圍繞四星級(jí)酒店，強(qiáng)化商務(wù)休閑、娛樂體驗(yàn)式的概念主題空間 城市生活體驗(yàn)之都 項(xiàng)目形象定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ ★ ★ ★ 阿爾柏麗 ◎ 不夜城 ★★★★ 阿爾柏麗 ： 延續(xù)項(xiàng)目早期入市風(fēng)格 不夜城是將購(gòu)物、娛樂、餐飲、商務(wù)服務(wù)及休閑觀光集于一身的概念性主題式 商業(yè)綜合體，強(qiáng)化多元型的娛樂休閑 特色 經(jīng)營(yíng)功能。 并通過(guò)景觀情景設(shè)臵、全年不同的主題體驗(yàn)活動(dòng)，為不同個(gè)性的消費(fèi)者創(chuàng)造風(fēng)情各異又相互融洽的國(guó)際四星級(jí)品味的，符合市場(chǎng)需求的綜合性商業(yè)載體。 ★★★★ 不 夜 城 ： 有別于傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目功能定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 基礎(chǔ)功能 商務(wù)服務(wù) 配套功能 特色餐飲 阿爾柏麗 不夜城 配套功能 酒店配套 主題功能 休閑娛樂 以項(xiàng)目酒店部分為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為龍頭，強(qiáng)勢(shì)主題的康體休閑及東莞特色娛樂的充分挖掘，是我們?cè)诒卷?xiàng)目的功能定位上必須選擇的，且唯一的正確的方向。 基礎(chǔ)功能 —— 商務(wù)服務(wù) 酒店的傳統(tǒng)功能項(xiàng)目，是項(xiàng)目依附所在的基礎(chǔ) 也是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵 主營(yíng)項(xiàng)目有： 中高檔商務(wù)客房、中西餐廳，配套項(xiàng)目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食堂、高級(jí)商務(wù)中心、現(xiàn)代商務(wù)會(huì)議中心（含大、中、小型會(huì)議廳 ,兼具小型會(huì)展功能），配套項(xiàng)目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目功能定位表現(xiàn) 主題功能 —— 休閑娛樂 本項(xiàng)目概念化、特色化功能的關(guān)鍵體現(xiàn) 是項(xiàng)目酒店部分實(shí)現(xiàn)效益的關(guān)鍵 同時(shí)也是本項(xiàng)目酒店部分經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)所在 主營(yíng)項(xiàng)目有： 大型歌舞演繹廳、中型 DISCO廳、中高檔 KTV包房、風(fēng)情酒吧、 桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、沐足中心，配套項(xiàng)目有美容 SPA、棋牌室、臺(tái)球等。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 配套功能 —— 特色餐飲 是項(xiàng)目主題功能定位的補(bǔ)充體現(xiàn)之一； 是配合項(xiàng)目整體定位及制造人氣的關(guān)鍵 主營(yíng)項(xiàng)目有： 包括粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯菜、清真、連鎖餐飲等 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 配套功能 —— 酒店生活配套 本項(xiàng)目不是孤立于周邊社區(qū)之外的， 配合項(xiàng)目整體定位及滿足項(xiàng)目周邊原居民的需求 主營(yíng)項(xiàng)目有： 茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目功能定位衍生理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 → 以星級(jí)酒店 +商鋪保值增值 → 以休閑娛樂增收創(chuàng)收 → 突出特色， 打造亮點(diǎn) → 完善功能，提升檔次 ★ ★ ★ ★ 阿爾柏麗 不夜城 東莞的休閑娛樂業(yè)無(wú)論從社會(huì)影響還是從經(jīng)濟(jì)效益的角度都開創(chuàng)了 中國(guó)在這一領(lǐng)域的經(jīng)典神話 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 全景定位 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局 ★ 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 59 消費(fèi)者 投資者 經(jīng)營(yíng)者 ★ ★ ★ ★ 阿爾柏麗 不夜城 本項(xiàng)目的三類目標(biāo)客戶 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 目標(biāo)客戶定位 60 項(xiàng)目消費(fèi)者定位 1）消費(fèi)者人群確定 寮步企業(yè)主及其經(jīng)營(yíng)管理人員 寮步中大型企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者 寮步政府公務(wù)人員 外地來(lái)寮步商務(wù)、公務(wù)人員 外地來(lái)寮步旅游、務(wù)工人員 2）消費(fèi)動(dòng)機(jī) 和朋友一起進(jìn)行休閑娛樂 招待商業(yè)客戶（商務(wù)往來(lái)） 進(jìn)行社交活動(dòng) 各種會(huì)議 娛樂性活動(dòng) 旅游的必須消費(fèi) 體驗(yàn)式消費(fèi) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 61 項(xiàng)目投資客戶定位 1）目標(biāo)投資客戶確定 專業(yè)高新收入者，以 IT、電信 醫(yī)療、教育、公務(wù)員、房地產(chǎn) 企業(yè)高管等為主。 