【正文】 各商圈分街區(qū)分析 83 湖南路商圈的中山北路商業(yè)商場(chǎng)、賣場(chǎng)的商業(yè)面積比例占到了 80%以上 ?中山北路兩側(cè)分布以鞋包 、服飾及餐飲店為主 ， 從規(guī)模上看山西路百貨 、 太平洋商場(chǎng) 、 蘇寧銀河及蘇寧電器等占據(jù)了這些商業(yè)供應(yīng)的主力 ，另外中山北路上存在一些KTV、 演藝場(chǎng)所 、 網(wǎng)吧 、 電影院等娛樂(lè)休閑場(chǎng)所 ， 因此整個(gè)中山北路臨近湖南路商業(yè)以專業(yè)店 （ 包括商場(chǎng) 、 電器專賣等 ） 為主 ， 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所為輔 。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 ?■□ 沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r 80 調(diào)研路段 業(yè)態(tài) 租金（元 /天 〃m 2） 中央路 食品 服飾 理發(fā)店 鞋包 手機(jī)維修 建寧路 服裝 鞋類 理發(fā)店 龍?bào)绰? 服飾 中餐館 多數(shù)有產(chǎn)權(quán) 從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看，一般是 R龍?bào)绰?R建寧路 R中央路 龍?bào)绰分饕薪饦颉⒂駱騼纱缶C合批發(fā)市場(chǎng)，區(qū)域商業(yè)成熟且有一定歷史，租金水平較中央路和建寧路略高 81 夫子廟商圈的貢院街的租金最為突出 ?從租金調(diào)研情況看 ， 在各路段中貢院街和貢院西街的租金水平最高 ， 這主要是這兩條街連接夫子廟商圈三大入口 ， 商業(yè)氣氛最為濃厚 。 ?萊迪與地鐵商鋪的對(duì)比： 萊迪與地鐵商鋪的租金一般相差 10元 /㎡ 〃 天 。 區(qū)域不同鋪位的租金差異也較大 ， 15元/㎡ 〃 天～ 67元 /㎡ 〃 天 ，租金多相差近 5倍 。 租金 (元 /平方米 /天 ) 大型商場(chǎng) 山百、太平洋、湖南路商場(chǎng)等 按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成 蘇寧銀河 原先產(chǎn)權(quán)銷售，目前蘇寧集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 10年，每年年租金為總房款的 7％。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 ?無(wú)論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看 ， 餐飲 、 服飾 、 古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 43%3%0%19%1%2%13%2%5%11%1%0%服飾寵物超市餐飲賓館工藝品古玩食品飾品鞋包音響銀行31%3%5%28%2%17%2%2%1%5%2%0%2%餐飲超市寵物服飾工藝品古玩其他食品飾品鞋包休閑娛樂(lè)音像銀行75 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 ?建寧路上的商業(yè)面積最多 ， 建寧路上以大型市場(chǎng) ， 超市和假日酒店為主 ， 三者總面積為 。 此外新街口地鐵商鋪不能轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓 。 共有商鋪 862間 ， 負(fù)一層分四條街區(qū) ， 共 399套鋪位 ， 主營(yíng)服裝 、 鞋類 、 百貨和餐飲；負(fù)二層分五條街區(qū) ， 計(jì) 463套鋪位 ， 主營(yíng)服裝 、 箱包 、 美容美甲以及娛樂(lè) 。 各商圈分街區(qū)分析 67 湖南路商圈的商業(yè)分布 ?■□ 湖南路商圈主要街區(qū)構(gòu)成 ： 湖南路商圈主要由 5部分組合 ， 分別是湖南路 、 獅子橋 、中山北路 、 馬臺(tái)街及餐飲小吃街 ， 各街區(qū)具體分布見(jiàn)下圖： 68 ?■□ 各街區(qū)店鋪數(shù)量及面積分布 8314764831582508282245111475729324971020406080100120140160180獅子橋 湖南路 中山北路 餐飲小吃街 馬臺(tái)街020220400006000080000100000120220店鋪數(shù)量 總規(guī)模（萬(wàn)㎡）根據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，湖南路商圈經(jīng)營(yíng)店鋪數(shù)量共535家，總規(guī)模約 69 ?新 街 口 地 面 商 業(yè) ： 以百貨為主 ， 定位中高端客戶 ?各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較類似 ，一樓基本為珠寶 ， 化妝品 ，中外名表 ， 鞋類；二樓以上基本為服裝；頂樓有部分居家 、 玩具 、 電器類商品 。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 商圈外部設(shè)有數(shù)個(gè)停車場(chǎng) 。 區(qū)域內(nèi)的客群消費(fèi)層次不高，外地客戶時(shí)主力，消費(fèi)多以批發(fā)、零售為主 63 夫子廟商圈的城市吸納力主要集中在城南、城東區(qū)域，以及主要長(zhǎng)途車站、火車站 ?■□ 公交系統(tǒng) ?夫子廟商圈周邊公共交通發(fā)達(dá) ，多條公交線路通過(guò)周邊 。 