【正文】 項目租售比例建議 5 項目投資背景解析 182。 城市經濟運行特征 182。 南京商業(yè)市場分析 6 多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能，也為城市商業(yè)的繁榮帶來機會 ?■□ 南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū) ， 轄設十一區(qū)二縣 ， 總面積 6597平方公里 ， 是江蘇省省會 ，長江中下游中心城市 。 ?■□ 南京是長三角的中心城市 ， 是全國性商貿中心之一 、 歷史文化名城 。 南京為經濟核心發(fā)展城市 ， 其 “ 一小時經濟圈 ” 內的輻射的城市有：揚州 、 鎮(zhèn)江 、 馬鞍山 、 滁州 、 蕪湖 、 淮安 、 巢湖等 。 城市概況 182。 相關政策解讀 182。 南京歷年三次產業(yè)結構變動4 . 6 % 4 . 1 % 3 . 7 % 3 . 3 % 3 . 0 %4 9 . 5 % 5 1 . 0 % 5 2 . 6 % 5 0 . 4 % 4 9 . 5 %4 5 . 9 % 4 4 . 8 % 4 3 . 7 % 4 6 . 3 % 4 7 . 5 %0%20%40%60%80%100%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年一產比重 二產比重 三產比重11 城市固定資產投資相對理性，對區(qū)域經濟發(fā)展的拉動作用較為明顯 南京市全社會固定資產投資情況1 6 1 3 . 66 0 3 . 19 5 4 . 11 2 0 1 . 91 4 0 2 . 74 6 . 6 %6 2 . 9 %6 0 . 5 %5 8 . 1 %5 8 . 2 0 %0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %全社會固定資產投資額（億元） 全社會固定資產投資/ G D P?■□ 南京固定資產投資保持穩(wěn)定的增長 ，與其城市發(fā)展速度相適應； ?■□ 固定資產投資對經濟增長的作用明顯 。 南京社會消費品零售總額及其增長情況10051 1 6 6 . 8 57 1 1 . 4 46 0 0 . 2 45 2 5 . 1 71 2 . 7 %1 4 . 4 %1 8 . 5 %1 6 . 1 %1 6 . 3 %02004006008001000120014002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %全市社會消費品零售總額（億元） 全市同比增長13 居民對大宗消費品的實際支付能力較高但居民消費相對比較保守 ?■□ 居民儲蓄存款余額較同類城市高且人均值增幅保持在 10%左右 ， 顯示居民對大宗消費品的實際支付能力；同時城鄉(xiāng)居民存款總額所占比例的穩(wěn)步加大則反映出居民消費的保守一面 南京市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款31506281552368521913183041 8 . 2 5 %1 9 . 7 2 %1 1 . 9 0 %8 . 0 9 %1 8 . 8 8 %050001000015000202202500030000350002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %城鄉(xiāng)居民人均儲蓄總額（元） 人均儲蓄的增長率（% ）南京市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款1 9 1 3 . 1 21 6 7 7 . 4 91 3 8 2 . 2 41 2 5 3 . 8 51 0 3 1 . 0 13 4 . 3 0 %3 2 . 8 1 %3 2 . 0 9 %3 1 . 3 3 %3 1 . 8 7 %050010001500202225002022年 2022年 2022年 2022年 2022年2 9 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 1 . 0 0 %3 2 . 0 0 %3 3 . 0 0 %3 4 . 0 0 %3 5 . 0 0 %城鄉(xiāng)居民儲蓄總額（億元） 城鄉(xiāng)居民儲蓄總額/ 金融機構儲蓄存款14 城市居民的消費觀念在逐步增強，但短期內消費趨于保守，還需要一定的市場培育期轉變和引導，居民消費能力相對減小 ?■□ 2022年南京人均消費支出的增長比例的加大 ，反映出城市居民消費觀念在不斷增強； ?■□ 同時消費支出與可支配收入比例的減少 ， 則反映出消費觀念還是不強； ?■□ 經濟總量的增長幅度較可支配收入和支出的增長小 ， 折射出可供消費的能力減弱 南京城市居民歷年收支情況9 1 6 0 . 8101961 1 6 0 1 . 6 81 7 5 3 7 . 7 21 4 9 9 7 . 4 71 2 2 3 3 . 5 61 0 7 0 4 . 3 48 3 4 9 . 6 7772573227 9 . 9 %7 5 . 8 %7 1 . 4 %6 9 . 8 %7 2 . 0 %050001000015000202202022年 2022年 2022年 2022年 2022年6 0 . 0 %6 5 . 0 %7 0 . 0 %7 5 . 0 %8 0 . 0 %8 5 . 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）消費支出/ 可支配收入南京市歷年人均可支配收入與人均消費支出的增長比例1 1 . 0 % 1 1 . 3 %1 3 . 8 %1 6 . 9 %4 . 8 % 5 . 5 %8 . 1 %2 8 . 2 %1 4 . 3 %1 9 . 9 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年人均可支配收入同比增長 人均消費支出同比增長經濟總量增長與消費收支增長的比較0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人均G D P 增長（% ）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長（% ）城鎮(zhèn)居民人均消費性支出增長（% ）15 項目投資背景解析 182。 