【正文】 民營?？漆t(yī)院審批 綜述 項(xiàng)目定位為 ? 大特色?？疲【C合 ? 之民營醫(yī)院 從項(xiàng)目自身區(qū)位、物業(yè)條件、市場容量、市場空白、行業(yè)發(fā) 展趨勢、政策利好及后期永續(xù)經(jīng)營等方面來說，可行性強(qiáng)， 前 amp。 C、支持民營醫(yī)院在 科研、教學(xué)等方面的政策和待遇與公立醫(yī)院保持一致 項(xiàng)目市場定位依據(jù) 4） 粵民營醫(yī)院或可享受免稅待遇 （廣東省衛(wèi)生廳副廳長黃飛 09年 3月在東莞調(diào)研時(shí)透露，廣東有條件的民營 醫(yī)院將有望申請(qǐng)成為非營利性醫(yī)院，享受目前公立醫(yī)院的免稅待遇 ） 民營醫(yī)院稅賦大致可分 5筆 ： 每 月 需 交 =營業(yè)稅（當(dāng)月營業(yè)收入的 5%） +城建稅（應(yīng)納稅額 7%） +教育稅附加（應(yīng)納稅額 3%）。 項(xiàng)目后期經(jīng)營管理建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 序號(hào) 經(jīng)營模式 優(yōu)勢 劣勢 1號(hào)模式 管理公司自行經(jīng)營 成本較低 靈活性較大 缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn) 沒有品牌優(yōu)勢，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很低 投資者信心不足 2號(hào)模式 委托酒店管理公司 專業(yè)經(jīng)營管理 品牌知名度高 能很好提高投資者信心 成本過高 酒店管理公司對(duì)項(xiàng)目要求苛刻 3號(hào)模式 掛牌酒店自行經(jīng)營 品牌知名度高 有相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)和人才技術(shù) 投資者對(duì)其有信心 靈活性較高，成本相對(duì)較低 抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較低 管理力度與執(zhí)行力可能有所下降 備注： 對(duì)于經(jīng)營模式的考核與評(píng)估主要因素有： 2. 品牌知名度對(duì)消費(fèi)者的影響 3. 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)消費(fèi)者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析， 3號(hào)模式優(yōu)點(diǎn)多， 缺點(diǎn)少，同時(shí)對(duì)開發(fā)商來說較為有利，我們認(rèn)為 3號(hào)模式為最佳的經(jīng)營模式 。 12個(gè)月 注：我們可以從得出的單位租金來確定與商家聯(lián)營后應(yīng)收取的扣點(diǎn)比例 ? 酒店裙樓 24F租金推導(dǎo)： 7000（參照步行街 2F以上銷售均價(jià)） %247。本案中，選取東方新天地為 55％，景泰 .香都項(xiàng)目為 45％。 總面積 = 客房單位銷售價(jià)格 （ 2820萬元 +1269萬元 +178萬元）247。 客房部分建筑面積 （ 8900㎡） 接下來，我們先對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行測算 ↓ 84 本項(xiàng)目土地月租金為 5元 /㎡ 項(xiàng)目物業(yè)總地價(jià)： 12400（總用地面積） 5元 12月 40年 = 2976萬元 （ 40年使用權(quán)） 客房銷售價(jià)格測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 物業(yè)地價(jià) 客房部分物業(yè)地價(jià) =總地價(jià)247。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店客房部分建議從以 下 5個(gè)方面增強(qiáng)銷售力和后期經(jīng)營力： 項(xiàng)目整體銷售策略建議 建議 聘請(qǐng) 客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營業(yè)績卓著的 專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理， 以 保障酒店運(yùn)營期間的豐富客源和豐厚回報(bào)。 ☆ 業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定天數(shù)（設(shè)定每月 2天）的住房卡 。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益的快速化 項(xiàng)目核心租售策略建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 租售同步 以促進(jìn)項(xiàng)目銷售為目的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益快速化！ 項(xiàng)目招商 步行街 +酒店商業(yè)裙樓 打造自身主題商業(yè)品牌 實(shí)行自主招商運(yùn)營 項(xiàng)目銷售 接下來，我們對(duì)項(xiàng)目的租售策略進(jìn)行逐個(gè)剖析 ↓ 對(duì)外銷售： 步行街 +酒店客房 +裙樓 1F部分底商 自行持有： 酒店裙樓 24F 項(xiàng)目商業(yè)步行街 打造主題性商業(yè)品牌，實(shí)行自主招商運(yùn)營 優(yōu)勢 1： 有了主題街區(qū)概念，區(qū)別于零散的、隨意的業(yè)態(tài)劃分，明確了招商目標(biāo)，相對(duì)的降低了招商難度系數(shù)，同時(shí)，有利于我司控制商業(yè)業(yè)態(tài)分布與后期經(jīng)營管理，做活本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，促進(jìn)投資信心； 優(yōu)勢 2： 自主招商、統(tǒng)一規(guī)劃，凸現(xiàn)開發(fā)商重視力度，且相對(duì)投資回報(bào)率較高，從而給投資商更大的投資保障； 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 步行街區(qū)域招商策略 化整為零，易于實(shí)際操作 第一組團(tuán) ： 酒店配套板塊 酒店作為本項(xiàng)目的核心部分，能否成功運(yùn)作將直接關(guān)系到投資客對(duì)項(xiàng)目的信心及項(xiàng)目的市場培育期的長短。