【正文】 店鋪數(shù)量51112133623鞋包等 賓館 餐飲 電器專賣服飾 商場 休閑娛樂 其它總規(guī)模（平方米）2404000 3455230003707000070003410鞋包等 賓館 餐飲 電器專賣服飾 商場 休閑娛樂 其它業(yè)種分布 業(yè)種面積組合 84 ?餐飲小吃街商業(yè)目前主要是以餐飲店為主 ， 該街是依托湖南路而形成的 ， 整體規(guī)模較小且顯的比較臟亂無序 ， 從業(yè)種分布來看 ， 餐飲占據(jù)絕對主力地位 ， 其規(guī)模也很大 ， 另外由于賓館的存在因此賓館的規(guī)模也很大 。 各商圈租金水平 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 商圈概況 182。 地段 業(yè)態(tài) 租金 瞻園路 服飾 810元 /㎡ 古玩 11元 /㎡ 大石壩街 工藝品 912元 /㎡ 平江府路 服飾 811元 /㎡ 貢院街 服飾 2030元 /㎡ 貢院西街 服飾 2030元 /㎡ 江南貢院周邊 服飾 1012元 /㎡ 夫子廟地下商場 服飾 /㎡ 82 項目市場競爭環(huán)境 182。從業(yè)態(tài)看，餐飲、服飾的租金較高，主要是受長途汽車站和南京車站的帶動，客流量大，市場較好，形成了車站周圍較為特殊的商業(yè)圈，由于龍蟠路上店面少，人流量大，是三條路當中租金最高的。 下圖為地鐵商鋪與萊迪的租金對比 。 其中 ， 負二樓 18平米鋪位報價 56萬元 /年 ， 但具體價格要根據(jù)業(yè)主經(jīng)營情況決定 ，如果經(jīng)營情況好 ， 能為地鐵商鋪帶來人氣 ， 則價格可有適當優(yōu)惠 ， 但若經(jīng)營不好 ， 則租金可能上漲 。 78 ?租金 ： 新街口站地鐵負一樓商鋪開始對外招租時 ， 以 550元 /平方米 *月 （ /平米 *日 ）起租 ， 其他區(qū)域零星鋪位價格在 500至 550元 /平米 *月之間 ， 新街口地鐵大圓盤處商鋪的租金最高 ， 每月約 660元 /平方米 （ 22元 /平米 *日 ） 。 入口處部分鋪位租金最多可達 66元/㎡ 〃 天 。 2022年上半年銷售價格： 1F： 5萬 /平方米、 2F： /平方米、 3F： /平方米、 4F： /平方米、 5F： /平方米、 6F： 萬 /平方米。 各商圈分街區(qū)分析 76 湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目前最高的商鋪日租金接近 50元 ?■□ 商業(yè)租金分布 ?從不同路段相同業(yè)態(tài)租金看 ， 一般是 R湖南路 R馬臺街 R獅子橋 R餐飲小吃街 R中山北路 ， 中山北路之所以租金相對最低是因為湖南路商圈內人氣基本集中到商圈內其它街區(qū)消費 ， 且該道路上功能比較單調等影響所致 。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 研究背景 182。 ?從業(yè)態(tài)面積來看 ， 夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲 、 服飾 、 古玩為主 。 ?龍蟠路上商業(yè)總體量不大 ， 但是商鋪數(shù)量較多 ， 大型商業(yè)包括白宮大酒店和南京商廈 ， 二者總面積為 。 下圖為萊迪與地鐵商鋪各業(yè)態(tài)所占比例的對比： 42%24%3%10%6%4%3%4%3%4%25%50%10%0% 0%3% 4%3%2%3%0%10%20%30%40%50%60%餐飲 飾品 化妝品 攝影 服裝 鞋包皮具 玩具 醫(yī)藥保健 培訓書籍 煙酒百貨 工藝 美容美發(fā)地鐵商鋪 萊迪同為地下商業(yè)的萊迪和地鐵商鋪業(yè)態(tài)的組合差異較大 73 中央門商圈的商業(yè)主要集中在綜合性市場為主的建寧路上 ?■□ 中央門商圈商業(yè)面積分配 ?各街區(qū)商鋪數(shù)量及面積分布 ?根據(jù)現(xiàn)場統(tǒng)計 ， 中央門商圈商業(yè)總面積為 ， 共有大小商家 206家 。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客 ， 專程過來消費的所占比重較小 ， 所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃 、 飾品為主 。 