【正文】 量看 ， 夫子廟商圈店鋪以服飾最多 ， 餐飲以古玩次之 。 ?龍蟠路地處長途汽車站和南京火車站中間 ， 來往客流 ， 尤其是步行人流較大 ， 其商業(yè)規(guī)模不大 ， 但數(shù)量多 ， 品種繁多 ， 包括餐飲 ， 服裝 ， 機電 ， 禮品 ， 研究 ， 小商品 ， 賓館酒店 ， 藥店等 ， 主要服務對象為來往旅客 。 我司重點對中山東路 、 洪武路 、 淮海路 、 中山南路所圍成的新街口商業(yè)圈核心區(qū)進行了調(diào)研 。 ?新街口大型百貨類商業(yè)比較集中 ， 所占體量也相較大 。 各商圈分街區(qū)分析 43 新街口核心商圈主要以大型綜合商場和地下商業(yè)為主 ?新街口商業(yè)核心區(qū)主要包括 地上和地下兩個部分 ， 地上以 新街口步行街為中心 ， 包括了新街口各大百貨商場及精品店 。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 研究背景 182。 區(qū)域較高檔次的消費集中于餐飲為 ， 近年來時尚品牌流行服飾發(fā)展較快 。 ?依托全國著名的風景點－夫子廟帶來的大量中外游客 ， 夫子廟商圈內(nèi)的人流量大 ， 但整體消費在 中低檔次 ， 主要消費群為外來人口 。 ?中央門商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上以大市場為主 ， 與以大商場和中高檔商務區(qū)為主的新街口商圈 、以精品店見長的湖南路商圈形成錯位 、 相互補充 。 40 作為交通樞紐、物流中心位臵的中央門商圈，面向的是大眾化的商業(yè)定位，以中低端為主 ?中央門商圈是結合南京 長途汽車站 、 南京商廈 、 南京火車站 進行網(wǎng)點布局的 。 ?新街口商圈集中了 商貿(mào)商務 、 金融保險 、 資訊服務 等多項現(xiàn)代商業(yè)功能 。 ?商圈內(nèi)店面主要以服飾和餐飲為主 。 各商圈分街區(qū)分析 37 品質(zhì)和檔次不斷升級的湖南路商圈 ?概況說明： 湖南路商業(yè)街經(jīng)過低層次的 、 無序的普通商品交易場所 ， 發(fā)展到現(xiàn)在的中高層次的 、 有管理的特色商業(yè)街 ， 并且通過沿街商鋪 、 市政配套的改造 ， 大型購物場所 ，如 太平洋百貨 、 世紀泰富 、 蘇寧銀河等 的進駐 ， 以及獅子橋餐飲一條街的建設 ， 逐步形成了在全國有一定影響力的集娛樂 、 休閑 、 購物 、 餐飲為一體的區(qū)域 。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 研究背景 182。 湖南路商圈 夫子廟商圈 新街口商圈 湖南路商圈是南京市重點改造和提升的市級商業(yè)副中心 34 ?核心競爭圈 —— 區(qū)域競爭： 湖南路商圈； ?邊緣競爭圈 —— 同質(zhì)競爭： 新街口、中央門、夫子廟商圈； ?泛競爭圈層 —— 分流競爭： 新城市廣場、 1912等其他區(qū)域級和個性化的集中商業(yè)競爭分流。 城市商業(yè)背景 33 在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中 ， 設臵了 35個商業(yè)中心 ， 分市級商業(yè)中心 、 市級商業(yè)副中心 、區(qū)級商業(yè)中心三級 。 各商圈分街區(qū)分析 32 城市與區(qū)域商業(yè)分析從圈（面）、線、點三個維度展開，商業(yè)的發(fā)展不僅與經(jīng)濟發(fā)展水平，而且與城市空間環(huán)境、地區(qū)居民消費能力等因素密切相關。 各商圈商業(yè)面積分配 182。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 研究背景 182。 相關政策解讀 182。 城市概況 182。 政府保留了對商業(yè)產(chǎn)權的控制權。 全國人民代表大會 《 中華人民共和國物權法 》 對住宅年限到期后的自動延期。 地方政府抑制房價增長過快的現(xiàn)狀，預計后期的力度還將加大 地方政府對于房價增長過快的控制上升到政策的層面 價格政策 20 發(fā)布時間 發(fā)布機構 政策名稱 政策內(nèi)容 潛在影響 國稅總局 《 關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 》 ，個人將購買不足 5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅 增加短期投資倒賣商 品房的成本 建設部聯(lián)合其他五部委 《 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入；加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理；嚴格境外機構和個人購房管理；進一步強化和落實監(jiān)管責任 限制了外資炒房，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機構和個人購房的管理 國稅總局 《 關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 