61 1023834104710596481269147 1294711146870118516478131002168 2222970500100015002022AM 9：00 PM 2:00 PM 8: 00工作日 汽車 工作日 助力車 工作日 行人周末 汽車 周末 助力車 周末 行人1533163511676577985499571245111918811830132311438256151575128111100200400600800100012001400160018002022A M 9 ：0 0 PM 2:00 PM 8: 00工作日 汽車 工作日 助力車 工作日 行人周末 汽車 周末 助力車 周末 行人中央門商圈的車流、人流主要集中在建寧路和龍?bào)绰芬痪€ 建寧路人車流 336329402661475218272592119468712092886260131953960278732911818113114550500100015002022250030003500400045005000A M 9 ：0 0 PM 2:00 PM 8: 00工作日 汽車 工作日 助力車 工作日 行人周末 汽車 周末 助力車 周末 行人 中央路人車流 龍?bào)绰啡塑嚵? 62 外部客流及消費(fèi)傾向： 由于中央門處于南京火車站和長(zhǎng)途東站，長(zhǎng)途汽車站，南京西站之間，是南京的重要交通樞紐之一，來(lái)自外地的客流，主要是從南京車站和長(zhǎng)途客運(yùn)站中轉(zhuǎn)的他籍游客。 ? 按來(lái)源區(qū)域分： 出發(fā)地點(diǎn) 江北 棲霞區(qū) 夫子廟 中山陵 中山碼頭 城南 江寧 城中 河西 大橋 長(zhǎng)途東站 馬群 公交線路條數(shù) 3 12 1 1 4 4 2 2 5 1 5 3 ?其中多數(shù)公交線路都已南京車站為終點(diǎn)站，連接仙林，江寧，棲霞區(qū)，雨花臺(tái)，河西，馬群，夫子廟等區(qū)域，乘客多為以南京車站為目的地的旅客。 目前商圈的業(yè)態(tài)布局決定了其消費(fèi)客群是綜合類的，城市吸納力強(qiáng) 58 ?萊迪人流： 萊迪人流量較大 ， 下圖為 、 、 20分鐘的人流量 ， 可見(jiàn)萊迪的人流量較大 ， 工作日基本能保持每 20分鐘 700人 的客流量 ， 休息日則是工作日的 2～ 3倍 。為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展布局提供了前提條件。 ?■□ 人流動(dòng)向： 通過(guò)計(jì)算經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車 （ 助力車電動(dòng)車自行車 ） 、 行人數(shù)來(lái)判斷本項(xiàng)目潛在的消費(fèi)客群數(shù)量 ， 我們選取上午 9： 00、 14： 00和 19： 00測(cè)算每 20分鐘通過(guò)的車輛和行人 ， 可以發(fā)現(xiàn)在三個(gè)不同的時(shí)間段 ， 19： 00人流量都是最多的 ， 在 14： 00左右次之 。 公交線路數(shù)量(包括夜間路線)141040246810121416中山北路 湖南路 馬臺(tái)街公交線路數(shù)量3161574024681012141618江北 城北 城中 河西 城南湖南路商圈從公交線路上看，地鐵、公路等公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，尤其對(duì)于城北和城中的吸納力強(qiáng) 52 ?■□ 停車位 ： 目前 ， 整個(gè)湖南路停車位大約有 1600個(gè)左右 ， 分別在金山大廈 、 蘇寧環(huán)球 、天獅大廈等建筑的地下以及湖南路沿街的兩側(cè) 。 各商圈租金水平 182。 商圈概況 182。 ?從業(yè)態(tài)面積來(lái)看 ， 夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲 、 服飾 、 古玩為主 。 核心區(qū)各商業(yè)片經(jīng)營(yíng)體量91%8% 1%地面大型商業(yè) 萊迪 地鐵商鋪44 中央門商圈主要以酒店賓館、批發(fā)類大市場(chǎng)為主 ?中央門商圈地處交通樞紐 ， 以大型百貨市場(chǎng) ， 賓館酒店 ， 餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)為主 ， 主要滿足來(lái)往旅客的住宿 ， 飲食 ，品集散和零售 。 地下部分則以 時(shí)尚為核心的萊迪地下商城及以美食為核心的地鐵商鋪 。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 夫子廟商圈 42 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 41 夫子廟商圈是 中西結(jié)合、融秦淮歷史文化的商業(yè)副中心，但整體消費(fèi)層次不高 ?夫子廟商圈是指以夫子廟商業(yè)片區(qū)為核心 ,以 中華路 ,建康路 ,貢院街 ,長(zhǎng)樂(lè)路 等商業(yè)街為四沿的城南商貿(mào)圈 ， 其中貢院街 、 貢院西街區(qū)域?yàn)槠浜诵牡囟?。 ?據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì) ， 新百 、中央 、 金鷹 等商家屢屢突破日銷售額千萬(wàn)元大關(guān) ， 南京市每售出 6元的社會(huì)消費(fèi)品 ，就有 1元是在新街口商業(yè)街區(qū)銷售的 ， 南京一小時(shí)都市圈的輻射力在新街口商圈得到了充分的體現(xiàn) 。 ?湖南路商圈商業(yè)的品質(zhì)和檔次在不斷升級(jí) 。