【正文】 能標(biāo)牌：如銷(xiāo)售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買(mǎi)家明確功能，展示專(zhuān)業(yè)化形象。銷(xiāo)售專(zhuān)用模型：充分展示小區(qū)總平布局、建筑風(fēng)格、戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶，了解項(xiàng)目主要信息。專(zhuān)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員：提供規(guī)范、統(tǒng)一和專(zhuān)業(yè)化導(dǎo)購(gòu)服務(wù)。禮 品：美觀、實(shí)用、傳遞銷(xiāo)售和項(xiàng)目品牌形象。公共綠地及環(huán)藝小品布置：小區(qū)環(huán)境藝術(shù)的預(yù)先透視。其他：背景音樂(lè)、桌椅和整潔的環(huán)境。★戰(zhàn)術(shù)二：工地形象誘導(dǎo)【目的】工地作為買(mǎi)家最為切身關(guān)注的地方，是最經(jīng)濟(jì)和有效的宣傳媒體，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。由于本項(xiàng)目緊鄰經(jīng)一路，工地形象的個(gè)性體現(xiàn)必定會(huì)引起路人的強(qiáng)烈關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。【手段】工地路牌：表明項(xiàng)目的名稱(chēng)和用途。直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：體現(xiàn)樓盤(pán)的特點(diǎn)，明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專(zhuān)業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品，吸引注意力、營(yíng)造人氣。施工現(xiàn)場(chǎng)：整潔、有序的工地管理，施工隊(duì)服裝和文明度，是客戶預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目質(zhì)量和發(fā)展商實(shí)力的重要渠道?！飸?zhàn)術(shù)三：樓盤(pán)視覺(jué)形象【目的】使樓盤(pán)概念具像化、專(zhuān)業(yè)化、建立本項(xiàng)目獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺(jué)形象，以便于其在后續(xù)推廣中給買(mǎi)家留下深刻、明確的印象?！緝?nèi)容】a) 項(xiàng)目標(biāo)志b) 項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)組合系統(tǒng)c) 項(xiàng)目的導(dǎo)示系統(tǒng)【重要提示】規(guī)范化應(yīng)用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨(dú)特視覺(jué)形象的重要保證?！飸?zhàn)術(shù)四：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)【目的】在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和地點(diǎn)，有計(jì)劃地與銷(xiāo)售目標(biāo)結(jié)合開(kāi)展影銷(xiāo)活動(dòng)，針對(duì)性和互動(dòng)性強(qiáng)，能夠有效地制造銷(xiāo)售熱點(diǎn)，是維系和加強(qiáng)客戶認(rèn)知和情感的重要手段，同時(shí)也是迅速提高開(kāi)發(fā)商知名度的最佳途徑?！緝?nèi)容】 ◇常規(guī)活動(dòng)：根據(jù)工程進(jìn)度或銷(xiāo)售進(jìn)度安排的常規(guī)活動(dòng)。內(nèi)容： 1．房展會(huì) 2．樣板間開(kāi)放 3．開(kāi)盤(pán)儀式 4．封頂 業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 主體驗(yàn)收音樂(lè)會(huì) 8體育比賽 婚紗秀、時(shí)裝秀 客戶答謝酒會(huì)等◇非常規(guī)活動(dòng)：根據(jù)整體推廣的需要，利用適當(dāng)時(shí)機(jī)舉辦高規(guī)格的大型活動(dòng)，凝聚人氣、擴(kuò)大項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商知名度。內(nèi)容：1．網(wǎng)絡(luò)時(shí)尚論壇。使本項(xiàng)目從介入市場(chǎng)就以一種“特立獨(dú)行”的姿態(tài)出現(xiàn)在泉城人的視線里，通過(guò)對(duì)賣(mài)點(diǎn)的全方位解讀，建立社區(qū)獨(dú)特的生活主張，懸起眾多都市年輕人對(duì)時(shí)尚生活的一種強(qiáng)烈欲望，從而從眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中區(qū)別開(kāi)來(lái)，為開(kāi)盤(pán)凝造懸念與氣氛。