深圳東海岸商業(yè)街定位策劃報(bào)告-在線瀏覽
2024-11-01 19:25本頁(yè)面
【正文】 學(xué)院 外環(huán)路 梅沙學(xué)校（待建） 內(nèi)環(huán)路中 國(guó)際公學(xué)（待建） 內(nèi)環(huán)路中 高爾夫球場(chǎng)（待建） 三洲田 國(guó)際會(huì)議交流中心（待建） 大梅沙 這些已建和待建的相關(guān)配套將在很大程度上提升大梅沙片區(qū)的商務(wù)功能，屆時(shí)，將為該片區(qū)帶來龐大的潛在消費(fèi)客戶群。路線全長(zhǎng) ，其中隧道總長(zhǎng) ，橋梁全長(zhǎng) ，雙向六車道，預(yù)計(jì) 2020年建成通車，工程投資約 20億元。 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 大梅沙每日客流量及車流量狀況 ?客流量狀況： 據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，每年大小梅沙旅游人數(shù)超過 400萬人次，日均人數(shù)約 13000人次，重大節(jié)假日高峰期可達(dá)到 10萬人次。原來大梅沙片區(qū)設(shè)置有 800個(gè)停車位，但目前實(shí)際能夠使用的只有 500多個(gè)，旅游旺季期每日停車位都不夠用，經(jīng)常發(fā)生車輛停在路邊堵塞交通的現(xiàn)象。 ?現(xiàn)有酒店套房 1443套，年平均入住率約 55%。 ?大梅沙片區(qū)商業(yè)總體檔次不高，中高及高檔消費(fèi)場(chǎng)所偏少，未能滿足中高及高檔消費(fèi)。 ?大梅沙旅游人數(shù)年客流量超過 400萬人次，日均約 13000人次，重大節(jié)假日高峰期達(dá)到 10萬人次。 ?深鹽快速通道 將于 2020年正式開通， 西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路。 調(diào)查對(duì)象：大梅沙游客 調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙海濱公園 調(diào)查時(shí)間： 2020年 9月 30日 調(diào)查形式：現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查 調(diào)查方法：隨機(jī)攔訪調(diào)查 樣本數(shù)量： 50份 問卷調(diào)查分析摘要 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 用餐后直接回去30%直接回去38%其他活動(dòng)11%用餐后去酒吧15%沙灘通宵過夜6%問題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動(dòng)？ 調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的 38%，用餐后直接回去占了 30%，用餐后去酒吧的占了 15%，后兩者合計(jì)為 45%，超過直接回去的比例，表明多數(shù)游客游玩后多會(huì)在附近就餐。 %%%%%%%%%%附近用餐后回去 直接回去 沙灘通宵過夜 用餐后去酒吧 其他活動(dòng)公共巴士私家車調(diào)查得出，絕大部分乘坐私家車的游客都會(huì)在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題三，游客對(duì)大梅沙的商業(yè)需求。以上表明在大梅沙附近特色餐飲、娛樂酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)是最需求的商業(yè)。 肯定會(huì)31%可能會(huì)44%不會(huì)10%看情況15%調(diào)查得出：如果東海岸商業(yè)街是 一條以極具特色餐飲為主，集娛樂酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)、茶館棋牌、精品服飾、兒童游樂及服飾為一體的特色商業(yè)街 ，肯定會(huì)去的占 31%，可能會(huì)去的占 44%，二者合計(jì)占了四分之三，而不會(huì)去的比例只有 10%。 第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題五，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度與其使用交通工具的相互關(guān)系。 %%%%公共巴士 % % % %私家車 % % % %不會(huì) 看情況 可能會(huì) 肯定會(huì)第一部分市場(chǎng)分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題六，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向消費(fèi)項(xiàng)目。以上表明特色餐飲可能是我們以后商業(yè)定位的主要目標(biāo)方向。 調(diào)查得出：人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 101150元的占了 29%， 4170元的占了23%， 71100元的占了 21%， 2140元占了 15%，其它消費(fèi)區(qū)間所占比例均在 10%以下。 %%%%%20元以下 2140元 4170元 71100元 101150元 151200元 201300元 300元以上第二部分 項(xiàng)目分析 萬科東海岸商業(yè)街 一、基本資料 二、優(yōu)勢(shì)分析 三、劣勢(shì)分析 四、發(fā)展機(jī)會(huì) 五、面臨威脅 第二部分項(xiàng)目分析 萬科東海岸商業(yè)街 基本概況 ?建筑用地面積 ?建筑覆蓋率 小于等于 15％ ?建筑容積率 小于等于 ?總建筑面積：約 21萬平方米 ?其中：居住 （ 包括住宅 、 公寓 、 別墅 ） ： 19萬平方米 ， 共約 2020戶 。 本項(xiàng)目位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙片區(qū)西北，介于鹽壩高速公路與周圍的坡地間。 第二部分項(xiàng)目分析 萬科東海岸商業(yè)街 商業(yè)街面積分布情況 編號(hào) 建筑面積 編號(hào) 建筑面積 編號(hào) 建筑面積A 01 B 01 H 01 A 02 B 02 H 02 A 03 B 03 H 03 A 05 B 05 H 05 A 06 B 06 H 06 A 07 B 07 H 07 A 08 B 08 H 08 A 09 B 09 H 09 A 10 B 10 H 10 A 11 B 11 H 11 A 12 B 12 H 12 A 13 C 01 —— ——A 15 C 02 —— ——小計(jì) 小計(jì) 小計(jì) 第二部分項(xiàng)目分析 萬科東海岸商業(yè)街 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ?梅沙片區(qū)是市級(jí)旅游度假區(qū)，是一個(gè)集休閑旅游度假、高尚居住及會(huì)議功能、濱海風(fēng)光為一體的東部旅游服務(wù)基地。 ?從建筑規(guī)劃特點(diǎn)看，異地風(fēng)情建筑特點(diǎn)， 富 含風(fēng)情休閑商業(yè)氛圍 。 ?全部為獨(dú)立式臨街店鋪，便于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，相互影響較小。 第二部分項(xiàng)目分析 萬科東海岸商業(yè)街 項(xiàng)目劣勢(shì) ?單位鋪位面積大，目標(biāo)商家有所限制。 ?鋪位內(nèi)硬件不足，部分缺少獨(dú)立上下水及排煙管道，不利于商家經(jīng)營(yíng)。 ?度假休閑物業(yè)，入住率低，常住人口少，消費(fèi)客源不足。 ?招商難度大，成本高。其次耗時(shí)長(zhǎng)，從市區(qū)趕往東海岸至少半天時(shí)間。 ?鹽田第二通道的開通，同時(shí)也將可能使大梅沙一部分非常住人口轉(zhuǎn)為常住人口，增加片區(qū)的消費(fèi)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大小梅沙每年旅游人數(shù)達(dá) 400萬人次以上，日均約 13000人次，節(jié)假日高峰期可突破 10萬人次。 ?大小梅沙等東部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭如日中天，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，片區(qū)內(nèi)居住人口也正在快速增長(zhǎng)。 第二部分項(xiàng)目分析 萬科東海岸
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