【正文】 湖南路商業(yè)項目的近期增長率，保持%的月度增長 31 項目市場競爭環(huán)境 182。 增加小戶型在市場中的供應量 建設部 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比 例要求的若干意見 》 明確了九部委“十五條”中 90平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任 增加小戶型在市場中的供應量 南京市建委 《 南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷售階段實行公示的實施意見 》 凡是南京市新開工或進行銷售的民用建筑，建設單位應當將所建、所銷售的民用建筑節(jié)能實施情況，在施工現(xiàn)場主要出入口和銷售場所顯著位臵進行公示。 規(guī)范商品房買賣過程中的面積計算細則，對于后期開發(fā)項目的產(chǎn)品創(chuàng)新提出的挑戰(zhàn) 國務院法制辦公室 《 民用建筑節(jié)能條例（草案） 》 。 處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不規(guī)范操作 國土資源 部 通知 要求各地進一步規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤的試點工作。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 城市概況 182。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 相關(guān)政策解讀 182。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 相關(guān)政策解讀 182。未經(jīng)批準擅自開展掛鉤試點，增加建設用地的，要追究責任，并相應扣減土地利用年度計劃指標。 。 全國人民代表大會 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 對住宅年限到期后的自動延期。 研究背景 182。 城市商業(yè)背景 33 在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中 ， 設臵了 35個商業(yè)中心 ， 分市級商業(yè)中心 、 市級商業(yè)副中心 、區(qū)級商業(yè)中心三級 。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 40 作為交通樞紐、物流中心位臵的中央門商圈，面向的是大眾化的商業(yè)定位，以中低端為主 ?中央門商圈是結(jié)合南京 長途汽車站 、 南京商廈 、 南京火車站 進行網(wǎng)點布局的 。 研究背景 182。 ?新街口大型百貨類商業(yè)比較集中 ， 所占體量也相較大 。 ?無論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看 ， 餐飲 、 服飾 、 古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營業(yè)態(tài) 43%3%0%19%1%2%13%2%5%11%1%0%服飾寵物超市餐飲賓館工藝品古玩食品飾品鞋包音響銀行31%3%5%28%2%17%2%2%1%5%2%0%2%餐飲超市寵物服飾工藝品古玩其他食品飾品鞋包休閑娛樂音像銀行46 湖南路商圈主要以餐飲、服飾為商圈的經(jīng)營主流，但多元化的商業(yè)形態(tài)正逐漸勾勒成型 業(yè)態(tài)分布情況 店鋪數(shù)量171192289131553594餐飲 服飾 鞋包等 賓館旅社 休閑娛樂銀行 大型商場 電器專賣 書店 其它餐飲 、 服飾 為區(qū)域商業(yè)的主流形態(tài) 主流業(yè)態(tài)奠定商業(yè)基礎、其他新型業(yè)態(tài)漸顯發(fā)展?jié)摿Γ嘣虡I(yè)形態(tài)逐漸勾勒成型 47 總規(guī)模32236354371284114009900276011080024500233220417餐飲 服飾 鞋包等 賓館旅社 休閑娛樂銀行 大型商場 電器專賣 書店 其它業(yè)態(tài)面積組合情況 大型商場、餐飲和服飾的營業(yè)面積是商圈的絕對主力 大型商場 、 餐飲 、服飾 等業(yè)態(tài)規(guī)模較大 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的大面積容量，為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來目標客戶，新興業(yè)態(tài)伴隨著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)漸成氣候，規(guī)模逐步擴大 48 湖南路商圈－具備市級商圈的條件，同時具備新街口商圈所沒有的擴展性功能。 各商圈分街區(qū)分析 50 湖南路商圈 ?■□ 公交系統(tǒng) 湖南路公交路線一覽 51 ?