【正文】 的主力消費(fèi)是外來旅游觀光游客，區(qū)域內(nèi)的普通消費(fèi)以中低端為主，停車位不多側(cè)面反映了對(duì)本市的吸納力有限 66 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 67 湖南路商圈的商業(yè)分布 ?■□ 湖南路商圈主要街區(qū)構(gòu)成 ： 湖南路商圈主要由 5部分組合 ， 分別是湖南路 、 獅子橋 、中山北路 、 馬臺(tái)街及餐飲小吃街 ， 各街區(qū)具體分布見下圖： 68 ?■□ 各街區(qū)店鋪數(shù)量及面積分布 8314764831582508282245111475729324971020406080100120140160180獅子橋 湖南路 中山北路 餐飲小吃街 馬臺(tái)街020220400006000080000100000120220店鋪數(shù)量 總規(guī)模（萬㎡）根據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，湖南路商圈經(jīng)營店鋪數(shù)量共535家，總規(guī)模約 69 ?新 街 口 地 面 商 業(yè) ： 以百貨為主 ， 定位中高端客戶 ?各大商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)較類似 ，一樓基本為珠寶 ， 化妝品 ，中外名表 ， 鞋類；二樓以上基本為服裝；頂樓有部分居家 、 玩具 、 電器類商品 。 新街口核心區(qū)各種商業(yè)所占比例76%10%6%6% 2%百貨 書店 餐飲 電器 其它新街口商圈地面商業(yè)主要以百貨為主 70 業(yè)態(tài)分布： 服裝、飾品和鞋包皮具店占到了絕對(duì)的主力，餐飲、化妝等其它業(yè)態(tài)是作為補(bǔ)充商業(yè)形式出現(xiàn)。 ?■□ 萊迪時(shí)尚廣場(chǎng) ?萊迪廣場(chǎng)就在新街口的地下心臟部位 ， 其 2萬平方米的商業(yè)體量每天分流了新街口商業(yè)街近四分之 。 ?萊迪廣場(chǎng)分地下兩層 。 共有商鋪 862間 ， 負(fù)一層分四條街區(qū) ， 共 399套鋪位 ， 主營服裝 、 鞋類 、 百貨和餐飲；負(fù)二層分五條街區(qū) ， 計(jì) 463套鋪位 ， 主營服裝 、 箱包 、 美容美甲以及娛樂 。 鋪位最大面積 110平方米 ， 每個(gè)店鋪面積劃分 725平米 ， 以 1215平米為主 。 萊迪商城各類型商業(yè)比重4% 4%25%2%3%49%10%3% 0%美容美發(fā) 餐飲 飾品 化妝品 攝影 服裝 鞋包皮具 工藝 玩具新街口商圈地下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主 71 ?■□ 新街口地鐵商鋪： 南京地鐵一號(hào)線新街口站的地下整體有三層 ， 其中負(fù)一層為整體商鋪 ， 營業(yè)面積 1898平方米 ， 共計(jì) 88間鋪位 ， 共有 16個(gè)出口通向地面及周邊各家商場(chǎng) 。 由于該站轉(zhuǎn)盤處為地鐵一號(hào)線和二號(hào)線換乘的唯一通道 ， 這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū) ， 并大大提升新街口商圈的商業(yè)價(jià)值 。 此外新街口地鐵商鋪不能轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓 。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客 ， 專程過來消費(fèi)的所占比重較小 ， 所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃 、 飾品為主 。 下面為地鐵商鋪的類態(tài)分布圖 （ 以套為單位 ） 地鐵商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)31%10%23%3%3%10%4%6%3% 4%3%餐飲 食品 飾品 化妝品 攝影 服裝鞋包皮具 玩具 醫(yī)藥保健 培訓(xùn)書籍 煙酒百貨新街口商圈地下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主 72 ?■□ 萊迪與地鐵商鋪的對(duì)比： 萊迪與地鐵商鋪的業(yè)態(tài)相差較大 ， 萊迪業(yè)態(tài)是以 服裝類主 ， 而地鐵商鋪則是以 食品飲料店 為主 。 下圖為萊迪與地鐵商鋪各業(yè)態(tài)所占比例的對(duì)比： 42%24%3%10%6%4%3%4%3%4%25%50%10%0% 0%3% 4%3%2%3%0%10%20%30%40%50%60%餐飲 飾品 化妝品 攝影 服裝 鞋包皮具 玩具 醫(yī)藥保健 培訓(xùn)書籍 煙酒百貨 工藝 美容美發(fā)地鐵商鋪 萊迪同為地下商業(yè)的萊迪和地鐵商鋪業(yè)態(tài)的組合差異較大 73 中央門商圈的商業(yè)主要集中在綜合性市場(chǎng)為主的建寧路上 ?