碧湖商業(yè)街策劃方案(編輯修改稿)
2024-11-14 18:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 位 Shopping Park 國際品牌 主題街區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 項(xiàng)目功能定位 ? 項(xiàng)目為街鋪形態(tài)，四面圍合，我們認(rèn)為保障項(xiàng)目均好性，即四面均勻消化的手段只有一個(gè) 項(xiàng)目功能定位。 結(jié)合項(xiàng)目定位，本項(xiàng)初步功能劃分建議為： A、項(xiàng)目東西軸以北為男士專區(qū)、休閑用品專區(qū)。 B、項(xiàng)目東西軸以南為女士、兒童專區(qū)。 C、無論專區(qū)功能定位如何，同一專區(qū)具體態(tài)分布必須滿足消費(fèi)者一站式購物要求。 D、項(xiàng)目詳細(xì)功能定位略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 ？誰來消費(fèi)？誰來購買 ? 經(jīng)營者 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，經(jīng)營者已初顯輪廓 即符合項(xiàng)目功能定位的國際品牌的代理商。 既然是國際品牌，如何才能吸引他們來經(jīng)營 ? 根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，以及我們跟一些品牌商家初步接觸的結(jié)果分析，國際品牌的關(guān)注點(diǎn)（以重要性依次遞減）如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 ？誰來消費(fèi)？誰來購買 ? 經(jīng)營者 長久贏利能力； 目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力及品味； 產(chǎn)品（鋪位）的適用性； 優(yōu)惠條件； 其它品牌的檔次及資源沖突性 品牌商家的關(guān)注點(diǎn)具極其重要的參考價(jià)值，將指導(dǎo)我們明確市場攻擊方向及附加值塑造，并且在招商實(shí)施階段使我們采用針對(duì)性策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 ? 我們的招商目標(biāo) 國際知名品牌，男裝、男鞋、箱包、男士休閑用品、鐘表、女裝、女鞋、化妝品、美容美體產(chǎn)品、黃金珠寶、床上用品、童裝、童鞋、玩具、音像制品、家居飾品等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 ？誰來消費(fèi)？誰來購買 ? 消費(fèi)者 本項(xiàng)目消費(fèi)者為以項(xiàng)目為圓心，半徑 5公里范圍內(nèi)的土著居民、公務(wù)員以及具超前消費(fèi)的企事業(yè)白領(lǐng)，消費(fèi)者群體包含了個(gè)人和家庭。 A、項(xiàng)目周邊消費(fèi)者 80%； B、項(xiàng)目半徑 5公里內(nèi)其它消費(fèi)者 20%； C、日常型消費(fèi) 50%（與周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)）； D、依附性消費(fèi) 30%（酒店） E、游離性消費(fèi) 20%（輻射性消費(fèi)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 ？誰來消費(fèi)？誰來購買 ? 購買者 本項(xiàng)目采用先租后售的銷售模式，未來大部分購買者幾乎可以肯定是投資者，在這里需要提請(qǐng)貴方注意的問題是： 針對(duì)國際品牌的招商在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠 ,但成交租金與未來售價(jià)之間如何核算投資回報(bào)率？面投資回報(bào)率又是投資者關(guān)心的首要問題。 如何確定項(xiàng)目發(fā)售期？因?yàn)檫@與品牌商家的租期有一定的關(guān)聯(lián)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 ？誰來消費(fèi)？誰來購買 我們的建議是： A、現(xiàn)階段只考慮招商，并通過招商的成功來確立 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間； B、為使招商成功，優(yōu)惠輻度與日后售價(jià)應(yīng)脫離考 慮； C、建議一次性租期為五年； D、在成功招商 80%左右鋪位時(shí)公開發(fā)售，通過價(jià) 格策略使購買者先收取一定金額的返租租金， 并承諾 5年內(nèi)放棄商鋪經(jīng)營權(quán)，五年后，由品 牌商家與小業(yè)主自行協(xié)商租金標(biāo)準(zhǔn)，并由小業(yè) 主自行決定是否收回自用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售時(shí)在發(fā)展商實(shí)收均價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行年回報(bào)率計(jì)算，如以第一年面價(jià)租金 120元 /M2/月，年遞增 5%計(jì)，則 5年租金平均值為 120元 =132元 /M2/月。
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