【正文】 能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，展示專業(yè)化形象。銷售專用模型：充分展示小區(qū)總平布局、建筑風(fēng)格、戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶，了解項目主要信息。專業(yè)導(dǎo)購人員：提供規(guī)范、統(tǒng)一和專業(yè)化導(dǎo)購服務(wù)。禮 品：美觀、實用、傳遞銷售和項目品牌形象。公共綠地及環(huán)藝小品布置：小區(qū)環(huán)境藝術(shù)的預(yù)先透視。其他：背景音樂、桌椅和整潔的環(huán)境?！飸?zhàn)術(shù)二：工地形象誘導(dǎo)【目的】工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是最經(jīng)濟和有效的宣傳媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。由于本項目緊鄰經(jīng)一路，工地形象的個性體現(xiàn)必定會引起路人的強烈關(guān)注，擴大項目影響?！臼侄巍抗さ芈放疲罕砻黜椖康拿Q和用途。直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：體現(xiàn)樓盤的特點，明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品，吸引注意力、營造人氣。施工現(xiàn)場：整潔、有序的工地管理，施工隊服裝和文明度，是客戶預(yù)見項目質(zhì)量和發(fā)展商實力的重要渠道。★戰(zhàn)術(shù)三：樓盤視覺形象【目的】使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立本項目獨有的識別系統(tǒng)和視覺形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。【內(nèi)容】a) 項目標(biāo)志b) 項目的標(biāo)識組合系統(tǒng)c) 項目的導(dǎo)示系統(tǒng)【重要提示】規(guī)范化應(yīng)用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨特視覺形象的重要保證。★戰(zhàn)術(shù)四：活動營銷【目的】在適當(dāng)?shù)臅r機和地點，有計劃地與銷售目標(biāo)結(jié)合開展影銷活動，針對性和互動性強，能夠有效地制造銷售熱點，是維系和加強客戶認知和情感的重要手段，同時也是迅速提高開發(fā)商知名度的最佳途徑。【內(nèi)容】 ◇常規(guī)活動：根據(jù)工程進度或銷售進度安排的常規(guī)活動。內(nèi)容： 1．房展會 2．樣板間開放 3．開盤儀式 4．封頂 業(yè)主聯(lián)誼會 主體驗收音樂會 8體育比賽 婚紗秀、時裝秀 客戶答謝酒會等◇非常規(guī)活動：根據(jù)整體推廣的需要，利用適當(dāng)時機舉辦高規(guī)格的大型活動，凝聚人氣、擴大項目和開發(fā)商知名度。內(nèi)容：1．網(wǎng)絡(luò)時尚論壇。使本項目從介入市場就以一種“特立獨行”的姿態(tài)出現(xiàn)在泉城人的視線里，通過對賣點的全方位解讀，建立社區(qū)獨特的生活主張，懸起眾多都市年輕人對時尚生活的一種強烈欲望，從而從眾多的競爭樓盤中區(qū)別開來，為開盤凝造懸念與氣氛。2．專家論壇：“產(chǎn)品規(guī)劃研討會”，我司可以充分利用行業(yè)資源，邀請業(yè)界知名人士與會討論。3．?？l(fā)行?！飸?zhàn)術(shù)五：整合客戶資源所謂整合推廣就是利用開發(fā)商和代理商各種有利資源來進行項目推廣；另一方面與項目合作單位（家裝公司、物業(yè)管理公司、建材公司等）或某品牌公司聯(lián)手推廣。其目的在于可充分利用外部資源（客戶網(wǎng)絡(luò)、資金、品牌），更好地宣傳公司和項目。五、媒介策略【原則與目標(biāo)】堅持形式的多樣性、主題的統(tǒng)一性、訴求的針對性，廣告發(fā)布系列化、立體化，配合營銷推廣進度，有重點、有選擇把主題分階段演進。迅速提高公司和項目知名度，凝聚人氣，促進銷售?！久襟w選擇】濟南市房地產(chǎn)市場前景廣闊，廣告活動空間較大。廣告媒體種類繁多，而且還在不斷涌現(xiàn)，但常用的廣告媒體主要有：報紙、電視、電臺、雜志、夾報或直郵、車身、路牌、路標(biāo)、站牌、條幅、網(wǎng)絡(luò)。結(jié)合項目目標(biāo)客戶的生活特征和生活習(xí)慣，并通過實踐分析，建議選用以下高端媒體作為本項目的推廣媒體?！髨蠹垙V告：作為大眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。在房地產(chǎn)界，報紙廣告更有效，是主流媒體。齊魯晚報——濟南乃至山東發(fā)行量和影響力最大報紙，房地產(chǎn)專版《齊魯樓市》專業(yè)性較強、業(yè)內(nèi)影響力大，但投放價格最貴。