【正文】 研究背景 182。 各商圈租金水平 182。 萊迪商城各類型商業(yè)比重4% 4%25%2%3%49%10%3% 0%美容美發(fā) 餐飲 飾品 化妝品 攝影 服裝 鞋包皮具 工藝 玩具新街口商圈地下商業(yè)主要以服裝、餐飲和飾品零售為主 71 ?■□ 新街口地鐵商鋪： 南京地鐵一號線新街口站的地下整體有三層 ， 其中負一層為整體商鋪 ， 營業(yè)面積 1898平方米 ， 共計 88間鋪位 ， 共有 16個出口通向地面及周邊各家商場 。 ?火車站 、 城北區(qū)域發(fā)車的路線：5條 （ 4 3 30） ?下關(guān)區(qū)域發(fā)車的路線： 2 條（ 1 31） ?城東 、 河西發(fā)車途徑的路線：10條 （ 4 6 302 4 6 85） ?寧南 、 江寧發(fā)車的路線： 7條（ 10 10 10 10 24 14） ?鼓樓區(qū)域發(fā)車的路線： 1 條（ 305） 521071024681012火車站 下關(guān) 城東、河西 寧南、江寧 鼓樓64 瞻園路入口人車流540 51033096672045622182460 25070500100015002022250030009:00 14:00 19:00機動車 非機動車 人流平江府入口人車流810 780 64314531780143015702417 25790500100015002022250030009:00 14:00 19:00機動車 非機動車 人流狀元樓入口人車流1500 1532 157636001989 1878148024672865010002022300040009:00 14:00 19:00機動車 非機動車 人流人流量沒有明顯的差異，但機動成和非機動車壯元樓的量最大 65 夫子廟商圈依托全國著名旅游景點夫子廟帶來大量的中外游客，商圈目前客群主要以游客為主。 公共交通便捷也是新街口商業(yè)的一大優(yōu)勢 ， 是其它地區(qū)無法比擬的 。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈租金水平 182。 湖南路商圈 38 在規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)下，湖南路商圈的客戶吸納力，消費形態(tài)等商業(yè)的延展性將不斷擴展 ?馬臺街路改造 ?玄武門將建 3萬平方米地下車庫 39 新街口商圈：商圈功能日益多元化，區(qū)域布局已趨于飽和，其市場認知度最高、輻射范圍最廣 ?新街口商圈是南京商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū) ， 號稱 “ 華東第一商貿(mào)圈 ” ， 己有近百年的歷史 。 各商圈租金水平 182。 “一套一標”要求每套房屋必須注明其建筑面積、銷售單價、銷售總額及銷售狀況等具體情況。 補充協(xié)議的出臺一定程度上打壓了開放公司屯房行為 省建設(shè)廳、 省監(jiān)察廳 《 關(guān)于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知 》 容積率調(diào)整須向社會公示，必要時應(yīng)組織聽證，接受社會監(jiān)督。 南京為經(jīng)濟核心發(fā)展城市 ， 其 “ 一小時經(jīng)濟圈 ” 內(nèi)的輻射的城市有：揚州 、 鎮(zhèn)江 、 馬鞍山 、 滁州 、 蕪湖 、 淮安 、 巢湖等 。 ?■□ 南京東連富饒的長江三角洲 ， 西靠皖南丘陵 ,南接太湖水網(wǎng) ， 北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域 ， 江寬水深 ， 萬噸海輪可終年暢通 ， 是一個天然的河 、 海良港 。 建設(shè)部和南京住房公積金管理中心 住房公積金利率上調(diào)；個人還貸能力系數(shù)的調(diào)低 公積金利率的調(diào)整在加重購房壓力的同時，折射出國家是在從多個角度控制房價的過快增長。 50萬。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 各商圈分街區(qū)分析 37 品質(zhì)和檔次不斷升級的湖南路商圈 ?概況說明： 湖南路商業(yè)街經(jīng)過低層次的 、 無序的普通商品交易場所 ， 發(fā)展到現(xiàn)在的中高層次的 、 有管理的特色商業(yè)街 ， 并且通過沿街商鋪 、 市政配套的改造 ， 大型購物場所 ，如 太平洋百貨 、 世紀泰富 、 蘇寧銀河等 的進駐 ， 以及獅子橋餐飲一條街的建設(shè) ， 逐步形成了在全國有一定影響力的集娛樂 、 休閑 、 購物 、 餐飲為一體的區(qū)域 。