■□ 中央門商圈商業(yè)面積分配 ?各街區(qū)商鋪數(shù)量及面積分布 ?根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì) ， 中央門商圈商業(yè)總面積為 ， 共有大小商家 206家 。 ?建寧路上的商業(yè)面積最多 ， 建寧路上以大型市場(chǎng) ， 超市和假日酒店為主 ， 三者總面積為 。 ?龍?bào)绰飞仙虡I(yè)總體量不大 ， 但是商鋪數(shù)量較多 ， 大型商業(yè)包括白宮大酒店和南京商廈 ， 二者總面積為 。 1742925936331594439470020220400006000080000100000120220140000160000180000202200建寧路 龍?bào)绰?中央路0102030405060708090100總規(guī)模（平米） 店鋪數(shù)量（個(gè)）644241500001 9 8 4 6 . 5185194020220400006000080000100000120220140000160000賓館酒店 綜合市場(chǎng) 沿街店面050100150200250面積 數(shù)量74 夫子廟商圈的商業(yè)面積分布主要集中在餐飲、服裝和古玩的業(yè)態(tài)組合上 ?從店鋪數(shù)量看 ， 夫子廟商圈店鋪以服飾最多 ， 餐飲以古玩次之 。 ?從業(yè)態(tài)面積來看 ， 夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲 、 服飾 、 古玩為主 。 ?無論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看 ， 餐飲 、 服飾 、 古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營業(yè)態(tài) 43%3%0%19%1%2%13%2%5%11%1%0%服飾寵物超市餐飲賓館工藝品古玩食品飾品鞋包音響銀行31%3%5%28%2%17%2%2%1%5%2%0%2%餐飲超市寵物服飾工藝品古玩其他食品飾品鞋包休閑娛樂音像銀行75 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 76 湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目前最高的商鋪日租金接近 50元 ?■□ 商業(yè)租金分布 ?從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看 ， 一般是 R湖南路 R馬臺(tái)街 R獅子橋 R餐飲小吃街 R中山北路 ， 中山北路之所以租金相對(duì)最低是因?yàn)楹下飞倘?nèi)人氣基本集中到商圈內(nèi)其它街區(qū)消費(fèi) ， 且該道路上功能比較單調(diào)等影響所致 。 租金 (元 /平方米 /天 ) 大型商場(chǎng) 山百、太平洋、湖南路商場(chǎng)等 按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成 蘇寧銀河 原先產(chǎn)權(quán)銷售，目前蘇寧集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營 10年，每年年租金為總房款的 7％。 2022年上半年銷售價(jià)格： 1F： 5萬 /平方米、 2F： /平方米、 3F： /平方米、 4F： /平方米、 5F： /平方米、 6F： 萬 /平方米。 街區(qū) 租金區(qū)間 服飾 餐飲 鞋包等 沿街店鋪 獅子橋 —— 湖南路 1046 地上 2946 2030 2045 地下 1011 中山北路 47 45 57 餐飲小吃街 610 68 610 —— 馬臺(tái)街 1028 1018 2027 1018 77 新街口商圈的萊迪底下商業(yè)租金較高，這主要在于其商業(yè)整體定位的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) ?萊迪地下廣場(chǎng)負(fù)一層的日租金為 25～ 35元 /平方米 ， 負(fù)二層的日租金則為20元 /平方米 。 入口處部分鋪位租金最多可達(dá) 66元/㎡ 〃 天 。 區(qū)域不同鋪位的租金差異也較大 ， 15元/㎡ 〃 天～ 67元 /㎡ 〃 天 ，租金多相差近 5倍 。 78 ?租金 ： 新街口站地鐵負(fù)一樓商鋪開始對(duì)外招租時(shí) ， 以 550元 /平方米 *月 （ /平米 *日 ）起租 ， 其他區(qū)域零星鋪位價(jià)格在 500至 550元 /平米 *月之間 ， 新街口地鐵大圓盤處商鋪的租金最高 ， 每月約 660元 /平方米 （ 22元 /平米 *日 ） 。 ?負(fù)一層與負(fù)二層租金對(duì)比： 負(fù)一層租金價(jià)格約在 1825元 /平米 *日 ， 負(fù)二樓租金價(jià)格約為 8元 /平米 *天 。 