濟南時報——僅次于齊魯晚報的影響力，有自己的房產(chǎn)版《置業(yè)周刊》、記者和編輯，價格僅次于齊魯晚報，長期合作，優(yōu)惠較多。生活日報——與齊魯晚報同屬大眾報業(yè)，發(fā)行量全市第三，價格優(yōu)惠，效果較好。山東商報——專業(yè)性較強，讀者偏重商業(yè)人士，價格實惠。濟南日報——全省發(fā)行，針對性強，屬市委機關(guān)報，有自己的房產(chǎn)版《經(jīng)濟周刊房產(chǎn)》。城市信報——屬于周刊，影響力相對較小，價格不太高。齊魯周刊——屬于周刊，印刷效果較好，宣傳效果一般，費用和產(chǎn)出比不合適。從性價比（實際效果與資金投入比率）以及項目推廣的高端路線考慮，報紙媒體選擇以齊魯晚報、山東商報、和濟南時報為主，生活日報、城市信報、濟南日報為輔。◇戶外廣告：在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過程，對于樹立形象十分有效。大型戶外廣告牌——影響力大、效果最好，但費用較大。路燈旗——渲染氣氛，有導(dǎo)示作用，效果較好，費用較低。條幅——渲染氣氛，及時發(fā)布信息，效果明顯，經(jīng)濟實惠。車身廣告——與其他戶外廣告相比具備流動性，影響力較好，效果較好，費用較省?！箅娕_廣告：可選擇濟南交通音樂電臺或者山東交通音樂電臺，簽訂長期合作合同，利用某一個強勢欄目或整點報時或半點報時，對公司及項目進行形象宣傳?！缶W(wǎng)絡(luò)廣告：現(xiàn)在是信息時代，網(wǎng)絡(luò)普率很高，網(wǎng)絡(luò)已成為重要的資訊渠道。從公司長期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，應(yīng)設(shè)計制作公司網(wǎng)頁，同時可與濟南搜房網(wǎng)建立長期合作關(guān)系，對公司和項目進行及時宣傳?！笞赞k媒體：費用低，信息量大、費用低廉、形式靈活而有針對性、可達性強，是當(dāng)前房地產(chǎn)界新興的媒體形式。比如中潤世紀(jì)城的《格調(diào)中潤》等。建議本項目同樣采用自辦媒體，突出項目的文化理念和生活模式。六．推廣費用預(yù)算1．常規(guī)營銷推廣費用內(nèi)容常規(guī)營銷推廣費用包括：a) 媒介廣告制作、發(fā)布費用，如報紙、電視、戶外、雜志等。b) 銷售文件、物品印刷費用，如樓書、折頁、紙袋、海報等。c) 銷售環(huán)境包裝費用，如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動）、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。d) 活動費用，如展覽、促銷、講座、公益活動贊助等活動。e) 其它不可預(yù)見費用。按業(yè)界常規(guī)，營銷中心的建造和裝修費用和樣板房的裝修費用不應(yīng)納入項目的營銷推廣費用，是屬于項目銷售的必備硬件。2．推廣費用預(yù)算制定原則a)堅持合理、有效、節(jié)約的總原則。b)堅持原則性與靈活性的統(tǒng)一。由于市場因素、工程進度、營銷效果等是可變的，因此費用可能發(fā)生變化，在與甲方充分溝通、雙方達成共識的前提下進行調(diào)整。c)參照濟南市市場行情和業(yè)界常規(guī)，從項目實際情況出發(fā)。d)在保證該項目正常推進的前提下，同時考慮開發(fā)商的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；e)有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預(yù)算。按整體銷售均價4300元/平方米計算，預(yù)計總銷售收入約為44000萬元，根據(jù)行業(yè)常規(guī)做法，%%（其中不包括營銷中心和樣板房費用），推廣總費用預(yù)計在500萬元人民幣（全面開工的前提下）。由于商業(yè)在經(jīng)營業(yè)態(tài)、鋪位分割、銷售模式等存在不確定因素，對商業(yè)部分的推廣建議，在后期提交。結(jié)束語“欲善其事，必先利其器”。在整合營銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動才是雙贏，需要在營銷中產(chǎn)生拉力的同時與消費者建立起良好的互動關(guān)系。 以上是我們對貴司的經(jīng)一路項目建議思路，就項目本身現(xiàn)存的自然條件而言，整合優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計研究院、優(yōu)秀的營銷策劃代理機構(gòu)，強強聯(lián)手，一定會使本項目成為經(jīng)一路的經(jīng)典社區(qū)。而對于上述的項目建議，我們認為勢必能夠較大程度地提高項目的綜合素質(zhì)，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎(chǔ)，并使項目成為區(qū)域時尚新標(biāo)物業(yè)。預(yù)祝合作愉快！ 39 / 39