深圳東海岸商業(yè)街定位策劃報告-資料下載頁
2025-08-20 19:25本頁面
【導讀】旅游度假為主的“東部旅游組團”。組團包括鹽田區(qū)的大梅沙、小梅沙，大梅沙海濱公園，是正在建設中的深圳東部黃金海岸的重要景點。萬平方米，其中沙灘全長18000米，沙灘總面積18萬平方米。榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋。餐廳，面積共約有300平方米。泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面。積約3000平方米，共兩層。金沙島酒樓，集飲食、小型休。商店及小型士多店，主要客戶為本地。金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分。主要服務對象為賓館住。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客?，F(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營檔次總體偏低，缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿足。片區(qū)內商業(yè)以餐飲為主，而餐飲服務主要以海鮮類為主，沒有其它。鹽田食街起步較早，已經(jīng)成行成市，成為鹽田及深圳一道獨。特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。鹽田食街的客戶群多數(shù)為市區(qū)公司、行政單位、市區(qū)內個人
【正文】 ： ?社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶 ?萬科集團總部員工及客戶 ?大梅沙片區(qū)本地居民 ?大梅沙片區(qū)新興住宅居民 ?大小梅沙游客（擁有私家車的為 65%，其他為 35%） ?沙頭角居民和市區(qū)居民（有車一族） 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 目標消費客戶特征： ?游玩旅客，就近消費 ?商務會客，就近消費 ?長期居民，日常消費 ?區(qū)外市民，定向消費（需要交通工具支持） 第三部分策劃定位 萬科東海岸商業(yè)街 客戶類別 總套（戶） 數(shù) 總人數(shù) 發(fā)生消費 可能性 平均每日每人消費金額（元） 可能產(chǎn)生的日消 費金額（元） 社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶 約 1600套 約 4800 20% 85 81600 萬科集團總部員工及外來客戶 —— 約 200 85% 50 8500 大梅沙片區(qū)本地居民 約 350戶 約 1225 10% 45 5512 大梅沙片區(qū)新興住宅居民 約 1472套（現(xiàn)有） 4416 15% 40 26496 大小梅沙游客 —— 日均13000人 5% 60 39000 沙頭角居民和市區(qū)居民 每日來消費的人數(shù)約 300人次 60 18000 大梅沙酒店客戶 （未包含招待所） 1443套 （現(xiàn)有） 約 2165 20% 60 25980 合計 —— —— —— —— 205088 消費力測算 經(jīng)不完全測算，東海岸商業(yè)街日均可能產(chǎn)生消費額為 205088元，每月為約 ，平均商鋪單位面積消費額為每月 905元 /㎡ 。 萬科東海岸商業(yè)街 第四部分 招商執(zhí)行 一、招商整體策略 二、招商目標客戶名錄 三、招商策略實施 四、開業(yè)時間建議 五、免租期建議 六、形象包裝建議 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商整體策略： ?先確定符合項目定位的、品牌知名度高的商戶為主力商家，然后以主力商家吸引其它商戶。 ?定向“一對一”招商，提高招商成交率，降低交易成本。 ?避免重復引進，形成同業(yè)競爭。針對某些特殊的、排它性的商業(yè)業(yè)態(tài)，設定管理保護，避免形成同業(yè)競爭。 ?預先做好招商手冊，詳細闡述項目的定位、優(yōu)勢及機會點、消費力測算及經(jīng)營推廣規(guī)劃，真正形成對商家有吸引力的宣傳手冊。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商部分目標客戶名錄： 級別 商戶類型 商戶名稱 主力商家 餐飲 光明農(nóng)場乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家 其它商家 餐飲 卡碧桃（韓國燒烤）、田螺釀 酒吧 本色酒吧、啤酒魚、根據(jù)地酒吧、 1970年代、人間熒火蟲、 西餐咖啡 綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹咖啡 社區(qū)配套 自助銀行、雪麗阿姨、正章干洗、柯達沖印、萬家超市、一品軒、一致藥店、萬澤藥店、中聯(lián)大藥房、自然美生活館、依貝佳 民族工藝 油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 招商實施策略： ?發(fā)揮專業(yè)媒體的宣傳效果 餐飲娛樂方面專業(yè)媒體的讀者非常有針對性，利專業(yè)媒體的獨特優(yōu)勢在業(yè)內形成迅速推廣。 ?利用餐飲協(xié)會的權威性 餐飲協(xié)會是行業(yè)內自發(fā)形成的一種團體組織，在業(yè)內具有一定的權威性，容易在行業(yè)內樹立良好形象。 ?大眾媒體的廣泛接觸性 在深圳特報、商報、晶報、晚報的主流媒體做平面宣傳和系列軟性文章報道，這類媒體讀者廣泛，社會層次不一，宣傳面廣。 ?內部網(wǎng)絡資源 萬科的 《 萬客會 》 擁有眾多會員，其中不乏有經(jīng)商人士，通過 《 萬客會 》進行內部宣傳是一個非常廣泛的、有效的推廣途徑。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 開業(yè)時間建議： 2020年 5月 1日（國際勞動節(jié)） ?東海岸商業(yè)街需要統(tǒng)一開業(yè)，整體推廣，否則，單靠個別商戶的零星力量很難達到理想的宣傳效果。 ?由于項目所處旅游區(qū)，旅游旺季應為最佳開業(yè)期，能夠使推廣宣傳發(fā)揮最佳效用。 ?從現(xiàn)在到 2020年 5月 1日，尚有半年時間，可以進行招商及籌備，充分作好開業(yè)準備。 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 租金及租賃條件建議： ?由于本項目的商業(yè)人流非常有限，必須先有商家，以商家特色來吸引外部人流，所以有必要給予非常優(yōu)惠的條件來吸引商家進駐。而對于這種剛啟動的商業(yè)，免租期是最為關注的焦點，所以我們必須結合市場形勢，給予一個非常優(yōu)惠的、可行的免租期。 ?到 2020年底，萬科東海岸一、二期已經(jīng)入伙，三期也將接近尾聲，社區(qū)人口形成一定規(guī)模。 ?2020年底，大梅沙片區(qū)開發(fā)已有一定的規(guī)模程度，片區(qū)居住人口增加，消費市場擴大。 ?免租期到深鹽第二通道開通即 2020年底 ?租金建議 租金可以維持現(xiàn)在的定價，但相應的延長免租期。 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 形象包裝建議： 包裝及宣傳一定要有氣勢，一方面為本項目樹立良好的形象，另一方面增強商家信心，從項目的宣傳角度中體現(xiàn)出萬科做好東海岸商業(yè)街的決心。 ?現(xiàn)場商業(yè)形象包裝 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 形象包裝建議： ?大梅沙主題活動（如沙灘節(jié)、旅游節(jié)等）冠名 沙灘節(jié) 旅游節(jié) 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 形象包裝建議： ?高速公路導視指引 ?大型戶外廣告牌形象宣傳 第四部分 招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 ?大梅沙海濱公園導視指引 及形象宣傳 ?深圳廣播電臺餐飲娛樂報導宣傳 形象包裝建議： 第四部分招商執(zhí)行 萬科東海岸商業(yè)街 制定系統(tǒng)商場經(jīng)營管理方案： ?開業(yè)前籌備 ?開業(yè)前系列活動營銷策劃 ?商業(yè)街內外部導視系統(tǒng) ?現(xiàn)場 CI系統(tǒng) ?開業(yè)后商業(yè)管理 ?開業(yè)后系列統(tǒng)一對外宣傳 ?開業(yè)后的各種活動營銷策劃 演示結束 謝 謝！ 深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)
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