【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目處于北片區(qū)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，由于區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟增幅有限，因此取區(qū)域平均增幅 由于近期的市場(chǎng)環(huán)境較好，這屬于房地產(chǎn)周期性的價(jià)值放大，理性的預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)去掉 10%的增幅更為合理，規(guī)避市場(chǎng)環(huán)境的突變帶來的風(fēng)險(xiǎn) 城中商業(yè)價(jià)格趨勢(shì) 修正湖南路商業(yè)項(xiàng)目的近期增長(zhǎng)率，保持%的月度增長(zhǎng) 31 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 32 城市與區(qū)域商業(yè)分析從圈（面）、線、點(diǎn)三個(gè)維度展開，商業(yè)的發(fā)展不僅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而且與城市空間環(huán)境、地區(qū)居民消費(fèi)能力等因素密切相關(guān)。 ?南京形成了新街口城市級(jí)商業(yè)中心 ， 湖南路 、 夫子廟 、 中央門三個(gè)市副商業(yè)中心這四個(gè)成熟的商業(yè)圈； ?其中新街口商圈主要以中高級(jí)百貨業(yè)態(tài)為主 ， 湖南路 、 夫子廟 、 中央門分別以 精品店和時(shí)尚百貨 、 風(fēng)味小吃和旅游工藝品專賣 、 批發(fā)為主 ， 形成了各自的鮮明特色 ， 加上服務(wù)型的社區(qū)商業(yè) ， 構(gòu)成了南京整體商業(yè)格局 。 城市商業(yè)背景 33 在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中 ， 設(shè)臵了 35個(gè)商業(yè)中心 ， 分市級(jí)商業(yè)中心 、 市級(jí)商業(yè)副中心 、區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí) 。 在改造提升 新街口市級(jí)商業(yè)中心和 湖南路 、 夫子廟市級(jí)商業(yè)副中心的基礎(chǔ)上 ， 新建河西市級(jí)商業(yè)中心和火車南站 、 江寧 、 仙林市級(jí)副中心 ，使地區(qū)級(jí)商業(yè)中心達(dá) 12個(gè) 。 湖南路商圈 夫子廟商圈 新街口商圈 湖南路商圈是南京市重點(diǎn)改造和提升的市級(jí)商業(yè)副中心 34 ?核心競(jìng)爭(zhēng)圈 —— 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： 湖南路商圈； ?邊緣競(jìng)爭(zhēng)圈 —— 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)： 新街口、中央門、夫子廟商圈； ?泛競(jìng)爭(zhēng)圈層 —— 分流競(jìng)爭(zhēng)： 新城市廣場(chǎng)、 1912等其他區(qū)域級(jí)和個(gè)性化的集中商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分流。 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定：本項(xiàng)目預(yù)期后市將面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、邊緣競(jìng)爭(zhēng)和分流競(jìng)爭(zhēng) 35 ?調(diào)研目的： 本項(xiàng)目的體量決定了其城市地位 ， 本次調(diào)研主要通過對(duì)界定競(jìng)爭(zhēng)范圍的調(diào)研 ， 充分認(rèn)識(shí)南京城市商圈的運(yùn)營現(xiàn)狀背景 ， 在四大商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求本項(xiàng)目發(fā)展的方向和突破點(diǎn)； ?