【正文】 24F總面積） 12個月 = 酒店裙樓 24F利潤分析測算 項目成本收益表 名稱 成本（萬元） 銷售收益（萬元） 聯(lián)營收益 酒店客房 4272 步行街 6208 酒店裙樓 960（ 1F分割） /年 （ 24F聯(lián)營扣點） 土地成本 2976 合計 （ 40年） 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目整體成本與收益分析表 當(dāng)總銷售額達 80%時項目可收回前期投入成本 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預(yù)測 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 后期經(jīng)營管理建議 組建項目 客戶服務(wù)中心 ，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理 項目后期經(jīng)營管理建議 步行街部分 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 管理處內(nèi)部組織架構(gòu)及職能圖 項目客戶服務(wù)中心 接待服務(wù) 信息管理 協(xié)調(diào)調(diào)度 質(zhì)量控制 客戶回訪 特約服務(wù) 綜合管理部 行政事務(wù) 人力資源 后勤采購 檔案管理 勞資紀(jì)律 財務(wù)管理 物業(yè)部 綠化管理 環(huán)境工程 物業(yè)巡視 安全服務(wù) 交通秩序 公共關(guān)系 工程管理部 維修服務(wù) 設(shè)備運行 維修計劃 維保實施 分包管理 裝修管理 項目管理部 租賃事務(wù) 租戶管理 市場安全 廣告管理 技術(shù)支援 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客戶服務(wù)中心服務(wù)流程圖 項目 客戶服務(wù)中心 中建品牌策劃 顧 問 指揮 協(xié)調(diào) 信息 反饋 反饋 執(zhí) 行 層 指令 指令 信息 客戶服務(wù)中心 （ 24小時） 客戶 服務(wù)需求建議 意見 、 投訴 反饋 、 回訪 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店部分經(jīng)營管理模式 管理公司自營 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營 委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營 管理，在本地招聘酒店員工。 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo) 管理，在本地招聘酒店員工。 項目后期經(jīng)營管理建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 序號 經(jīng)營模式 優(yōu)勢 劣勢 1號模式 管理公司自行經(jīng)營 成本較低 靈活性較大 缺乏酒店管理經(jīng)驗 沒有品牌優(yōu)勢，抗風(fēng)險能力很低 投資者信心不足 2號模式 委托酒店管理公司 專業(yè)經(jīng)營管理 品牌知名度高 能很好提高投資者信心 成本過高 酒店管理公司對項目要求苛刻 3號模式 掛牌酒店自行經(jīng)營 品牌知名度高 有相應(yīng)的管理經(jīng)驗和人才技術(shù) 投資者對其有信心 靈活性較高，成本相對較低 抗風(fēng)險能力相對較低 管理力度與執(zhí)行力可能有所下降 備注： 對于經(jīng)營模式的考核與評估主要因素有： 2. 品牌知名度對消費者的影響 3. 抗風(fēng)險能力 據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險以及對消費者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析， 3號模式優(yōu)點多， 缺點少，同時對開發(fā)商來說較為有利，我們認(rèn)為 3號模式為最佳的經(jīng)營模式 。 項目后期經(jīng)營管理建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 根據(jù)以上三種經(jīng)營管理模式的 分析 ，建議： 和酒店管理公司合作 利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項目 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 采用 3號模式 寮步傳統(tǒng)商業(yè)飽和，而酒店及其特色休閑娛樂產(chǎn)業(yè)存在潛在市場需求 走概念性主題定位，符合寮步的差異化市場需求 充分考慮到酒店客房、商業(yè)裙樓和步行街街區(qū)的不同性質(zhì)，給出最具可行性的租售策略建議。 符合本項目的后期 經(jīng)營管理才能保證項目永遠(yuǎn)立于不敗之地 項目的早期規(guī)劃未能突出主題特色，部分業(yè)態(tài)規(guī)劃上不能形成強有力的競爭優(yōu)勢。 