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定：本項(xiàng)目預(yù)期后市將面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、邊緣競(jìng)爭(zhēng)和分流競(jìng)爭(zhēng) 35 ?調(diào)研目的： 本項(xiàng)目的體量決定了其城市地位 ， 本次調(diào)研主要通過(guò)對(duì)界定競(jìng)爭(zhēng)范圍的調(diào)研 ， 充分認(rèn)識(shí)南京城市商圈的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀背景 ， 在四大商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求本項(xiàng)目發(fā)展的方向和突破點(diǎn)； ?調(diào)研對(duì)象： 湖南路 、 新街口 、 夫子廟 、 中央門商圈四大市級(jí)商圈； ?調(diào)研內(nèi)容： 各區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃 、 交通環(huán)境 、 業(yè)態(tài)分布 、 租金情況 、 消費(fèi)人群 、 人流量 、 車流量等； ?調(diào)研時(shí)間 ： 于 2022年 9月 13日召開項(xiàng)目組會(huì)議 ， 市場(chǎng)部成立專項(xiàng)調(diào)研小組 ， 在對(duì) 13名銷售人員和 4名市場(chǎng)研究人員為其 2個(gè)工作日的調(diào)研技巧培訓(xùn)之后 ， 展開了對(duì)四大商圈的全面調(diào)研 ?人員安排 ： 調(diào)研區(qū)域 調(diào)研人員 湖南路商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 新街口商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 夫子廟商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 中央門商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 3名訓(xùn)練有素的銷售人員 根據(jù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定展開市場(chǎng)調(diào)研 36 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 ?南京形成了新街口城市級(jí)商業(yè)中心 ， 湖南路 、 夫子廟 、 中央門三個(gè)市副商業(yè)中心這四個(gè)成熟的商業(yè)圈； ?其中新街口商圈主要以中高級(jí)百貨業(yè)態(tài)為主 ， 湖南路 、 夫子廟 、 中央門分別以 精品店和時(shí)尚百貨 、 風(fēng)味小吃和旅游工藝品專賣 、 批發(fā)為主 ， 形成了各自的鮮明特色 ， 加上服務(wù)型的社區(qū)商業(yè) ， 構(gòu)成了南京整體商業(yè)格局 。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 南京商業(yè)市場(chǎng)分析 23 ?城市商業(yè)的區(qū)域特征 ■□ 總體特征： —— 城中區(qū)商鋪投資成本高 ， 客群面有限 ， 銷售壓力較大 —— 自營(yíng)成為主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) —— 新城區(qū)商業(yè)是發(fā)展的初級(jí)階段 ， 社區(qū)型商業(yè)銷售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于大型 綜合類商業(yè) ■□ 分區(qū)發(fā)展特征： —— 江寧 、 江北是目前主要商業(yè)開發(fā)區(qū)域 ， 主城邊緣區(qū)配套商業(yè)相對(duì)匱乏：江寧商業(yè)持續(xù)大量上市 ， 商業(yè)市場(chǎng)格局期待重組；江北大橋商業(yè)體量劇增 ， 業(yè)態(tài)重組是必然； —— 核心區(qū)新街口商圈將向各方延展 ?主題性商業(yè)開發(fā)成為大型商業(yè)開發(fā)主流 ?大型商業(yè)分布不均衡 ， 業(yè)態(tài)趨于雷同 ， 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 ?主城區(qū)的商業(yè)配套完善 ， 但商業(yè)項(xiàng)目本身缺乏趣味性和科技性 城市商業(yè)區(qū)域特征明顯，城市商業(yè)可供挖掘空間較大 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 24 整體商業(yè)市場(chǎng)的銷售保持相對(duì)穩(wěn)定的量，年初商業(yè)用房供應(yīng)量大，后期的銷售壓力將加大 2022年 8月－ 2022年 8月各月銷售、上市對(duì)比 02468101214161820 單位：萬(wàn)平方米銷售面積 上市面積商業(yè)市場(chǎng)整體供銷 25 01234 累計(jì)供銷比商業(yè)市場(chǎng)整體供銷 累計(jì)供銷比例的持續(xù)減小是銷售壓力減緩的具體體現(xiàn) 26 江南八區(qū)的商業(yè)用房銷售價(jià)格的增幅較全市明顯，這主要是由于土地資源的稀缺和江南八區(qū)的優(yōu)勢(shì)環(huán)境所致 81098540742110649100018457999170358285796478578198641913261101831763216282173581955414453156