調(diào)研對(duì)象： 湖南路 、 新街口 、 夫子廟 、 中央門商圈四大市級(jí)商圈； ?調(diào)研內(nèi)容： 各區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃 、 交通環(huán)境 、 業(yè)態(tài)分布 、 租金情況 、 消費(fèi)人群 、 人流量 、 車流量等； ?調(diào)研時(shí)間 ： 于 2022年 9月 13日召開項(xiàng)目組會(huì)議 ， 市場(chǎng)部成立專項(xiàng)調(diào)研小組 ， 在對(duì) 13名銷售人員和 4名市場(chǎng)研究人員為其 2個(gè)工作日的調(diào)研技巧培訓(xùn)之后 ， 展開了對(duì)四大商圈的全面調(diào)研 ?人員安排 ： 調(diào)研區(qū)域 調(diào)研人員 湖南路商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 新街口商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 夫子廟商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 中央門商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 3名訓(xùn)練有素的銷售人員 根據(jù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定展開市場(chǎng)調(diào)研 36 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 37 品質(zhì)和檔次不斷升級(jí)的湖南路商圈 ?概況說明： 湖南路商業(yè)街經(jīng)過低層次的 、 無序的普通商品交易場(chǎng)所 ， 發(fā)展到現(xiàn)在的中高層次的 、 有管理的特色商業(yè)街 ， 并且通過沿街商鋪 、 市政配套的改造 ， 大型購物場(chǎng)所 ，如 太平洋百貨 、 世紀(jì)泰富 、 蘇寧銀河等 的進(jìn)駐 ， 以及獅子橋餐飲一條街的建設(shè) ， 逐步形成了在全國有一定影響力的集娛樂 、 休閑 、 購物 、 餐飲為一體的區(qū)域 。 ?湖南路商圈商業(yè)的品質(zhì)和檔次在不斷升級(jí) 。 ?商圈內(nèi)店面主要以服飾和餐飲為主 。 湖南路商圈 38 在規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)下，湖南路商圈的客戶吸納力，消費(fèi)形態(tài)等商業(yè)的延展性將不斷擴(kuò)展 ?馬臺(tái)街路改造 ?玄武門將建 3萬平方米地下車庫 39 新街口商圈：商圈功能日益多元化，區(qū)域布局已趨于飽和，其市場(chǎng)認(rèn)知度最高、輻射范圍最廣 ?新街口商圈是南京商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū) ， 號(hào)稱 “ 華東第一商貿(mào)圈 ” ， 己有近百年的歷史 。 ?新街口商圈集中了 商貿(mào)商務(wù) 、 金融保險(xiǎn) 、 資訊服務(wù) 等多項(xiàng)現(xiàn)代商業(yè)功能 。 ?據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì) ， 新百 、中央 、 金鷹 等商家屢屢突破日銷售額千萬元大關(guān) ， 南京市每售出 6元的社會(huì)消費(fèi)品 ，就有 1元是在新街口商業(yè)街區(qū)銷售的 ， 南京一小時(shí)都市圈的輻射力在新街口商圈得到了充分的體現(xiàn) 。 40 作為交通樞紐、物流中心位臵的中央門商圈，面向的是大眾化的商業(yè)定位，以中低端為主 ?中央門商圈是結(jié)合南京 長(zhǎng)途汽車站 、 南京商廈 、 南京火車站 進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局的 。 ?中央門商圈以生活日用品 、小百貨為經(jīng)營特色 ， 各種餐飲 、休閑 、 娛樂場(chǎng)所齊全 ， 屬大眾化經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型商圈 。 ?