以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺(tái)。此區(qū)域設(shè)各類地方特色餐飲，有利于吸引人氣，帶動(dòng)客源，做活項(xiàng)目。 基礎(chǔ)功能 —— 商務(wù)服務(wù) 酒店的傳統(tǒng)功能項(xiàng)目，是項(xiàng)目依附所在的基礎(chǔ) 也是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵 主營項(xiàng)目有： 中高檔商務(wù)客房、中西餐廳，配套項(xiàng)目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食堂、高級(jí)商務(wù)中心、現(xiàn)代商務(wù)會(huì)議中心（含大、中、小型會(huì)議廳 ,兼具小型會(huì)展功能），配套項(xiàng)目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃已不符合目前市場需求 項(xiàng)目在早期業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候，區(qū)域周邊新興商業(yè)還處于起步階段，經(jīng)過近三年的發(fā)展及市場培育，新興商業(yè)體已逐步發(fā)展壯大，項(xiàng)目原有的業(yè)態(tài)規(guī)劃有部分已被新興商業(yè)體搶占先機(jī)。月入住率大致為：標(biāo)準(zhǔn)間為 75%－ 80%， 行政間為 70%左右，套房為 60%－ 70%。 名稱 級(jí)別 地 址 經(jīng)營范圍 悅?cè)R花園酒店 五星級(jí) 香市大道側(cè) 中西餐、客房、娛樂、商務(wù) 金凱悅大酒店 四星級(jí) 教育路 1號(hào) 中西餐、客房、娛樂、商務(wù) 京都酒店 商務(wù) 神前路 中西餐、客房、娛樂、商務(wù) 新明華酒店 商務(wù) 紅荔路景泰購物城對(duì)面 中餐、客房、娛樂 凱華商務(wù)酒店 商務(wù) 香市大道（交通局旁） 客房 星城商務(wù)賓館 商務(wù) 香市大道（交通局對(duì)面） 客房 景泰商務(wù)酒店 商務(wù) 紅荔路景泰購物城內(nèi) 客房 凱運(yùn)來酒店 商務(wù) 凱悅路 1號(hào) 韓國料理、客房、桑拿等 寮步及項(xiàng)目周邊主要酒店一覽表 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 金凱悅大酒店 開發(fā)商： 廣東名冠集團(tuán) 類 型： 集商務(wù)會(huì)議、休閑渡 假娛樂酒店 客 房： 251間 （并特設(shè)行政樓層） 配 套： 開設(shè)中、西、日式餐廳 共 5個(gè)，會(huì)議、商務(wù)及 娛樂休閑 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 金凱悅大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店名稱 寮步金凱悅大酒店（四星級(jí)） 位臵 寮步鎮(zhèn)教育路 1號(hào)，臨近同沙生態(tài)園景點(diǎn) 酒店服務(wù)項(xiàng)目 停車場、會(huì)議廳、商務(wù)中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域、穿梭機(jī)場班車、免費(fèi)停車場、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、商場、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、票務(wù)服務(wù)、專職行李員、洗衣服務(wù)、行李存放服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù) 餐飲設(shè)施 中餐廳、西餐廳、酒吧、茶室、全天送餐服務(wù)（中、西、日式餐廳共有 5個(gè)） 娛樂與健身設(shè)施 桑拿浴室、足浴、卡拉 OK廳、夜總會(huì)、 SPA、棋牌室、桌球室、乒乓球室、健身室、室內(nèi)游泳池、按摩室、水上運(yùn)動(dòng) 客房設(shè)施和服務(wù) 國內(nèi)長途電話、國際長途電話、中央空調(diào) /普通分體空調(diào)、浴室化妝放大鏡、 24小時(shí)熱水、免費(fèi)洗漱用品、浴衣、獨(dú)立浴缸和淋浴、吹風(fēng)機(jī)、拖鞋、雨傘、獨(dú)立寫字臺(tái)熨斗 /熨衣板、多種規(guī)格電源插座、 110V電壓插座、保險(xiǎn)箱、電熱水壺、咖啡壺 /茶壺、免費(fèi)瓶裝水、小冰箱、迷你酒吧 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 金凱悅大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 房型 (單人 /雙人 ) 優(yōu)惠價(jià)（￥） 原 價(jià) （￥） 備注 高級(jí)客房 315 788 4折 豪華客房 395 988 4折 行政豪華客房 475 1,188 4折 標(biāo)準(zhǔn)套房 675 1,688 4折 高級(jí)套房 755 1,888 4折 豪華套房 915 2,288 4折 行政豪華套房 1035 4折 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 金凱悅大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 客源組成主要為外地商務(wù)、商旅客人，且以長租客居多 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 