由于該站轉盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道 ， 這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū) ， 并大大提升新街口商圈的商業(yè)價值 。 鋪位最大面積 110平方米 ， 每個店鋪面積劃分 725平米 ， 以 1215平米為主 。 ?萊迪廣場分地下兩層 。 新街口核心區(qū)各種商業(yè)所占比例76%10%6%6% 2%百貨 書店 餐飲 電器 其它新街口商圈地面商業(yè)主要以百貨為主 70 業(yè)態(tài)分布： 服裝、飾品和鞋包皮具店占到了絕對的主力，餐飲、化妝等其它業(yè)態(tài)是作為補充商業(yè)形式出現(xiàn)。 各商圈租金水平 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 商圈概況 182。 主要停車場包括： 場名 場址 泊位 瞻園商城地下 瞻園路 200 夫子廟室內停車場 平江府路 158號 130 天宇大廈 建康路 185號 40 狀元樓地面 (路內 ) 大四福巷 65 金榜大市場 平江府路 188號 52(計次 ) 航天大廈 建康路 115號 25(計次 ) 航天學院 瞻園路 126號 40(計次 )旅游景點 金陵展覽館地下 夫子廟西牌坊 35(計次 )旅游景點 秦淮區(qū)體育館 西石壩街 20號 30(計次 )旅游景點 義興巷（路內） 瞻園路義興巷 30(計次 )旅游景點 貢院街（路內） 貢院街東段 20(計次 )旅游景點 白鷺賓館 大石壩街 68號 40(計次 )旅游景點 ?■□ 區(qū)域消費客群： 商圈的主力消費是外來旅游觀光游客，區(qū)域內的普通消費以中低端為主，停車位不多側面反映了對本市的吸納力有限 66 項目市場競爭環(huán)境 182。 ?■□ 停車位： 整個夫子廟商圈為步行區(qū) ， 禁止車輛通行 ， 內部未設有停車位及停車場 。 ?其中東西走向線路有 9條 ， 南北走向線路有 16條 。 ◆年齡結構：以 30歲以上客群為主，年齡結構表現(xiàn)為復合型 ◆層次結構：主要是外地人，多數(shù)是批發(fā)商，零售商，郊縣居民。這部分客流在中央門商群的消費主要為餐飲，住宿，箱包，服裝，禮品等，據(jù)相關資料外地人消費占本商圈總消費的 %。其余途徑中央門商圈的公交線路來自城區(qū)各區(qū)域。玉葛和玉六分別是玉橋市場通往棲霞區(qū)和六合的公交線路，乘客多為當?shù)鼐用?，旅行目的為到中央門商圈購物或到長途汽車站和火車站出行。 上午1 0 點人流量對比圖16870537641161596020224000600080001000012022140001600018000地鐵商鋪 萊迪忙時閑時下午2 點人流量對比圖1808444523825220802022400060008000100001202214000160001800020220地鐵 萊迪忙時閑時晚上8 點人流量對比圖1740956404318224402022400060008000100001202214000160001800020220地鐵 萊迪忙時閑時作為地鐵交通樞紐的核心區(qū)域，人流量遠遠大于同一區(qū)域的萊迪地下商業(yè)街 60 中央門商圈的交通聯(lián)系主要在城北區(qū)域，以及車站、碼頭的交通聯(lián)系 ?■□ 公交系統(tǒng) ?按公交線路站點分： 道路 公交線路 中央路 1， 28， 30， 35， 38， 33， 8， 32， 45， 56， 建寧路 136， 66， 10， 159， 13， 303， 72， 54， 73 龍蟠路 22， 318， 66， 69， 10， 45， 28， 159， 136， 56，南棲，南洲，南湖，南湯。 ?地鐵商鋪人流 ：下圖為 （ 周六 ） 、 （ 周日 ） 、 （ 周一 ） 三天各時段地鐵商鋪 12個主要入口20分鐘進入地鐵商鋪區(qū)域的人流量 ， 其每 20分鐘 6000左右的人流量是其它地區(qū)無法相比的 ， 雖然有效客戶較少 ， 但人流量大彌補了這個缺陷 。 57 ?從客戶區(qū)域來源看： ? 作為南京的 CBD中心，區(qū)域內的商業(yè)高度集中和繁榮，吸納的客戶范圍是 南京全市 ； ? 次要客群是外來的游客，作為南京最為繁華的商業(yè)街的吸引力較大； ?從客戶年齡結構看： ? 新街口不同層次的商業(yè)業(yè)態(tài)布局決定了區(qū)域內的消費客群是多樣化的客戶，年齡結構較為分散，但只要集中在中青年 總之 ， 新街口商圈的客戶分布比較廣泛 ， 涵蓋了南京市區(qū)所有客群及部分郊區(qū)客群；此外商圈對長三角地區(qū)南京輻射范圍內其它區(qū)域的中高檔客戶也有一定的吸引力 。 