按入口分： 中山北路公交路線最多 ， 其次是湖南路 ， 最后是馬臺街 ， 這表明大量的人流主要由中山北路進入湖南路商圈消費 ， 這也從另一方面說明了中山北路在商圈中的重要地位 。 獅子橋為步行區(qū) ， 禁止車輛出入 ， 故只統(tǒng)計人流 。 ?地鐵商鋪人流 ：下圖為 （ 周六 ） 、 （ 周日 ） 、 （ 周一 ） 三天各時段地鐵商鋪 12個主要入口20分鐘進入地鐵商鋪區(qū)域的人流量 ， 其每 20分鐘 6000左右的人流量是其它地區(qū)無法相比的 ， 雖然有效客戶較少 ， 但人流量大彌補了這個缺陷 。這部分客流在中央門商群的消費主要為餐飲，住宿，箱包，服裝，禮品等，據(jù)相關(guān)資料外地人消費占本商圈總消費的 %。 主要停車場包括： 場名 場址 泊位 瞻園商城地下 瞻園路 200 夫子廟室內(nèi)停車場 平江府路 158號 130 天宇大廈 建康路 185號 40 狀元樓地面 (路內(nèi) ) 大四福巷 65 金榜大市場 平江府路 188號 52(計次 ) 航天大廈 建康路 115號 25(計次 ) 航天學院 瞻園路 126號 40(計次 )旅游景點 金陵展覽館地下 夫子廟西牌坊 35(計次 )旅游景點 秦淮區(qū)體育館 西石壩街 20號 30(計次 )旅游景點 義興巷（路內(nèi)） 瞻園路義興巷 30(計次 )旅游景點 貢院街（路內(nèi)） 貢院街東段 20(計次 )旅游景點 白鷺賓館 大石壩街 68號 40(計次 )旅游景點 ?■□ 區(qū)域消費客群： 商圈的主力消費是外來旅游觀光游客，區(qū)域內(nèi)的普通消費以中低端為主，停車位不多側(cè)面反映了對本市的吸納力有限 66 項目市場競爭環(huán)境 182。 新街口核心區(qū)各種商業(yè)所占比例76%10%6%6% 2%百貨 書店 餐飲 電器 其它新街口商圈地面商業(yè)主要以百貨為主 70 業(yè)態(tài)分布： 服裝、飾品和鞋包皮具店占到了絕對的主力，餐飲、化妝等其它業(yè)態(tài)是作為補充商業(yè)形式出現(xiàn)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客 ， 專程過來消費的所占比重較小 ， 所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃 、 飾品為主 。 研究背景 182。 2022年上半年銷售價格： 1F： 5萬 /平方米、 2F： /平方米、 3F： /平方米、 4F： /平方米、 5F： /平方米、 6F： 萬 /平方米。 下圖為地鐵商鋪與萊迪的租金對比 。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈租金水平 182。從業(yè)態(tài)看，餐飲、服飾的租金較高，主要是受長途汽車站和南京車站的帶動，客流量大，市場較好，形成了車站周圍較為特殊的商業(yè)圈，由于龍蟠路上店面少，人流量大，是三條路當中租金最高的。 入口處部分鋪位租金最多可達 66元/㎡ 〃 天 。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 下圖為萊迪與地鐵商鋪各業(yè)態(tài)所占比例的對比： 42%24%3%10%6%4%3%4%3%4%25%50%10%0% 0%3% 4%3%2%3%0%10%20%30%40%50%60%餐飲 飾品 化妝品 攝影 服裝 鞋包皮具 玩具 醫(yī)藥保健 培訓書籍 煙酒百貨 工藝 美容美發(fā)地鐵商鋪 萊迪同為地下商業(yè)的萊迪和地鐵商鋪業(yè)態(tài)的組合差異較大 73 中央門商圈的商業(yè)主要集中在綜合性市場為主的建寧路上 ?■□ 中央門商圈商業(yè)面積分配 ?各街區(qū)商鋪數(shù)量及面積分布 ?根據(jù)現(xiàn)場統(tǒng)計 ， 中央門商圈商業(yè)總面積為 ， 共有大小商家 206家 。 ?萊迪廣場分地下兩層 。 商圈概況 182。 ◆年齡結(jié)構(gòu)：以 30歲以上客群為主，年齡結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為復合型 ◆層次結(jié)構(gòu)：主要是外地人，多數(shù)是批發(fā)商，零售商，郊縣居民。 上午1 0 點人流量對比圖16870537641161596020224000600080001000012022140001600018000地鐵商鋪 萊迪忙時閑時下午2 點人流量對比圖1808444523825220802022400060008000100001202214000160001800020220地鐵 萊迪忙時閑時晚上8 點人流量對比圖1740956404318224402022400060008000100001202214000160001800020220地鐵 萊迪忙時閑時作為地鐵交通樞紐的核心區(qū)域，人流量遠遠大于同一區(qū)域的萊迪地下商業(yè)街 60 中央門商圈的交通聯(lián)系主要在城北區(qū)域，以及車站、碼頭的交通聯(lián)系 ?■□ 公交系統(tǒng) ?