【正文】 創(chuàng)富會的組織構(gòu)架，由商業(yè)街物業(yè)管理公司擔(dān)綱，秘書長由管理委員會、或物業(yè)管理公司委派，副秘書長由各主題商業(yè)分會選派人仕擔(dān)任，名額不限。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 27 頁 增強商業(yè)街中小經(jīng)營者的綜合經(jīng)營能力，培養(yǎng)真正懂市場、懂經(jīng)營、有戰(zhàn)略的經(jīng)營者，增強商業(yè)街的綜合競爭力。 （七）銷售節(jié)奏和頻率的控制。 第四、招商租 金。 平衡單價與總價之間的茅盾，能有效地提高高價位物業(yè)的購買力，從而提高物業(yè)的整體價格水平。 二層商鋪： 60%； 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加 20%。 二是業(yè)主對趕在 10 月 1 日開業(yè)有足夠信心。 根據(jù)三種因素的綜合考慮，步行商業(yè)街的上市時機考慮如下： 最佳時機 ： 7 月份，趕 10 月 1 日開業(yè)，準備工作充分。 塑造開發(fā)商精業(yè)、沉穩(wěn)、務(wù)實、奉獻的風(fēng)格和形象。 第三，市場之外的第三種因素，如政府因素等等。 但作為一個巨大體量的商業(yè)街物業(yè)，對于項目上市姿態(tài)的定位，一定要考慮如下方面的因素： 第一，市場和消費者的因素。 目的，籠絡(luò)市民，增強人氣，實現(xiàn)全民口碑傳播效應(yīng)。 （三）媒體策略 媒體安排： 以戶外、報刊、影視、媒體形象廣告為主體； 以影視、報刊新聞為主體； 以訴求廣告為輔； 活動安排： 在開工、竣工、開街（國慶）、開業(yè)等各個階段舉行不同主題的公關(guān)活動，具體安排如下： （ 1）開工： 舉行一次新聞發(fā)布會，招集長沙所有影視、報刊、廣播媒體進行報導(dǎo)，邀請政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席。 推廣延展依據(jù)如下主線推進： 百年文化：中國的地域文化，多是伴著商業(yè)的形式而流傳的。 百年黃興路，黃興路，百年商業(yè)文化沉淀的一個標志。 城市和市民：重點設(shè)計城市形象功能與市民的參與感。 （ 8）湖湘及至中南地區(qū)品牌服裝的信息中心和區(qū)域輻射中心。 （ 3）長沙商業(yè)購物中心。 高速發(fā)展的社會，高速發(fā)展的科學(xué)技術(shù)，伴之而來的是人們對精神更高層次的需求，因此，黃興南路步行商業(yè)街除了要體現(xiàn)商業(yè)功能、商業(yè)價值外，更要體現(xiàn)： 以人為本、以社會為本、以科技為本、以可持續(xù)發(fā)展為本 的時代主旋律。 長沙的地域文化特色要在步行商業(yè)街中得以貫穿和體現(xiàn)，主要包括如下方面： （ 1）黃興南路，本身就是一條擁有百余年商業(yè)文化沉淀的商業(yè)街。 鑒于以上的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的概念形象，一定是地域文化背景下的，以人為本 、以社會為本、以科技為本、以可持續(xù)發(fā)展為本的綜合經(jīng)濟發(fā)展和高度社會文明相統(tǒng)一的、整 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 27 頁 個城市形象的載體和窗口。 （ 3）影視通道： 湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視、及其它頻道影視新聞為主體，訴求及活動廣告為輔助。五一廣場的巨幅廣告牌 第五期：元月上旬至 2002 年六月全面清盤。 第三期： 10 月上旬至 11 月下旬。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段：一層及二、三、四層?xùn)|西向各選取 25%的單位，進行內(nèi)部認購，認購前進行一次籌碼認購，最終抽取中 標籌碼。 因此，步行街針對品牌買家客戶，營銷推廣的主要方向是代理商和經(jīng)銷商。 綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標客戶分析，各功能區(qū)的目標市場有二大特征： 一是投資者是步行街的主力目標 市場； 二是品牌廠商和經(jīng)銷商是步行街的次主力目標市場。 6 區(qū)：國際名店廊： （ 1）投資者； （ 2）國際頂級品牌男裝、女裝、皮具、飾品、鞋帽、童裝、飲食、酒廊、咖啡等長沙商家及經(jīng)銷商，國內(nèi)其它區(qū)域的商家及經(jīng)銷商； （ 3）長沙或者國際國內(nèi)的展覽公司； （ 4）其它。長沙通訊電子類、 PC機、辦公設(shè)備的經(jīng)銷商，電子、電腦專業(yè)市場的經(jīng)營者； （ 3）國內(nèi)、國際電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商； （ 4）其它。