個(gè)體業(yè)主 自由職業(yè)者 企業(yè)主 政府官員 富裕農(nóng)民 2）投資客戶地區(qū)描述 寮步原住居民 寮步外來(lái)高收入群體 周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶 東莞市區(qū)投資客戶 深、港、廣投資客戶 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 62 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商定位 1）確定背景 本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)中需要專業(yè) 運(yùn)作及經(jīng)營(yíng)商，他們分別是： 星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)商 主題娛樂聯(lián)營(yíng)商 步行街街區(qū)經(jīng)營(yíng)戶 2）運(yùn)營(yíng)商資格 資本實(shí)力 經(jīng)營(yíng)資格 規(guī) 模 行業(yè)能力 人力資源 經(jīng)營(yíng)理念 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 整體定位 形象定位 功能定位 基礎(chǔ)定位 項(xiàng)目定位 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 全景定位 客戶定位 目標(biāo)客戶定位 ★ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)布局 第一組團(tuán) ： 酒店配套板塊 第二組團(tuán) ： 商業(yè)步行街板塊 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 整體業(yè)態(tài)組團(tuán)規(guī)劃 人流引導(dǎo) C區(qū) B2區(qū) 酒店商業(yè)裙樓 B1區(qū) A區(qū) 65 區(qū)域 樓層 主要入駐業(yè)態(tài) 酒店商業(yè)裙樓 1F 酒店大堂、休息廳、廚房 + 特色西餐、咖啡廳、茶座 （各占 1/2面積） 2F 高檔中餐、多功能廳 （可用于大型會(huì)議、宴請(qǐng)、婚宴等） 3F 桑拿、沐足、健身 + 3FB，補(bǔ)充四樓 KTV包房（ 1/3面積） 4F 中廳：演藝吧 + KTV包房 5F以上 國(guó)際 4星級(jí)商務(wù)酒店客房 A區(qū) 中式特色餐飲 2F 粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯菜、清真、連鎖餐飲等 B區(qū) 酒店配套型功能區(qū) 1F 酒店精品類：茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等 2F 茶藝館、棋牌室 C區(qū) 休閑娛樂主題功能區(qū) 13F 量販?zhǔn)?KTV 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店商業(yè)裙樓 A區(qū) 中式特色餐飲 A區(qū)相對(duì)于 B、 C區(qū)，位臵最好，緊臨兩側(cè)出入口，展示面好，易于人流與車流。此區(qū)域設(shè)各類地方特色餐飲，有利于吸引人氣，帶動(dòng)客源，做活項(xiàng)目。 B區(qū) 酒店配套主題 位臵較好，配臵一些形象較好，檔次較高的業(yè)態(tài)，作酒店配套 既可滿足于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，也可服務(wù)于周邊居民，增加客源 C區(qū) 休閑娛樂主題功能 主要是服務(wù)于周邊社區(qū)、鎮(zhèn)街居民，提供大眾娛樂精 （區(qū)別于酒店內(nèi)的中高檔 KTV）補(bǔ)充酒店內(nèi)高檔 KTV在客源上的限制，增強(qiáng)人氣聚集功能 項(xiàng)目定位小結(jié) 強(qiáng)化項(xiàng)目休閑娛樂主題功能定位，迎合市場(chǎng)需求 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的調(diào)查研究， 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)比項(xiàng)目早期定位時(shí)取得了快速發(fā)展。同時(shí)，高檔次的酒店業(yè)卻止步不前。因此，在項(xiàng)目的重新定位中我們 適當(dāng)加大了休閑、娛樂項(xiàng)目的比重。以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和效益支撐平臺(tái)。