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。 研究背景 182。 總之，這是一群富有朝氣、時尚、消費觀念先進、文化層次及素質(zhì)較高的年輕消費群體。 ◆年齡結(jié)構(gòu)：以 30歲以上客群為主，年齡結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為復(fù)合型 ◆層次結(jié)構(gòu)：主要是外地人，多數(shù)是批發(fā)商，零售商，郊縣居民。 ?萊迪廣場分地下兩層 。 各商圈業(yè)態(tài)分布特征對比分析 182。從業(yè)態(tài)看，餐飲、服飾的租金較高，主要是受長途汽車站和南京車站的帶動，客流量大，市場較好，形成了車站周圍較為特殊的商業(yè)圈，由于龍蟠路上店面少，人流量大，是三條路當中租金最高的。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 2022年上半年銷售價格： 1F： 5萬 /平方米、 2F： /平方米、 3F： /平方米、 4F： /平方米、 5F： /平方米、 6F： 萬 /平方米。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客 ， 專程過來消費的所占比重較小 ， 所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃 、 飾品為主 。 主要停車場包括： 場名 場址 泊位 瞻園商城地下 瞻園路 200 夫子廟室內(nèi)停車場 平江府路 158號 130 天宇大廈 建康路 185號 40 狀元樓地面 (路內(nèi) ) 大四福巷 65 金榜大市場 平江府路 188號 52(計次 ) 航天大廈 建康路 115號 25(計次 ) 航天學(xué)院 瞻園路 126號 40(計次 )旅游景點 金陵展覽館地下 夫子廟西牌坊 35(計次 )旅游景點 秦淮區(qū)體育館 西石壩街 20號 30(計次 )旅游景點 義興巷（路內(nèi)） 瞻園路義興巷 30(計次 )旅游景點 貢院街（路內(nèi)） 貢院街東段 20(計次 )旅游景點 白鷺賓館 大石壩街 68號 40(計次 )旅游景點 ?■□ 區(qū)域消費客群： 商圈的主力消費是外來旅游觀光游客，區(qū)域內(nèi)的普通消費以中低端為主，停車位不多側(cè)面反映了對本市的吸納力有限 66 項目市場競爭環(huán)境 182。 ?地鐵商鋪人流 ：下圖為 （ 周六 ） 、 （ 周日 ） 、 （ 周一 ） 三天各時段地鐵商鋪 12個主要入口20分鐘進入地鐵商鋪區(qū)域的人流量 ， 其每 20分鐘 6000左右的人流量是其它地區(qū)無法相比的 ， 雖然有效客戶較少 ， 但人流量大彌補了這個缺陷 。 各商圈分街區(qū)分析 50 湖南路商圈 ?■□ 公交系統(tǒng) 湖南路公交路線一覽 51 ?按入口分： 中山北路公交路線最多 ， 其次是湖南路 ， 最后是馬臺街 ， 這表明大量的人流主要由中山北路進入湖南路商圈消費 ， 這也從另一方面說明了中山北路在商圈中的重要地位 。 ?新街口大型百貨類商業(yè)比較集中 ， 所占體量也相較大 。 40 作為交通樞紐、物流中心位臵的中央門商圈，面向的是大眾化的商業(yè)定位，以中低端為主 ?中央門商圈是結(jié)合南京 長途汽車站 、 南京商廈 、 南京火車站 進行網(wǎng)點布局的 。 城市商業(yè)背景 33 在南京城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中 ， 設(shè)臵了 35個商業(yè)中心 ， 分市級商業(yè)中心 、 市級商業(yè)副中心 、區(qū)級商業(yè)中心三級 。 全國人民代表大會 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 對住宅年限到期后的自動延期。未經(jīng)批準擅自開展掛鉤試點，增加建設(shè)用地的，要追究責任，并相應(yīng)扣減土地利用年度計劃指標。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 城市經(jīng)濟運行特征 182。 規(guī)范商品房買賣過程中的面積計算細則，對于后期開發(fā)項目的產(chǎn)品創(chuàng)新提出的挑戰(zhàn) 國務(wù)院法制辦公室 《 民用建筑節(jié)能條例（草案） 》 。 南京商業(yè)市場分析 23 ?