》 各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅 打擊投資，加大投資房產(chǎn)的成本 國家稅務總 局 《 國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)市場個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題的通知 》 關于加強個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理問題；關于加強個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售稅收管理問題；關于加強對個人無償贈與不動產(chǎn)后續(xù)管 增強房地產(chǎn)商品房交易的稅收，從而減少頻繁交易 市物價局、 房產(chǎn)局 關于貫徹省物價局進一步加強和完善商品住房價格管理意見的實施意見 南京 “一房一價”，取得土地三年以上需重新評估地價 對于房價的限制上升到政策層面 銷售政策 政府從銷售的各個環(huán)節(jié)抑制房價的增長，并從上市銷售的首要環(huán)節(jié)就限制漲幅 21 發(fā)布時間 發(fā)布機構 政策名稱 政策內(nèi)容 潛在影響 國務院 《 中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案） 》 切實調(diào)整住房供應結構；進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度 國務院辦公廳 《 關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn) 定住房價格的意見 》 對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90平方米、雙 70％的標準。 控制房價增長過快 5 南京市物價部門 非普通商品住房實行“一套一標” 對非普通商品住房價目表進行修改，規(guī)范非普通商品住房“一套一標”的明碼標價行為，別墅等非普通商品住房必須實行“一套一標”， 7月 15日開始執(zhí)行。 50萬。 。規(guī)劃核準作為公共休閑的架空層，開發(fā)建設單位無權更改其使用功能；規(guī)劃核準作為車庫的架空層，架空層內(nèi)的車庫歸全體業(yè)主所有。這部分面積所在部位會在商品房共有共用部位明細表中公示，作為未計入分攤的共有共用部位歸住宅功能區(qū)產(chǎn)權人共有； 首先層高不足 ，其次要看該部位是位于套內(nèi)還是屬于架空層、自行車庫或設備層，若是位于套內(nèi)，則歸購買該套房屋的業(yè)主所有；若屬于架空層、自行車庫或設備層等公共部位，則歸全體業(yè)主所有。 嚴格控制城市土地的征用 土地政策 國土資源局的系列政策出臺進一步規(guī)范了房地產(chǎn)土地市場的各個環(huán)節(jié) 18 發(fā)布時間 發(fā)布機構 政策名稱 政策內(nèi)容 潛在影響 南京市建 委 《 南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷售階段實行公示的實施意見 》 規(guī)定了開發(fā)商必須進行公示的內(nèi)容，包括“屋面隔熱保溫、墻體隔熱保溫、外門窗性能、遮陽、暖通、電氣節(jié)能以及其他節(jié)能措施”， 建設單位在建筑工程正式開工后，在施工現(xiàn)場公示；在領取房屋銷售許可證后，在銷售現(xiàn)場公示，并且“施工現(xiàn)場、銷售場所節(jié)能公示不得遲于樓盤開始銷售的時間”。未經(jīng)批準擅自開展掛鉤試點，增加建設用地的，要追究責任，并相應扣減土地利用年度計劃指標。土地一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規(guī)劃設計條件確定的容積率，也不得依據(jù)政府會議紀要調(diào)整容積率，要求對2022年以來的經(jīng)營性用地和建設項目進行檢查。 嚴格控制城市用地，強化對土地市場的監(jiān)控 國土部，國家工商行政管理總局 《 國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議 》 共 16條，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設施用地比例、閑臵土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。 建設部和南京住房公積金管理中心 住房公積金利率上調(diào)；個人還貸能力系數(shù)的調(diào)低 公積金利率的調(diào)整在加重購房壓力的同時，折射出國家是在從多個角度控制房價的過快增長。 相關政策解讀 182。 城市概況 182。 12 社會消費品零售總額的總量較高，接近 1200億元，城市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，居民消費觀念強 ?■□ 南京社會消費品零售總額在同類省會城市處于前列； ?