依照項目的租售策略，對項目的成本及收益進行初步的測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 總 結(jié) 市場潛力研判 項目定位 項目租售策略 項目運營管理 項目早期規(guī)劃分析 項目前景預(yù)測 對于本報告第一部分中提出的相關(guān)核心問題，通過逐個的研究分析，現(xiàn)在我們來進行全面綜合的回顧： 項目市場現(xiàn)有格局 附件 — 項目其他運作思路 項目其他運作思路 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目整體定位思路 項目經(jīng)營功能定位 項目營銷策略建議 項目市場定位依據(jù) 項目整體定位思路 思路前提： 前提 1： 項目物業(yè)由公司自己長期持有 前提 2： 項目規(guī)劃可作修改 項目整體定位思路 項目整體定位思路： ?大特色?？?+小綜合 ?民營醫(yī)院 現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn) 大特色?？?： 整形美容、眼科 PRK中心 、特色兒科（可設(shè)兩到三個特色科室） 小 綜 合 ：急診科 、內(nèi)科、普外科、婦產(chǎn)科、口腔科、內(nèi)分泌科、骨科 、 泌尿外科、耳鼻喉科、消化內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、檢驗科、體檢中心、 B超室 、心電圖室、病理科、放射科、麻醉科、護理部、腸道科、 康復(fù)理療科、藥劑科等 項目市場現(xiàn)有格局 廣東市場現(xiàn)有格局 東莞市場現(xiàn)有格局 地區(qū) 時間 民營醫(yī)院數(shù)（家） 床位數(shù)比例 診療人數(shù)比例 廣東 2022年底 214 % % 2022 20% 25% 地區(qū) 時間 民營醫(yī)療機構(gòu) 占全市醫(yī)療 機構(gòu)比例 民營醫(yī)院數(shù) （家） 占全市醫(yī)院比例 占民營醫(yī)療機構(gòu)比例 東莞 2022年底 227 10% 20 31% 7% 已批準(zhǔn)籌建中 13 42% 民營醫(yī)院市場前景看好，同時民營醫(yī)院也逐漸成為醫(yī)院主流趨勢 項目市場現(xiàn)有格局 東莞與寮步市場現(xiàn)有醫(yī)院典型案例表 名稱 區(qū)位 總建面（㎡） 性質(zhì) 資質(zhì) 東華醫(yī)院 東城 29萬 民營 三級乙等 康華醫(yī)院 南城 32萬 民營 三級甲等標(biāo)準(zhǔn) 東莞市寮步醫(yī)院 寮步 國營 二級甲等 同濟光華醫(yī)院 寮步 8 萬多 民營 項目市場定位依據(jù) 可行性依據(jù)： 區(qū)位劣勢規(guī)避依據(jù) ： 作醫(yī)院現(xiàn)有 交通可達性強， 不用過分強調(diào)昭示性 物 業(yè) 依 據(jù) ： 以現(xiàn)有物業(yè)建筑為基礎(chǔ)，只需做 局部細(xì)微調(diào)整 物業(yè)投資依據(jù) ： 利用現(xiàn)有物業(yè)， 物業(yè)改動投資相對較小 融 資 依 據(jù) ： 對 風(fēng)投和產(chǎn)業(yè)資本家來說，現(xiàn)在最具誘惑力和可觀利潤 行業(yè)即： 醫(yī)療和教育 ， 因而此定位市場融資力強 市場機會依 據(jù) ： 東莞加快民營醫(yī)院發(fā)展，爭取到 2022年，使民營醫(yī)院 實際 床位、門診服務(wù)量分別占全省 20%和 25%以上 后期經(jīng)營依據(jù) ：醫(yī)院受金融危機等環(huán)境影響小，后期經(jīng)營有保障 現(xiàn)有政策依據(jù) ：民營醫(yī)院開業(yè)后 三年內(nèi)免除企業(yè)所得稅 未來政策依據(jù) ： 1）珠三角有望整體成為醫(yī)改試驗區(qū) （珠三角地區(qū)將結(jié)合 《 珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 和新醫(yī)改，有望整體作為 醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革試驗區(qū)） 2） 廣東加快民營醫(yī)療機構(gòu)發(fā)展的意見即將出臺，在 準(zhǔn)入和審批、經(jīng)營性質(zhì)選擇、 金融和稅收、設(shè)備配臵、人才引進 等方面有新的突破 3）東莞 衛(wèi)生部門將實施三項利好政策扶持民營醫(yī)療機構(gòu)， 審批將享 ? 綠色通道 ? A、 實行準(zhǔn)入平等 ：鼓勵、支持民營資金多渠道、全方位進入醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域 B、衛(wèi)生部門將 簡化審批手續(xù)、簡化工作程序 ，為民營醫(yī)療機構(gòu)申請變更或 校驗，開設(shè) ? 綠色通道 ? ，優(yōu)先辦理。 