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 27 頁 從功能分區(qū)上考慮自由形態(tài)和回遷客戶的區(qū)域。 基于長沙商業(yè)物業(yè)市場及商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀，黃興路步行商業(yè)街各主題商業(yè)區(qū)目標市場的細分定位，總體考慮如下： 投資市場占據(jù)較大部分比例。 經(jīng)營者，包括品牌店、專門店以租賃經(jīng)營為主體。 設(shè)置步行商業(yè)街免費偏遠區(qū)域的公交車。 設(shè)計步行商業(yè)街五星級廁衛(wèi)系統(tǒng)。 借外腦、輸入軟件、輸入模式，組建可控的商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)管理隊伍。 （六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營模式的總體方向性定位 嚴格實行功能分區(qū)。 步行商業(yè)街商場及內(nèi)街的交通組織。 （ 3）嚴格管理好小街巷的出入口。 步行商業(yè)街與城市的交通組織，主要要設(shè)計好南門口、司門口以及規(guī)劃改造的人民路的公共交通體系，合理設(shè)置公共交通站點，增加新的交通線路，在條件許可的前提下，在南門口和司門口兩端設(shè)置出租車候客區(qū)，方便購物和旅游人流。具體展示由各商家自行設(shè)計。 商業(yè)展示規(guī)劃（ 1 至 3 層） （ 1） 1A區(qū)：倉儲式大賣場 由商家自行規(guī)劃設(shè)計 （ 2） 1B 區(qū)：體育休閑時尚天地 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 27 頁 一層：間隔式獨立展示，玻璃墻間隔、含柜臺經(jīng)營 二層：間隔式獨立展示，玻璃墻間隔、含柜臺經(jīng)營 三層：低柜開敞式展示（或局部玻璃隔斷獨立展示） （ 3） 2 區(qū)：男人廣場 一層：玻璃墻間隔，獨立展示 ，低柜開敞式展示 二層：玻璃墻間隔，獨立展示，低柜開敞式展示 三層：低柜開敞式展示 （ 4） 3 區(qū)：化妝品廣場 一層：玻璃墻間隔，獨立展示，開敞式展示、低柜臺展示 二層：玻璃墻間隔，獨立展示，開敞式展示、低柜臺展示 三層：低柜開敞式展示 （ 5） 4 區(qū)：女人廣場 一層：開敞式或玻璃墻間隔，獨立展示、開敞低柜展示 二層：低柜開敞式展示（或局部玻璃間隔，獨立展示） 三層：低柜開敞式展示（或局部玻璃間隔，獨立展示） （ 6） 5 區(qū)：兒童廣場 一層、二層、三層獨立或低柜開敞式展示 （ 7） 6 區(qū)：國際名店廊 一層、二層、三 層玻璃墻間隔，獨立展示 中庭布置典雅宏偉，設(shè)計標志性功能，設(shè)計時考慮與 7 區(qū)相呼應(yīng)。 二層：注意與一層、三層在功能整體上的綜合考慮外，注意面積分割以最小 16 平方米分割和查丈。 強調(diào)購物功能的導(dǎo)向性和科學(xué)的人流設(shè)計。 各層橫向 80 至 100 米左右，均設(shè)置有男女洗手間。 （ 5）休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域，既有大區(qū)域的劃分，又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進行點狀分布。 （ 11）設(shè)計步行商業(yè)街的建筑標志與功能標志，定期、定時、定點引導(dǎo)觀光、休閑、購物人流，以制造興奮點，從而達到集中引導(dǎo)購物的目的。 （ 7）設(shè)計城市形象及政府形象功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，增強步行商業(yè)街的美譽度，自覺傳播，口碑傳播，以此達到和形成長沙各階層消費者購物、休閑、飲食、娛樂、出行的思維定式。 （ 3）設(shè)計功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此。 步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主，室內(nèi)步行街全部設(shè)計有冷暖空調(diào)系統(tǒng)，從而能有 效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù)，增強了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二，必然的人流量，以及滿足可得的休閑設(shè)施和景觀資源，保存和增強了室外街鋪的極高的商業(yè)價值。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 27 頁 解放以后，尤其是改革開放以來，黃興南路更形成