【導(dǎo)讀】地處赭山腳下，位于進城主干道XX山路一側(cè)。占地面積：規(guī)劃用地面積：16765m2。規(guī)劃建筑面積：24780m2，全市面積3317平方公里，其中市區(qū)面積230平方公。全市人口215萬，其中市區(qū)人口75萬，流動人口15萬。均水平個百分點。長江中下游的交通樞紐；安徽省現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市和區(qū)域經(jīng)濟中心；XX交通便捷，目前已成區(qū)域經(jīng)濟龍頭。市場已形成較強的輻。山路步行街）項目開發(fā)周期與城市擴容同步。的比重首次降至10%以下。國有、集體企業(yè)的改制退位工作基本完成。實現(xiàn)增加值億元，增長%。發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其經(jīng)濟前景看好。速度達(dá)到50%左右。商品房銷售面積為萬平方米，比同期增長%，商品房銷售額為25091萬元，比上年增長141%。報率已接近大中城市的回報率，且風(fēng)險較低。XX是一個傳統(tǒng)的商貿(mào)之城，目前市內(nèi)聚集了一批溫州及浙。建筑為主基調(diào)的商業(yè)步行街。積以105平方米為基本單位對外發(fā)售。的商鋪已全部售謦。

　　

【正文】 二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分析與建議（ SWOT 分析） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、 產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 注： A 代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價 A 代表略低于可能最低中標(biāo)價； M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 r3 ?? 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達(dá)成屆 時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工 量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房 地產(chǎn)市場調(diào)研報告 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照集團成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法 可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅娓袷剑? 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通 一平費 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套 設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 0 我頂！