2．專(zhuān)家論壇：“產(chǎn)品規(guī)劃研討會(huì)”，我司可以充分利用行業(yè)資源，邀請(qǐng)業(yè)界知名人士與會(huì)討論。3．專(zhuān)刊發(fā)行?！飸?zhàn)術(shù)五：整合客戶資源所謂整合推廣就是利用開(kāi)發(fā)商和代理商各種有利資源來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目推廣；另一方面與項(xiàng)目合作單位（家裝公司、物業(yè)管理公司、建材公司等）或某品牌公司聯(lián)手推廣。其目的在于可充分利用外部資源（客戶網(wǎng)絡(luò)、資金、品牌），更好地宣傳公司和項(xiàng)目。五、媒介策略【原則與目標(biāo)】堅(jiān)持形式的多樣性、主題的統(tǒng)一性、訴求的針對(duì)性，廣告發(fā)布系列化、立體化，配合營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)度，有重點(diǎn)、有選擇把主題分階段演進(jìn)。迅速提高公司和項(xiàng)目知名度，凝聚人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售?！久襟w選擇】濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，廣告活動(dòng)空間較大。廣告媒體種類(lèi)繁多，而且還在不斷涌現(xiàn)，但常用的廣告媒體主要有：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志、夾報(bào)或直郵、車(chē)身、路牌、路標(biāo)、站牌、條幅、網(wǎng)絡(luò)。結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)客戶的生活特征和生活習(xí)慣，并通過(guò)實(shí)踐分析，建議選用以下高端媒體作為本項(xiàng)目的推廣媒體。◇報(bào)紙廣告：作為大眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。在房地產(chǎn)界，報(bào)紙廣告更有效，是主流媒體。齊魯晚報(bào)——濟(jì)南乃至山東發(fā)行量和影響力最大報(bào)紙，房地產(chǎn)專(zhuān)版《齊魯樓市》專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、業(yè)內(nèi)影響力大，但投放價(jià)格最貴。濟(jì)南時(shí)報(bào)——僅次于齊魯晚報(bào)的影響力，有自己的房產(chǎn)版《置業(yè)周刊》、記者和編輯，價(jià)格僅次于齊魯晚報(bào)，長(zhǎng)期合作，優(yōu)惠較多。生活日?qǐng)?bào)——與齊魯晚報(bào)同屬大眾報(bào)業(yè)，發(fā)行量全市第三，價(jià)格優(yōu)惠，效果較好。山東商報(bào)——專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，讀者偏重商業(yè)人士，價(jià)格實(shí)惠。濟(jì)南日?qǐng)?bào)——全省發(fā)行，針對(duì)性強(qiáng)，屬市委機(jī)關(guān)報(bào)，有自己的房產(chǎn)版《經(jīng)濟(jì)周刊房產(chǎn)》。城市信報(bào)——屬于周刊，影響力相對(duì)較小，價(jià)格不太高。齊魯周刊——屬于周刊，印刷效果較好，宣傳效果一般，費(fèi)用和產(chǎn)出比不合適。從性?xún)r(jià)比（實(shí)際效果與資金投入比率）以及項(xiàng)目推廣的高端路線考慮，報(bào)紙媒體選擇以齊魯晚報(bào)、山東商報(bào)、和濟(jì)南時(shí)報(bào)為主，生活日?qǐng)?bào)、城市信報(bào)、濟(jì)南日?qǐng)?bào)為輔。◇戶外廣告：在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過(guò)程，對(duì)于樹(shù)立形象十分有效。大型戶外廣告牌——影響力大、效果最好，但費(fèi)用較大。路燈旗——渲染氣氛，有導(dǎo)示作用，效果較好，費(fèi)用較低。條幅——渲染氣氛，及時(shí)發(fā)布信息，效果明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。車(chē)身廣告——與其他戶外廣告相比具備流動(dòng)性，影響力較好，效果較好，費(fèi)用較省?！箅娕_(tái)廣告：可選擇濟(jì)南交通音樂(lè)電臺(tái)或者山東交通音樂(lè)電臺(tái)，簽訂長(zhǎng)期合作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)公司及項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳?！缶W(wǎng)絡(luò)廣告：現(xiàn)在是信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)普率很高，網(wǎng)絡(luò)已成為重要的資訊渠道。