悅?cè)R花園大酒店 悅?cè)R花園酒店 開發(fā)商： 東莞市建匯公司 類 型： 集商務(wù)會(huì)議、休閑渡 假的花園式酒店 客 房： 600多間 （含標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、復(fù) 式行政客房和總統(tǒng)套房， 可 同時(shí)接納近 2022 人下榻） 配 套： 餐飲、宴會(huì)、會(huì)議廳 健康、休閑、娛樂及 商務(wù)配套設(shè)施 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店名稱 寮步悅?cè)R花園酒店（五星級(jí)） 位臵 寮步鎮(zhèn)香市路 8號(hào) 酒店服務(wù)項(xiàng)目 酒店各式房型有： 日式客房 /高級(jí)客房 /豪華客房 /商務(wù)客房 /商務(wù)套房 /行政客房 /行政套房 /總統(tǒng)套房等。 東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 雖然單純從一個(gè)地級(jí)市的角度來看，東莞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，由于東莞酒店業(yè)的繁榮很大程度上取決于東莞繁榮的制造業(yè)，因制造業(yè)帶動(dòng)的： 各類商務(wù)活動(dòng)是東莞星級(jí)酒店主要消費(fèi)群體。 擴(kuò) 大 宏觀背景 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟(jì) 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 寮步發(fā)展前景 東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店發(fā)展 市場潛力分析 ★ 商業(yè)發(fā)展 寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 （老城區(qū)） 大坣街 —— 教育路商業(yè)帶： ?區(qū)位屬性：老城區(qū)； ?商業(yè)特征：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，寮步鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)成熟度和飽和度較高； （新城區(qū)） 紅荔路 —— 興隆新街商業(yè)帶： ?區(qū)位屬性：規(guī)劃新區(qū)； ?商業(yè)特征：新區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)正在升級(jí)中； 整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈?南北鼎立?之勢。 寮步?一城三區(qū)五提升? ： 建設(shè)‘現(xiàn)代生態(tài)新香市’?的工作思路 一城： 全面建設(shè)小康社會(huì)的基礎(chǔ)上加快率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化 三區(qū)： 打造 寮步鎮(zhèn)城市新區(qū) 、 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū) 、 生態(tài)休閑新區(qū) ，提升寮步競爭力 五提升： 全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市建設(shè)、公共管理、民生福利和黨的建設(shè) 寮步發(fā)展規(guī)劃 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 鎮(zhèn)政府決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點(diǎn)打造旅游牌、休閑牌、文化牌、生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。 IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一 。 公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)， ?莞樟?、?石大?兩條超一級(jí)公路和新建的 松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯 ，交織成一個(gè)發(fā)達(dá)的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時(shí)車程幾乎可以到達(dá)東莞的每一個(gè)角落， 距廣州機(jī)場、深圳機(jī)場、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10— 15分鐘車程。 本次報(bào)告將以項(xiàng)目的市場綜合態(tài)勢 為 分析基礎(chǔ)， 依照項(xiàng)目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位升級(jí) ！為項(xiàng)目的啟動(dòng)并成功運(yùn)作打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 .2022年 5月 26日 . 阿爾柏麗酒店☆商業(yè)街 2022 在目前項(xiàng)目所處的市場環(huán)境下，要開拓本項(xiàng)目的輻射力，必須找準(zhǔn)定位、做出特色。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 前 言 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核心問題 市場潛力分析 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 問題 界定 ★ 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目主體部分 ?項(xiàng)目前期有過整體規(guī)劃，并進(jìn)行了初 步的營