■□ 南京商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)達 ， 這與城市定位是相匹配的； ?■□ 折射出當?shù)鼐用裨谙M意識上的超前性 。 南京商業(yè)市場分析 8 城市經(jīng)濟總量的持續(xù)增長，按照經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系模型，南京進入飛速發(fā)展期 南京市歷年G D P 及同比增幅2774241319101 5 7 6 . 212951 2 . 5 0 %1 7 . 3 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 1 0 %1 5 . 2 0 %0500100015002022250030002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長率 GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 510% 穩(wěn)定發(fā)展 10~15% 高速發(fā)展 大于 15% 飛速發(fā)展 按照國際研究慣例： GDP增長與城市房地產(chǎn)發(fā)展關系模型 9 人均 GDP接近 6000美元，按照國際研究經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)發(fā)展階段的規(guī)律，南京的房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期 南京市歷年人均G D P 及增幅293758805246423734981 1 . 2 0 %1 3 . 1 0 %15%1 2 . 9 0 %1 2 . 0 1 %010002022300040005000600070002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %人均G D P ( 美元） 增長率發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8004000 40008000 800012022 12022以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)周期的影響 10 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重較高，預示工業(yè)化進程迅速且經(jīng)濟發(fā)展活力十足 ?■□ 從歷年南京經(jīng)市產(chǎn)業(yè)結構演變趨勢 來看 ， 一產(chǎn)比重在逐漸降低 ， 二產(chǎn)比重增加趨勢明顯； ?■□ 第二產(chǎn)業(yè) ， 尤其是工業(yè)基礎的壯大為城市經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實基礎； ?■□ 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達反映城市的經(jīng)濟活力 ， 隨著產(chǎn)業(yè)結構的持續(xù)調(diào)整及現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展 ， 城市經(jīng)濟還將迎來新的發(fā)展階段 。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 至珠三角 至閩三角 至上海 至徐州 至武漢 至京津唐 至膠東 南京市 7 項目投資背景解析 182。 ?■□ 作為三大都市圈的領航者 ， 長三角地區(qū)在未來中國經(jīng)濟中的地位將不斷提高 ， 而作為長三角重點城市的南京 ， 未來在區(qū)域經(jīng)濟格局中也將扮演愈加重要的角色 。 ?■□ 南京東連富饒的長江三角洲 ， 西靠皖南丘陵 ,南接太湖水網(wǎng) ， 北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域 ， 江寬水深 ， 萬噸海輪可終年暢通 ， 是一個天然的河 、 海良港 。 相關政策解讀 182。 城市概況 182。Unique Partner amp。 Customer Skills 湖南路地下商業(yè)街策劃報告 謹呈： 東方大唐置業(yè)有限公司 3 本項目 UPCS所做的工作 工作內(nèi)容 ? 地塊考察 ? 政府部門訪談 ? 收集基礎資料 ? 南京商業(yè)市場研究 ? 外地商業(yè)項目考察 ? 客戶溝通 第一階段 市場調(diào)研 第二階段 報告撰寫 公司評審 第三階段 中期溝通 ? 確定研究思路 ? 市場及項目研究結果研討 ? 公司初審 ? 撰寫項目主體報告 ? 公司復審 ? 修改調(diào)整 ? 完成終稿 工作內(nèi)容 工作內(nèi)容 ? 匯報內(nèi)容調(diào)整 4 本次匯報的思維導圖 項目投資背景研究 項目推廣執(zhí)行 項目行銷與招商策略 項目定位 市場競爭環(huán)境研究 項目規(guī)劃設計建議 運營模式分析 國內(nèi)典型商業(yè)項目研究 項目基地研究 項目 SWOT分析