按公交線路站點分： 道路 公交線路 中央路 1， 28， 30， 35， 38， 33， 8， 32， 45， 56， 建寧路 136， 66， 10， 159， 13， 303， 72， 54， 73 龍蟠路 22， 318， 66， 69， 10， 45， 28， 159， 136， 56，南棲，南洲，南湖，南湯。 總之，這是一群富有朝氣、時尚、消費觀念先進、文化層次及素質(zhì)較高的年輕消費群體。 由此可見湖南路商圈輻射范圍很廣 ， 但重點輻射城北及城中區(qū)域 。 研究背景 182。 我司重點對中山東路 、 洪武路 、 淮海路 、 中山南路所圍成的新街口商業(yè)圈核心區(qū)進行了調(diào)研 。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 ?中央門商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上以大市場為主 ， 與以大商場和中高檔商務區(qū)為主的新街口商圈 、以精品店見長的湖南路商圈形成錯位 、 相互補充 。 各商圈分街區(qū)分析 37 品質(zhì)和檔次不斷升級的湖南路商圈 ?概況說明： 湖南路商業(yè)街經(jīng)過低層次的 、 無序的普通商品交易場所 ， 發(fā)展到現(xiàn)在的中高層次的 、 有管理的特色商業(yè)街 ， 并且通過沿街商鋪 、 市政配套的改造 ， 大型購物場所 ，如 太平洋百貨 、 世紀泰富 、 蘇寧銀河等 的進駐 ， 以及獅子橋餐飲一條街的建設 ， 逐步形成了在全國有一定影響力的集娛樂 、 休閑 、 購物 、 餐飲為一體的區(qū)域 。 湖南路商圈 夫子廟商圈 新街口商圈 湖南路商圈是南京市重點改造和提升的市級商業(yè)副中心 34 ?核心競爭圈 —— 區(qū)域競爭： 湖南路商圈； ?邊緣競爭圈 —— 同質(zhì)競爭： 新街口、中央門、夫子廟商圈； ?泛競爭圈層 —— 分流競爭： 新城市廣場、 1912等其他區(qū)域級和個性化的集中商業(yè)競爭分流。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 政府保留了對商業(yè)產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)。 50萬。 嚴格控制城市土地的征用 土地政策 國土資源局的系列政策出臺進一步規(guī)范了房地產(chǎn)土地市場的各個環(huán)節(jié) 18 發(fā)布時間 發(fā)布機構(gòu) 政策名稱 政策內(nèi)容 潛在影響 南京市建 委 《 南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷售階段實行公示的實施意見 》 規(guī)定了開發(fā)商必須進行公示的內(nèi)容，包括“屋面隔熱保溫、墻體隔熱保溫、外門窗性能、遮陽、暖通、電氣節(jié)能以及其他節(jié)能措施”， 建設單位在建筑工程正式開工后，在施工現(xiàn)場公示；在領取房屋銷售許可證后，在銷售現(xiàn)場公示，并且“施工現(xiàn)場、銷售場所節(jié)能公示不得遲于樓盤開始銷售的時間”。 建設部和南京住房公積金管理中心 住房公積金利率上調(diào)；個人還貸能力系數(shù)的調(diào)低 公積金利率的調(diào)整在加重購房壓力的同時，折射出國家是在從多個角度控制房價的過快增長。 南京商業(yè)市場分析 8 城市經(jīng)濟總量的持續(xù)增長，按照經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系模型，南京進入飛速發(fā)展期 南京市歷年G D P 及同比增幅2774241319101 5 7 6 . 212951 2 . 5 0 %1 7 . 3 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 2 0 %0500100015002022250030002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長率 GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 510% 穩(wěn)定發(fā)展 10~15% 高速發(fā)展 大于 15% 飛速發(fā)展 按照國際研究慣例： GDP增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型 9 人均 GDP接近 6000美元，按照國際研究經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)發(fā)展階段的規(guī)律，南京的房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期 南京市歷年人均G D P 及增幅293758805246423734981 1 . 2 0 %1 3 . 1 0 %15%1 2 . 9 0 %1 2 . 0 1 %010002022300040005000600070002022年 2022年 2022年 2022年 2