【正文】 三層：注意與一、二層在功能整體上的綜合考慮外，面積分割以最小 32 平方米分割和查丈。 （四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃（見圖二） 商業(yè)面積分割： 銷售面積分割： 一層： ① 注意外街鋪與內(nèi)街鋪的通透性，使外街鋪與內(nèi)街鋪形成功能上的整體性； ② 外街鋪 因?yàn)閮r(jià)格系數(shù)較高，面積分割多以 80～ 150 平方米的鋪位分割為主； ③ 西邊內(nèi)街鋪的面積分割除 16平方米的鋪位分割外，考慮柜臺(tái)式經(jīng)營的布置，同時(shí)在中庭、節(jié)點(diǎn)處適時(shí)考慮開放式經(jīng)營鋪位的分割，最小面積 20 平方米； ④ 在一層內(nèi)外街鋪，設(shè)計(jì)二、三層功能區(qū)的門面入口，面積由 16 平方米、 32 平方米之間變化。 充分考慮步行街的分期銷售策略和后續(xù)的經(jīng)營管理。 以上功能分區(qū)的特點(diǎn)有： 縱橫結(jié)合，主次結(jié)合，購物有集中區(qū)域，逛街有不同的觀賞和興奮點(diǎn)，充分考慮了人性化的功能設(shè)計(jì)。 步行街一層考慮非飲食老字號(hào)店的設(shè)置（如藥店等），老字號(hào)店設(shè)在 4樓，均在一層設(shè)提示性入口。 頂層：觀光、休閑 中庭：展示及標(biāo)志功能區(qū) 七區(qū)：金銀珠寶、名表中心 1 層：飾品、名表 2 層：鉆石飾品、金銀飾品 3 層：金銀飾品 4 層：湘風(fēng)美食 頂層：觀光休閑 八區(qū)、時(shí)尚飾品廣場(chǎng) 1 層：飾品（皮具、玉金、精品） 2 層：鞋帽 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 27 頁 3 層：箱包、皮具 4 層：湘風(fēng)美食 九區(qū)：時(shí) 尚家居廣場(chǎng) 1 層：小家電、小電子、通訊產(chǎn)品等 2 層：日用家居用品、裝飾品、精品家私 3 層：大家電 4 層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場(chǎng) 頂層：觀光、休閑 另特別提示： 黃興南路步行商業(yè)街在以上大功能分區(qū)的同時(shí)， 1 至 3 層，各層橫向 50 米左右，均設(shè)置有飲食和休閑區(qū)，各飲食、休閑區(qū)域均分別設(shè)置有休閑臺(tái)椅，飲料投幣自動(dòng)售賣機(jī)，公用 IC卡電話，垃圾桶等。 黃興路步行商業(yè)街具體功能分區(qū)規(guī)劃：（見圖一） 黃興南路步行商業(yè)街總長度 838米，我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個(gè)區(qū)，具體 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 27 頁 的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個(gè)步行商業(yè)街的中心，配合步行街的中心廣場(chǎng)規(guī)劃，六、七區(qū)將成為各種商業(yè)展示；廣場(chǎng)文化活動(dòng)；大型促銷活動(dòng)；標(biāo)志性功能；以及相關(guān)商業(yè)、城市形象、文化、大型公關(guān)活動(dòng)、新聞發(fā)布會(huì)等等的集中功能區(qū)域、亮點(diǎn)和高潮區(qū)域 ，加上中心區(qū)域的標(biāo)志性建筑、頂極品牌廣場(chǎng)、創(chuàng)富會(huì)的定位，中心區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)步行商業(yè)街的“街眼”，是所有人流的必經(jīng)之處。 黃興路步行商業(yè)街功能分區(qū)總原則是： （ 1）實(shí)行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)，揉合較少比例的自由形態(tài)； （ 2）以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向南門口和司門口輻射； （ 3）完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營管理模式的功能分區(qū)； （ 4）各功能區(qū)的大小比例以自由商業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行規(guī)劃。 提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價(jià)值 黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個(gè)整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮 ，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率 ，有效快速地回籠資金，盡早實(shí)現(xiàn)步 行商業(yè)街的正常運(yùn)營。 （ 10）設(shè)計(jì)廣場(chǎng)文化、廣場(chǎng)活動(dòng)和廣場(chǎng)商業(yè)功能區(qū)域，增強(qiáng)步行街的全民參與感，形成步行商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)文化風(fēng)景線，重復(fù)而有層次地引導(dǎo)人流。 （ 8）設(shè)計(jì)長沙傳統(tǒng)老字號(hào)品牌功能區(qū)域，標(biāo)榜步行街的深厚商業(yè)文化歷史，形成步行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色，引導(dǎo)觀光旅游的必然人流。 （ 6）設(shè)計(jì)休閑、觀光、 娛樂、美食功能，以休閑、觀光、娛樂、美食功能帶動(dòng)購物。 （ 4）橫向和縱向設(shè)計(jì)不同的亮點(diǎn)和購物興奮點(diǎn)，設(shè)計(jì)人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。 （ 2）設(shè)計(jì)明確的功能區(qū)域和板塊，引導(dǎo)目的性購物人流。 室外、室內(nèi)相結(jié)合的步行商業(yè)街形式，是黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品定位的主概念設(shè)計(jì)。 黃興南路步行商業(yè)街總長度 838 米，商業(yè)建筑分一、二期投產(chǎn)，一期工程總建筑面積約 13 萬平方米。 隨著長沙社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化的沉淀，市政府決心下大力氣將其改造，新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 27 頁 黃興南路步行商業(yè)街 整合營銷推廣策劃報(bào)告 目 錄 一、黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)及產(chǎn)品細(xì)分定位 1 （一）產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 1 （二）功能細(xì)分定位 2 （三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位 9 （四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃 10 （五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 13 （六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營模式的總體方向性定位 15 （七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設(shè)計(jì) 16 二、黃興南路步行商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位 17 三、黃興南路步行商業(yè)街價(jià)格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 22 四、黃興南路步行商業(yè)街營銷通道定位規(guī)劃 24 五、黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策略規(guī)劃 25 （一）概念形象定位 25 （二）營銷推廣主題定位 28 （三）媒體策略 29 （四）上市姿態(tài)策略 31 （五）上市時(shí)機(jī)策略 32 （六）價(jià)格策略 34 （七）銷售節(jié)奏和頻率的控制 36 （ 八）成立創(chuàng)富會(huì) 37 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 27 頁 一、 黃興南路步行商業(yè)街 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)及功能細(xì)分定位 （一）產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)： 黃興南路為長沙市傳統(tǒng)老街，歷經(jīng)上百年的歷史，不少長沙的老字號(hào)品牌如黃春和粉店，德圓包子，火宮殿，新華樓削面，甘長順面食，美麗長鞋店等二十余家老字商號(hào)都集中在黃興南路，可見黃興南路的商業(yè)文化沉淀極其深厚。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 27 頁 解放以后，尤其是改革開放以來，黃興南路更形成了以傳統(tǒng)老字號(hào)品牌店帶領(lǐng)下的集飲食、購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)街，不少現(xiàn)代品牌紛紛進(jìn)駐黃興南路，黃興南路商業(yè)街的形象 在長沙市民的心目中不斷成形和固化。 黃興南路步行商業(yè)街的建成，將代表長沙這座歷史文化名城的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、文明、科技發(fā)展新的里程碑，也是長沙走向全國乃至走向世界的又一窗口和亮點(diǎn)。 步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主，室內(nèi)步行街全部設(shè)計(jì)有冷暖空調(diào)系統(tǒng)，從而能有 效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù)，增強(qiáng)了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價(jià)值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二，必然的人流量，以及滿足可得的休閑設(shè)施和景觀資源，保存和增強(qiáng)了室外街鋪的極高的商業(yè)價(jià)值。 （二）功能細(xì)分定位： 黃興南路步行商業(yè)街的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持： 設(shè)計(jì)休閑購物和目的購物人流 購物人流的設(shè)計(jì)，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營成功與否的主要因素