中央門商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上以大市場(chǎng)為主 ， 與以大商場(chǎng)和中高檔商務(wù)區(qū)為主的新街口商圈 、以精品店見長(zhǎng)的湖南路商圈形成錯(cuò)位 、 相互補(bǔ)充 。 41 夫子廟商圈是 中西結(jié)合、融秦淮歷史文化的商業(yè)副中心，但整體消費(fèi)層次不高 ?夫子廟商圈是指以夫子廟商業(yè)片區(qū)為核心 ,以 中華路 ,建康路 ,貢院街 ,長(zhǎng)樂路 等商業(yè)街為四沿的城南商貿(mào)圈 ， 其中貢院街 、 貢院西街區(qū)域?yàn)槠浜诵牡囟?。 ?依托全國著名的風(fēng)景點(diǎn)－夫子廟帶來的大量中外游客 ， 夫子廟商圈內(nèi)的人流量大 ， 但整體消費(fèi)在 中低檔次 ， 主要消費(fèi)群為外來人口 。 商家的業(yè)態(tài)以具有地方特色的餐飲 、 小吃 、古玩為主 。 區(qū)域較高檔次的消費(fèi)集中于餐飲為 ， 近年來時(shí)尚品牌流行服飾發(fā)展較快 。 夫子廟商圈 42 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 43 新街口核心商圈主要以大型綜合商場(chǎng)和地下商業(yè)為主 ?新街口商業(yè)核心區(qū)主要包括 地上和地下兩個(gè)部分 ， 地上以 新街口步行街為中心 ， 包括了新街口各大百貨商場(chǎng)及精品店 。 地下部分則以 時(shí)尚為核心的萊迪地下商城及以美食為核心的地鐵商鋪 。 ?新街口大型百貨類商業(yè)比較集中 ， 所占體量也相較大 。 新街口商業(yè)行態(tài)還是以大型百貨商場(chǎng)為主；萊迪廣場(chǎng)則選擇時(shí)尚路線 ， 客戶定位為消費(fèi)能力一般的年輕女性 ， 跟大型商場(chǎng)的客群產(chǎn)生差異；而地鐵商鋪的客群主要定位為流動(dòng)人群 。 我司重點(diǎn)對(duì)中山東路 、 洪武路 、 淮海路 、 中山南路所圍成的新街口商業(yè)圈核心區(qū)進(jìn)行了調(diào)研 。 核心區(qū)各商業(yè)片經(jīng)營體量91%8% 1%地面大型商業(yè) 萊迪 地鐵商鋪44 中央門商圈主要以酒店賓館、批發(fā)類大市場(chǎng)為主 ?中央門商圈地處交通樞紐 ， 以大型百貨市場(chǎng) ， 賓館酒店 ， 餐飲業(yè)經(jīng)營為主 ， 主要滿足來往旅客的住宿 ， 飲食 ，品集散和零售 。 ?龍?bào)绰返靥庨L(zhǎng)途汽車站和南京火車站中間 ， 來往客流 ， 尤其是步行人流較大 ， 其商業(yè)規(guī)模不大 ， 但數(shù)量多 ， 品種繁多 ， 包括餐飲 ， 服裝 ， 機(jī)電 ， 禮品 ， 研究 ， 小商品 ， 賓館酒店 ， 藥店等 ， 主要服務(wù)對(duì)象為來往旅客 。 ?建寧路上以大型百貨市場(chǎng)為主 ， 主要包括玉橋市場(chǎng) ， 金橋市場(chǎng) ， 華東國際鞋城 ， 包括服裝 ， 鞋包 ， 知名品牌的批發(fā) ， 零售和倉儲(chǔ) ， 其服務(wù)對(duì)象包括南京市內(nèi)外的批發(fā)商 ， 周邊居民 ， 郊縣居民和來往旅客 。 中央門商業(yè)數(shù)量分布 中央門商圈業(yè)種面積分布 1836105291210342112105 5賓館酒店餐飲超市打印攝影服飾機(jī)電美容其他商場(chǎng)食品市場(chǎng)鞋包煙酒銀行24%6%15%0%1%0%0%15%0%33%6% 0%賓館酒店餐飲超市打印攝影服飾機(jī)電美容其他商場(chǎng)食品市場(chǎng)鞋包煙酒銀行45 夫子廟商圈主要以餐飲、食品和古玩藝術(shù)品市場(chǎng)為主，具有很強(qiáng)的秦淮文化特色 ?從店鋪數(shù)量看 ， 夫子廟商圈店鋪以服飾最多 ， 餐飲以古玩次之 。 ?從業(yè)態(tài)面積來看 ， 夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲 、 服飾 、 古玩為主 。 ?