其中 ， 負(fù)二樓 18平米鋪位報(bào)價(jià) 56萬元 /年 ， 但具體價(jià)格要根據(jù)業(yè)主經(jīng)營情況決定 ，如果經(jīng)營情況好 ， 能為地鐵商鋪帶來人氣 ， 則價(jià)格可有適當(dāng)優(yōu)惠 ， 但若經(jīng)營不好 ， 則租金可能上漲 。 ?萊迪與地鐵商鋪的對(duì)比： 萊迪與地鐵商鋪的租金一般相差 10元 /㎡ 〃 天 。 下圖為地鐵商鋪與萊迪的租金對(duì)比 。 萊迪與地鐵商鋪平均租金對(duì)比萊迪地鐵商鋪05101520253035負(fù)一樓 負(fù)二樓處于同一區(qū)域的地鐵商鋪由于人流的特殊性，租金水平較萊迪有明顯的差距 79 中央門商圈主要以中低端的商業(yè)定位決定了其租金水平偏低 ?■□ 綜合商場(chǎng)的租金分配 綜合商場(chǎng)名稱 租金 南京商廈 按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成 奧特萊斯商場(chǎng) 按鋪面的年?duì)I業(yè)額收取提成 玉橋市場(chǎng) 服裝 /天 .平米 鞋類 6元 /天 .平米 從租金調(diào)研情況看，在各路段中，龍?bào)绰泛徒▽幝返淖饨疠^高，其中龍?bào)绰纷罡摺臉I(yè)態(tài)看，餐飲、服飾的租金較高，主要是受長途汽車站和南京車站的帶動(dòng)，客流量大，市場(chǎng)較好，形成了車站周圍較為特殊的商業(yè)圈，由于龍?bào)绰飞系昝嫔?，人流量大，是三條路當(dāng)中租金最高的。 ?■□ 沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r 80 調(diào)研路段 業(yè)態(tài) 租金（元 /天 〃m 2） 中央路 食品 服飾 理發(fā)店 鞋包 手機(jī)維修 建寧路 服裝 鞋類 理發(fā)店 龍?bào)绰? 服飾 中餐館 多數(shù)有產(chǎn)權(quán) 從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看，一般是 R龍?bào)绰?R建寧路 R中央路 龍?bào)绰分饕薪饦?、玉橋兩大綜合批發(fā)市場(chǎng)，區(qū)域商業(yè)成熟且有一定歷史，租金水平較中央路和建寧路略高 81 夫子廟商圈的貢院街的租金最為突出 ?從租金調(diào)研情況看 ， 在各路段中貢院街和貢院西街的租金水平最高 ， 這主要是這兩條街連接夫子廟商圈三大入口 ， 商業(yè)氣氛最為濃厚 。 地段 業(yè)態(tài) 租金 瞻園路 服飾 810元 /㎡ 古玩 11元 /㎡ 大石壩街 工藝品 912元 /㎡ 平江府路 服飾 811元 /㎡ 貢院街 服飾 2030元 /㎡ 貢院西街 服飾 2030元 /㎡ 江南貢院周邊 服飾 1012元 /㎡ 夫子廟地下商場(chǎng) 服飾 /㎡ 82 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 研究背景 182。 商圈概況 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對(duì)比分析 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈租金水平 182。 各商圈分街區(qū)分析 83 湖南路商圈的中山北路商業(yè)商場(chǎng)、賣場(chǎng)的商業(yè)面積比例占到了 80%以上 ?中山北路兩側(cè)分布以鞋包 、服飾及餐飲店為主 ， 從規(guī)模上看山西路百貨 、 太平洋商場(chǎng) 、 蘇寧銀河及蘇寧電器等占據(jù)了這些商業(yè)供應(yīng)的主力 ，另外中山北路上存在一些KTV、 演藝場(chǎng)所 、 網(wǎng)吧 、 電影院等娛樂休閑場(chǎng)所 ， 因此整個(gè)中山北路臨近湖南路商業(yè)以專業(yè)店 （ 包括商場(chǎng) 、 電器專賣等 ） 為主 ， 休閑娛樂場(chǎng)所為輔 。 店鋪數(shù)量51112133623鞋包等 賓館 餐飲 電器專賣服飾 商場(chǎng) 休閑娛樂 其它總規(guī)模（平方米）2404000 3455230003707000070003410鞋包等 賓館 餐飲 電器專賣服飾 商場(chǎng) 休閑娛樂 其它業(yè)種分布 業(yè)種面積組合 84 ?餐飲小吃街商業(yè)目前主要是以餐飲店為主 ， 該街是依托湖南路而形成的 ， 整體規(guī)模較小且顯的比較臟亂無序 ， 從業(yè)種分布來看 ， 餐飲占據(jù)絕對(duì)主力地位 ， 其規(guī)模也很大 ， 另外由于賓館的存在因此賓館的規(guī)模也很大 。 店鋪數(shù)量457418賓館 餐飲 服飾 其它總規(guī)模（平方米）32003096100897賓館 餐飲 服飾 其它餐飲小吃街主要以餐飲為主，零新的有部分服裝的商業(yè)布局，整體定位和消費(fèi)層次較低 業(yè)種分布 業(yè)種面積組合 85 ?湖南路商業(yè)主要是以各種服飾店為主 ， 其中絕大部分是精品店 ， 其次是各類鞋包店；從規(guī)模上看 ， 商場(chǎng)規(guī)模最大 ， 達(dá)到 40800平方米 ，其次是服飾業(yè) ， 達(dá)到 34168平方米 ， 這些