從公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展考慮，應(yīng)設(shè)計(jì)制作公司網(wǎng)頁(yè)，同時(shí)可與濟(jì)南搜房網(wǎng)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，對(duì)公司和項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)宣傳?！笞赞k媒體：費(fèi)用低，信息量大、費(fèi)用低廉、形式靈活而有針對(duì)性、可達(dá)性強(qiáng)，是當(dāng)前房地產(chǎn)界新興的媒體形式。比如中潤(rùn)世紀(jì)城的《格調(diào)中潤(rùn)》等。建議本項(xiàng)目同樣采用自辦媒體，突出項(xiàng)目的文化理念和生活模式。六．推廣費(fèi)用預(yù)算1．常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用內(nèi)容常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用包括：a) 媒介廣告制作、發(fā)布費(fèi)用，如報(bào)紙、電視、戶外、雜志等。b) 銷(xiāo)售文件、物品印刷費(fèi)用，如樓書(shū)、折頁(yè)、紙袋、海報(bào)等。c) 銷(xiāo)售環(huán)境包裝費(fèi)用，如營(yíng)銷(xiāo)中心的包裝（配合節(jié)日或活動(dòng)）、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。d) 活動(dòng)費(fèi)用，如展覽、促銷(xiāo)、講座、公益活動(dòng)贊助等活動(dòng)。e) 其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。按業(yè)界常規(guī)，營(yíng)銷(xiāo)中心的建造和裝修費(fèi)用和樣板房的裝修費(fèi)用不應(yīng)納入項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，是屬于項(xiàng)目銷(xiāo)售的必備硬件。2．推廣費(fèi)用預(yù)算制定原則a)堅(jiān)持合理、有效、節(jié)約的總原則。b)堅(jiān)持原則性與靈活性的統(tǒng)一。由于市場(chǎng)因素、工程進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)效果等是可變的，因此費(fèi)用可能發(fā)生變化，在與甲方充分溝通、雙方達(dá)成共識(shí)的前提下進(jìn)行調(diào)整。c)參照濟(jì)南市市場(chǎng)行情和業(yè)界常規(guī)，從項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)。d)在保證該項(xiàng)目正常推進(jìn)的前提下，同時(shí)考慮開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；e)有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預(yù)算。按整體銷(xiāo)售均價(jià)4300元/平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入約為44000萬(wàn)元，根據(jù)行業(yè)常規(guī)做法，%%（其中不包括營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板房費(fèi)用），推廣總費(fèi)用預(yù)計(jì)在500萬(wàn)元人民幣（全面開(kāi)工的前提下）。由于商業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、鋪位分割、銷(xiāo)售模式等存在不確定因素，對(duì)商業(yè)部分的推廣建議，在后期提交。結(jié)束語(yǔ)“欲善其事，必先利其器”。在整合營(yíng)銷(xiāo)傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動(dòng)才是雙贏，需要在營(yíng)銷(xiāo)中產(chǎn)生拉力的同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。 以上是我們對(duì)貴司的經(jīng)一路項(xiàng)目建議思路，就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的自然條件而言，整合優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃代理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，一定會(huì)使本項(xiàng)目成為經(jīng)一路的經(jīng)典社區(qū)。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，我們認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷(xiāo)售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域時(shí)尚新標(biāo)物業(yè)。預(yù)祝合作愉快！ 39 / 39