城市商業(yè)的區(qū)域特征 ■□ 總體特征： —— 城中區(qū)商鋪投資成本高 ， 客群面有限 ， 銷售壓力較大 —— 自營成為主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 —— 新城區(qū)商業(yè)是發(fā)展的初級階段 ， 社區(qū)型商業(yè)銷售業(yè)績明顯優(yōu)于大型 綜合類商業(yè) ■□ 分區(qū)發(fā)展特征： —— 江寧 、 江北是目前主要商業(yè)開發(fā)區(qū)域 ， 主城邊緣區(qū)配套商業(yè)相對匱乏：江寧商業(yè)持續(xù)大量上市 ， 商業(yè)市場格局期待重組；江北大橋商業(yè)體量劇增 ， 業(yè)態(tài)重組是必然； —— 核心區(qū)新街口商圈將向各方延展 ?主題性商業(yè)開發(fā)成為大型商業(yè)開發(fā)主流 ?大型商業(yè)分布不均衡 ， 業(yè)態(tài)趨于雷同 ， 同質(zhì)化競爭嚴重 ?主城區(qū)的商業(yè)配套完善 ， 但商業(yè)項目本身缺乏趣味性和科技性 城市商業(yè)區(qū)域特征明顯，城市商業(yè)可供挖掘空間較大 商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀 24 整體商業(yè)市場的銷售保持相對穩(wěn)定的量，年初商業(yè)用房供應(yīng)量大，后期的銷售壓力將加大 2022年 8月－ 2022年 8月各月銷售、上市對比 02468101214161820 單位：萬平方米銷售面積 上市面積商業(yè)市場整體供銷 25 01234 累計供銷比商業(yè)市場整體供銷 累計供銷比例的持續(xù)減小是銷售壓力減緩的具體體現(xiàn) 26 江南八區(qū)的商業(yè)用房銷售價格的增幅較全市明顯，這主要是由于土地資源的稀缺和江南八區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境所致 81098540742110649100018457999170358285796478578198641913261101831763216282173581955414453156031251610803114961107410107300060009000120221500018000 單位：元/平米全市均價 江南八區(qū)商業(yè)市場銷售價格 27 城中板塊商業(yè)目前供嚴重過于求，區(qū)域商業(yè)用房銷售壓力非常大 ?從城中板塊最近一年的供銷情況看是嚴重的供過于求 ， 銷售去化情況不容樂觀 03 單位：萬平方米銷售面積 上市面積?城中商業(yè)市場的累計供銷比是全市的 2倍，這真是反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷售的壓力最大 6 012345678 城中累計供銷比 全市累計供銷比城中商業(yè)市場供銷 28 ?城中板塊的商業(yè)用房的價格保持較高的增長趨勢 ?【 總結(jié) 】 比較全市 、 江南八區(qū)和城中的商業(yè)市場供銷情況和成交價格： 從供應(yīng)看 ， 城中板塊商業(yè)累積供應(yīng)量最少 ， 但累計供銷比最大 ， 未來一年內(nèi)商業(yè)銷售壓力全市最大 ； 從銷售看 ， 城中板塊無論是從銷售體量和銷售去化比率均為最??； 從價格看 ， 城中板塊銷售均價位于全市之首； 102921593811441926618049129122245515159140202212621984 2799717343400080001202216000202202400028000 城中均價(元/平米）城中板塊土地資源的稀缺是商業(yè)項目銷售價格居高不下的主要原因 城中商業(yè)市場價格 29 ?用月增長率的平均數(shù)推算江南八區(qū)商業(yè)用房的增長趨勢 2022年 成交均價（元 /平米） 2022年 成交均價 （元 /平米） 2022年年度同比增長率 2022年平均增長率 2022年月增長率 22642 12516 % % % 13265 13261 % 13870 15603 % 7403 14453 % 10596 19554 % 16859 17354 % 10292 17632 % 15938 16282 % 備注 年增長率按照近兩年前八個月同比增幅的平均值計算；月增長率就是年增長率 的月平均數(shù) 07年商業(yè)用房價格月增長率為 %，其中湖南路區(qū)域月增長率理性預(yù)測為 % 城中商業(yè)價格趨勢 30 ?利用江南八區(qū)和城中板塊商業(yè)用房的價格增長趨勢修正本項目的年增長率 江南八區(qū) （ 30%） 城中板塊 （ 70%） 城中北片區(qū) 湖南路區(qū)域的理性 的預(yù)測 年增長率（ %） 月增長率（ %） 備注 江南八區(qū)的范圍較廣，新興起來的商業(yè)項目由于之前的價值為發(fā)掘，導(dǎo)致了整體增幅的加大 本