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問(wèn)題 市場(chǎng)潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問(wèn)題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目租售策略 以概念造銷售 通過(guò)本項(xiàng)目的定位升級(jí)，提升項(xiàng)目入市的概念性主題式高端形象，建立廣泛知名度及目標(biāo)客群中的良好口碑，樹立起潛在客戶投資時(shí)第一考慮對(duì)象； 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目租售策略制定前需要說(shuō)明的兩點(diǎn)思路： 先聲奪人，在項(xiàng)目還不具備成熟的租售環(huán)境下，塑造項(xiàng)目形象，吸引意向客戶關(guān)注。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目核心租售策略建議 以招商促銷售 項(xiàng)目前期準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，是本案為項(xiàng)目成功招商所做的鋪墊。那么，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下： 項(xiàng)目的成功招商將直接促進(jìn)項(xiàng)目的銷售 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來(lái)促進(jìn)銷售。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益的快速化 項(xiàng)目核心租售策略建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 租售同步 以促進(jìn)項(xiàng)目銷售為目的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益快速化！ 項(xiàng)目招商 步行街 +酒店商業(yè)裙樓 打造自身主題商業(yè)品牌 實(shí)行自主招商運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目銷售 接下來(lái)，我們對(duì)項(xiàng)目的租售策略進(jìn)行逐個(gè)剖析 ↓ 對(duì)外銷售： 步行街 +酒店客房 +裙樓 1F部分底商 自行持有： 酒店裙樓 24F 項(xiàng)目商業(yè)步行街 打造主題性商業(yè)品牌，實(shí)行自主招商運(yùn)營(yíng) 優(yōu)勢(shì) 1： 有了主題街區(qū)概念，區(qū)別于零散的、隨意的業(yè)態(tài)劃分，明確了招商目標(biāo)，相對(duì)的降低了招商難度系數(shù)，同時(shí)，有利于我司控制商業(yè)業(yè)態(tài)分布與后期經(jīng)營(yíng)管理，做活本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)投資信心； 優(yōu)勢(shì) 2： 自主招商、統(tǒng)一規(guī)劃，凸現(xiàn)開發(fā)商重視力度，且相對(duì)投資回報(bào)率較高，從而給投資商更大的投資保障； 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 步行街區(qū)域招商策略 化整為零，易于實(shí)際操作 第一組團(tuán) ： 酒店配套板塊 酒店作為本項(xiàng)目的核心部分，能否成功運(yùn)作將直接關(guān)系到投資客對(duì)項(xiàng)目的信心及項(xiàng)目的市場(chǎng)培育期的長(zhǎng)短。下面給出針對(duì)酒店配套板塊的招商運(yùn)作可行性建議： 招商策略： 二至四樓與兩三家大商家聯(lián)營(yíng) （我司出場(chǎng)地，商家裝修經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)按一定比例分紅） 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店商業(yè)裙樓（ 14F）區(qū)域招商策略 既保證在現(xiàn)行環(huán)境下項(xiàng)目的招商可行性，同時(shí)可以撐控后期 酒店商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 對(duì)于本項(xiàng)目步行街部分的銷售，建議采用以下兩種模式來(lái)達(dá)成銷售 ◆ 經(jīng)營(yíng)客戶 買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，自主經(jīng)營(yíng) ◆投資客戶 返租銷售 （以定額回報(bào)方式確定租金） 帶租約銷售，出讓經(jīng)營(yíng)權(quán) （以定額回報(bào)方式確定租金） 優(yōu)勢(shì)一： 帶租約銷售模式將直接讓投資客切身感受到投資前景和投資收益， 有利于促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)資金的較快速回籠 優(yōu)勢(shì)二： 可以降低銷售成本，并有利于做活做旺項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展