目前商圈的消費客群以富有時尚、文化層次較高的年輕客群為主 56 新街口商圈作為南京的核心商圈，公交系統(tǒng)發(fā)達、城市的吸納力是全市范圍乃至周邊縣市 ?■□ 周邊公交系統(tǒng) ： 新街口是南京的商業(yè)中心也是南京商務中心 ， 過往的公交較多 ， 主要的公交路線是連接南京其他三大市級商業(yè)副中心 ， 區(qū)域的核心地位由此可見 。 總之，這是一群富有朝氣、時尚、消費觀念先進、文化層次及素質較高的年輕消費群體。 獅子橋為步行區(qū) ， 禁止車輛出入 ， 故只統(tǒng)計人流 。 湖南路主要停車地點 樓層分布 車位數(shù)量 金山大廈 地下 13層 300 蘇寧環(huán)球 地下 13層 300 蘇寧銀河 地下 12層 110 山西路百貨 地上 30 建偉大廈 地下 12層 120多 天獅百盛 地下 13層 220 軍人俱樂部 地上 40 湖南路沿街 地上 300多 區(qū)域內有近 2022停車位，但日常的停車位緊張反映出區(qū)域吸納力較強 53 ■ 從道路來看，中山北路的人流和車流明顯超過中央路，各條道路除平時車流量高于周末外，人流助力車等流量明顯低于周末； ■從 3條主要統(tǒng)計口我們可以清楚的看到，相當一部分人流分流到獅子橋美食街中，由于可見獅子橋在整個湖南路商圈中的地位非常顯著。 但與湖南路繁華的商業(yè)設施相比 ， 停車設施嚴重不足 。 由此可見湖南路商圈輻射范圍很廣 ， 但重點輻射城北及城中區(qū)域 。 各商圈分街區(qū)分析 50 湖南路商圈 ?■□ 公交系統(tǒng) 湖南路公交路線一覽 51 ?按入口分： 中山北路公交路線最多 ， 其次是湖南路 ， 最后是馬臺街 ， 這表明大量的人流主要由中山北路進入湖南路商圈消費 ， 這也從另一方面說明了中山北路在商圈中的重要地位 。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 研究背景 182。 ?無論從店鋪數(shù)量亦或業(yè)態(tài)面積上看 ， 餐飲 、 服飾 、 古玩三種業(yè)態(tài)是商圈目前最主要的經(jīng)營業(yè)態(tài) 43%3%0%19%1%2%13%2%5%11%1%0%服飾寵物超市餐飲賓館工藝品古玩食品飾品鞋包音響銀行31%3%5%28%2%17%2%2%1%5%2%0%2%餐飲超市寵物服飾工藝品古玩其他食品飾品鞋包休閑娛樂音像銀行46 湖南路商圈主要以餐飲、服飾為商圈的經(jīng)營主流，但多元化的商業(yè)形態(tài)正逐漸勾勒成型 業(yè)態(tài)分布情況 店鋪數(shù)量171192289131553594餐飲 服飾 鞋包等 賓館旅社 休閑娛樂銀行 大型商場 電器專賣 書店 其它餐飲 、 服飾 為區(qū)域商業(yè)的主流形態(tài) 主流業(yè)態(tài)奠定商業(yè)基礎、其他新型業(yè)態(tài)漸顯發(fā)展?jié)摿?，多元化商業(yè)形態(tài)逐漸勾勒成型 47 總規(guī)模32236354371284114009900276011080024500233220417餐飲 服飾 鞋包等 賓館旅社 休閑娛樂銀行 大型商場 電器專賣 書店 其它業(yè)態(tài)面積組合情況 大型商場、餐飲和服飾的營業(yè)面積是商圈的絕對主力 大型商場 、 餐飲 、服飾 等業(yè)態(tài)規(guī)模較大 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的大面積容量，為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來目標客戶，新興業(yè)態(tài)伴隨著傳統(tǒng)業(yè)態(tài)漸成氣候，規(guī)模逐步擴大 48 湖南路商圈－具備市級商圈的條件，同時具備新街口商圈所沒有的擴展性功能。 中央門商業(yè)數(shù)量分布 中央門商圈業(yè)種面積分布 1836105291210342112105 5賓館酒店餐飲超市打印攝影服飾機電美容其他商場食品市場鞋包煙酒銀行24%6%15%0%1%0%0%15%0%33%6% 0%賓館酒店餐飲超市打印攝影服飾機電美容其他商場食品市場鞋包煙酒銀行45 夫子廟商圈主要以餐飲、食品和古玩藝術品市場為主，具有很強的秦淮文化特色 ?從店鋪數(shù)