無論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看 ， 餐飲 、 服飾 、 古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營業(yè)態(tài) 43%3%0%19%1%2%13%2%5%11%1%0%服飾寵物超市餐飲賓館工藝品古玩食品飾品鞋包音響銀行31%3%5%28%2%17%2%2%1%5%2%0%2%餐飲超市寵物服飾工藝品古玩其他食品飾品鞋包休閑娛樂音像銀行46 湖南路商圈主要以餐飲、服飾為商圈的經(jīng)營主流，但多元化的商業(yè)形態(tài)正逐漸勾勒成型 業(yè)態(tài)分布情況 店鋪數(shù)量171192289131553594餐飲 服飾 鞋包等 賓館旅社 休閑娛樂銀行 大型商場(chǎng) 電器專賣 書店 其它餐飲 、 服飾 為區(qū)域商業(yè)的主流形態(tài) 主流業(yè)態(tài)奠定商業(yè)基礎(chǔ)、其他新型業(yè)態(tài)漸顯發(fā)展?jié)摿?，多元化商業(yè)形態(tài)逐漸勾勒成型 47 總規(guī)模32236354371284114009900276011080024500233220417餐飲 服飾 鞋包等 賓館旅社 休閑娛樂銀行 大型商場(chǎng) 電器專賣 書店 其它業(yè)態(tài)面積組合情況 大型商場(chǎng)、餐飲和服飾的營業(yè)面積是商圈的絕對(duì)主力 大型商場(chǎng) 、 餐飲 、服飾 等業(yè)態(tài)規(guī)模較大 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的大面積容量，為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來目標(biāo)客戶，新興業(yè)態(tài)伴隨著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)漸成氣候，規(guī)模逐步擴(kuò)大 48 湖南路商圈－具備市級(jí)商圈的條件，同時(shí)具備新街口商圈所沒有的擴(kuò)展性功能。為本項(xiàng)目開發(fā)提供了獨(dú)特而鮮明的發(fā)展思路 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)－餐飲、服飾、百貨 奠定基礎(chǔ)，帶來客群 規(guī)劃建設(shè)的引導(dǎo)、地下空間開發(fā) 商業(yè)格局的擴(kuò)展 新的商業(yè)形態(tài)、新的目標(biāo)客群 項(xiàng)目著力點(diǎn) 49 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 50 湖南路商圈 ?■□ 公交系統(tǒng) 湖南路公交路線一覽 51 ?按入口分： 中山北路公交路線最多 ， 其次是湖南路 ， 最后是馬臺(tái)街 ， 這表明大量的人流主要由中山北路進(jìn)入湖南路商圈消費(fèi) ， 這也從另一方面說明了中山北路在商圈中的重要地位 。 ?按來源分： 公交路線中由城北特別是中山碼頭 、 南京西站 、 大橋南路及邁皋橋等區(qū)域發(fā)車較多 ， 達(dá) 16輛 ， 而城中也有 15輛車發(fā)車 ， 另外河西 、 城南及江北也都有公交車始發(fā) 。 由此可見湖南路商圈輻射范圍很廣 ， 但重點(diǎn)輻射城北及城中區(qū)域 。 公交線路數(shù)量(包括夜間路線)141040246810121416中山北路 湖南路 馬臺(tái)街公交線路數(shù)量3161574024681012141618江北 城北 城中 河西 城南湖南路商圈從公交線路上看，地鐵、公路等公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，尤其對(duì)于城北和城中的吸納力強(qiáng) 52 ?■□ 停車位 ： 目前 ， 整個(gè)湖南路停車位大約有 1600個(gè)左右 ， 分別在金山大廈 、 蘇寧環(huán)球 、天獅大廈等建筑的地下以及湖南路沿街的兩側(cè) 。 但與湖南路繁華的商業(yè)設(shè)施相比 ， 停車設(shè)施嚴(yán)重不足 。 特別是到晚上道路兩側(cè)基本被汽車所占據(jù) ， 因此導(dǎo)致了車流不暢通 ， 相信隨著玄武門地下車庫的興建湖南路停車難的問題將會(huì)隨之改善 。 湖南路主要停車地點(diǎn) 樓層分布 車位數(shù)量 金山大廈 地下 13層 300 蘇寧環(huán)球 地下 13層 300 蘇寧銀河 地下 12層 110 山西路百貨 地上 30 建偉大廈 地下 12層 120多 天獅百盛 地下 13層 220