C、支持民營醫(yī)院在 科研、教學(xué)等方面的政策和待遇與公立醫(yī)院保持一致 項目市場定位依據(jù) 4） 粵民營醫(yī)院或可享受免稅待遇 （廣東省衛(wèi)生廳副廳長黃飛 09年 3月在東莞調(diào)研時透露，廣東有條件的民營 醫(yī)院將有望申請成為非營利性醫(yī)院，享受目前公立醫(yī)院的免稅待遇 ） 民營醫(yī)院稅賦大致可分 5筆 ： 每 月 需 交 =營業(yè)稅（當(dāng)月營業(yè)收入的 5%） +城建稅（應(yīng)納稅額 7%） +教育稅附加（應(yīng)納稅額 3%）。 每季度須交 =所得稅（即：該季度的營業(yè)收入 10% 20%） 每半年須交 =堤圍防護費（即：每半年收入的 %） 例如 ： 平均月收入 10萬元、年收入 120萬元的民營醫(yī)院，這 5項稅收為 91560元 /年 項目市場定位依據(jù) 項目經(jīng)營功能定位 門診部 A區(qū) B區(qū) A區(qū)： 1F餐飲區(qū)、平價藥店（招商中心） 2F醫(yī)院食堂 B區(qū)： 1F醫(yī)院配套（、花店、便利店、 ATM廳 ) 2F辦公、會議室 C區(qū)：門診部 D區(qū)：醫(yī)院大廈 項目經(jīng)營功能定位 D區(qū) 醫(yī)院大廈功能定位： 1F：掛號大廳、收費廳、藥房、注射室、輸液室 2F： 特色科室 3F：小綜合類科室 4F：手術(shù)室 5F：康復(fù)中心（含平臺花園） 6F及以上：住院部 項目營銷策略建議 項目營銷策略建議 方式一： 自營 ， 進行市場融資運作 方式二： 引進 /加盟品牌 ，如華美整形、曙光整形美容、深圳博愛醫(yī)院 方式三： 與權(quán)威機構(gòu) /醫(yī)院戰(zhàn)略合作 /合資 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目物業(yè)發(fā)展建議 建議一： D區(qū) 醫(yī)院大廈在現(xiàn)有規(guī)劃上， 作一定比例通道加寬 建議二： 電梯間進深加大 建議三： 園林綠化規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整 （符合現(xiàn)代醫(yī)院舒適、靜謐的環(huán)境） 民營專科醫(yī)院審批 根據(jù) 《 醫(yī)療機構(gòu)管理條例 》 規(guī)定，舉辦醫(yī)療機構(gòu)必須符合當(dāng)?shù)?《 醫(yī)療機構(gòu)設(shè)臵規(guī)劃 》 申請人應(yīng)按規(guī)定提供?設(shè)臵申請書、設(shè)臵可行性研究報告、設(shè)臵可行性研究報告、 選址報告和建筑設(shè)計平面圖。?， 可行性研究報告內(nèi)容： （一） 申請單位名稱、基本情況以及申請人姓名、年齡、專業(yè)履歷、身份證號碼； （二） 所在地區(qū)的人口、經(jīng)濟和社會發(fā)展等概況； （三） 所在地區(qū)人群健康狀況和疾病流行以及有關(guān)疾病患病率； （四） 所在地區(qū)醫(yī)療資源分布情況以及醫(yī)療服務(wù)需求分析； （五） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的名稱、選址、功能、任務(wù)、服務(wù)半徑； （六） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的服務(wù)方式、時間、診療科目和床位編制； （七） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)、人員配備； 民營專科醫(yī)院審批 （八） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的儀器、設(shè)備配備； （九） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)與服務(wù)半徑區(qū)域內(nèi)其他醫(yī)療機構(gòu)的關(guān)系和影響； （十） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的污水、污物、糞便處理方案； （十一） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的通訊、供電、上下水道、消防設(shè)施情況； （十二） 資金來源、投資方式、投資總額、注冊資金（資本）； （十三） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的投資預(yù)算； （十四） 擬設(shè)醫(yī)療機構(gòu)五年內(nèi)的成本效益預(yù)測分析。 并附申請設(shè)計單位或者設(shè)臵人的資信證明 選址報告包括以下內(nèi)容： （一） 選址的依據(jù)； （二） 選址所在地區(qū)的環(huán)境和公用設(shè)施情況； （三） 選址與周圍托幼機構(gòu)、中小學(xué)校、食品生產(chǎn)經(jīng)營單位布局的關(guān)系； （四） 占地和建筑面積。 民營?？漆t(yī)院審批 綜述 項目定位為 ? 大特色?？?，小綜合 ? 之民營醫(yī)院 從項目自身區(qū)位、物業(yè)條件、市場容量、市場空白、行業(yè)發(fā) 展趨勢、政策利好及后期永續(xù)經(jīng)營等方面來說，可行性強， 前 amp。錢景看好！