城市經濟運行特征 182。 南京商業(yè)市場分析 16 金融政策 發(fā)布機構 主要內容 潛在影響 央行 銀行利率接連不 斷的上調 ?一是引導投資和貨幣信貸的合理增長； ?二可以引導企業(yè)和金融機構恰當地衡量風險； ?三有利于維護價格總水平基本穩(wěn)定，保持國民經濟平穩(wěn)較快協調發(fā)展。 金融政策旨在穩(wěn)定國民經濟的平穩(wěn)協調戰(zhàn)法，同時從多角度穩(wěn)定房價的正常增長 17 發(fā)布時間 發(fā)布機構 政策名稱 政策內容 潛在影響 國土資源 局 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范 》 規(guī)定六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 規(guī)范土地市場秩序，杜絕不正當的私下交易 國土資源局 《 協議出讓國有土地使用權規(guī)范 》 國務院 《 國務院關于加強土地調控有關問題的通知 》 要求建立工業(yè)用地出讓最低價標準統一公布制度，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。 補充協議的出臺一定程度上打壓了開放公司屯房行為 省建設廳、 省監(jiān)察廳 《 關于切實加強經營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知 》 容積率調整須向社會公示，必要時應組織聽證，接受社會監(jiān)督。 處理房地產開發(fā)過程中的不規(guī)范操作 國土資源 部 通知 要求各地進一步規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點工作。同時，要尊重農民意愿，不符合農民意愿的，不得搞行政命令強行拆遷。 對于開發(fā)項目提出了更高的要求 3 南京市房管局 《 南京市房產面積測算規(guī)則 》 新規(guī)定主要內容： ，無論差多少，均不算面積； ，不計入住宅； ，作為整幢房屋的面積組成部分。層高大于 、自行車庫要計算面積，但不作為分攤面積，歸全體業(yè)主所有。 規(guī)范商品房買賣過程中的面積計算細則，對于后期開發(fā)項目的產品創(chuàng)新提出的挑戰(zhàn) 國務院法制辦公室 《 民用建筑節(jié)能條例（草案） 》 。 、材料和設備。 政府開始關注住宅的節(jié)能環(huán)保功能 國務院和地方政府同時對商品房住宅項目的開發(fā)出了更高的要求 開發(fā)政策 19 發(fā)布時間 發(fā)布機構 政策名稱 政策內容 潛在影響 南京市政 府 《 關于中低價商品房建設與銷售管理實施意見 》 意見主要內容有： 配建：超 5萬㎡小區(qū)，應建 10%中低價房 房價：“一套一價”，利潤不得超過 6% 套型： 60— 90㎡ 之間，三口之家夠住了 交易：兩證齊全，就可以上市買賣 地方政府對于房價的嚴格控制 8 物價局 細則主要包括： ，必須先來核房價； ，不需核價 嚴格控制房價的迅速增長上升到政策層面 南京市政 府 對具備上市條件的房地產開發(fā)企業(yè)卻通過消極等待、徘徊觀望增加的所有成本，物價部門將不予認可，仍按照其 5月 14日之前銷售的最高價格進行核價。 “一套一標”要求每套房屋必須注明其建筑面積、銷售單價、銷售總額及銷售狀況等具體情況。 增加小戶型在市場中的供應量 建設部 《 關于落實新建住房結構比 例要求的若干意見 》 明確了九部委“十五條”中 90平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任 增加小戶型在市場中的供應量 南京市建委 《 南京市民用建筑節(jié)能在施工、銷售階段實行公示的實施意見 》 凡是南京市新開工或進行銷售的民用建筑，建設單位應當將所建、所銷售的民用建筑節(jié)能實施情況，在施工現場主要出入口和銷售場所顯著位臵進行公示。而對商業(yè)用 地，則未有涉及。 銷售政策 從國務院到地方政府對于老百姓的住房問題十分關注，維護普通百姓的購房利益 22 項目投資背景解析 182。 城市經濟運行特征 182。 南京商業(yè)市場分析 23 ?城市商業(yè)的區(qū)域特征 ■□ 總體特征： —— 城中區(qū)商鋪投資成本高 ， 客群面有限 ， 銷售壓力較大 —— 自營成為主城區(qū)商業(yè)地產發(fā)展趨勢 —— 新城區(qū)商業(yè)是發(fā)展的初級階段 ， 社區(qū)型商業(yè)銷售業(yè)績明顯優(yōu)于大型 綜合類商業(yè) ■□ 分區(qū)發(fā)展特征： —— 江寧 、 江北是目前主要商業(yè)開發(fā)區(qū)域 ， 主城邊緣區(qū)配套商業(yè)相對匱乏：江寧商業(yè)持續(xù)大量上市 ， 商業(yè)市場格局期待重組；江北大橋商業(yè)體量劇增 ， 業(yè)態(tài)重組是必然； —— 核心區(qū)新街口商圈將向各方延展 ?主題性商業(yè)開發(fā)成為大型商業(yè)開發(fā)主流 ?大型商業(yè)分布不均衡 ， 業(yè)態(tài)趨于雷同 ， 同質化競爭嚴重 ?主城區(qū)的商業(yè)配套完善 ， 但商業(yè)項目本身缺乏趣味性和科技性 城市商業(yè)區(qū)域特征明顯，城市商業(yè)可供挖掘空間較大 商業(yè)市場發(fā)展現狀 24 整體商業(yè)市場的銷售保持相對穩(wěn)定的量，年初商業(yè)用房供應量大，后期的銷售壓力將加大 2022年 8月－ 2022年 8月各月銷售、上市對比 02468101214161820 單位：萬平方米銷售面積 上市面積商業(yè)市場整體供銷 25 01234 累計供銷比商業(yè)市場整體供銷 累計供銷比例的持續(xù)減小是銷售壓力減緩的具體體現 26 江南八區(qū)的商業(yè)用房銷售價格的增幅較全市明顯，這主要是由于土地資源的稀缺和江南八區(qū)的優(yōu)勢環(huán)境所致 810985407421106491000184579991703582857964785781986419132